臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2556號原 告 蔡秀鳳訴訟代理人 賴安國律師複代理人 鄭育紳律師被 告 翁健峰
吳美枝上 一 人訴訟代理人 吳貴生上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告翁健峰應給付原告新臺幣貳拾壹萬參仟參佰參拾參元，及其中新臺幣貳拾壹萬元應自民國一百零八年四月十日起，其餘新臺幣參仟參佰參拾參元應自民國一百零八年四月十六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告翁健峰、吳美枝應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號四樓房屋返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告翁健峰負擔五分之三，餘由被告吳美枝負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒萬貳仟元為被告翁健峰供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告翁健峰、吳美枝供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告翁健峰經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告翁健峰於民國106 年7 月1 日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○街○○號4 樓（下稱系爭房屋），雙方約定租期自106 年7 月1 日起至108 年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）10,000元（下稱系爭租約）。被告翁健峰並與被告吳美枝共同居住於系爭房屋。被告翁健峰自10
6 年7 月1 日起未曾繳納租金，經原告於108 年3 月29日以土城貨饒郵局第65號存證信函催告被告應於108 年4 月10日前給付所積欠之106 年7 月1 日至108 年4 月10日之租金213,333 元（計算式：210,000+3,333=213,333 ），並通知被告應於108 年4 月30日前返還系爭房屋，雖被告故意拒絕受領前開存證信函，惟該終止契約之意思表示已到達被告支配範圍，被告處於隨時可以了解其內容之狀態，該通知即可發生意思表示之效力，足認催告繳交租金及終止租約之意思表示已合法送達被告。是以，系爭租約已於108 年4 月30日終止。又原告另再以108 年6 月21日五股褒仔寮郵局第80號、第81號存證信函寄送被告，重申終止系爭租約及遷讓房屋之意，載明「租約早已終止」，可證上開第65號存證信函之真意即為終止系爭租約，縱認尚未合法終止，惟上開第80號、第81號存證信函亦已明確表示終止二字，可推知系爭租約於
108 年6 月24日到達系爭房屋之日亦已合法終止。況原告於起訴狀亦重申終止系爭租約之意，倘起訴狀繕本於108 年6月30日租期屆滿前送達被告，亦得以起訴狀繕本送達被告之日為系爭租約終止日。退步言之，縱然系爭租約未於上開期日終止，惟系爭租約已於108 年6 月30日到期，原告亦已於上開第80號存證信函及起訴狀表明無續租之意，是系爭租約至遲已於108 年6 月30日終止，則承租人翁健峰及與其同居之被告吳美枝（翁健峰之母親），無論係以占有輔助人之地位或以自己占有之意思而占有，現均無合法占用系爭房屋之權源，自應遷讓返還系爭房屋。又原告否認原告之配偶即訴外人張文通曾對吳美枝承諾讓其住到百年身後，縱有之，因屬債權契約亦不得拘束原告。爰本於系爭租約第4 條、第13條第1 款約定及民法第767 條第1 項之規定，提起本件訴訟等語。併為聲明：㈠被告翁健峰應給付原告213,333 元，及自108 年4 月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告應共同返還門牌號碼新北市○○區○○街○○號4 樓房屋予原告，並遷出戶籍。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告吳美枝則以：伊與配偶即訴外人翁篤雄（已於107 年12月21日死亡）居住系爭房屋已40幾年，翁篤雄原為系爭房屋之所有權人，因翁健峰資金周轉需求，由翁篤雄以系爭房屋向原告之配偶張文通辦理抵押借款，對於系爭房屋過戶之事並不知情，嗣系爭房屋過戶完成，方由張文通告知此事，惟張文通隻字未提租賃一事，僅向伊表示因與伊之二兒子翁國勝（已於104 年死亡）是好朋友，向伊承諾要讓伊夫妻2 人住到百年身後，雖當時曾向張文通表示應書立字據，惟因忙於照顧翁篤雄而疏於辦理，伊現年事已高，無所依怙，原告之配偶張文通應要履行對伊之承諾，讓伊在系爭房屋住到百年身後。至於翁健峰向原告承租系爭房屋一事，伊並不知情，亦不知道翁健峰與原告是如何談的，伊也沒有錢可以繳交房租等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告翁健峰未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、經查，原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、建物登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處108 年房屋稅繳款書、存證信函及送達信封等件為證（見重簡字卷第17-28 頁、第37-40 頁），而被告翁健峰已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第
280 條第3 項準用同條第1 項之規定，依法視同自認。另被告吳美枝則否認無權占有系爭房屋之事實，並以前揭情詞置辯。故本件應審究者厥為：㈠原告請求被告翁健峰給付租金213,333 元，有無理由？㈡系爭租約究於何時終止？㈢原告請求被告翁健峰、吳美枝返還系爭房屋，並遷出戶籍，有無理由？茲析述如下：
㈠原告請求被告翁健峰給付租金213,333 元，有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；又承租人應依約定日期，支付租金，民法第421 條第1 項、第439 條前段分別定有明文。查原告與被告翁健峰間系爭租約第4 條約定：「承租人每月租金為新臺幣（下同）壹萬元整，每期應繳納1 個月租金，並於每1 月1 期＿日前支付……。」，因原告與被告翁健峰並未約定每月之給付日期，則參照民法第124 條第2 項後段規定，推定以每月15日為給付期，又被告翁健峰自106 年7 月1日起即未繳付租金，則原告依租賃契約之法律關係，請求被告應給付自106 年7 月1 日起至108 年4 月10日止所積欠之租金，共計213,333 元【計算式：10,000X21+（10,00030X10 ）=213,333，元以下四捨五入），應屬有據。
2.又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。原告就上開租金併請求被告翁健峰應自108 年4 月10日起計付遲延利息，而其中106 年7 月1 日至108 年3 月31日止之租金合計210,000 元，既均已逾約定之給付日期，則原告請求自108 年4 月10日起計付遲延利息，自無不合，惟其餘自10
8 年4 月1 日至108 年4 月10日之租金合計3,333 元，約定之給付日期既為108 年4 月15日，則應自108 年4 月16日起計付遲延利息，是原告逾上開部分之遲延利息請求，洵屬無據，不應准許。
㈡系爭租約究於何時終止？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第
440 條第1 項、第2 項、第450 條第1 項分別定有明文。又終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之。以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力，民法第94條、第95條第1 項亦有明定。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。
2.查原告固主張其已以上開第65號存證信函對於被告翁健峰通知於108 年4 月30日終止系爭租約之意思表示云云。然觀諸上開存證信函乃記載：「…本人特以此函催告台端必須於民國108 年4 月10日以前給付所欠之租金共計21萬元整並於民國108 年4 月30日前遷讓房屋，不得再以任何理由占用…」等內容，原告雖因被告翁健峰遲延給付租金2 期以上而催告履行，惟並非係表明如於相當期限內不履行，將終止系爭租約，亦非係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，而係逕以108 年4 月30日為終止日，自與民法第440 條第1項之規定未合，難認已為合法終止系爭租約之意思表示。又查，原告另主張其再以上開第80號、第81號存證信函寄送被告，已明確表示終止二字，可推知系爭租約於108 年6 月24日到達系爭房屋之日亦已合法終止云云。然觀諸上開第80號、第81號存證信函乃記載：「…本人與翁健峰之租約早已終止，台端已無占有系爭房屋之權利…」等內容，則其所稱「租約早已終止」，顯係指其前以上開第65號存證信函於108年4 月30日終止系爭租約，惟該終止並不合法，已如前述，而上開第80號、第81號存證信函亦難認其另有行使終止權之意思表示，從而，原告主張系爭租約已於108 年6 月24日終止，亦屬無據。再查，原告復主張其已於起訴狀重申終止系爭租約之意，亦得以起訴狀繕本送達被告之日為系爭租約終止日云云，惟本件起訴狀繕本係於108 年6 月21日對被告翁健峰為寄存送達，於108 年7 月2 日發生送達之效力，而系爭租約租賃期間為106 年7 月1 日至108 年6 月30日止，係屬定有期限之租約，且原告於上開80號、第81號存證信函已具體明確表示無續租之意，堪認原告與被告翁健峰間系爭租約已於期限屆滿時即108 年6 月30日消滅，是原告自毋庸再於108 年7 月2 日以本件起訴狀繕本之送達對於被告翁健峰為終止權之行使，併此敘明。
3.綜上，應認原告與被告翁健峰間系爭租約乃係於108 年6 月30日因租期屆滿而歸於消滅。
㈢原告請求被告翁健峰、吳美枝返還系爭房屋，並遷出戶籍，
有無理由？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。又原告與被告翁健峰間系爭租約第13條第1款約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」。查原告與被告翁健峰間之租賃關係業於108 年6 月30日因租賃期間屆滿而消滅，已如前述，揆諸前揭說明，被告翁健峰自不得在租期屆滿後繼續占有使用系爭房屋。從而，原告主張系爭租約租期已滿，依系爭租約第13條第1 款約定，請求被告翁健峰應返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
2.復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項定有明文。又受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條亦有明定。而以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務。查被告吳美枝雖係系爭房屋承租人翁健峰之母親，惟被告吳美枝主張係因得訴外人即原告之配偶張文通承諾而繼續占有使用系爭房屋，且對於原告與翁健峰間系爭租約並不清楚，自非屬受翁健峰之指示而占有，堪認被告吳美枝係本於自己之意思而占有使用系爭房屋，難認被告吳美枝僅為翁健峰之占有輔助人。又被告吳美枝就其具有占有系爭房屋之正當權源，並未提出任何證據舉證以實其說，況系爭房屋所有權登記名義人為原告，縱被告吳美枝與訴外人張文通間就系爭房屋曾有上開使用借貸契約之約定，其效力亦不及於原告。是被告吳美枝前開抗辯，自不足採。從而，原告主張其為系爭房屋所有權人，依民法第767 條第1項之規定，請求被告吳美枝返還系爭房屋，亦屬有據，應予准許。
3.至原告另請求被告翁健峰、吳美枝將戶籍遷出系爭房屋部分，按全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所，戶籍法第50條定有明文。由此以觀，戶籍登記僅係戶政機關為反應轄區內人口實際居住狀況行政管理措施，故居住事實變動後，並不待被登記人申請或意思表示即可加以變更，甚為明確。本件被告翁健峰、吳美枝雖將戶籍設於系爭房屋所在地址，然原告勝訴後，倘被告在實際遷出後（無論是主動遷離或被動依確定判決強制遷離）未於法定期間申請遷出登記，且無法催告時，自得以所有權人身分，將被告翁健峰、吳美枝實際遷出之事實，申報戶政機關，為遷出登記即可，是其此部分請求欠缺權利保護必要，不應准許。
五、綜上所述，原告依據其與被告翁健峰間系爭租約第4 條、第13條第1 款約定及民法第767 條第1 項之規定，請求被告翁健峰應給付租金213,333 元，及其中210,000 元自108 年4月10日起，其餘3,333 元自108 年4 月16日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並請求被告翁健峰、吳美枝應返還系爭房屋，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
民事第四庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
書記官 梁馨云