臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2635號原 告 郭秋芬訴訟代理人 許家偉律師
何信儀律師被 告 宋珍梅
陳國明上 一 人訴訟代理人 陳君金上列當事人間請求回復共有物等事件，經本院於民國110年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告宋珍梅應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示編號786⑴所示部分（面積二十三點五五平方公尺）、編號786⑵所示部分（面積三點一九平方公尺）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還原告及其他全體共有人。
二、被告陳國明應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示編號786⑶部分（面積五十點二四平方公尺）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
三、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾肆萬陸仟元為被告宋珍梅供擔保後，得假執行。
四、本判決第二項於原告以新臺幣貳佰伍拾貳萬玖仟元為被告陳國明供擔保後，得假執行；但被告陳國明如以新臺幣柒佰伍拾捌萬陸仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、訴訟費用由被告宋珍梅負擔百分之三十五，餘由被告陳國明負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第2、3、7款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文可參。
二、本件原告起訴時，訴之聲明原為：「一、被告宋珍梅應將新北市○○區○○段○○○○○號如附圖一（即使照圖壹樓平面圖）編號A所示部分內之建物及其他固定設施拆除，活動物品清除，並依附圖二（即使照圖壹層綠化平面圖）所示之方法回復原狀後，將該部分共有物返還予全體共有人。二、被告陳國明應將新北市○○區○○段○○○○○號如附圖一（即使照圖壹樓平面圖）編號B所示部分內之建築物及其他固定設施拆除，活動物品清除，並依附圖二（即使照圖壹層綠化平面圖）所示之方法回復原狀後，將該部分共有物返還予全體共有人。」等語（詳本院108年度重調字第11號卷第11頁，以下簡稱調解卷）；最終於109年6月17日提出民事變更聲明暨準備㈢狀及本院110年1月27日言詞辯論時變更訴之聲明為：
「一、被告宋珍梅應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）如民國108年11月29日新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖（即如附圖）編號786⑴所示部分（面積23.55平方公尺，以下簡稱A部分）、786⑵所示部分（面積3.19平方公尺，以下簡稱B部分）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予全體共有人。二、被告陳國明應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號786⑶所示部分（面積50.24平方公尺，以下簡稱C部分）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予全體共有人。」等語，經核原告上開第
1、2項變更聲明就請求拆除位置及面積部分，僅係依本院囑託地政機關人員就原告起訴狀所引用之使照圖壹樓平面圖、壹層綠化平面圖所為測量後所繪製之複丈成果圖即附圖內容，為原聲明為補充或更正事實上之陳述，非訴之變更，另就追加C部分及返還標的、回復方式之變更，均係基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自應准許，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠兩造均係坐落系爭土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街
○○○巷○○號、22號、24號、26號、28號、30號、32號、34號及36號1樓至8樓等建物雅典新貴社區（下稱系爭社區）之所有權人及社區住戶，系爭社區之法定空地部分為兩造及全體共有人所共有。原告為系爭社區32號1樓房屋之所有權人，被告宋梅珍、陳國明分別為28號1樓及30號1樓房屋之所有權人，系爭社區於85年間取得使用執照時，前方即鄰近福壽街169巷道路之一側原規劃有社區庭園之綠化區域，後方即鄰近其他建物之一側則規劃有防火隔間，均屬系爭社區之法定空地，系爭社區全體區分所有權人為共有人，系爭社區並未曾以規約就系爭社區之法定空地為供特定區分所有權人專用之約定。詎料，被告宋梅珍竟未經全體共有人同意，擅自占用A部分，以鐵皮加蓋後陽台，並以鐵網圍繞，使該部分與其他區域隔離，作為其個人使用，致其他共有人無法通行，惟該部分區域本係作為防火隔間之用，被告宋梅珍擅自占用A部分之土地，致使該防火隔間無法發揮其功能，同時又擅自占用B部分，用以改建為自家庭園及後門供其私人使用，致原○○○區○○○道，失其功效，並排除其他共有人使用或通行該區域；被告陳國明亦未經全體共有人同意，擅自占用C部分，並改建成其自家前庭與陽台，並設置障礙物，使該部分之法定空地與其他區域隔離，作為其個人庭園及曬衣場等私人使用，其他共有人既無法通行，亦無法依原定之社區庭園等綠化目的作使用。
㈡共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體
之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。原告依民法第767條第1項前段、中段，及同法第821條之規定，對被告2人提起本件訴訟。
㈢訴之聲明：
⒈被告宋珍梅應將A部分（面積23.55平方公尺）、B部分（面
積3.19平方公尺）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
⒉被告陳國明應將C部分（面積50.24平方公尺）上之地上物或
其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳述以為抗辯：㈠被告宋珍梅抗辯稱:
⒈系爭社區原係預售屋，建商邊蓋邊銷售，告知前後空地皆可
供一樓住戶使用，有房屋買賣契約中第26條:「1樓空地所圍庭院歸一樓管理使用…等」可證，被告當初以高於2樓以上之價格與建商簽約購買，不知1樓前後空地為法定空間，未經區分所有權人會議通過不得供特定區分所有權人專用，當初被告屋後空地上之棚架是在公寓大廈管理條例尚未公佈實施所搭建，是在系爭社區之管理規約設立前已設置，因為有人從屋頂丟擲物品及潑水下來，為免遭受無妄之災而在A部分搭建棚架，又因晾曬衣服常有被偷之情況才會用鐵網圍起來，況且已於108年9月間將該鐵網拆除，已成開放空間，後防火巷已能發揮功能，亦能使社區區分所有權人自由通行；至於B部分，屬被告自家陽台之一部分，僅是在該部分地上放置一些美化環境之盆裁及空心磚並無占用之情形，亦未阻礙通行，被告在其屋前、後搭建增建物及放置盆栽等物，並非無權占有，原告主張為無理由。
⒉答辯聲明：駁回原告之訴。
㈡被告陳國明抗辯稱：
⒈被告係於83年間向訴外人加陸建設股份有限公司（下稱加陸
公司）購買新北市○○區○○街○○○巷○○號1樓之房屋，當初買受該屋時依照交易上之慣例，加陸公司已將系爭社區1樓空地所圍庭院均劃歸1樓承購戶即被告來管理使用，加陸公司亦向被告指陳係該C部分之範圍，雙方亦在雅典新貴房屋預定買賣契約書第26條明定：「1樓空地所圍庭院歸1樓管理使用，其餘之共有庭院、空地、道路…等歸共同使用。本約關於共有產權之使用管理約定視為本大樓共有人間之特別約定，共有人或其繼受人不得異議。」等語，系爭社區之共用部分既已由加陸公司與被告約定由其特定使用，應認系爭社區各共有人間已合意分管契約，被告自屬有權占用系爭社區C部分土地之權利。
⒉系爭社區規約係於87年6月7日訂立，在此之前，被告便已與
加陸公司簽訂雅典新貴房屋預定買賣契約書，並訂有如前開所述共有產權之分管約定，自應解為系爭社區之共有人已默示同意成立分管契約，該分管契約既未經系爭社區全體共有人之同意終止，自不因系爭社區「未以規約就糸爭社區之共有部分為供特定區分所有權人專用之約定」而失其效力，系爭社區全體共有人應受該分管契約之約束。況C部分之區域，係環繞被告住家廚房後門及房間落地窗之獨立空間，四周有圍牆及樹叢環繞，並鋪設有全棟大樓使用之瓦斯管線，系爭社區住戶除經由被告之住家、翻越圍牆、跨越瓦斯管線或踐踏樹叢外，均無法進入該區域，社區住戶日常也不會進入或經過，被告在該區域搭建雨遮，一部分亦是為了避免瓦斯管線受到風吹日曬而毀壞，故被告於其屋周圍搭建增建物及放置物品，並非無權占有。
⒊答辯聲明：請求駁回原告之訴，若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造均為坐落系爭土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街
○○○巷○○號、22號、24號、26號、28號、30號、32號、34號及36號1樓至8樓等建物即雅典新貴社區之土地所有權人及建物區分所有權人。原告係坐落786地號土地（應有部分10000分之126）及其上建號6194門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號建物之所有權人、被告宋珍梅係所有坐落786地號土地（應有部分10000分之134）及其上建號6178門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號建物之所有權人、被告陳國明係所有坐落786地號土地（應有部分10000分之159）及其上建號6186門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號建物之所有權人。
㈡新北市新莊地政事務所繪製如附圖所示編號786⑴（A部分：
面積23.55平方公尺）、786⑵（B部分：面積3.19平方公尺）及786⑶（C部分：面積50.24平方公尺）所示位置，係本件雅典新貴社區之防火間隔及法定空地。
㈢被告宋珍梅現於A部分搭建遮雨棚架、晾曬衣物，並放置綠
化盆栽及其他活動物品，另B部分放置盆栽及其他灑掃用具等活動物品。
㈣被告陳國明現於C部分搭建遮雨棚架、晾曬衣物，並放置綠化盆栽及其他活動物品。
四、兩造爭執事項：㈠依被告所提當時購買系爭建物預售屋時，與出賣人建商加陸
建設股份有限公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第26條約定「1樓空地所圍庭院歸1樓管理使用，其餘之共有庭院、空地、道路…等歸共同使用。」等語，被告占有使用A、B及C部分是否有歸被告占有使用之分管契約存在？㈡原告請求被告宋珍梅應將坐落系爭土地如A部分（面積23.55
平方公尺）、B部分（面積3.19平方公尺）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還原告及其他全體共有人，有無理由？㈢被告陳國明應將坐落系爭土地如C部分（面積50.24平方公尺
）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人，有無理由？
五、本院得心證之理由:㈠被告所占用A、B及C部分有無分管契約存在？⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證貴任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院98年度台上字第863號判決要旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。再按，「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。」、「意思表示有明示及默示之分。前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。」（最高法院29年上字第762號、80年度台上字第1470號判決要旨參照）。
⒉被告均抗辯系爭社區興建預售屋銷售時，建商曾與其約定，
系爭社區1樓空地所圍庭院由1樓承購戶管理使用，此情並為各共有所知悉，而各共有人亦未曾為反對意思，是各共有人間就系爭社區一樓庭院之使用，且使用至今已有20餘年，期間系爭社區管理委員會亦未要求被告改善或回復原狀，已有默示分管契約存在，雖據其固提出與加陸公司所簽房屋預定賣買契約書影本為證（詳本院卷一第27頁至45頁、第183頁），但經原告否認在卷。本院審酌觀諸此買賣契約書暨相關資料，其上固有記載：「一樓空地所圍庭院歸一樓管理使用。」等語，有該買賣契約書第26條約定（下稱系爭第26條約定）可佐（見本院卷一第41頁、第183頁）。惟系爭第26條約定亦有紀載:「其餘之共有庭院、空地、道路……等歸共同使用」等語，足證歸1樓管理使用之部分僅限於「所圍庭院」，其餘仍歸全體區分所有權人使用，而被告2人均稱所謂「所圍庭院」即是A、B、C部分之法定空地，但綜觀被告所提房屋預定買賣契約書全文，皆無提及系爭第26條約定所稱所圍庭院範圍究竟為何，本院難以特定其範圍，若係系爭社區外圍圍牆內均屬「所圍庭院」，則將無系爭第26條約定「其他之共有庭院、空地」之部分，顯屬不合，被告僅空言泛稱系爭第26條約定中所稱所圍庭院即是本件被訴部分，但未提出其他證據以證其說，本院難認該條約定所稱所圍庭院即是本件被訴A、B及C部分。
⒊另公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈
之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，固有最高法院91年度台上字第2477號、98年度台上字第633號判決要旨可稽，惟本件被告並未證明與其他共有人間就系爭社區1樓所圍庭院，業經劃設及特定之使用範圍，並有各自占有管領之部分，即與上開判決所認定之事實尚有不同，自不得逕予援引認定兩造間即已有合意成立分管契約。又所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有之人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在。亦即，被告就系爭社區其他全體共有人究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知原告及其他共有人有同意被告使用系爭社區1樓庭院及空地之事實，既未能舉證以明其實，尚難逕以原告及其他共有人遲未訴請被告拆屋還地之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論有何默示同意被告占用系爭社區1樓法定空地部分而有分管之協議甚明。
㈡原告得否依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，
訴請被告將坐落於系爭土地上A、B、C部分上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之對
於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。分管契約行使其權利時，該等分管契約應僅於法令許可範圍內，始為有效，若顯然違反法令規定，則該等分管契約就違反部分之約定應認為背於公共秩序，依民法第72條規定應為無效。另所謂法定空地，係指依建築法及都市計劃法等有關法律規定，於土地建築時，依建蔽率或容積率等規定標準，不將該宗土地全部建滿，確保良好之通風採光，以及各建築物間之距離，而依法強制留設之空間，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生。又法定空地，即應保持「空地」，不得有任何建物之狀態，否則即不符空地之意義。建築法規定建物應維持一定比例之空地，有其安全及景觀上之考量。法定空地係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用者，應留設一定比例面積之空地，以增進建築物使用人之舒適、安全、衛生等公共利益。倘建築物所有人於法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的，土地所有人究非不得對之行使妨害除去請求權。（最高法院97年度台上字第1220號、107年度台上字第1164號判決意旨參照）⒉兩造當事人均為系爭土地之共有人之一，系爭土地為雅典新
貴社區之建築基地，而被告2人占用A、B及C部分為系爭社區之法定空地，此有原告所提系爭土地登記簿謄本、現場照片及新北市新莊地政事務所108年11月29日所測量後繪製之土地複丈成果圖如附圖等可參（詳調解卷第39至第63頁、本院卷一第121頁、本院卷一第269至第304頁），上開占用情形亦經本院於108年11月29日赴現場履勘屬實（詳本院卷一第77至第78頁勘驗筆）。
⒊被告宋珍梅部分：被告雖主張其與建商即加陸公司簽署房屋
預定買賣契約時已與其約定專用1樓空地，有分管契約存在云云。惟該分管契約協議難認確係存在，已如前五、㈠所述。又依被告所佔用之A部分為系爭社區之防火間隔，此有系爭社區使照圖壹樓平面圖特別註記「防火間隔」附卷可參（詳調解卷第65頁參照），防火間隔之目的，係為發生火災時，可阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，並避免火災波及鄰棟建築，故應配合鄰地使用情形，將防火間隔留設於既存建築物之間，並保持淨空，被告雖已將阻絕之鐵網拆除，在仍在此加設遮雨棚頂、晾曬衣物及放置雜物，顯已使其防火間隔失其效用，致無法達防火之目的，且亦與消防法規有違；另被告所佔用之B部分為系爭社區之法定空地，法定空地本就應保持淨空，亦為建築法所強制規定應保留之空地，被告在B部分堆放雜物、盆栽等私人物品，顯與法定空地安全及景觀考量之規定不符，況且依據系爭社區管理規約第15條：「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。」（詳調解卷第36頁），故被告使用方式顯未依使用執照所載用途為之，被告宋梅珍既無正當權源占有使用A及B部分之土地，係屬無權占有，原告自得民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告將A及B部分上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
⒋被告陳國明部分：被告雖主張其與加陸公司簽署房屋預定買
賣契約時已與其約定專用1樓空地，而有分管契約存在，惟本院認為該分管契約難認確係存在，如前五、㈠所述。又依被告所占用之C部分為系爭社區之法定空地，此有原告所提使照圖壹樓平面圖及壹層綠化平面圖為證（詳調解卷第65、67頁參照），所謂法定空地者，乃建築時規劃作為保留各建築物間之距離，並供通行、停車、防火、採光、通風及其他公共之使用，自不容任何人為反於其規劃目的之使用，且依據系爭社區管理規約第15條：「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。」（詳調解卷第36頁參照），依系爭社區使照圖壹樓平面圖及壹層綠化平面圖所示，C部分之法定空地本係作為綠化面積之用途，而於四周圍規畫種植茉莉花、龍柏及玉龍草等植栽（詳調解卷見重調卷第67頁參照），而被告於C部分堆放雜物、搭建雨遮及晾曬衣物、堆置雜物等行為，顯與法定空地及系爭社區使用執照核准圖示之用途有違，亦違反系爭社區規約之約定甚明，被告陳國明既無正當權源占有使用B部分之土地，係屬無權占有，故原告得依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告將C部分上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
㈢依上，被告2人既未能舉證證明，就系爭社區1樓法定空地有
專用權利，且被告就A、B及C部分之使用方式，顯與系爭社區使用執照核准圖示及社區規約之約定不符，亦不符法定空地之使用用途，屬無權占有使用甚明，原告依民法第767條第1項前段及中段、第821條之規定請求被告將系爭土地上A、B及C部分上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條之法律關係請求：⒈被告宋珍梅應將A部分（面積23.55平方公尺）、B部分（面積3.19平方公尺）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。⒉被告陳國明應將C部分（面積50.24平方公尺）上之地上物或其他固定設施拆除，活動物品清除，並將土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。另原告與被告陳國明均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 110 年 2 月 3 日
民事第一庭 法 官 張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官 蘇哲男