臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2507號原 告 李輝種
李輝龍李初惠李雪美李雪玲李雪芳陳韋澔共同訴訟代理人 曾信嘉律師複 代 理 人 陳敬如律師被 告 鄭佳音訴 訟 代 理 人 孫瑞蓮律師複 代 理 人 劉川淵律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於中華民國110年8月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示「２０２（２）」部分面積二十八點零九平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地騰空返還與原告全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求拆除土地上之地上建物，嗣於訴訟繫屬中，追加備位聲明而變更如下述，核其所為訴之變更、追加，均係基於土地之租賃關係而為請求，基礎事實同一，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
（一）先位訴之聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示202(2)部分面積28.09平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位訴之聲明：酌定兩造租用新北市○○區○○段000地號土地之租地建屋契約之存續期間。被告應給付原告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，按年就新北市○○區○○段○○○○號土地依當年度申報地價百分之十計算之地租。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序事項：
1、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第256條、第255條第1項第2款，分別定有明文。次按，依民法第442條規定請求調整租金，屬形成之訴，固應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，即非法所不許（最高法院98年度台抗字第384號裁定意旨參照）。
2、新北市三重地政事務所已就被告鄭佳音以系爭房屋使用系爭土地之位置及面積測量完畢（見附圖即新北市三重地政事務所收件日期文號108年11月25日重土測字第1800號土地複丈成果圖），遂依測量結果，更正原先位訴之聲明第一項拆屋還地之土地面積。
3、又備位訴之聲明第一項係假設鈞院認定原告李輝種、李輝龍、李初惠、李雪美、李雪玲、李雪芳、陳韋澔等人先位訴之聲明無理由，則請求酌定兩造就系爭租約之租期，惟因系爭租約存續期間已久，系爭土地價值今非昔比，原告等人須負擔日漸高漲的地價稅及受有無法使用系爭土地之經濟損失，被告卻僅需繳納低廉的租金，倘系爭土地之地租仍維持年租金24,480元，對原告等人顯有不公，遂依民事訴訟法第255條第1項第2款，就備位訴之聲明第一項同一租地建屋契約關係，依民法第227條之2第1項、第442條、第439條追加合併請求酌定並給付租金。另，民事準備狀繕本係於109年2月6日送達被告訴訟代理人，此可參見原告109年7月14日民事陳報狀附件6。
（二）原告等人依土地法第103條第1款終止租約並收回土地，應有理由：
1、按，租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿時，出租人不得收回，土地法第103條第1款定有明文。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限(最高法院85年度台上字第790號民事判決、87年度台上字第2475號民事判決、89年度台再字第7號民事判決、105年度台上字第1200號民事判決、107年度台上字第815號民事判決意旨參照，附件3)。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院95年度台上字第388號、105年度台上字第1200號判決、107年度台上字第815號民事判決、最高法院109年度台上字第263號判決同旨）」。質言之，土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限。亦即該租地建屋契約應係「不確定其期限」，而非「未定期限」，否則出租人於承租人無土地法第103條第2款至第5款所定情形時，僅因雙方未明定租約期限，即永無收回土地之可能，此無異剝奪土地所有人對土地所享有之使用、收益、處分權，顯然有違事理之公平。準此，土地法第103條第1款規定係對契約「定有期限」者始得適用，該所謂「定有期限」，解釋上應包括「有確定期限」及「不確定期限」者而言。最高法院89年度台再字第7號民事判決亦稱：土地法第103條第1款所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。是以，不確定期限或未定期限之租地建屋租賃契約，於房屋不堪使用時，確可依土地法第103條第1款收回土地。再依臺灣高等法院臺中分院108年度上字第149號民事確定判決(附件8)意旨：租地建屋契約因房屋不堪使用而歸於消滅，所謂建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭建物之是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否有疑慮為其判斷標準。而建築物在居住安全上有疑慮，但現住人有可能因情感或經濟因素考量不願搬離，則系爭房屋之是否堪予使用，自不能以承租人主觀意願為依據。至是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107年度台上字第843號判決意旨參照）。
2、系爭租約之內容：
(1)緣原告等人之先祖李老獅、李楊扁於日治時期曾僱用長工種植黃枝花，為體恤渠等工作之辛勞，應長工要求出借系爭土地予長工自行利用竹木搭建草寮休憩，至台灣光復之後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損，李老獅及李楊扁遂同意長工改以磚瓦興建現門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋），並自民國40年後開始以白米之市價收取地租，而有租地建屋契約（下稱系爭租約）。原告之先祖是為讓長工工作之餘有遮風避雨之住所，才同意出租系爭土地供渠等建屋，締約之初也有告知長工房屋整修或改建需先取得地主之同意，遷出或不須居住時需將土地歸還地主，但因原告先祖識字不多皆為口頭約定。是，依當事人真意系爭房屋應不得轉讓且租期是至系爭房屋不堪使用為止。惟，因長工等房屋事實上處分權人未告知土地所有權人即擅自轉讓系爭房屋獲利，或擅自整修系爭房屋試圖延長使用年限，系爭房屋任何整修、改建甚而拆除重建之情形都是未經原告等土地所有權人同意為之（詳後述）。至於被告空口陳稱原告等人對於渠等所為之普通修繕知之甚詳云云，對此原告等人否認之，此非屬實。至於被告民事言詞辯論意旨狀第2頁第一點再稱：系爭租約契約年限應為「長工及其後代得以永久安身立命之期限」云云，此番解釋並無任何客觀事證足以支持，更與上開最高法院見解以及租賃常情有別，而不可採。
(2)時至今日，系爭土地由原告等人因繼承取得而共有；系爭房屋則係未辦理保存登記之房屋，由於未辦保存登記之房屋本無建物謄本等公示外觀，除經調閱相關公文書或權利人自行提供資料，否則難以確定事實上處分權之歸屬，因此原告等人以原證3律師函，向訴外人鄭家勝為終止租約及收回土地之意思表示，嗣經被告來函就上開律師函表示自稱其才是系爭房屋之事實上處分權人(原證5)，可見原告等人終止租約及收回土地之意思確有到達被告。原告便提起本件訴訟，且再以本件起訴狀繕本向被告為終止租約及收回土地之意思表示。本件繫屬後，依據新北市政府稅捐稽徵處三重分處108年11月6日新北稅重二字第1084759284號函：系爭房屋原始設籍納稅義務人為鄭仁傑，嗣於106年5月變更為鄭家勝、鄭佳音，同年8月因贈與變更為鄭佳音，迄今未異動之內容。足證，系爭房屋事實上處分權人確實為被告。
(3)系爭租約之始期，因系爭租約成立之時識字率不普及而無書面紀錄，但依據新北市三重戶政事務所108年11月6日新北重戶字第1084973535號函，系爭房屋門牌係於43年11月23日初次設籍。由於必定是先有房屋才可設戶籍，可知系爭房屋在43年11月23日前即存在，此與起訴狀主張系爭租約自台灣光復後成立已存續近70年之主張大致相同。
(4)租金部分，系爭租約原本係約定按年收取白米幾斤作為地租之用，嗣因時代變遷改按年以金錢收取地租，並因應地價稅調漲合意調整租金，76、77年度年租金為1,700元，78年度至102年度年租金為12,750元，自103度起年地租為18,360元、自105年度起為24,480元(原證7)。然而，無論原告等人或原告等人先祖收取的租金均低於市場行情，收取之地租金幾乎只能作為補貼地價稅之用(原證8)。另原告先位訴之聲明係主張已以民事起訴狀為收回土地終止租約請求拆屋還地，然系爭房屋迄今仍在繼續使用系爭土地，原告等人於己先位訴之聲明拆屋還地之主張下仍得向被告收取系爭租約終止後使用土地之相當於租金之不當得利，因此即便原告於終止後有向收取被告收取相當於租金之不當得利，亦不代表有意延長租期或另訂租期之意思，併予澄清。
3、另就鈞院詢問「系爭房屋拆除改建的時間，地主有無收過租金，收租時是否有看到現場在拆除房屋或在營造新的房屋，有無做其他的表示」部分，陳報如下：
(1)系爭土地在76年以前是由當時的地主即原告等人的父執輩即原告李輝種、李輝龍之父母李金財、李陳嫦娥處理收租事宜，李金財為系爭土地前一任共有人。但原告等人父執輩晚年健康狀況不佳，長期臥病在床，並於民國75、76年相繼辭世。在原告等人父執輩臥病不起至75、76年過世期間，是由系爭房屋前手鄭仁傑之子鄭慶華（鄭慶華即為被告之父）親自將租金拿到地主家中，當時應該是由在家的原告李輝種配偶李林淑女及（或）原告李輝龍配偶林阿蘇收款。77年到80年間，鄭慶華同樣堅持要將租金拿到地主家中，此段期間亦是由當時在家的李林淑女、林阿蘇收款，此可參見原證7第1頁。81年起，系爭土地之租金才改由原告李輝龍負責收取，因鄭慶華請原告李輝龍至鄭慶華位於「三重安和路17號4樓」的住家收取，原告李輝龍遂將鄭慶華告知的地址記載於原證7第1頁左上角及第2頁的右上角。此後之收租地點，則是由鄭慶華或其家人至地主家繳納，或是由地主派人到鄭慶華「三重安和路17號4樓」的住家收取。
(2)是以，原告等人父執輩晚年直至75年、76年過世為止，因長期臥病在床，沒有至系爭土地現場收租，所以在被告主張拆除重建之74年間，當時的地主是不可能看到系爭房屋有拆除或是在系爭土地營造新的房屋。又，原告等人之父執輩過世後，地租亦不在系爭土地收取，因此原告等人也不知道系爭房屋有改建，甚而拆除重建的情形。原告等人皆是等到看到鈞院囑託社團法人新北市土木技師公會製作之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）後，才驚覺系爭房屋竟在74年間有全部拆除重建之情形。故，系爭租約之期限仍應依最高法院107年度台上字第815號等判決意旨，以系爭房屋原始結構建材是否不堪使用為斷。
4、系爭鑑定報告書可證系爭房屋房屋稅籍資料所示之原始磚造建築物已不存在，亦即系爭房屋原始狀況已達不堪使用之程度，系爭租約租期已屆滿歸於消滅，原告等人依土地法第103條第1款收回土地，應有理由：
(1)依臺灣高等法院臺中分院108年度上字第149號民事確定判決(附件8)意旨:「查系爭房屋47年1月間課稅當時之房屋稅籍證明書的構造別欄位記載係屬土竹造（純土造）（見原審卷(一)第130頁），而系爭房屋目前之現狀，依土木技師公會鑑定之結果，其材料欄均無「土竹」或「純土」之建材構造。顯見依系爭房屋47年1月當時之房屋稅籍證明書及房屋平面圖所示之結構種類及建築材料，均與系爭房屋之現況不符，系爭房屋已由當時之純土造改建為以紅磚、水泥建材為結構體之房屋，顯已喪失同一性，兩者自非屬同一建物，應認原先構造之房屋業經拆除而改建為另一建物。以系爭房屋原先構造純土造而言，該純土造構造之房屋已不存在，再依臺中市各類房屋構造別代號暨折舊率表所示，純土造房屋之最高折舊年數為18年（見本院卷第113頁），而系爭房屋自47年1月間開始課稅迄今已有60年多之久，顯超過耐用年數甚多，自應認原先純土造構造之系爭房屋已不堪使用，李鴻文等7人以現狀為紅磚、水泥建材為結構體之系爭房屋，抗辯系爭房屋尚堪使用，委無可取。故土木技師公會就系爭房屋鑑定結果認為：「……」等情。係針對已改建為現狀之系爭房屋而言，並非原始純土造構造之系爭房屋未經改建，此部分鑑定結果尚無法為系爭房屋仍堪使用之認定……李鴻文等7人尚無法證明上訴人有同意李○○將系爭房屋之構造由純土造變更為紅磚及水泥建材……益證系爭房屋之建材變更並未經上訴人同意。系爭房屋原純土造之房屋應已不堪使用，應認李洪魚等6人之系爭租約之租期已屆滿而歸於消滅」。
(2)是以，本件判斷系爭租約是否因系爭房屋是否不堪使用而消滅，應依系爭房屋原始狀態認定，不得以承租人嗣後擅自改建甚而重建之建物狀況為判斷。：
①系爭鑑定報告書第5頁鑑定結論(一)稱：「新北市○○
區○○路○○巷○號」房屋依稅捐機關房屋稅籍資料記載建造時間為民國52年、磚石造。以上已經清楚記錄系爭房屋的原始結構為磚構造2層樓的建築物。再參考鄰側的房屋，現況大多還是1層或2層磚造建築物，所以原始建築為2層磚構造建築物應無疑慮。現況系爭房屋已於民國74年拆除，重新改建成3層之鋼筋混凝土建築物。
原磚構造的建築物，其實際可耐用之年限與磚造材料關係較小，其實際可耐用之年限與磚造材料關係較小，反而與其使用及維護狀況關係較大。現況因原建築物已經不存在，無法估計其實際可能的可耐用之年限，但稅務對於建築物的折舊或耐用年限則另有其規定」。
②自上述鑑定結論(一)可知鑑定機關認定系爭房屋原始結
構為2層樓磚構造建築物，且現已全部拆除不存在，現況房屋則是於74年（重建年分為被告所主張）重建之鋼筋混擬土3層樓建物。因原告等人否認系爭土地出租人有同意承租人拆除系爭房屋原始結構後重建，且被告亦未提出任何事證證明，則依上開判決，應以房屋稅籍資料記載原始之結構、建材判斷迄今是否不堪使用。故被告自不能以重建之鋼筋混擬土3層樓建物，抗辯系爭租約尚未因系爭房屋不堪使用而消滅。
③又上開鑑定結論(一)固稱因原始結構、建材不存在，而
無法判斷系爭房屋原始狀況之耐用年限云云。但，假設系爭房屋原始狀況未拆除，則無論自系爭房屋初次設籍年份43年或是房屋稅籍資料記載建造日期52年計算，系爭房屋原始狀態迄今使用年限已達66年或57年，明顯逾越財政部固定資產耐用年數表(見鑑定報告頁附5-1)及新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表(見鑑定報告頁附6-1)所載之磚造物耐用年數25年、46年，自應認系爭房屋原始狀態迄今已不堪使用。何況，假設系爭房屋原始狀態使用無虞，被告又何須大費周章於74年間全部拆除重建，其重建之舉動益徵系爭房屋原始狀況在74年間並非全然使用無虞。
(3)基上，系爭房屋原始結構、建材經鑑定報告認定現已不存在，且原告等土地出租人均未同意承租人為改建甚而重建，依上開判決意旨，系爭房屋原始狀況已不存在，且即便存在亦明顯逾越使用年限，而有不堪使用之情形，系爭租約因而有土地法第103條第1款期限屆至出租人得收回之情形。
5、至於被告辯稱：原告等人對於被告所為之普通修繕不即為反對之表示，並繼續收取租金(被證1)，應認係以系爭房屋之改建物不堪使用為期限而成立租賃關係云云（見被告民事言詞辯論意旨狀第4頁第19-21行）：
(1)惟按民法第四百五十一條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。是定期租賃期限屆滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。故苟無即表示反對之意思，而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。苟已即為表示反對之意思，而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。(最高法院47年度台上字第1820號民事判例意旨參照)。次按，民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在(最高法院55年台上字第276號民事判例意旨參照)。再按，意思表示有明示及默示之分，前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。本件上訴人將竹屋改建磚造樓房，及共有人之一鄭福生曾向上訴人收取租金，被上訴人之被繼承人鄭銘登及被上訴人縱未曾為反對之表示，亦不過係單純之沉默，尚難指為默示同意(最高法院87年度台上字第2330號民事判決意旨參照)。
(2)系爭土地之地主有多次向承租人表示不得擅自整修房屋，且原告等人亦有以律師函及起訴狀為終止租約及拆屋還地之表示，顯見系爭土地出租人有終止且不再續租之明示意思表示，此情形並無民法第451條之適用空間。
(3)又如前所述，直至本件訴訟繫屬且送請鑑定後，原告等人始知悉系爭房屋有系爭鑑定報告書所述全部拆除重建之情形。故，本件與被告援引之最高法院110年度台上字第421號民事判決所稱承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者之情形，並不相同。
(4)退步言之，假設系爭房屋74年拆除重建後，原告等人曾派代表至系爭房屋所在處收租且不即為反對之表示並繼續收租。惟，原告等人是因繼承而共有系爭土地，並繼受系爭租約出租人法律關係，要變更系爭租期之內容或成立新租約，此並非共有人之一可單獨決定，因此其餘未到場目睹之共有人縱未曾為反對之表示，亦不過係單純之沉默，尚難認該等未到場共有人有默示同意將租期變更或成立如被告所主張之「系爭房屋之改建物不堪使用為期限」之新租約。
(5)故被告辯稱系爭租約應以系爭房屋之改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係云云，並無可採。
6、基上，系爭房屋自43年或52年起建起至原告等人終止系爭租約之日為止，系爭房屋原始狀況已明顯逾使用年限，依上開臺灣高等法院臺中分院108年度上字第149號民事確定判決(附件8)意旨，系爭房屋原始狀況已不堪使用，原告等人依土地法第103條第1款終止系爭租約並收回系爭土地，應有理由。
（三）原告等人先位依民法第455條及民法第767條第1項前、中段請求被告拆屋還地，應有理由：
1、按民法第455條：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、第767條第1項前、中段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」。
2、如前所述，系爭租約因原告等人依土地法第103條第1款終止而消滅，此後被告即無使用系爭土地之正當權源，被告即應返還租賃物即系爭土地；又，依新北市三重地政事務所108年12月5日日測量結果(附圖)，系爭房屋確實尚有占用系爭土地之事實，且被告迄今未拆除系爭房屋並返還系爭土地予原告等人。故，原告依民法第455條、民法第767條第1項前、中段先位請求被告拆屋還地，應有理由。
（四）備位訴之聲明部分：
1、原告等人備位請求類推適用民法第833條之1酌定租約至111年1月1為止，應有理由：
(1)按臺灣高等法院107年度重上字第840號民事判決(附件9)意旨：按租用基地建築房屋者，依土地法第102條規定，出租人及承租人得於契約訂立後2個月內協同辦理地上權登記，以加強租賃關係，鞏固承租人之地位，使地上權與基地租賃權並存。而此2個月期間為訓示規定，縱令經過期間，承租人仍得請求出租人為地上權登記。故88年修正民法債編時，為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，將上開土地法之規定移列修正增列第422條之1「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」規定。又關於地上權之存續期間，民法未明文規定，視當事人之約定而定。99年1月5日修正民法物權編時增訂民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」乃為兼顧土地所有人與地上權人之利益，明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，或終止其地上權。復依民法物權編施行法第2條規定，上開修正之民法第833條之1規定，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。而租用基地建築房屋之租賃契約本屬債權性質，法律為強化此租賃關係，明定得透過登記使租賃關係轉化為地上權之關係，則如為地上權登記之租用基地建築房屋之租賃契約，即有上開民法第833條之1規定之適用，為物權性質之地上權得因此終止。於此情形下，雖無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，應認得類推適用上開規定。即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾20年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院定其存續期間或終止其租賃契約，以兼顧出租人與承租人之利益…被上訴人承租系爭土地後，雖未依土地法第102條、民法第422條之1規定，申請在系爭土地上為地上權登記，然依上開說明，上訴人主張類推適用民法第833條之1規定，請求法院酌定被上訴人承租系爭土地如附圖所示編號A、A1部分之租賃存續期間，仍屬有據。原告起訴狀附件4臺灣高等法院103年度上字第64號民事判決亦肯認，租地建屋之租賃契約得類推適用民法第833條之1請求法院酌定存續期間。
(2)系爭租約存續期間已達66年或57年，系爭租約雖為未辦理地上權登記之租地建屋契約，但因存續期間早已超過20年，而合於上開判決闡釋得以類推適用民法第833條之1請求酌定租賃存續期間之要件。原告等人之先租成立系爭租約之目的係為供長工從事黃枝花種植之餘有休息之處所，然今被告因贈與取得系爭房屋，兩造並不存在類似的僱傭關係，可認系爭租約成立之目的亦已不復存在。且依據本件108年12月5日勘驗筆錄，系爭房屋是被告之弟居住於內，被告本人並未居住其中僅偶爾回來住，故終止系爭租約拆屋還地對其影響不大。
(3)如下所述系爭土地位置交通位置及生活機能良好，土地利用價值甚高(見原證6)，系爭土地及系爭房屋之客觀經濟價值相差甚遠：
①交通機能：自系爭土地步行約10～12分鐘可抵達捷運三
重國小站、捷運臺北橋站；步行約2分鐘至三和路長生街口有公車站牌，該站有數班公車，也有可直達捷運民權西路站(車程約7分鐘)或臺北車站(車程約20分鐘)等臺北市○○○路線。
②文教機能：自系爭土地步行約5分鐘可抵達光榮國小(距
離約400公尺)、步行約9分鐘可抵達三重國民中小學(距離約700公尺)、步行約12分鐘可抵達新北市立圖書館三重分館。
③生活機能：自系爭土地步行3-5分鐘可至三和路，三和
路上有傳統市場、多家餐飲、生活用品商店林立，並有藥局、診所，亦鄰近三和夜市；車程約10分可抵達新北市立聯合醫院三重院區。
(4)系爭房屋現況固擅自拆除重建而鑑定單位認為尚無安全疑慮，惟其坐落之龍濱路43巷巷寬僅兩米，屬於新北市政府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區(原證9)，且該巷弄兩側均為老舊連棟式建築，倘不幸發生房屋結構老舊導致傾倒、走火等情形，更增人身財產之風險。
(5)末就被告民事言詞辯論意旨狀第5頁第一、二大點答辯如下：
①租賃權與一般債權不同，於司法實務及立法運作下已有
物權化情形，民法第426條之1之增訂，即是立法者將租地建屋債權法律關係物權化之司法實務見解所明文的立法。再者，民法第757條物權法定主義之創設本是為避免物權之對世效，害及公益所為之立法(民法第757條立法理由參照)。原告等人請求類推適用民法第833條之1是為酌定確切的租賃期限以調合雙方之權益，並非對第三人主張權利，自無損及公益可言。再參酌上開法院意旨，租地建屋租賃契約與地上權性質確有類似之處，民法第833條之1正是因應科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，為兼顧土地所有人與地上權人之利益所為之立法，此等民法第833條之1欲解決之問題，勢必也會發生在物權化之租地建屋債權法律關係的土地所有權人及承租人間。民法第426條之1既已將租地建屋債權關係之物權化，今若不允許租賃雙方類推適用民法第833條之1由公正之法院酌定明確之租期，將導致租賃法律關係日趨複雜，更生上述民法第833條之1所欲解決之弊害，反而損及兩造權益與公益。復，被告援引之臺灣臺北地院104年度重訴字第818號民事判決固然有其見解，但該判決業經原告等人援引之臺灣高等法院107年度重訴字第840號(附件9)廢棄。
故，被告援引民法第757條稱本件無類推適用民法第833條之1之餘地云云，應不可採。
②另，類推適用民法第833條之1酌定存續期間，所需考量
者並非僅系爭房屋何時不堪使用，而應參酌系爭租約之目的、系爭租約已存續之期間、建築物之種類、性質及利用狀況等事由(詳見上開臺灣高等法院107年度重上字第840號判決)，並兼顧出租人及承租人之利益。因此，被告抗辯酌定租約存續期間應委由建築專業判斷云云，即與上開民法833條之1及法院見解意指未符，應不可採。
(6)基上，綜合上情及兼顧兩造之公平，近兩年之存續期間足以供現住者整頓搬遷，原告等人請求類推適用民法第833條之1，酌定系爭租約之存續期間至111年1月1日為止，應屬合理。
2、原告等人備位依民法第227條之2、第442條、第439條請求被告自民事準備狀繕本送達之翌日起按年給付依當年度申報地價百分之十計算之租金，應有理由：
(1)按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第227條之2第1項及第442條分別定有明文。
參民法第442條之立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」惟，依最高法院107年度台上字第815號判決意旨，租地建屋契約係未明定期限之定有期限租約，與民法第442條立法理由所稱應遵守期限之確定期間的定期契約性質上仍有不同，因租地建屋契約期間不確定，且通常可長達數十年，租地建屋之初難以預料數十年後土地價值之變化，倘當事人仍須受原定租金所拘束，依一般觀念顯然不公平，故民法第442條但書所稱「但其租賃定有期限者」應限縮為「確定期限之定期租約」，始能謂公平。
(2)次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。所得稅法第14條第1項第5類規定，財產租賃所得應以全年租賃收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額；惟財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。又參照財政部頒布之107年度房屋及土地之「當地一般租金標準」(原證10)，全國土地之當地一般租金標準係依土地申報地價之5％計算。
(3)系爭租約係租地建屋契約，又系爭土地附近有兩個捷運站，且緊鄰臺北橋，交通位置良好，生活、文教機能亦佳，就107年度而言，當年度系爭土地之年地租為24,480元，遠低於依土地法第105條準用第97條第1項以申報地價年息百分之十計算之61,509元【107年度申報地價為每平方公尺20,320元，計算式：20,320*30.27平方公尺*10%=61,509元(四捨五入至個位數】，亦低於107年度土地之「當地一般租金標準」計算之30,754元【107年度申報地價為每平方公尺20,320元，計算式：20,320*30.27平方公尺*5%= 30,754元(四捨五入至個位數】。可見，系爭土地原租金為24,480元/年實在過低，原告等人更須按年繳納地價稅，而有調整之必要。
(4)基上，參酌前述系爭土地使用價值及使用狀況，維持原租金對原告顯有不公，原告依民法第227條之2第1項、第442條、439條，請求酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金併請求被告按年給付，應有理由。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）鈞院不應准予追加備位訴之聲明：
1、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一者。……七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。最高法院91年度台抗字第235號、91年度台抗字第648號分別著有裁判意旨足參。故所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。
2、本件原告主張「酌定存續期間」之原因事實為契約目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等；主張「調整租金」之原因事實為租賃物價值之昇降。兩者在社會事實上並不具有共通性及關聯性，故請求之基礎事實並非同一，不得依民事訴訟法第255條為訴之變更追加。
3、退步言之，即使認為兩者請求之基礎事實同一。惟依民法第442條但書，租賃定有期限者，不得聲請法院增減其租金。所以「酌定存續期間」與「調整租金」，應屬不得並存之請求，自不得准予追加備位「調整租金」之聲明。
（二）原告先祖當時訂約真意，係為提供被告永久安身立命之所。原告先祖於台灣光復之後，先同意長工以磚瓦興建系爭房屋以取代原本以竹木搭建之草寮，後於40年以相當於白米之市價收取地租。觀其目的係為長工及其後代提供永久安身立命之所，以體恤長工為原告先祖工作之辛勞。故探求原告先祖之真意，並非未定期限，而係定有「長工及其後代得以永久安身立命之期限」。又原告於其起訴狀第2頁第12行載有「…李老獅及李楊扁遂同意長工改以磚瓦興建現新北市○○區○○路○○巷○號之房屋(下稱系爭房屋)，並自民國(下同)40年開始以白米之市價收取地租…」等語，綜觀上情，可見原告先祖出借系爭土地予長工之真意，係供長工及其後代永久安身立命之用，否則何須同意長工改以磚瓦改建草寮，又何必僅收取相當於白米之市價作為代價。而原告於109年2月5日民事準備狀第4頁亦載有「…遷出或不須居住時需將土地歸還地主…」。是以探求當事人真意，契約年限應為「長工及其後代得以永久安身立命之期限」而非未定期限，原告先祖於立約之初，即無收回土地使用之意。被告既然自長工後代取得系爭土地之權利，而為原告所不爭執(原證3)，則系爭租約之權利義務亦已由被告承接，故應認為原告與被告間系爭租約之期限為「永久」而非未定期限。
（三）出租人謂得依土地法第103條第1款收回土地，其主張依法無據。原告稱「未定期限」之租期應解為租至房屋「不堪使用」為止之期限，並應按土地法第103條第1款規定，倘房屋不堪使用之時，原告即可依法收回土地。又謂房屋不堪使用之認定應依固定資產耐用年數表為判斷依據云云。惟探求當事人真意，系爭租約之年限應為「永久」而非未定期限，已如前述。故出租人自不得依土地法第103條第1款規定，以契約年限屆滿為由，收回系爭土地。退步言之，縱然鈞院肯認原告主張，系爭租約為「未定期限」，而得於房屋「不堪使用」時，依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。惟「建物是否達於不堪使用情狀，應斟酌其用途、結構、設備，及使用者之保存方式等情事為認定。而固定資產耐用年數表乃為統一計算營利事業所得稅之擬制性參考數據，僅能認定達耐用年數之固定資產僅餘事先預估之殘值而已，與事實上固定資產是否達不堪使用，並無必然關係」，此有最高法院104年度重訴字第818號判決意旨可為參照。而原告僅以系爭房屋已超過耐用年數許多，即隨口泛言系爭房屋已不堪使用，未就系爭房屋是否依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，已甚為破舊而不堪使用負舉證之責，自不得以房屋已達「不堪使用」而主張契約年限屆滿(最高法院95年度台上字第1407號判決意旨參照）。被告對於系爭房屋所為之普通修繕是否已達「改造或更新材質結構致變更其使用期限」之程度，以及系爭房屋之原始部分是否已達不堪使用之程度等，原告應負舉證之責，而非逕以被告已為普通修繕而逕自推論系爭房屋已達不堪使用之程度。此外，原告對於被告所為之普通修繕知之甚詳，於本案訴訟前亦未有任何反對之意思，應認原告已默許同意被告之普通修繕行為，而不得於本案訴訟中為相反之主張，否則有違「禁反言」之原則。退步言之，即使系爭房屋之原始部分已達不堪使用之程度，惟參照最高法院110年度台上字第421號民事判決意旨「土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。」原告對於被告所為之普通修繕不即為反對之表示，並繼續收取租金(被證1)，應認係以系爭房屋之改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。綜上所述，系爭租約並非契約年限屆滿，原告亦未就系爭房屋是否已達不堪使用之程度負舉證之責，鑑定報告第4頁亦表明「……原建築物為磚構造……實務上磚這種材料若不是受到人為因素故意破壞，不易自然老化……磚造結構並無可使用年限，例如現今仍存有很多歷經數百年的磚造古蹟……」。即使系爭房屋之原始部分已達不堪使用之程度，原告對於被告所為之普通修繕不即為反對之表示，並繼續收取租金，應認係以系爭房屋之改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。是以原告發函為終止租約之意思於法不合，被告占用系爭土地合法有據，原告請求拆屋還地應無理由。
（四）備位聲明部分：
1、租賃權為債權，不適用物權法定原則。按民法第757條規定「物權除依法律或習慣外，不得創設。」租用基地建築房屋之租賃契約應屬債權性質，與物權性質之地上權迥異，雖有債權物權化之相關規定，但債權須對外具有公示性，例如公證或占有，且須法律有明文規定，方合物權法定原則。今原告認為租地建屋之租賃契約得類推適用民法第833條之1規定，不外援用高等法院實務見解。惟基於審判獨立原則，復加個案情形各不相同，況且亦有其他實務見解(參照台北地方法院104年度重訴字第818號判決意旨)採行否認看法，可見租地建屋之租賃契約得否類推適用地上權相關規定？實務未有統一見解，倘若斷然類推適用，實是影響被告等人權益甚鉅，且與物權法定原則有違，盼請鈞院審慎考慮！
2、鈞院如欲酌定租約存續期限，應委由建築專業判斷，方稱公允。倘鈞院認採原告見解，欲酌定系爭租約存續期限，亦應委由專業建築技師公會鑑定房屋可堪使用年限，以作為酌定租約存續期限之參考，以避免兩造爭執，亦可一次解決糾紛，以杜訟爭。查鑑定報告第6頁已清楚表明「……其可耐用年限，如前說明與其使用及維護狀況關係較大……其實際可耐用年限仍與破壞後是否能及時維護有關，並無一定的耐用年限。」原告主張酌定不超過兩年之租約存續期間，顯無理由。
3、當事人不得依民法第442條聲請法院增減租金。按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442條之規定自明(最高法院48年度台上字第1536號判例要旨參照)。再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。所稱不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言(最高法院107年度台上字第1713號判決參照)。系爭租約之期限為「永久」而非未定期限，已如前述。且原告並未就「系爭土地價值於租賃關係存續中有所昇降」乙事提出證明。是以，本件並無民法第442條之適用餘地。
4、退步言之，縱然得依民法第442條增減租金，惟土地法第97條及所得稅法第14條第1項第5類之立法意旨並非作為酌定租金之依據。按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用(臺灣高等法院105年度上字第1056號判決參照)。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額(最高法院68年台上字3071號判決參照)。再按「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：……第5類：租賃所得及權利金所得：……一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。……五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款、第5款定有明文。上開第5款規定之立法本旨係為防免藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設。現行法制就個人綜合所得稅固採收付實現制，然上開規定乃屬收付實現制之例外，故如符合上開規定之構成要件事實，稽徵機關即得以設算方式來認定租賃收入，當事人約定之租金，縱使顯低於一般租金標準屬實，稽徵機關仍得將出租人之租金收入調整至一般租金標準，無須證明租金收入數額是否確如調整數額。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」經財政部賦稅署77年11月9日台稅一發字第770665851號函釋、本院101年度判字第968號判決亦予認同，可資參照(最高行政法院109年度判字第30號判決參照)。退步言之，縱然本件得依民法第442條增減租金，惟土地法第97條之立法意旨在於限制租金之最高額以保護承租人，並非要求租金必須達到此一標準，亦非作為出租人提高租金之理由。而所得稅法第14條第1項第5類第1款、第5款之規定，其立法本旨亦係為防免藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設，與出租人實際收取之租金係屬二事，亦非國家機關強制出租人收取租金之標準。故原告以前開規定作為請求法院酌定租金之標準，實有不妥。
5、對於鑑定報告之意見：
(1)系爭房屋尚未達不堪使用之程度：依鑑定報告第4頁之鑑定意見「……原建築物為磚構造……實務上磚這種材料若不是受到人為因素故意破壞，不易自然老化……磚造結構並無可使用年限，例如現今仍存有很多歷經數百年的磚造古蹟…」鑑定報告第5頁之鑑定意見「……現況的鋼筋混凝土建築物……可達到現行法規的耐震需求，建築物現況可安全使用……」。綜上，依鑑定報告之結論，系爭房屋無論是原始磚造建築物，或是現況的鋼筋混凝土建築物，都尚未達不堪使用之程度，應屬可採。
(2)系爭房屋可耐用年限為何，無法鑑定：依鑑定報告第6頁之鑑定意見「……其可耐用年限，如前說明與其使用及維護狀況關係較大……其實際可耐用年限仍與破壞後是否能及時維護有關，並無一定的耐用年限。」綜上，依鑑定報告之結論，系爭房屋之可耐用年限，涉及變數甚多，無法鑑定，應屬可採。
參、得心證之理由：
一、關於坐落新北市○○區○○段○○○○號土地及地上物：
（一）土地：原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○號土地為原告等6人共有，並提出土地登記謄本影本為證據，且為被告所不爭執，則原告此部分主張自堪信為真實。
（二）地上物：
1、原告又主張於上開土地上之如附圖所標示「202(2)」部分面積28.09平方公尺土地上之地上建物門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號房屋目前為3層樓鋼筋混凝土造房屋一節，亦為兩造所不爭執，並經本院至現場履勘及囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定所派遣鑑定技師到現場履勘屬實，有本院108年12月5日勘驗筆錄（見本院卷第131至132頁）及新北市土木技師公會110年2月3日新北土技字第0000000000號（案號：109-A0232）鑑定報告書在卷可參。又上開土地上之房屋門牌號○○○區○○路○○巷○號係於43年11月23日初次設籍，於91年10月31日整編為龍濱路43巷8號，此有新北市三重戶政事務所108年11月6日新北重戶字第1084973535號函在卷可參（見本院第123頁），而該地上建物並未於地政機關為所有權登記，僅於稅捐機關作房屋稅籍登記，依據新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料，其原來設立房屋稅籍之房屋稅納稅義務人為訴外人鄭仁傑，係於民國52年間建造之木石磚造（磚石造）2層樓房屋，每層面積23.5平方公尺，與現在於該土地上所存在之3層樓鋼筋混凝土造房屋不同，雖然該門牌地址房屋稅籍資料並未變更，然因結構已經不同，則目前存在於該土地上之3層樓鋼筋混凝土造房屋與原房屋稅籍所登記之2層樓磚石造房屋並非同一等節之事實亦堪以認定。
2、又上開現存3層樓鋼筋混凝土造房屋雖僅於稅捐機關作房屋稅籍登記，依據新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料，其原來設立房屋稅籍之房屋稅納稅義務人為訴外人鄭仁傑，係於民國52年間建造之木石磚造（磚石造）2層樓房屋，每層面積23.5平方公尺，與現在於該土地上所存在之3層樓鋼筋混凝土造房屋不同，而該房屋稅籍資料就構造及層數、面積登記資料並未變更，但於106年5月間變更房屋稅納稅義務人為鄭家勝、鄭佳音等二人，又於同年8月因贈與而變更為鄭佳音一人，此有新北市政府稅捐稽徵處三重分處108年11月6日新北稅重二字第1084759284號函及所附房屋稅籍資料影本在卷可參（見本院卷第125至126頁及卷外限閱資料），而被告之父為訴外人鄭慶華，鄭慶華則為鄭仁傑之子，即鄭仁傑乃被告之祖父，且被告亦自認其為前揭3層樓鋼筋混凝土造之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號房屋之所有權人，此有被告前於108年8月5日委任游朝義律師回復原告等人委任曾信嘉律師108年7月24日書函之存證信函影本在卷可參（見本院卷第83至91頁之台北東門郵局108年8月5日第256號存證信函影本），則原告主張被告為前揭土地上現在存有之3層樓鋼筋混凝土造之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號房屋之事實上處分權人一節，當堪以採取。
二、關於租地建屋契約：
（一）原告主張前揭被告所有之房屋占用原告共有之系爭土地，係因早年原告之祖先即被繼承人李老獅、李楊扁於日治時期出借系爭土地與長工自行利用竹木搭建草寮休憩，至臺灣光復後，李老獅及李楊扁同意長工改以磚瓦興建現在為門牌號○○○區○○路○○巷○號房屋，並自民國40年後開始以白米之市價收取地租，為一租地建屋契約等語，為被告所不爭執，且被告亦有提出繳付土地租金之收據影本等證據，則原告此部分主張乃堪信為真實。
（二）惟原告又主張該租地建屋契約於當事人間之真意為所建房屋不得轉讓，且租期是以該房屋至不堪使用為止等語，但為被告所否認，並抗辯該租地建屋契約之存續期間為「長工及其後代得以永久安身立命之期限」等語。然按主張對於土地有正當使用權源之人，應就其有正當權源之有利於己之事實負舉證之責，至於對造自認或不爭執之事實，則無庸舉證，此觀民事訴訟法第277條及第279條第1項規定甚為明瞭。經查，本件原告自承於臺灣光復後允許其所僱用之長工在系爭土地上以磚瓦興建房屋，而依照前揭房屋稅籍資料所示，至民國52年間該地址之房屋門牌雖未變更，但有經過重建而成為2層樓磚石造房屋，又據被告於鑑定人前往現場履勘進行鑑定時，自承現存3層樓鋼筋混凝土造房屋為其74年間重新建造者，則如前所述，現存於系爭土地上之3層樓鋼筋混凝土造房屋之門牌號碼雖未變更，房屋稅籍登記亦就構造、層數及面積亦無變更，但現存3層樓鋼筋混凝土造房屋並非原來房屋稅籍登記之房屋一節，當可確定，故倘若如原告所主張以地上房屋可使用之年限為租地建屋契約之存續期間，則於被告之前手即其父鄭慶華或祖父鄭仁傑將臺灣光復初期所興建之竹木造房屋於52年間拆除改建為2層樓磚石造房屋時，即可認定該竹木造房屋之所有權人已經認定當時竹木造房屋業已不堪使用，再至74年間又將前開於52年間所重建之2層樓磚石造房屋拆除改建為現存之3層樓鋼筋混凝土造房屋時，亦同可認定該52年間重建之2層樓磚石造房屋所有權人已經認定當時2層樓磚石造房屋於74年間業已不堪使用，方有拆除舊屋重建新屋之需求，故若依原告主張之情節，則可推論被告或被告之前手租用系爭土地建屋居住之租地期限早分別於52年間或74年間業已屆至，而目前現存於系爭土地上之3層樓鋼筋混凝土造房屋屋況經鑑定人鑑定結果，與使用及維護相關，現在無法確定其至何時達不堪使用之程度。然被告並未能舉證證明其前手於52年間及74年間重建該地址房屋時，曾經獲得土地所有權人即原告之前手之同意，且至74年間政府建築管理已經相當完備，若被告之前手可取得土地所有權人之同意，即可依照建築法規申請建造新屋，甚至可據以申請合法建物登記，當不致於連房屋稅籍資料均未能更新，而沿用舊有52年間所重建之2層樓磚石造房屋之房屋稅籍資料迄今，原告主張被告之前手未曾經過原告之前手同意而自行拆除舊屋改建新屋等語，非無可採。
（三）但若依被告抗辯之情節，為主人照顧長工而將系爭土地長期租與長工及其子孫以供永久安身立命之地，則屬於存續期間為永久之租地建屋契約，於本案中，兩造並未就被告之前手即被告之父、祖父是否為原告之祖先所僱用之長工或其後代一節有所爭執，則據以認定被告之祖父或其父原為原告之祖先所僱用之長工或其後代子孫一節，合先敘明。然被告所抗辯此一情節，惟被告並未就此有利於己之事實舉證證明，且被告此種抗辯乃以租地建屋契約基於主人與長工間之情誼而來，然而契約乃法律關係而屬得為繼承之標的，情誼則為個人情感，後代子孫固有遵守先祖所為措施以彰顯祖先德性，但此為文化傳承，卻非因繼承而有拘束力之權利義務關係，故於原告之先祖李老獅等人死亡後，其後代子孫是否仍遵照先祖所遺留之作法乃在於其後代子孫之心意，卻非因繼承而概括承受其被繼承人生前所有權利義務關係之法律上拘束力而然，且如今雙方間已無主人與長工之主僕關係，原來為主人身分之原告先祖亦已死亡，而為其繼承人之原告等人又無繼承應永久將系爭土地出租與原來為其長工即被告之祖先之義務，自亦無繼續將系爭土地繼續出租與原告間並無主僕關係之被告之義務，則被告既不能證明其所抗辯之系爭土地上之租地建屋契約確有約定以被告之祖先及其後代子孫永久使用之契約關係存在之事實，則其抗辯系爭土地上之租地建屋契約應存續至永久等語，並非合理，而無可採。
（四）原告主張依土地法第103條第1款終止租約並收回土地等語，但為被告所爭執。按依土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。……。」，又按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，亦為民法第455條所明定。
本件原告主張系爭土地上之租地建屋契約業已因契約年限屆滿而消滅，而依土地法第103條第1款規定終止租約並請求收回系爭土地等語，因被告擁有事實上處分權之前揭門牌號○○○區○○路○○巷○號之3層樓鋼筋混凝土造房屋原來據以存在使用房屋所坐落之原告所共有之系爭土地，乃基於被告之被繼承人與原告之被繼承人間所成立之租地建屋契約，該租地建屋契約之契約年限因約定在該土地上所興建之房屋業已因不堪使用而拆除重建，可認為該租地建屋契約之契約年限業已屆滿，已如前述，且原告亦以本件起訴狀繕本對被告為終止該租約之意思表示，並經於108年8月13日送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第59頁），則原告主張依前揭法條規定，請求被告應將系爭土地上之地上物拆除，將租賃標的物回復原狀，返還與原告全體等語，應為有理由。
三、綜上所述，原告主張雙方間租地建屋契約業已終止，請求被告將租賃標的物即坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示「202(2)」部分面積28.09平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告全體等節，為有理由，應予准許。原告上開先位之訴既為有理由，則其備位之訴即無庸再予審究，附此敘明。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
書記官 曾怡婷附圖：