臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第2567號原 告 李輝種
李輝龍李初惠
李雪美李雪玲李雪芳陳韋澔上7人共同訴訟代理人 曾信嘉律師複代理人 陳敬如律師被 告 高金塗訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示201(2)部分面積26.39平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣85萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣253萬2,600元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之(最高法院95年度台上字第1573號判決參照)。經查，本件原告原起訴時以高葉連英為被告，先位聲明為：一、被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)之地上物(如附件2所示編號A部分所示，實際面積以測量結果為準)拆除，並將上開土地騰空返還原告全體。二、願供擔保請准宣告假執行。備位聲明為：酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間(見本院卷一第11、12頁)。嗣追加高金塗為共同被告(見本院卷一第209頁)，並變更先位聲明為：一、被告應將坐落於系爭土地如附圖所示201(1)部分【按依附圖所示應係201(2)，原告誤載為201(1)，以下逕更正為201(2)】面積26.39平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。二、願供擔保請准宣告假執行。及變更備位聲明為：一、酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間至111年1月1日為止。二、被告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，應按年給付原告就系爭土地依當年度申報地價10%計算之地租(見本院卷二第37至38頁)，以及於110年4月8日審理時以言詞撤回被告高葉連英部分並經被告同意(見本院卷一第483頁)。因原告所為聲明之變更，與原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，揆諸前揭規定，原告之變更，於法並無不合，應予准許。
貳、原告主張：
一、原告之先祖李老獅、李楊扁於日治時期曾僱用長工種植黃枝花，為體恤渠等工作之辛勞，應長工要求出借系爭土地予長工自行利用竹木搭建草寮休憩，至臺灣光復後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損，李老獅及李楊扁遂同意長工改以磚瓦興建現門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00號房屋，並自40年後開始以白米之市價收取地租，而有租地建屋契約(下稱系爭租約)。時至今日，系爭土地由原告因繼承取得，系爭房屋則係未辦理保存登記之房屋，現事實上處分權人為被告。
二、先位之訴部分：
(一)原告之先祖是為讓種植黃枝花的長工在工作之餘有遮風避雨之住所，才於40年間出租包含系爭土地在內現今龍濱路43巷兩側土地供渠等建屋，締約後也有告知長工房屋整修或改建需先取得地主之同意，遷出或不須居住時需將土地歸還地主，雖因原告先祖識字不多皆為口頭約定，但依當事人真意，系爭房屋應不得轉讓，且租期至系爭房屋起建後之原始狀態不堪使用為止。惟，長工等房屋事實上處分權人未告知地主即擅自轉讓系爭房屋獲利，或擅自整修系爭房屋試圖延長使用年限，導致地主直到要收取租金時才得知房屋已轉手或整修而不及阻止，系爭房屋任何移轉、整修、改建之情形都是未經原告等土地所有權人同意所為。
(二)系爭租約成立之時識字率不普及而無書面，惟依據新北○○○○○○○○108年10月1日函文，系爭房屋門牌係於47年9月22日初次設籍，由於必定是有房屋始可設戶籍，可見系爭租約及系爭房屋於47年9月22日前即已存在，迄今已存續逾62年。雖系爭房屋之房屋稅籍資料記載系爭房屋於52年間建造，但鑑定單位研判實際上應是於47年間建築完成。故系爭租約已存續逾62年，否則至少已逾57年，上開存續期間與原告起訴狀主張系爭租約自臺灣光復後成立已存續近70年之主張大致相同。
(三)租金部分，系爭租約原本係約定每年收取白米幾斤作為地租之用，嗣因時代變遷改以金錢收取，依據原告目前留有76年度起之收租紀錄，近期通常是於每年年中收取該年度的年租金，106年度起年租金為24,480元，最近一次是於108年7月12日收取108年度租金。另原告先位聲明雖主張以律師函及民事準備狀之送達終止租約，然迄今系爭房屋仍在使用系爭土地，因此原告於己先位聲明之主張下仍得收取相當於租金之不當得利，並得請求付清至律師函送達為止108年度之年租金。故原告於108年7月12日收取24,480元，該金額係包含部分108年度租金及終止租約後相當於租金之不當得利，不代表原告有意延長租期，若原告嗣後有收取相當於不當得利之租金之情形，亦同，併予澄清。
(四)系爭租約應始於47年間，則本件應以系爭房屋起建當時之結構、建材判斷是否不堪使用，至於系爭房屋起建完成原始結構及建材，應可參考系爭房屋之房屋平面圖暨房屋標示查丈紀錄，且鑑定報告可證上開文件所載之原始磚造建築物已不存在，亦即系爭房屋原始狀況已達不堪使用之程度，系爭租約租期已屆滿歸於消滅，原告依土地法第103條第1款收回土地，應有理由：
1、鑑定報告第4頁第1點記載，系爭房屋現況構造、屋頂、門窗、外牆面、隔牆內牆面、地坪、樓地板、天花板、以及樓層及用途，均與系爭房屋稅籍資料所載之原始結構、材料不同，其中結構是從磚石變更為鋼筋混凝土、樓層則有增加一層。鑑定單位稱系爭房屋現況構造形式及建材全部都與法院提示之系爭房屋之現值核計表及房屋平面圖所載之資料完全不同等語。可知，鑑定機關認定系爭房屋原始結構為2層樓磚構造建築物，且現已全部拆除不存在，現況房屋則是於74年(重建年分為被告單方主張)重建之鋼筋混擬土3層樓建物，但原告否認系爭土地出租人有同意承租人拆除系爭房屋原始結構後重建，且被告亦未提出任何事證證明，則本件應依房屋稅籍資料記載原始之結構、建材判斷迄今是否不堪使用。故被告自不能以擅自重建之鋼筋混擬土3層樓建物，抗辯系爭租約尚未因系爭房屋不堪使用而消滅。
2、雖鑑定報告第6頁第1點鑑定結論稱「系爭房屋現況已經於民國74年以鋼筋混凝土重作改建，原磚造建築物已經拆除，故無法回答原磚造建築物是否已逾使用年限以及其是否不符合建築物磚構造及施工規範而有結構安全疑慮的問題」，但就系爭房屋重作改建前之原始狀況之使用年限及安全疑慮部分，應可以系爭房屋原始狀況未拆除存續迄今是否逾越使用年限、是否符合目前住宅之通常使用及安全性為斷。鑑定報告第4頁第3點並記載：「依據法院提示之系爭房屋平面圖記載，建築物建造於民國52年，但新北○○○○○○○○的函顯示於民國47年就初次設籍，研判原建築物應於民國47年以前就已經建造完成。紀錄的主結構為磚構造。……」等語。可知，系爭房屋原始狀態自47年起算迄今使用年限已逾62年，明顯逾越財政部固定資產耐用年數表及新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表所載之磚造物耐用年數25年、46年，假設系爭房屋原始狀態若尚存在，迄今亦有不堪使用之情。何況，假設系爭房屋原始狀態使用無虞，承租人又何必大費周章全部重作改建，此舉益徵系爭房屋原始狀況在重作改建已有不堪使用之虞。
(五)另與系爭房屋相連之新北市○○區○○路00巷0號房屋(鈞院108年度訴字第2507號)、12號房屋(鈞院108年度訴字第2853號)，一審法院均認有不堪使用之情，判命該等屋主拆屋還地，此亦彰使用共同壁之系爭房屋有不堪使用情形。
(六)基上，原告先位主張系爭租約有土地法第103條第1款事由，於本件以修正被告之民事起訴狀及民事準備狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，而依民法第455條及民法第767條第1項前、中段請求被告拆屋還地。並先位聲明：(一)被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示201(2)部分面積26.39平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。(二)願供擔保請准宣告假執行。
三、備位之訴部分：
(一)系爭租約自47年起算存續至少62年，存續期間早已超過20年，得以類推適用民法第833條之1請求酌定租賃存續期間之要件；且系爭房屋有未經出租人同意擅自改建之情形，若以74年間重建後鋼筋混凝土3層房屋現況作為酌定系爭租約期限之依據，對原告顯不公平。又系爭房屋現值僅105,000元，經濟價值不高，系爭土地與系爭房屋經濟價值懸殊。再查，系爭房屋坐落之龍濱路43巷寬僅兩米，屬於新北市政府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區，該巷弄兩側均為老舊連棟式建築，倘不幸發生房屋結構老舊導致傾倒、走火等情形，更增人身財產之風險。綜合上情及兼顧兩造之公平，原告爰類推適用民法第833條之1，請求酌定系爭租約之存續期間至111年1月1日為止。
(二)系爭租約係租地建屋契約，系爭土地附近有兩個捷運站，且緊鄰臺北橋，交通位置良好，生活、文教機能亦佳，就107年度而言，當年度系爭土地之年地租為24,480元，遠低於依土地法第105條準用第97條第1項以申報地價年息百分之10計算之61,265元【107年度申報地價為每平方公尺20,320元，計算式：20,320*30.15平方公尺*10%=61,265元(四捨五入至個位數)】，亦低於以107年度土地之「當地一般租金標準」計算之30,632元【107年度申報地價為每平方公尺20,320元，計算式：20,320*30.15平方公尺*5%=30,632元(四捨五入至個位數)】。參酌前述系爭土地使用價值及使用狀況，維持原租金對原告顯有不公，原告爰依民法第227條之2第1項、第442條、439條，請求酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金併請求按年給付。
(三)綜上所述，倘若原告更正後先位訴之聲明無理由，則請判決如備位訴之聲明所載。並聲明：(一)酌定兩造租用新北市○○區○○段000地號土地之租地建屋契約之存續期間至111年1月1日為止。(二)被告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，應按年給付原告就新北市○○區○○段000地號土地依當年度申報地價百分之10計算之地租。
參、被告則以：
一、有關原告先位聲明(拆屋還地部分)之答辯：
(一)本件系爭土地為原告因繼承取得所共有，於該繼承事實發生之前，即以不定期限出租他人興建房屋居住，為租地建屋契約，係由訴外人即被告母親高葉連英取得系爭房屋事實上處分權，後再由高葉連英贈與被告，被告因而取得上開權利，兩造間存有不定期限之租地建屋契約，被告占有系爭土地有合法之占有權源；又原告並無土地法第103條得收回土地之法定事由，其以律師函為終止租約之意思表示自不能發生效力，況被告仍如期於108年7月12日給付108年度之地租，原告亦無異議而收取之；至109年度地租，原告雖不願收受，亦經被告於109年9月2日辦理提存在案。
(二)系爭房屋屋況仍良好，供被告一家居住，不論從系爭房屋本體，或從當地龍濱路43巷整體以觀，均非破舊不堪使用，更「無」「超過耐用年數許久」「且實際情形已甚為破舊」之情形。社團法人新北市土木技師公會鑑定之結果，系爭房屋已經於74年拆除重新以鋼筋混凝土改建，所以現況不是採用磚構造的施工規範。系爭房屋現況的結構尚無安全疑慮，也未達不堪使用之情形。且該鑑定報告書內附之系爭房屋耐震能力評估報告為「尚無疑慮」，均足以證明系爭房屋未達不堪使用之狀況。故兩造間租地建屋契約並未消滅，被告自非無權占有，原告主張拆屋還地係無理由。
(三)至原告主張未曾同意整修房屋一節，惟兩造並未就租賃物之使用方法為明文約定，亦未明文限制被告就系爭房屋加、改建，且縱然有加、改建之情形，亦與基地租賃之性質無違；且原告對於被告所為整修改建不為反對之表示，而繼續收取租金、漲租，可見原告已有同意之意思。
二、有關原告備位聲明之答辯：
(一)按租用基地建築房屋之租賃契約屬債權性質，與物權性質之地上權迥異，且法無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約亦得為相同之處理，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。又系爭租地建屋未定租賃期限，應認定租至建物不堪使用，而屬「定期租賃」，與民法第833條之1規定之「未定期限之地上權」應不具相似性，而非逕能以舉重明輕之法理加以類推適用，原告備位聲明主張本件應類推民法第833條之1規定，並非可採。縱得加以類推適用民法第833條之1規定，然系爭房屋並非破舊不堪使用，亦無定其租賃契約之存續期間之必要。
(二)原告已分別於103年調漲地租為18,360元、106年再調漲地租為24,480元，短短數年間業已調漲兩次，漲幅甚大，惟近年時空環境均未改變(包括原告所稱之臺北橋、三蘆捷運都早已存在)，並無情事變更之情形，不應再為調整租金，方符誠信原則，原告備位聲明中請求再調整地租，實無理由。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，請准供擔保免為假執行
肆、本院之判斷：
一、原告為系爭土地之所有權人，因繼承而取得共有關係，系爭房屋為未辦理保存登記之建物，系爭土地之原所有權人與系爭房屋之原事實上處分權人間有租地建屋之契約存在。系爭房屋門牌號碼為新北市○○區○○路00巷00號，係91年10月31日自新北市○○區○○街00巷0弄00號整編而來；被告母親高葉連英於69年3月3日自前手馮天亮、張陳春香取得系爭房屋權利，而於107年5月1日贈與被告高金塗，由被告高金塗登記為納稅義務人，而取得系爭房屋事實上處分權，因而繼受系爭租約之承租人地位。又系爭房屋占用系爭土地如附圖所示201(2)地號面積26.39平方公尺等情，有系爭土地登記第一類謄本、新北市政府稅捐稽徵處三重分處108年10月1日新北稅重二字第1084753821號函暨所附房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表、房屋現值核計表、房屋平面圖、新北○○○○○○○○108年10月1日新北重戶字第1084972017號函暨設籍資料、新北市政府稅捐稽徵處三重分處108年12月24日新北稅重二字第1084766131號函暨所附契稅申報書、建物所有權贈與移轉契約書、新北市三重地政事務所109年2月20日重土測字第226號土地複丈成果圖等各1件附卷可證(見本院卷一第89、101至113、147至152頁)，此部分並為被告所不爭執，首堪認定。
二、至於原告主張其先祖是為讓種植黃枝花的長工在工作之餘有遮風避雨之住所，締約之初有告知長工房屋整修或改建需先取得地主之同意，遷出或不須居住時需將土地歸還地主，依當事人真意，系爭房屋不得轉讓，且租期至系爭房屋起建後之原始狀態不堪使用為止，惟長工等房屋事實上處分權人未經地主同意即擅自轉讓系爭房屋獲利，及擅自整修系爭房屋，然系爭房屋47年起建之原始磚造建物已不存在，系爭房屋之原始狀況已達不堪使用之程度，原告以修正被告之民事起訴狀及民事準備狀繕本之送達，依土地法第103 條第1 款規定為終止租約之意思表示，並依民法第455 條、第767 條第
1 項前、中段規定，請求被告拆除系爭房屋並將系爭土地返還原告乙節，則為被告否認，並辯以前詞。本院查：
(一)原告主張系爭房屋之原始狀態已達不堪使用之程度，是否有據：
1、按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地，此觀土地法第103條第1款規定自明。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意(最高法院107年度台上字第81
5、105年度台上字第1200號判決意旨參照)。
2、原告主張其先祖於日治時期曾與長工訂立系爭租約，同意長工於系爭土地上建造系爭房屋居住，並向長工收取租金，被告非長工之後代，而係其母親高葉連英自前手馮天亮、張陳春香取得系爭房屋權利，高葉連英再贈與被告，由被告登記
為納稅義務人，取得系爭房屋之事實上處分權，並按期繳納租金予原告，已繳納至108年度之地租，而109年度之地租因原告拒收，亦依法辦理提存在案，業據被告提出繳納租金收據為證(見本院卷二第99至121頁)，原告亦自承有向被告收取租金之事實，則系爭租賃關係分別由原告因繼承、被告因贈與系爭房屋而由兩造繼受。
3、本院依原告聲請囑託社團法人新北市土木技師公會就系爭房屋是否已達不堪使用為鑑定，鑑定結論略以：以法院提示系爭房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表、房屋現值核計表、房屋平面圖等資料，比對房屋現況，系爭房屋現況構造、屋頂、門窗、外牆面、隔牆內牆面、地坪、樓地板、天花板、以及樓層及用途均有不同，現況被告與隔壁(新北市○○區○○路00巷0號)共同於74年重新以鋼筋混凝土改建，對於拆除前的狀況及是否因不堪使用而改建，無法得知。原建築物應於47年以前就已經建造完成，主要結構為磚構造，已逾財政部公告「固定資產耐用年數表」所列耐用年數25年，亦已逾「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」所列耐用年數46年。
惟原磚造建築物已經拆除，故無法回答是否有結構安全之疑慮之問題。現況之建築物，由74年重新改建至今，則尚未超過其耐用年數60年，房屋現況的結構尚無安全疑慮，也未達不堪使用之情形等語。此有社團法人新北市土木技師公會110年2月3日新北土技字第1100000307號鑑定報告書在卷可憑(見本院卷一第329至444頁)。
4、基此，系爭房屋之原始狀態建造於47年間，顯然超過財政部頒布之「固定資產耐用年數表」25年耐用年數，以及新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點之「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」之磚造構造房屋耐用年數46年。依鑑定報告所認現況之建築物係與隔壁(新北市○○區○○路00巷0號)共同於74年重新以鋼筋混凝土改建，被告於本院審理中亦自承現況之建築物為其母親高葉連英30年前與隔壁8號房屋一起改建(見本院卷一第156頁筆錄)，據此應可認定74年間改建為現存之3層樓鋼筋混凝土房屋時，原始狀態之建築物應已達不堪使用之程度，方有拆除改建之需求，是原告主張系爭房屋之原始狀態已達不堪使用之情形，堪可採信。至被告雖另辯稱：地主李輝龍有同意改建云云(見本院卷一第156頁筆錄)。惟為原告所否認，而被告就此有利於己之事實亦未能舉證以實，況74年間政府建築管理之法令已經相當完備，若被告之母親有取得土地所有權人之同意改建，則可依照建築法規申請新屋建造，甚至可據以申請合法建物登記，應不致於連房屋稅籍資料之構造「加強磚造」均未能更新為「鋼筋混凝土」。況本件系爭土地之原地主及現地主有多人，李輝龍僅為其中一人，依被告所辯亦難認被告有徵得全體共有人之同意，是被告所辯難認可取。
(二)原告請求被告拆除系爭房屋並返還占用土地，有無理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767 條第1 項前段、中段、第
455 條前段定有明文。
2、依前所述，系爭房屋之原始狀態已達不堪使用之程度，則原告主張依土地法第103 條第1 款規定為終止租約，即屬正當，兩造間系爭租約既已終止，原告為系爭土地之所有權人，系爭房屋占有系爭土地如附圖所示201(2)地號面積共26.39平方公尺，有系爭土地登記第三類謄本、新北市三重地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，被告受讓系爭房屋之事實上處分權，則被告於系爭租約終止後已無權占有系爭土地，自負有返還系爭房屋坐落系爭土地部分予原告之義務，故原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第455 條前段規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖201(2)所示之系爭房屋，將上開土地騰空返還原告，洵屬有據。
三、綜上所述，原告主張依土地法第103 條第1 款規定收回土地，並依民法第455 條、第767 條第1 項前段、中段規定，請求如主文第一項所示，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。
四、原告備位主張類推適用民法第833 條之1 規定聲請法院酌定系爭租約存續期間至111 年1 月1 日止，及依民法第227條之2 第1項、第442 條、第439 條規定請求自民事準備狀繕本送達之翌日起按年給付依當年度申報地價10% 計算之租金部分，原告先位之訴既為有理由，備位之訴即毋庸審究，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 童淑敏