臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2489號原 告 許王美雲訴訟代理人 黃泓勝律師被 告法定代理人 吳耀焜訴訟代理人 蘇千祿律師複代理人 陳孟欣被 告 李佳芬上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告住商實業股份有限公司應給付原告新臺幣197 萬4,500 元，及自民國108 年9 月12日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告住商實業股份有限公司負擔1/2 ，其餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣66萬元為被告住商實業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告住商實業股份有限公司如以新臺幣197 萬4,500 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1 、2、3 項為：⒈被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）應給付原告新臺幣（下同）300 萬元，及自起訴狀送達之翌日起按年利率5 ％計算之利息。⒉被告李佳芬應給付原告
300 萬元，及自起訴狀送達之翌日起按年利率5 ％計算之利息。⒊前二項所命給付，其一被告如已給付，於給付範圍內，他被告免給付義務。嗣於民國109 年3 月20日本院言詞辯論期日，當庭變更上開訴之聲明所請求之金額為197 萬4,50
0 元，核其上開訴之聲明之變更，係屬不變更訴訟標的，減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。
原告依民法第184 條第1 項、第2 項、第185 條、第188 條第1 項前段規定，請求被告住商公司與訴外人即皇宸開發實業有限公司（下稱皇宸公司）負責人彭建霖、店長王祥廷連帶負損害賠償責任，其民事起訴狀原係主張彭建霖、王祥廷與林俊誠等詐欺集團成員共謀以「假購屋真套利」方式故意詐欺原告財物（本院卷一第378 頁），嗣於108 年12月23日提出民事爭點整理狀，主張縱彭建霖、王祥廷並未與李俊誠等人共同故意詐欺原告，渠等執行仲介業務亦顯有過失，仍構成民法第184 條之侵權行為（本院卷一第425 頁），係屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合應敘明。
三、又按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。查：被告住商公司於108 年11月4 日提出民事聲請告知訴訟狀，聲請對訴外人皇宸公司、王祥廷告知訴訟，經本院依民事訴訟法第66條規定，對皇宸公司、王祥廷告知訴訟，有本院送達證書4 紙在卷可查（本院卷一第269 至275 頁）。又皇宸公司雖於109 年1 月20日提出「民事參加訴訟狀」表示參加訴訟（本院卷一第461 頁），然僅以該公司法定代理人彭建霖為具狀人，其參加難認合法，復於109 年2 月20日具狀表示已與被告達成和解，故聲明不參加訴訟（本院卷二第73頁）；受告知人王祥廷則未具狀表示參加訴訟，然本件已對渠等生告知訴訟之效力，應予敘明。
四、本件被告李佳芬經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）「大家房屋」係被告住商公司第二房仲加盟副品牌，原告於106 年11月間起，欲將名下新北市○○區○○路○段00
0 號7 樓建物暨座落土地（下稱系爭房地）出售，同年12月間，被告住商公司之三重中正加盟店即皇宸公司負責人彭建霖主動聯絡原告表示有買方要購買系爭房地，其並與林俊誠一同看屋，由彭建霖居中與原告談妥買賣總價款1,
400 萬元後，於107 年1 月16日在上開加盟店，由林俊誠代理買方王麗君簽約（林俊誠、王麗君等「假購屋真套利」詐欺犯罪組織成員，已經臺灣士林地方檢察署【下簡稱士檢】檢察官提起公訴，現由臺灣士林地方法院【下簡稱士院】以107 年度金重訴字第6 號案件【下稱系爭刑事案件】審理中），由原告委託上開加盟店銷售，並由該店特約之地政士即被告李佳芬為簽約地政士，於同年2 月9 日收取印鑑證明書、土地、建物所有權狀等文件，原告於同日收到簽約用印款140 萬元，同年2 月21日收到扣除增值稅之完稅款118 萬1,380 元。嗣於同年3 月上旬，原告發現系爭房地已於同年2 月13日登記為王麗君所有，並於同年3 月1 日被設定登記擔保債權總金額1,350 萬元之最高限額抵押權予翁楠家，原告至被告住商公司上開加盟店找負責人彭建霖，其表示系爭房地並未向地下錢莊或民間高利借貸業者抵押，保證原告拿到尾款1,120 萬元，惟至尾款交付日即107 年5 月15日，原告仍未收到尾款，被告住商公司上開加盟店乃與原告及王麗君簽訂協議書兼讓渡書，王祥廷亦簽名用印。於107 年6 月15日原告再收到250萬元、同年8 月1 日再收到30萬元，尚欠840 萬元。因原告仍未收足尾款，王祥廷於107 年9 月9 日又與原告簽訂買賣契約權利讓渡協議書兼債權協議書，嗣王祥廷代理王麗君出售系爭房地，陸續給付原告510 萬元，至108 年4月18日仍欠330 萬元，於同年月30日再給付30萬元。其後彭建霖、王祥廷另外清償部分金額，尚餘197 萬4,500 元未清償。
（二）彭建霖、王祥廷明知林俊誠、王麗君等「假購屋真套利」詐欺集團成員手法，竟協助尋找待出售之房屋供其等移轉登記並設定高額抵押權謀取不法所得，藉此賺取高額佣金，致原告受有損害。又原告委託被告住商公司上開加盟店銷售，被告住商公司授權該店使用「大家房屋」加盟店之名稱，公開對外使用大家房屋之標章從事仲介業務，實際上監督彭建霖、王祥廷，足認彭建霖、王祥廷執行本件仲介行為係為被告住商公司執行業務，原告得依民法第184條第1 項、第2 項、第185 條、第188 條第1 項前段規定，請求被告住商公司連帶負損害賠償責任。
（三）又依不動產買賣契約書第5 條第3 項之規定，被告李佳芬應有協助原告確實獲得尾款支付之義務，且依同契約書第
3 條第2 項規定，於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日內支件本期價款。但辦理產權移轉登記前完成本次價款給付。然系爭房地卻於107 年2 月9 日原告交付印鑑證明書、土地、建物所有權狀等文件予被告李佳芬後，於同年2 月13日登記為王麗君所有，原告再於同年2 月21日收到完稅款，被告李佳芬未盡民法第535 條善良管理人之注意，違反協助原告取得尾款之義務，應依同法第54
4 條負債務不履行之損害賠償責任。被告李佳芬亦違反地政士於辦理一般不動產買賣所有權移轉登記時，應遵循之通常相關作業方式，而違反業務上應盡之義務，應依地政士法第26條第2 項及民法第184 條第2 項規定賠償。
（四）爰起訴聲明：⒈被告住商公司應給付原告197 萬4,500 元，及自起訴狀送達之翌日起按年利率5 ％計算之利息。⒉被告李佳芬應給付原告197 萬4,500 元，及自起訴狀送達之翌日起按年利率5 ％計算之利息。⒊前二項所命給付，其一被告如已給付，於給付範圍內，他被告免給付義務。⒋原告願供擔保請宣告假執行。
二、被告住商公司答辯意旨：
（一）依原告與王祥廷於107 年10月9 日所簽定之買賣契約權利讓渡協議書兼債權協議書第3 條之規定，原告與王麗君簽定之不動產買賣契約書之相關權利義務，自本約成立生效時起，由王祥廷承受，上開債權讓與既已生效，原告對王麗君之不動產買賣契約書之相關權利義務（包括侵權行為損害賠償責任），皆讓與王祥廷，亦為王祥廷於另案偵查中供述在卷，則該買賣契約之尾款債權既已讓與王祥廷，原告無債權受損害之事實，自不得對被告住商公司有侵權行為請求權存在，原告提起訴訟有當事人不適格之情形，且其請求為無理由。
（二）原告同意不使用「大家房屋」之制式契約書及履約保證制度，顯係與有過失，因被告住商公司所成交之物件，有使用大家房屋之制式契約書及履約保證制度，以保障買方及賣方之櫂利義務，若未徵得原告同意，不可能不使用上開制式契約書及履約保證制度，原告同意不使用上開制式契約書及履約保證制度，顯有被害人與有過失，且過失比例應高達30％以上。
（三）系爭刑事案件中檢察官並未認定王祥廷、彭建霖有共犯嫌疑而起訴，亦未認定王祥廷、彭建霖有過失之情形。
（四）本件應無民法第188條僱用人侵權行為責任之適用：
1、皇宸公司與住商公司所簽定之「大家房屋加盟契約書」第
4 條授權經營權限之第2 項：「乙方（即皇宸公司，下同）與客戶所簽訂之各式委託契約書，及提供交易雙方使用之契約書，均應使用向甲方（即被告住商公司）申購之標準制式契約書，以乙方自己公司名義訂定，並由乙方自行負簽約之法律責任。」、第3 項「乙方應於營業場所明顯處，及所有名片、文具、文宣廣告、用品、不動產相關契約文件上，明確加註『加盟店』或『每一家加盟店皆為獨立經營之個體』之標示。」，顯示被告住商公司對於加盟店之營業人員並「無」選任監督責任，且加盟店人員並非被告住商公司之受僱人，應無民法第188 條之適用。
2、原告與王麗君雖簽訂之不動產買賣契約書並非使用被告住商公司之制式契約書，而係使用民間契約，並無履約保證，亦無委託銷售契約書，且彭建霖、王祥廷並未廣告銷售系爭房地且非加盟店之買賣物件，對被告住商公司亦無民法第188 條之適用。
3、「大家房屋」雖為服務標章，然加盟店為獨立法人、有獨立會計制度、勞健保及報稅，並未讓原告誤認「大家房屋」或加盟店即為被告住商公司，且原告簽約過程未與被告住商公司人員有任何接觸，原告僅以「大家房屋」服務標章而主張被告住商公司應負連帶侵權行為賠償責任，實無理由。
4、原告明知彭建霖、王祥廷係為皇宸公司之仲介人員，有協議書兼讓渡書載明：「丙方：皇宸開發實業有限公司」及契約尾頁及1,200 萬元本票發票人處蓋用皇宸公司大、小章，其後之協議書亦皆以王祥廷及彭建霖簽立可證，可見彭建霖、王祥廷並非被告住商公司之受僱人員。
（五）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告住商公司願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告李佳芬答辯意旨：
（一）被告係協助雙方見證簽約，僅收取2,000 元之簽約服務費而已，後續買賣雙方辦理移轉登記、抵押權設定事宜都是原告同意由買方自費自行或委託其他地政士辦理，被告依據系爭房地買賣契約書最後之其他特約條款第1 條，將原告交付之產權移轉過戶之文件，在107 年2 月12日前交付買方仲介人員，以免原告違約，即完成被告協助之任務，並無違背義務。又原告與買方所簽訂不動產買賣契約書，並非被告所提供，被告李佳芬已詳細確認該契約書內容約款是原告與買方同意下簽署，被告受託完成協助簽約見證，原告以買方債務不履行或涉嫌詐欺行為，主張被告李佳芬應負損害賠償責任，實屬無由。況本件業經士檢檢察官偵查後，對被告李佳芬已做成不起訴處分，有士檢檢察官不起訴處分書在卷可查，可知被告李佳芬僅係簽約見證系爭房地買賣契約之簽署，與買方所涉嫌之「假購屋真套利」之犯行無涉，並無原告所謂侵權行為可言。
（二）依據證人邱德頤之證詞，其當時係被告李佳芬地政士事務所之員工，應係接到請託電話前往，以其經驗協助各方確認權狀、印鑑證明等之正確性，並無違背常理之處。又邱德頤以平常如受委託辦理核對收取文件之簽收單，作為代為確認各方所交付文件項目、加以勾選，係為便利使用而已，且係以第三人立場協助各方確認了當天究竟交付何等文件？況依原告所提出之簽收單，足證當天並未核對確認系爭房地辦理移轉所必需之「移轉登記申請書」，且原告亦未曾交付印鑑章給買方或證人，足證原告是事後另在買方所準備之所有權移轉登記申請書上自行蓋用原告之印鑑章。則原告自己蓋章同意買方辦理移轉、希冀由買方貸款後支付原告尾款，都是原告自主決定，絕非被告李佳芬所能干涉，豈有因為收不到尾款即要求被告負責之理。
（三）原告主張被告應告知風險云云，顯屬無據，因契約約款本就有價金風險與所有物滅失等諸多風險存在，風險存在又往往是利潤基礎之一，基於契約自治原則，簽約見證服務本就是尊重各方合意，地政士不會針對約款內容較保護何方或何方是否承擔較高風險等相對價值判斷問題去表示意見，被告李佳芬職責在於履行核對身分及詢問瞭解雙方是否均同意並瞭解契約約款，並協助雙方就其他合意事項填載於特約事項，再確認雙方簽名無誤，即完成契約見證之職責，原告要求被告李佳芬應確保原告能收足尾款，顯屬無據。
（四）爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、不爭執事項：
（一）訴外人彭建霖所經營之皇宸公司（下稱皇宸公司）係被告住商公司之加盟店，訴外人王祥廷為該店店長。
（二）原告於106 年11月間起，欲將名下之系爭房地出售，同年12月間，彭建霖聯絡原告表示有買方要購買系爭房地，並與林俊誠一同看屋，由彭建霖居中與原告談妥買賣總價款1,400 萬元後，於107 年1 月16日在皇宸公司，由林俊誠代理買方王麗君簽約，原告並簽定不動產委託銷售標的現況說明書，且由被告李佳芬地政士擔任賣方地政士，於同年2 月9 日由被告李佳芬地政士事務所人員收取印鑑證明書、土地、建物所有權狀等文件。原告並於同日收取簽約用印款140 萬元、同年2 月21日收到扣除增值稅之完稅款
118 萬1,380 元。
（三）系爭房地於107 年2 月13日經登記為王麗君所有，於同年
3 月1 日被設定登記擔保債權總金額1,350 萬元之最高限額抵押權予翁楠家。原告旋至皇宸公司找彭建霖處理，其表示系爭房屋並未向地下錢莊或民間高利借貸業者抵押，並書立保證書1 紙，保證原告能拿到尾款1,120 萬元，惟至尾款交付日即107 年5 月15日原告仍未收到尾款，原告、彭建霖、王祥廷及皇宸公司另簽定協議書兼讓渡書1 份。原告於107 年6 月15日收到250 萬元、同年8 月1 日收到30萬元，尚欠840 萬元。王祥廷於107 年9 月9 日又與原告簽訂買賣契約權利讓渡協議書兼債權協議書1 份，王祥廷其後代理王麗君出售系爭房地，並陸續給付原告510萬元，於同年月30日再給付30萬元。其後彭建霖、王祥廷另外清償部分金額，尚餘197 萬4,500 元之買賣價金未取得。
（四）林俊誠、王麗君等「假購屋真套利」詐欺犯罪組織成員已於107 年12月19日經士檢檢察官提起公訴，現由臺灣士林地方法院審理中。
上開事實，業經原告、被告住商公司所不爭執（本院卷一第
449 頁、卷二第156 頁），又被告李佳芬雖未於上開爭點整理時到場，惟參諸其所提出之民事答辯㈢狀亦表明對上開事實大致不為爭執（本院卷二第23至25頁），應堪認定。
五、本件原告主張被告住商公司係彭建霖、王祥廷之僱用人，彭建霖、王祥廷仲介系爭房地，因故意、過失致原告受有損害，故依民法第184 條第1 項、第2 項、第185 條、第188 條第1 項前段規定，請求被告住商公司連帶負損害賠償責任；另被告李佳芬未盡善良管理人注意，違反協助原告取得尾款之義務，依民法第544 條、第184 條第2 項及地政士法第26條第2 項規定，請求被告李佳芬負損害賠償責任，並聲明同前。被告均否認上情，並以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈被告辯稱原告已將其對王麗君之不動產買賣契約書之權利讓與王祥廷，原告不得請求被告住商公司損害賠償，是否有理由？⒉被告住商公司與彭建霖、王祥廷是否有民法第188 條之僱傭關係？⒊彭建霖、王祥廷是否與林俊誠、王麗君等「假購屋真套利」詐欺集團共同故意或過失不法侵害原告之權利？⒋被告李佳芬擔任系爭房地賣方地政士，其處理委任事務是否有過失，致原告受有未能取得197 萬4,500 元買賣價金之損害？（本院卷一第449 頁、卷二第157 頁），爰分述如下：
（一）被告辯稱原告已將其對王麗君之不動產買賣契約書之權利讓與王祥廷，原告不得請求被告住商公司損害賠償，是否有理由？
1、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。查：原告主張其係系爭房地買賣契約尾款債權之權利人，請求被告住商公司應就彭建霖、王祥廷之侵權行為，負僱用人之連帶損害賠償責任，依原告主張之事實，並無當事人不適格情形，至原告之主張於實體上有無理由，則屬訴訟標的法律關係之爭執，被告住商公司辯稱原告已將系爭房地買賣契約之債權讓與王祥廷，本件原告請求被告住商公司應負損害賠償責任，為當事人不適格云云，即有誤會，合先敘明。
2、被告住商公司辯稱原告系爭房地買賣契約之權利讓與王祥廷，原告不得請求被告住商公司損害賠償等語，無非以王祥廷與原告雖簽定之買賣契約權利讓渡協議書1 份影本為憑（本院卷一第83至85頁）。惟查上開買賣契約權利讓渡協議書第3 條載明：「⒈乙方（即原告）與王麗君簽訂之不動產買賣契約書之相關權利義務，自本約成立生效時起，由甲方（即王祥廷，下同）承受。⒉本協議書若有未能完成之情事發生，乙方對王麗君之原買賣契約內容之債權關係仍存在。」，應認原告與王祥廷所簽定之上開買賣契約權利讓渡協議書固有約定將系爭房地買賣契約之債權讓與王祥廷，然特別約定若王祥廷未能依該協議書履行，就未履行部分，原告對王麗君就系爭房地買賣契約之債權仍然存在，是原告就系爭房地買賣契約尚有197 萬4,500 元價金未取得，既為兩造所不爭執，依上開特約，原告自得以不動產買賣契約書之債權人身分主張權利，被告住商公司上開辯解，難認有理。
（二）被告住商公司與彭建霖、王祥廷是否成立民法第188 條之僱傭關係？
1、按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188 條第1 項前段定有明文。前開規定僱用人之連帶賠償責任，係為保護被害人，避免被害人對受僱人請求賠償，有名無實而設。所謂受僱人，亦不以事實上有僱傭契約者為限，凡客觀上被他人使用，為之服勞務而受其監督者，均屬受僱人。換言之，依一般社會觀念，若其人確有被他人使用，為之服勞務而受他人監督之客觀事實存在，自應認其人為該他人之受僱人（最高法院57年台上字第1663號判決、88年度台上字第2618號判決意旨可參）。另前開規定所稱之「執行職務」，不問僱用人與受僱人之意思如何，單以行為外觀斷之，蓋因僱用人藉使用受僱人而擴張其活動範圍，並享受其利益，且受僱人執行職務之範圍，或其適法與否，要非與其交易之第三人所能分辨，為保護交易之安全，受僱人之行為在客觀上具備執行職務之外觀，而侵害第三人之權利時，僱用人即應負連帶賠償責任（最高法院91年度台上字第2627號判決意旨參照）。易言之，前開規定所稱之僱用人，係指客觀上使用他人為其服勞務，以擴大其勞務範圍，即應認該他人為僱用人，不問事實上是否訂有僱傭契約、勞務種類如何、期間長短、領取報酬與否，均有其適用，此乃因僱用人透過使用他人為其執行職務而擴張其活動範圍，獲取利益，基於損益兼歸原則，自應加重其責任，使其連帶承擔受僱人不法行為所造成之損害，俾符事理之平，且僱用人在經濟上恆比受僱人具有較充足之資力，令僱用人與受僱人連帶負損害賠償責任，亦可使被害人獲得較多賠償之機會，以免求償無著，有失公平（最高法院
103 年度台上字第1114號判決意旨參照）。
2、原告主張被告住商公司與彭建霖、王祥廷成立民法第188條之僱傭關係，係以皇宸公司係被告住商公司第二房仲品牌「大家房屋」之加盟店，並提出大家房屋聯合徵才資料
1 紙、不動產買賣契約書1 份、不動產委託銷售標的現況說明書1 份、大家房屋加盟專區網路資料1 份（均影本）在卷為憑（本院卷一第29至43頁、第367 至373 頁）。被告住商公司則否認上情，並提出大家房屋加盟契約書影本
1 份為據（本院卷一第403至418頁），查：⑴依不動產經紀管理條例第4 條第8 款之規定，加盟經營係
指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範或監督者而言。又參諸大家房屋加盟契約書第4 條授權經營權限載明：「⒈乙方（即皇宸公司，下同）應以『大家房屋大台北區三重中正加盟店』名稱，及乙方公司名義，從事上述授權經營之不動產經紀業務。⒉乙方與客戶所簽訂之各式委託契約書，及提供交易雙方使用之契約書，均應使用向甲方（即被告住商公司，下同）申購之標準制式契約書，以乙方自己公司名義訂定，並由乙方自行負簽約之法律責任。⒊乙方應於營業場所明顯處，及所有名片、文具、文宣廣告、用品、不動產相關契約文件上，明確加註『加盟店』或『每一家加盟店皆為獨立經營之個體』之標示。」，再觀諸上開加盟契約書第8 條企業識別系統規範、第9 條加盟店店內設計、第10條加盟店教育訓練、第16條物件管理及流通義務、第17條人員任用之限制、第18條甲方服務項目、第19條乙方義務、第22條加盟店業務稽核，均載明皇宸公司就其店內軟硬體設置、人員任用及教育訓練、不動產仲介業務執行等方面，均受被告住商公司之規範及監督，且皇宸公司既公開使用「大家房屋」之服務標章及「大家房屋大台北區三重中正加盟店」之店名，且依約應使用原告所提供之各式契約、書表、文件、文具用品，其於外觀上足以使交易第三人即原告認定彭建霖、王祥廷係受僱於被告住商公司。
⑵被告住商公司雖辯稱上開不動產買賣契約書並非使用被告
住商公司之制式契約，原告同意使用該無履約保證之契約書，應屬與有過失，且上開加盟契約已規定皇宸公司應明確加註「加盟店」或「每一家加盟店皆為獨立經營之個體」之標示云云。惟查，上開不動產買賣契約書固未使用被告住商公司所提供之制式契約書，其上並無「大家公司」標章，然上開不動產委託銷售標的現況說明書仍蓋有「大家房屋」標章，且皇宸公司既係使用「大家房屋」服務標章，並以「大家房屋加盟店」為店名，且本件不動產買賣契約書或其他交易文件上，並未載明皇宸公司與被告住商公司之關係及皇宸公司應自負居間仲介責任等節，而一般人也不會因為皇宸公司未使用被告住商公司之制式契約書，即認該居間仲介行為與被告住商公司無關，況上開加盟契約係皇宸公司與被告住商公司間內部約定，尚難執此作為原告於外觀上得獲知彭建霖、王祥廷並非受僱於被告住商公司之依據。復參以彭建霖、王祥廷於仲介系爭房地買賣時，不使用含有履約保證專戶條款之制式契約，係屬違反上開加盟契約之行為，亦足以彰顯被告住商公司對於加盟店人員之管理、稽查並未確實，被告住商公司更不得以渠等上開違約，作為卸免其僱用人責任之依據，亦難執此認原告有何與有過失可言。
⑶本院復審酌原告僅係一般消費者，對於不動產交易可能產
生之風險及預防手段所知有限，而被告住商公司則係從事不動產仲介專業，透過招募加盟店以擴大其營業範圍，並得以透過教育訓練、業務稽查等方式，嚴格要求旗下加盟店確實遵守諸如設立履約保證專戶、於貸款銀行辦理對保撥款後始辦理過戶等規定，復於廣告文宣上「安全交易」、「層層把關安全防護、保障買賣雙方交易安全」等文字（本院卷一第369 頁），用以獲取消費者之信賴，而於本件原告因被告住商公司之加盟店或其員工之職務行為受到損害，且無從分辨實際僱用人時，實不應將此無法分辨僱用人之不利益轉由身為消費者之原告承受，況以被告住商公司本具有較佳能力，得預見旗下加盟店執行職務可能遭遇之風險及計算可能損害，透過內部契約責任規範、外部保險等方式，內化為經營成本，以事先防範及分散風險，縱因此需支付賠償若干金額，亦可透過內部求償或保險理賠以減輕損害，故本件由被告住商公司負僱用人責任，符合民法第188 條立法意旨，並與事理無違。
3、準此，被告住商公司應負民法第188 條之僱用人責任，其上開辯解，應無足採。
（三）彭建霖、王祥廷是否與林俊誠等詐欺集團共同故意或過失不法侵害原告之權利？
1、按民法第184 條第1 項關於侵權行為之規定，採過失責任主義，以行為人之侵害行為具有故意過失，為其成立要件之一。所謂過失，指行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意。又過失依其所欠缺之程度為標準，雖可分為抽象輕過失（欠缺善良管理人注意義務）、具體輕過失（欠缺應與處理自己事務同一注意義務）及重大過失（顯然欠缺普通人之注意義務），然在侵權行為方面，過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意義務為斷（本院19年上字第2746號判例參照），亦即行為人僅須有抽象輕過失，即可成立。而善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係，並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時，對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生之注意義務（最高法院100 年度台上字第328 號判決意旨參照）。
2、原告主張彭建霖、王祥廷仲介王麗君向其買受系爭房地，然系爭房地旋於107 年2 月13日遭李俊誠所屬詐欺集團移轉登記予王麗君所有，同時設定高額之最高限額抵押權予翁楠家為借款，王麗君未再給付尾款，原告始知被騙，並認彭建霖、王祥廷有故意或過失不法侵害行為等事實，業據提出士檢檢察官107 年度偵字第14307 號（案號眾多，僅列舉其一）起訴書、新北檢訊問筆錄、士檢訊問筆錄、士院準備程序筆錄各1 份（均影本）在卷為憑在卷為憑（本院卷一第101 至219 頁、第321 至365 頁），被告住商公司則否認上情，並提出新北檢107 年度偵字第33191 號不起訴處分書在卷為據（本院卷一第397 至400 頁），又彭建霖、王祥廷因仲介系爭房地買賣所涉詐欺案件，已經士檢檢察官以同上案號為不起訴處分，亦有士檢檢察官不起訴處分書1 份在卷可查（本院卷一第283 至305 頁）。
3、查：經本院依職權調閱系爭刑事案件電子檔案（因卷證眾多，僅由兩造分別列印提出與本件相關者），彭建霖、王祥廷因仲介系爭房地所涉詐欺犯嫌，雖經檢察官為不起訴處分，尚難認渠等有何與林俊誠等詐欺集團共同故意以上開手段詐欺原告，然參諸彭建霖、王祥廷於新北檢檢察官訊問時陳稱：「（問：林俊誠跟沈咨凡、陳國帥等人在房屋買賣過程中請你們協助配合哪些事情？）林俊誠說前2期款項他們會照付，請我們配合他們代書，由他們代書發言，沈咨凡說第2 期款項撥入賣方帳戶內時，要請賣方將所有文件備齊，協助辦理過戶，以利跟銀行貸款，叫我們不要發言，都讓代書跟買賣雙方講。」、「（問：林俊誠上述流程與一般房屋買賣流程是否有不符？）確有不符，一般都是買方向銀行辦理貸款核准，及銀行辦理對保撥款之後才能辦理過戶，履約保證部分他們是說要找他們配合的合作金庫。」、「（問：林俊誠等人有無要求你們跟賣方說房屋買賣不用成立履約保證專戶？）他們自己跟賣方說，叫我們不要表示意見，不要告知賣方是否要成立履約保證專戶。」等語（本院卷一第325 、327 頁），可知渠等仲介系爭房地之買賣流程，顯與一般不動產買賣係由買方向銀行辦理貸款核准、銀行辦理對保撥款後再行過戶，及成立履約保證專戶等正常流程不符，更遑論渠等為配合林俊誠等人，刻意不告知原告得設立履約保證專戶以確保賣方給付價金，並任由該詐欺集團所屬代書李孟烽、沈咨凡等人，於買方僅給付第2 期價金時，即得取得系爭房地辦理過戶文件，而不表示異議，應認渠等上開作為及不作為，顯已違反善良管理人之注意義務，應有過失，自應負侵權行為損害賠償責任。
4、準此，原告主張彭建霖、王祥廷過失侵害其財產權，應屬有據，又被告住商公司應就彭建霖、王祥廷之侵權行為負僱用人責任，已如前述，且原告就系爭房地尚餘197 萬4,
500 元買賣價金未取得，既為兩造所不爭執，則原告主張以該金額為請求損害賠償之金額，亦屬適當，則原告依侵權行為之法律關係，請求被告住商公司給付197 萬4,500元之本息，應有理由。
（四）被告李佳芬擔任系爭房地賣方地政士，其處理委任事務是否有過失，致原告受有未能取得買賣價金之損害？
1、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文。又地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條亦有明文。
2、原告主張被告李佳芬處理委任事務有過失，擇一依委任契約、地政士法第26條第2 項及侵權行為等法律關係，請求被告李佳芬負損害賠償責任，無非以原告於107 年2 月9日交付系爭房地之印鑑證明書、土地、建物所有權狀等文件予被告李佳芬或其使用人後，系爭房地旋於同年2 月13日登記為王麗君所有，被告李佳芬顯然未盡善良管理人之注意義務等情為據，並提出不動產買賣契約書1 份、文件簽收單1 紙（均影本）影本1 份（本院卷一第31至39頁、第45頁），並聲請傳喚證人即被告李佳芬代書事務所人員邱德頤到庭作證。被告李佳芬則否認處理委任事務有何過失情事，並提出士檢107 年度偵字第14307 號不起訴處分書影本1 份、系爭房地之土地及建物登記申請書（含附件）1 份（均影本）在卷為憑（本院卷一第283 至305 頁、卷二第37至53頁）。
3、查：參諸上開不動產買賣契約書第5 條產權移轉約明：「雙方應依第3 條約定，備齊所需文件書類、用印及完稅，並交予買方辦理有關程序。依本約有關產權移轉登記及相關手續，如須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期日內配合買方辦理，不得刁難、推諉或藉故要求任何條件。買方應於交付完稅款同時或送件移轉登記前，開立與未付價款同額之商業本票予賣方，並交由地政士保管，賣方收受尾款時應將票據返還買方。買方如未依約交付價款，經催告仍拒絕履行時，賣方得請求保管人交付票據並行使票據權利。」、第6 條稅費負擔約明：「…二、㈠產權移轉登記：…由買方負擔。…㈥簽約服務費：新臺幣2,000 元，由雙方負擔。」，足見依上開不動產買賣契約書之約定，係由買方辦理移轉登記程序。另參諸被告李佳芬所提出之系爭房地之土地及建物登記申請書，系爭房地係由王麗君自行送件辦理移轉登記。再者，證人邱德頤於審理中證稱：（問：是否有於107 年2 月9 日曾收取系爭建物的印鑑證明、所有權狀等文件，若有，是何人交付？取得後如何處理？）確切日期我忘記了，我印象中是仲介打來請我們過去檢查資料，當時事務所的代書都不在，所以仲介請我過去檢查資料，當時到場很多人，我不知道何人代表買方、賣方，請我檢查完資料，仲介請我再把資料交給他，仲介是那一位我也不記得，仲介是請我核對一下資料，其他就由仲介來處理，當時仲介說就交給他處理，資料就交給仲介處理，因為我不認識買賣的任何一方。（問：當天去現場時是否有在任何的文件上簽名或用印？）我有給一張制式的檢核表，看我核對何種資料，請我提供核對資料的檢核表，所以我當時只是去檢查文件等語（本院卷二第92至93頁）。
準此，上開不動產契約書既約定系爭房地所有權移轉登記由買方辦理，被告李佳芬並未受委任辦理該項事務，自難認其有何於原告受領價金完竣前，即將系爭房地所有權移轉登記予王麗君之過失。至邱德頤雖有於107 年2 月9 日前往皇宸公司，然其僅係應邀至該處檢查文件，上開文件簽收單1 紙（本院卷一第45頁）亦係其所書立，然其當時並未取得系爭房地之印鑑證明書、土地、建物所有權狀等辦理移轉登記所需文件，更遑論有未待原告取得全部買賣價金，即將該文件交付買方，協助買方持以辦理系爭房地移轉登記之情形。又上開不動產買賣契約書第3 條2 項、第5 條第3 項均屬買方應負之義務，尚難僅以買方未依約履行，逕認被告李佳芬未盡地政士善良管理人之義務。
4、此外，原告所提出之證據，尚不足以證明被告李佳芬有何違反善良管理人注意義務之過失，亦未能證明被告李佳芬有不正當行為或違反業務上應盡之義務之情形，原告依委任契約、地政士法第26條第2 項及侵權行為等法律關係，請求被告李佳芬負損害賠償責任，難認有理。
六、綜上所陳，原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1項前段規定，請求被告住商公司給付197 萬4,500 元，及自起訴狀繕本送達被告住商公司翌日即108 年9 月12日（本院卷一第225 頁）起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、原告及被告住商公司分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；就原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法第79條、第385 條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
民事第三庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
書記官 廖美紅