臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2732號原 告 郭玲珠
郭玲玲郭麗玲郭明麗郭玲芳郭淑靜原 告共同訴訟代理人 李德正律師
廖乃慶律師被 告 郭慈瑀上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上建物，即門牌新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○ ○○ 號房屋，遷讓返還於原告及其他共有人。
被告應給付原告每人各新臺幣壹拾壹萬玖仟參佰伍拾陸元，及自民國一百零八年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年一月一日起，至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告每人各新臺幣壹仟捌佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項，於原告以新臺幣捌拾貳萬元供擔保後，得假執行；但於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰肆拾伍萬元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實理由
甲、程序方面：原告起訴請求被告遷讓房屋及相當於租金之不當得利，關於不當得利之金額聲明：被告應自民國101 年2 月21日起至遷讓系爭房屋止，按月連帶給付原告及其他共有人新台幣（下同）1 萬6,067 元（見本院板橋簡易庭108 年度板簡字第1995號卷「下稱簡易庭卷」第12頁）；訴訟中於108 年12月11日，將該請求金額減縮為按月給付原告各2,295 元（見本院卷第82頁）；又於109 年5 月7 日將該請求金額擴張為：被告應給付原告各20萬72元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告應自109 年1 月
1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告各2,319元（見本院卷第218 頁），上開減縮及擴張應受判決事項之聲明，與原訴請求不當得利之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、訴之聲明一：坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上建物，即門牌新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○ ○○ 號（2 樓）房屋所有權全部（面積89.92 平方公尺），為兩造母親郭張素真所有。郭張素真於101 年2 月21日死亡後，該房屋由兩造共七人繼承而公同共有，迄今仍未分割。被告並不具有單獨占有使用系爭房屋之正當權源，卻未經原告同意，於繼承開始後逕自居住使用迄今，已侵害原告共有人權益甚明。原告多次促請被告儘速搬離返還遭拒，爰依民法第767 條第1 項前段、第82
8 條第2 項準用第821 條規定為訴之聲明一，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告及其他公同共有人。
二、訴之聲明二、三：被告自被繼承人郭張素真101 年2 月21日去世後，即開始無權占有使用系爭房屋迄今，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。原告依土地法第97條第1 項所定，城市地方房屋租金以土地及其建築物申報總價年息百分之10計算，再依土地法第148 條、平均地權條例第16條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其申報地價，以此計算系爭房屋及土地申報總價年息百分之10，為被告所受相當於租金之不當得利如下：
㈠訴之聲明二：
自101 年2 月21日起至108 年12月31日止，原告每人得各向被告請求相當於租金之不當得利20萬0,072 元：
系爭房屋坐落使○○○區○○段○○○ ○號土地面積為89.92平方公尺平方，因該土地並無申報地價，故參酌每平方公尺之土地公告地價，101 年為1 萬7,800 元、102 至104 年每年均為1 萬9,700 元、105 年至106 年每年均為2 萬7,000元、107 年至108 年每年均為2 萬5,000 元。又房屋各年度課稅現值，101 年度為16萬5,400 元、102 年度為16萬3,00
0 元、103 年度為16萬0,700 元、104 年度為15萬8,300 元、105 年度為13萬3,700 元、106 年度為13萬1,700 元、10
7 年度為12萬9,600 元、108 年度為14萬8,900 元，依此計算（小數點以後四捨五入）：
1、101 年2 月21日至101 年12月31日止（閏年），原告每人得各向被告請求1 萬7,777 元；計算式：（17,800元×80% ×
89.92 ㎡）+ （165,400 元）×10% ×315 日/366日/7人=17,777 元。
2、102 年度原告每人得各向被告請求2 萬2,573 元；計算式：（19,700元×80% ×89.92 ㎡）+ （163,000 元）×10 %/7人=22,573 元。
3、103 年度原告每人得各向被告請求2 萬2,541 元；計算式：（19,700元×80% ×89.92 ㎡）+ （160,700 元）×10% /7人=22,541 元（小數點以後四捨五入）。
4、104 年度原告每人得各向被告請求2 萬2,506 元；計算式：（19,700元×80% ×89.92 ㎡）+ （158,300 元）×10% /7人=22,506 元（小數點以後四捨五入）。
5、105 年度原告每人得各向被告請求2 萬9,657 元；計算式：（27,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （133,700 元）×10% /7人=29,657 元（小數點以後四捨五入）。
6、106 年度原告每人得各向被告請求2 萬9,628 元；計算式：（27,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （131,700 元）×10% /7人=29,628 元（小數點以後四捨五入）。
7、107 年度原告每人得各向被告請求2 萬7,557 元；計算式：（25,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （129,600 元）×10% /7人=27,557 元（小數點以後四捨五入）。
8、108 年度原告每人得各向被告請求2 萬7,833 元；計算式：（25,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （148,900 元）×10% /7人=27,833 元（小數點以後四捨五入）。
9、以上合計20萬0,072 元（17,777元+22,573 元+22,541 元+22,506 元+29,657 元+ 29,628元+ 27,557元+ 27,833元=200,072元），並為訴之聲明二：被告應給付原告各20萬0,072元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。㈡訴之聲明三：
自109 年1 月1 日起至被告返還系爭房屋止，原告每人按月得各向被告請求相當於租金之不當得利2,319 元：
系爭房屋109 年度課稅現值及坐落土地109 年度公告地價目前尚無從查詢，故該房地之申報總價即以108 年度之房地申報總價計算，故自109 年1 月1 日起至被告返還系爭房屋止，原告每人按月得各向被告請求相當於租金之不當得利2,31
9 元；算式：（25,000元×80% ×89.92 平方公尺）+ （148,900 元）×10% ×/7人/12 月= 2,319 元（小數點以後四捨五入）。並為訴之聲明三：被告應自109 年1 月1 日起至遷讓返還聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告各2,31
9 元。
貳、被告答辯：被告聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：
一、原告於107 年12月初，未與被告協商即依土地法第34條之1多數決規定，將兩造共有系爭房屋（含基地）出賣於第三人曾怡芳、簡祐恩，並已經完成所有權移轉登記，故原告已沒有權利提起本件訴訟要求被告遷讓返還房屋。
二、聲請求法院傳喚系爭房屋的買主簡祐恩，被告主張依土地法第34條之1 規定行使優先承買權。
三、被告依民法第818 條規定，對於系爭房屋有管理使用權，何來無權占用或不當得利？且依民法第126 條所規定的5 年短期消滅時效期間，原告請求被告遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利，均已經罹於消滅時效之規定，被告全部拒絕給付。
參、法院之判斷：
一、訴之聲明一，原告請求被告遷讓房屋部分：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此項規定於公同共有準用之，民法第821 條、第828 條第2 項亦有明定。至於，各共有人本其所有權之作用，對於共有物之全部，雖均有使用收益權，惟其使用收益之權，應按其應有部分或約定之不分而行使之，如某共有人對共有物之特定部分或全部為占用，自需徵得他共有人全體之同意，倘未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，行使前開物上請求權。又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人如以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照），經查：
㈠原告主張兩造母親郭張素真於101 年2 月21日死亡，遺留門
牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○ ○○ 號房屋所有權全部，及坐落基地即新北市○○區○○段○○○ ○號土地所有權應有部分4 分之1 由兩造共同繼承，並於104 年4 月23日以繼承為原因登記為兩造公同共有，且現仍為兩造公同共有之事實，有本院依職權向新北市中和地政事務所調閱，由該所108 年12月6 日，以新北中地資字第1085469265號函檢附之系爭土地建物登記公務用謄本為證（見本院卷第67-79 頁），堪信為真；被告抗辯原告已上開房屋出賣並移轉登記為他人所有，已不能提起本件訴訟云云，與本院調查之結果不合，顯屬無據。
㈡被告自認兩造母親郭張素真自101 年2 月21日死亡起，系爭
繼承之公寓2 樓即由伊占有、管理；且只有伊持有完整的三把鑰匙可以進出該房屋，一把是進入公寓一樓的鐵門鑰匙，另二把分別是系爭二樓房屋一道鐵門及一道木門的鑰匙，且因二樓的鐵門及木門時間久了致門鎖壞了，所以伊有更換二樓的鐵門及木門的鑰匙，原告並無上開完整的鑰匙可以進出該屋等語（見本院卷第173-175 頁本院109 年3 月25日言詞辯論筆錄），足認原告主張該屋現由被告一人占用，原告並無法使用之事實為真。此外，被告又無法證明其一人有何正當法律權源，可以獨自一人占用系爭兩造公同共有之房屋，則原告依上開法律規定，訴請被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人，即有理由；被告抗辯伊在郭張素真生前就在管理使用系爭房屋，並非無權占用云云，並無理由。
㈢又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者
，非經登記不生效力；因繼承之原因，於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權；依土地法所為之登記，有絕對效力，為民法第758 條、第759 條及土地法第43條所明定，若許已登記不動產所有人之回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度失其效用；況已登記不動產之所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平，故司法院大法官會議釋字第107 號解釋謂：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用」，從而，被告抗辯原告就系爭房屋之所有物返還請求權已罹於時效而拒絕返還，顯無理由。
二、訴之聲明二、三，原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
㈠原告主張被告不當得利，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條前段、第181條分別定有明文；而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字1695號裁判意旨參照）。又土地各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；民法第81
8 條定有明文。故房屋共有人之一，如需對於共有房屋之某特定部分，自行為占用、使用及收益時，即須徵得其他共有人全體之同意，就該特定部分訂立分管契約，否則即屬無權占用。查被繼承人郭張素真於101 年2 月21日死亡，遺留門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○ ○○ 號房屋所有權全部，及坐落基地即新北市○○區○○段○○○ ○號土地所有權應有部分4 分之1 由兩造共同繼承而公同共有，已如前述惟各共有人間，就被告占用系爭房屋土地之特定部分或全部，並未訂立分管契約，此為被告所不爭，則被告自101 年2月21日起，獨自一人占有使用該房屋，排除其他共有人對該屋之使用，即構成無權占用，原告主張被告受有相當於租金利益，致原告受有相當於租金損害，依民法第179 條不當得利法律關係請求被告返還利益，即屬有據。
㈡原告請求被告應分別給付原告所受利益，有無理由？
按繼承人有數人時，在分割遺產前，依民法第1151條規定，各繼承人對於遺產全部為公同共有關係，固無應有部分。然共有人（繼承人）就繼承財產權義之享有（行使）、分擔，仍應以應繼分（潛在的應有部分）比例為計算基準，若逾越其應繼分比例享有（行使）權利，就超過部分，應對其他共有人負不當得利返還義務，他共有人自得依其應繼分比例計算其所失利益而為不當得利返還之請求，此項請求權非因繼承所生，自非屬公同共有（最高法院104 年度台上字第531號、106 年度台上字第2100號判決要旨參照）。從而，被告未經其他全體繼承人之同意，逾越繼承比例占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，原告主張依其應繼分之比例各自向被告請求返還所受相當於租金之不當得利，即有理由。㈢訴之聲明二，原告請求被告返還自101 年2 月21日起至108
年12月31日（該101 年有315 天、102 年至108 年共7 年），合計請求7 年又315 天；及訴之聲明三，請求自109 年1月1 日起至返還系爭房屋止之不當得利，有無理由？
1、按一方受有相當於租金之不當得利致他方受有損害者，受益人依不當得利之法律關係，固有返還利益於他方之義務，然租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，如受益人為時效抗辯拒絕給付時，即不得依不當得利之法則請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5 年（最高法院96年度台上字第2660號判決要旨參照）。
2、被告於本院言詞辯論時，已對原告上開請求為時效抗辯拒絕給付（見本院卷第251 頁109 年5 月13日言詞辯論筆錄），則被告不當得利期間之計算，即應自原告起訴之日108 年6月20日（見簡易庭卷第11頁）前1 日，即108 年6 月19日起回溯5 年至103 年6 月20日止，及自108 年6 月20日起訴後，至被告返還系爭房屋止之不當得利之範圍內為限，原告逾此範圍之請求並無理由，不能准許。
㈣原告請求被告不當得利之金額計算，有無理由？
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。上開規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，又所謂「年息百分之10為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判意旨參照）。復按所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。此觀諸土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條等規定自明。
2、原告主張系爭房屋周遭生活機能健全良好，便利超商、超市、郵局、銀行及餐飲店林立，又有忠孝國民中學、自強國民中小學、實踐國民小學及新北市立圖書館，且交通相當便利，已提出原證4 Google地圖所示系爭房屋之地理位置為憑，再參以至善不動產估價師事務所，就系爭不動產所為之鑑定報告，關於該房屋坐落位置之交通狀況描述如下：「本案位於新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄內，附近有學校、公園及市場等公共設施，鄰近地區產品以公寓及大樓為主，商業商活動集中在德光路及莒光路上，生活機能良好。聯外道路主要為中山路，德光路及莒光路，出入交通工具以公車及自用車輛為主，整體而言交通區位及便利性良好」（見簡易庭卷第103 頁）；本院綜合斟酌上情，並參酌被告所占用房屋之之面積與位置，衡量原告所受損害及被告所得利益，認本件原告以土地申報地價百分之10為計算相當於租金之不當得利之計算標準尚屬過高，應以申報地價百分之8 為計算標準，方屬適當。
3、系爭房屋坐落使○○○區○○段○○○ ○號土地面積為89.92平方公尺平方（見本院卷第67-79 頁土地建物登記公務用謄本），該土地並無申報地價，其每平方公尺之土地公告地價，103 至104 年每年均為1 萬9,700 元、105 年至106 年每年均為2 萬7,000 元、107 年至108 年每年均為2 萬5,000元（見本院卷第193 頁公告地價表），又系爭房屋之課稅現值，103 年度為16萬0,700 元、104 年度為15萬8,300 元、
105 年度為13萬3,700 元、106 年度為13萬1,700 元、107年度為12萬9,600 元、108 年度為14萬8,900 元（見本院卷第235-245 頁新北市政府稅捐稽徵處房屋稅繳款書影本），原告每人得各向被告請求其占用房屋之不當得利計算方式如下（小數點以後均四捨五入）：
⑴訴之聲明二有理由部分：
①自103 年6 月20日起至103 年12月31日止（共195 日）合計
6 萬7,436 元。計算式：【（19,700元×80% ×89.92 ㎡）+ （160,700 元）】×8%×195 日/365日=67,436 元；原告每人得請求之金額為9,634 元（計算式：67,436元/7人=9,634元）。
②104 年度：
104 年全年共計12萬6,035 元。計算式：【（19,700元×80% ×89.92 ㎡）+ （158,300 元）】×8%=126,035元。原告每人得請求之金額為1 萬8,005 元（計算式：126,035 元/7人=18,005 元）。
③105 年度：
105 年全年共計16萬6,078 元。計算式：【（27,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （133,700 元）】×8%=166,078元。原告每人得請求之金額為2 萬3,725 元（計算式：166,078 元）/7人=23,725 元）。
④106 年度：
106 年全年共計16萬5,918 元。計算式：【（27,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （131,700 元）】×8%=165,918元。原告每人得請求之金額為2 萬3,703 元（計算式：165,918 元/7人=23,703 元）。
⑤107 年度：
107 年全年共計15萬4,240 元。計算式：【（25,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （129,600 元）】×8%=154,240元。原告每人得請求之金額為2 萬2,034 元（計算式：154,240 元/7人=22,034元）。
⑥108 年度：
108 年全年共計15萬5,784 元。計算式：【（25,000元×80% ×89.92 ㎡）+ （148,900 元）】×8%=155,784元。原告每人得請求之金額為2 萬2,255 元（計算式：155,784 元/7人=22,255 元）。
綜上，訴之聲明二原告每人請求被告自103 年6 月20日起至
108 年12月31日止之不當得利金額為各為11萬9,356 元（計算式：9,634 元+18,005 元+ 23,725元+ 23,703元+ 22,034元+22,255 元=119,356元），逾此範圍之請求為無理由。
⑵訴之聲明三有理由部分：
自109 年1 月1 日起遷讓房屋止不當得利之計算，原告引用
108 年度房屋課稅現值及土地公告地價計算申報地價，在以百分之8 範圍內計算年租金為有理由，即每月原告每人得請求之金額為1,855 元。計算式：【（25,000元×80% ×89.9
2 ㎡）+ （148,900 元）】×8% /12月/7人=1,855元（小數點以後四捨五入），逾此範圍之請求為無理由。
肆、結論：
一、原告基於共有人所有物返還請求權，訴請被告遷讓房屋返還原告及其他共有人為有理由；爰判決如主文第一項所示。另基於不當得利法律關係，訴請被告返還原告每人自起訴前5年及起訴後至遷讓系爭房屋止，按土地及其建築物申報總價年息百分之8 ，計算相當於租金之不當得利為有理由，爰分判決如主文第二、三項所示。原告另就主文第二項所命被告給付之金額，請求自起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月27日起，至清償日止各按年息百分之5 計算法定遲延利息，為有理由，均應准許；原告逾上開範圍之不當得利請求為無理由，不能准許，應予駁回。
二、兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額分別予以准許；原告敗訴部分其假執行之聲請因失附麗，應予駁回。又本件事證已臻明確，被告聲請本院傳喚證人簡祐恩依土地法第34條之1 規定行使優先承買權，及兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
三、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 黎文德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
書記官 黃頌棻