臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第2589號原 告 李輝種兼訴訟代理人 李輝龍原 告 李初惠
李雪美李雪玲李雪芳陳韋澔共 同訴訟代理人 曾信嘉律師複代理人 陳敬如律師被 告 林黃詢訴訟代理人 林淑棉
孫瑞蓮律師上 一 人複代理人 劉川淵律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號203⑴部分面積27.68平方公尺所示之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。
訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾捌萬柒仟陸佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁定意旨參照）。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256條所明定。查原告起訴先位訴之聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除（如附件2編號A部分所示，實際面積以測量結果為準）拆除，將上開土地騰空返還原告全體；備位之訴聲明：酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間。嗣於本院審理中，經兩造會同現場履勘並測得占用面積後，原告於民國109年7月29日依測量結果而變更訴之聲明即如下述之聲明（見本院108年度訴字第2589號卷，下稱本院卷，卷一第264頁至265頁）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其追加備位聲明部分，均係與兩造間租地建物契約存續所生酌定存續期間與租金調整之給付之同一基礎事實有關，且追加之訴亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告之先祖即訴外人李老獅、李揚扁於日治時期僱用長工種植黃枝花，並出借系爭土地予長工搭建草寮休憩，至臺灣光復後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損，遂同意改以磚瓦興建門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號之房屋（下稱系爭房屋）使用，並自40年後開始以白米之市價收取地租，而有租地建屋契約（下稱系爭租約）存在。又系爭房屋為51年11月24日初次設籍，原為木石磚造二層樓建物，未約定租地建屋之期限，應係至系爭房屋通常使用狀態下不堪使用為止，而出租人及嗣後繼承人均未曾同意被告或其前手增建、改建或補強建物，系爭房屋迄今存續至少58年，客觀通常使用狀況顯已不堪使用，並經原告於108年6月28日以律師函為終止租約之意思表示，則系爭租約之期限已告終止，被告即無使用系爭土地之合法權源，爰先位依民法第455條及第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並返還占用土地。倘認原告上不得終止系爭租約，然系爭租約存續期間及系爭房屋屋齡已存續至少58年，雖未辦理地上權登記，惟應得類推適用民法第833條之1請求酌定租賃存續期間，且本件被告係輾轉買賣取得系爭房屋，兩造間並不存在類似僱傭關係，可認系爭租約成立之目的已不復存在；又系爭房屋現值僅新臺幣12,200元，經濟價值不高，且龍濱路43巷連棟式建物整體多有結構老舊問題，巷寬僅兩米屬於新北市政府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區，倘不幸發生房屋結構老舊導致傾倒、走火等情形，更增人身財產之風險，況被告亦有其他房屋可供居住，對其居住權益影響不大，爰備位請求酌定系爭租約之存續期間至111年1月1日為止。另參酌系爭土地使用價值及使用狀況，維持原租金對原告顯有不公，爰依民法第227條之2第1項、第442條、439條，請求酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金併請求被告按年於7月31日以前給付。並先位聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示203(1)部分面積27.68平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間至111年1月1日為止。㈡第一項期間內被告應支付之年租金，請求自民事準備狀繕本送達翌日起酌定為系爭土地當年度申報地價年息10%計算之金額。㈢第二項年租金，被告應於按年於7年31日以前給付。
二、被告則以：被告係自長工後代取得系爭土地之權利，應認兩造間系爭租約之期限為永久，且依新北市政府檢送之51營字第776號建造執照全卷資料可知，基地所有權人出具之土地使用權證明書，訂約真意在系爭土地改築永久式建築，並非未定期限。另依土地法第103條第1款規定，系爭房屋並非不堪使用，亦無租期年限屆滿之問題，原告終止系爭租約之意思，於法不合。又租賃權為債權，不適用物權法定原則，應不得類推適用民法第833條之1規定，如欲定系爭租約之存續期限，亦應委由建築專業判斷，方屬公允，且系爭租約之期限為永久，原告並未就系爭土地價值於租賃關係存續中有所昇降乙事提出證明，故本件應無民法第442條之適用，況土地法第97條及所得稅法第14條第1項第5款之立法意旨並非作為酌定租金之依據，原告據此請求法院酌定租金，實有不妥等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告為系爭土地之共有人，被告所有系爭房屋占有如附圖所示203(1)部分面積27.68平方公尺等情，業據原告提出土地登記謄本、現場照片為證（見本院卷一第168頁至169頁、184頁至185頁、298頁至303頁），並經本院會同兩造至現場勘驗明確，及囑託新北市三重地政事務所派員會同測量，有本院勘驗筆錄及新北市三重地政事務所109年2月21日新北重地測字第1096143032號函檢送附圖附卷可稽（見本院訴字卷一第218頁至228頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、至原告主張系爭租約期限係約定至系爭房屋起建後之原始狀態不堪使用為止，原告主張系爭房屋已達不堪使用之程度，先位主張依土地法第103條規定終止租約，並依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並將系爭土地返還原告；備位主張類推適用民法第833條之1規定聲請法院酌定系爭租約存續期間，且依民法第227條之2、第442條、第439條規定請求自民事準備狀繕本送達之翌日起按年給付依當年度申報地價10%計算之租金等語，為被告否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執要點分別判斷如下：
㈠關於原告先位請求部分：
⒈按租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立
約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉（最高法院87年度台上字第2475號判決意旨參照）。次按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意，且顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，仍應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年台上字第263號、107年台再字第39號、104年台上字第1008號判決意旨參照）。又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高法院95年度台上字第1407號、107年台上字第843號、103年台上字第754號判決意旨參照）。再是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109年台上字第263號、107年台上字第843號判決意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
⒉經查，原告主張其先祖於日治時期曾與長工訂立系爭租約，
同意長工於系爭土地上建造系爭房屋居住，並向長工收取系爭土地租金等語；被告則抗辯係自長工後代處取得使用系爭土地之權利等語。而依卷附原告所提出之收租紀錄，最早係記載自75年間由原告向訴外人陳隆岳收取租金，於94年間改向陳林秋香收取，再於97年度起改向被告收取（見本院卷一第182頁至183頁），另佐以系爭房屋係於51年間由陳隆岳為起造人而興建，嗣由被告向陳隆岳之繼承人所購買等事實（見本院卷三內所附51營字第776號建造執照卷資料、本院109年度訴字第695號確定判決），堪認系爭租約自原告先祖與長工簽訂後，該租賃關係分別由原告因繼承、被告因買賣系爭房屋而繼受。而就系爭租約之期限為何，被告雖為如上應為永久存續之抗辯，然此為原告所否認，被告復未能提出相關事證以實其說，所辯是否屬實，已難信為真正；且依卷內建造執照資料記載，系爭房屋是因原有建物遭颱風侵襲而倒塌，另經原告先祖出具土地使用權同意書，同意陳隆岳於系爭土地上改築永久式房屋，惟該「永久式」房屋僅係相對於「臨時式」房屋之行政記載，且因依目前技術，仍難認房屋在未修繕情形下，得以永久存在不損毀，實不能逕由該同意書，推論系爭租約係約定為永久存續。揆諸上開說明，應認系爭租約訂立時之真意，應係定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限，始符締約人間（及契約繼受人間）之利益衡平。⒊至系爭房屋是否已達不堪使用之程度，經本院依原告聲請，
囑託新北市土木技師公會為鑑定，鑑定結論略以：系爭房屋依稅捐機關房屋稅籍資料記載，建造時間為52年，迄今已經58年，早已逾25年耐用年數，而現場勘查未發現牆壁或地坪有裂縫，雖然結構體不明，從外表觀之，尚未達建築法所謂傾頹或朽壞之情形，繼續使用應無疑慮，只要好好使用維護，而未遇強震、強颱侵襲，耐用年限可多長，實難逆料，惟違章建築一層樓造成荷重增加，對建築物之安全潛伏甚大風險，使用人必須有危機意識，隨時注意避險防災等語，有新北市土木技師公會110年6月3日新北土技字第1100001330號函暨檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可憑（另置本院卷外），固見倘以系爭房屋之現況狀態為基準，雖有安全風險，但仍可繼續使用相當期間。然依系爭鑑定報告記載：系爭房屋主要結構與房屋稅籍證明書所載有相當大落差，包含二樓建物違章增建一層變成三層樓，另一樓前面外牆洗石子、鐵捲門、鋁門窗，一樓內部PVC明架天花板、面與地坪貼磁磚，一樓後門為塑鋼門、牆面水泥粉刷；二樓內部為PVC明架天花板、牆面油漆、地坪鋪木地板；三樓利用二樓增建鋼柱、三樓增建之樓板用C型鋼、三樓增建之內部為PVC明架天花板、牆面油漆、地坪木地板，均屬建材更換等語，核與新北市政府稅捐稽徵處三重分處檢送之系爭房屋之52年房屋標示查丈記錄記載之「台瓦屋頂、木門窗、洗石子外牆面、石灰粉刷隔牆內牆面、磨石子地坪、木樓地板、三夾板天花板」等情不符（見本院卷二第15頁），足見系爭房屋曾經更換建築材料，已非原始興建時之狀態。再審酌系爭房屋興建使用迄今已近60年，逾固定資產耐用年數表之傳統磚造屋使用年限25年，及新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點附件四「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」「磚造構造房屋耐用年數」46年，已屬相當老舊之建物，則以該系爭房屋建築之年代，倘無為修繕或改建等變更原建築材料或結構等，依社會通常一般人客觀之觀念，已足認系爭房屋於安全、居住、市容、衛生各方面均已不堪使用，且衡情若非系爭房屋之原始門窗、天花板、隔間內牆等有破損難以遮風避雨之程度，進而使系爭房屋內部已不堪居住使用，被告或其前手又何需支出顯然非少之金錢，而大幅更換建築材料，益徵系爭房屋苟以興建時之通常使用狀況判斷，顯已達不堪使用之程度。又系爭房屋上開更換建材情形，是否已得系爭土地之所有權人同意乙節，被告並未為其他積極舉證，至原告雖於上開更換建材後仍繼續收取租金，縱未曾為反對之表示，僅足認係單純之沉默，尚難逕認為默示之同意。從而，系爭房屋既已達不堪使用之狀態，系爭租約應業已租期屆至而終止。
⒋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項前段、中段分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判決意旨參照）。查系爭房屋前由被告向原所有權人陳隆岳之繼承人買受，並經本院以109年度訴字第695號判決全體繼承人應辦理繼承登記後，將系爭房屋辦理所有權移轉登記給被告，並已確定，應認被告具有拆除系爭房屋之權限無訛。而系爭房屋已達不堪使用之程度，系爭租約業為終止，既經本院認定如前，被告亦未能舉證證明其占有系爭土地係有其他正當權源，則被告於租賃關係消滅後繼續占有系爭土地，即屬無權占有。從而，原告依上開規定，請求被告拆除系爭房屋即如附圖所示203(1)部分部分面積27.68平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還原告全體，即屬有據，應予准許。
㈡原告先位之訴既為有理由，備位之訴本院即毋庸審究，併此
敘明。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告拆除如附圖所示203⑴部分面積27.68平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還原告全體，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 宋泓璟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 27 日
書記官 鄧筱芸