臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2775號原 告 李初惠
李雪美李雪玲李雪芳葉有林共 同訴訟代理人 曾信嘉律師複代理人 陳敬如律師被 告 余總德訴訟代理人 余吳桐
黃柏嘉律師王秉信律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地如附圖所示219
⑵、面積21.74 平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾參萬玖仟貳佰肆拾元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第256 條、第255 條第1項但書第2 款定有明文。原告起訴時先位聲明請求被告將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體；備位聲明請求酌定兩造租用系爭土地之租地建物契約之存續期間。嗣於訴訟中，依附圖即新北市三重地政事務所民國108 年12月20日複丈成果圖所示測量結果，就先位聲明部分更正為請求被告應將系爭土地上如附圖編號219 ⑵面積21.74 平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告，並依民法第227 條之2第1 項、第442 條、第439 條規定，追加備位聲明第2 項請求被告給付自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第1 項存續期間屆至為止，按年依系爭土地申報地價10% 計算之租金。經核原告係依實際測量結果而為先位聲明之事實上陳述補充，不涉及訴之變更，而追加備位聲明第2 項係基於兩造間租地建物契約存續所生租金調整給付，與原起訴之基礎事實同一，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：
原告為系爭土地所有權人，原告之先祖李老獅、李楊扁於日治時期曾僱用長工種植黃枝花，為體恤渠等工作之辛勞，應長工要求出借系爭土地予長工自行利用竹木搭建草寮休憩，至臺灣光復之後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損，李老獅及李楊扁遂同意長工改以磚瓦興建現門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號房屋（即附圖所示地上物，下稱系爭房屋），並自40年後開始以白米之市價收取地租，而有租地建物契約（下稱系爭租約）。時至今日，系爭土地由原告繼承取得，系爭房屋則未辦理保存登記建物，現事實上處分權人為被告。又原告之先祖與起造系爭房屋之長工雖未約定租地建物之期限，惟依最高法院見解及當事人真意，系爭租約之期限應自光復之初承租當時之通常使用狀態下，至系爭房屋不堪使用為止。因長工等房屋事實上處分權人未告知土地所有權人即擅自轉讓系爭房屋獲利，或擅自整修系爭房屋試圖延長使用年限，導致土地所有權人直到要收取租金時才得知房屋已轉手或整修而不及阻止，系爭房屋任何整修、改建之情形，都是未經原告等土地所有權人同意為之。系爭房屋迄今已將近70年，屋頂自原始之台瓦變更為現況之輕鋼架鐵皮、天花板自原始之三夾板變更為木板，現一旦除去嗣後改建、更換之輕鋼架鐵皮屋頂、木板天花板，僅留存系爭房屋原始部分，系爭房屋將無屋頂及天花板可供遮風避雨，而無法作為住宅使用，顯然已不堪使用，且系爭房屋即便經過整修，經鑑定後其耐震指標僅24.003，耐震能力尚有疑慮，仍欠缺住宅使用應有之居住安全，而達不堪使用之情形，故系爭租約有土地法第103 條第1 款事由，原告亦有以108 年6 月28日108 年度典字第59號律師函為終止系爭租約之意思，系爭租約已告終止，被告即無使用系爭土地之權源，原告自得依民法第455 條、第767 條第1 項規定請求被告拆除系爭房屋，及將土地騰空返還原告全體。
㈡備位聲明部分：
⒈不定期租用基地建築房屋之租賃契約雖無明文規定得請求法
院酌定存續期間，然租賃期間不確定對於土地及房屋之使用規劃均有所不利，致兩造權益有所影響，為兼顧出租人及承租人之利益，於不確定租地建物契約關係應得類推適用民法第833 條之1 規定，由法院酌定租期。而系爭租約存續超過20年，被告係因買賣取得系爭房屋，亦有違系爭租約成立之本意，且系爭房屋屋齡至少60年，現值僅存新臺幣（下同）
4 萬4,800 元，龍濱路43巷目前係新北市政府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區，其居住之安全性亦有所疑慮，綜合上情及兼顧兩造之公平，倘若認系爭房屋尚未達不堪使用之情形，原告不得依土地法第103 條第1 款規定終止系爭租約，考量系爭房屋現況耐震能力尚有疑慮、結構安全性不足，對於住戶或周遭環境之安全有所危險，亦請求類推適用民法第833 條之1 規定酌定系爭租約之存續期限不超過2 年。
⒉因租地建屋契約期間不確定，且通常可長達數10年，租地建
屋之初難以預料數10年後土地價值之變化，倘當事人仍需受原定租金所拘束，依一般觀念顯然不公平，民法第422 條但書所稱「但其租賃定有期限者」應限縮為「確定期限之定期租約」，始能謂公平。系爭土地89年至105 年租金為1 萬4,
000 元，106 年度租金因應地價稅調漲改為年租金1 萬6,00
0 元，目前收取之租金幾乎僅足以作為繳納地價稅之用，顯低於市價，參酌系爭土地附近有2 個捷運站，交通位置良好，生活文教機能亦佳，就107 年度而言之年地租1 萬6,000元遠低於土地法第105 條準用第97條第1 項以申報地價年息10% 計算之4 萬7,630 元，亦低於107 年度土地「當地一般租金標準」計算之2 萬3,815 元，維持原租金對原告顯有不公，爰依民法第227 條之2 第1 項、第442 條、第439 條規定請求酌定系爭土地當年度申報地價年息10% 之租金併請求被告按年給付等語。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵願供擔保，
請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴酌定兩造系爭租約之存續期間。⑵被告應給付自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第1 項存續期間屆至為止，按年就系爭土地當年度申報地價10% 計算之地租。
二、被告則以：㈠系爭房屋之屋況仍良好，被告於88年間購買供被告哥哥一家
人居住，不論從系爭房屋本體，或自龍濱路43巷整體以觀，均非破舊不堪使用，更無超過耐用年數已久，且實際已甚為破舊之不堪使用情形，故系爭租約並未消滅，被告自非無權占有，原告不得先位請求拆除系爭房屋及返還土地。又兩造並未就租賃物之使用方法為明文約定，亦未明文限制被告就系爭房屋加、改建，且縱然有加、改建之情形，亦與基地租賃之性質無違，原告及其先祖歷年收取租金、簽寫收據時，均親見系爭房屋屋況，而未曾異議繼續收取租金、漲租，可見原告已有同意之意思，本諸民法第451 條規定意旨，應視為以增改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係，況系爭房屋僅有小部分整修，與系爭租約目的無違。又租地建物契約屬債權性質，與物權性質之地上權迥異，且法無明文規定不定期租地建屋之租約亦得為相當之處理，難認有法律漏洞待填補，亦得任意類推使用，以免過度侵蝕司法自治原則而影響社會交易秩序；復且系爭租約期限應認定至系爭房屋不堪使用，而屬定期租賃，與民法第833 條之1 規定之未定期限地上權應不具相似性，原告不得備位請求酌定租約存續期間。縱得加以類推適用民法第833 條之1 規定，然系爭房屋並非破舊不堪使用，亦無定系爭租約存續期間之必要。另被告自89年起開始繳交租金，而原告於106 年方調漲租金（漲幅約為14.29%），然近年時空環境均未改變（包括原告所稱捷運等都早已存在），並無情事變更之情形，不應再為調整租金，方符誠信原則等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張與被告間有系爭租約存在，而系爭房屋已達不堪使用狀態，系爭租約已經終止，被告應拆除系爭房屋並返還占用土地予原告；倘若認系爭租約尚未終止，則原告亦請求類推適用民法第833 條之1 規定酌定系爭租約之存續期限，並請求被告依系爭土地當年度申報地價年息10% 計算給付租金等語，被告固未否認系爭房屋占有系爭土地之事實，然就是否無權占有系爭土地，及系爭租約存續期間、租金應否調整，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：先位聲明部分：㈠系爭租約是否已經終止？㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋及返還占用土地？備位聲明部分：㈠系爭租約得否類推適用民法第833 條之1 規定酌定存續期間？㈡系爭租約租金應否調整？經查：
㈠系爭租約業已終止：
⒈按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用
其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅；且租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉（最高法院87年度台上字第2475號判決意旨參照）。原告主張其先祖於日治時期曾與長工訂立系爭租約，同意長工於系爭土地上建造系爭房屋居住，並向長工收取系爭土地租金等語，被告雖自承非長工之後代，而係向訴外人潘順明購買系爭房屋之事實上處分權，然辯稱自89年度起開始繳納租金予原告等語，並提出讓渡書、89年度至106 年度租金收據等件為佐（見本院卷第105 頁至第127 頁），原告復未否認有向被告收取前開租金之事實（見本院卷第182 頁），堪認系爭租約自原告先祖與長工簽訂後，該租賃關係分別由原告因繼承、被告因買受系爭房屋而由兩造繼受。又系爭租約乃因系爭房屋有使用系爭土地作為基地之目的而成立，且兩造均未稱系爭租約嗣後訂有明確期限，揆諸前開說明，應認系爭租約為不定期限之基地租賃，該租賃關係存續至系爭房屋不堪使用時始告消滅。是以，原告主張系爭租約業已終止，惟為被告所否認，自應由原告就系爭房屋已不堪使用乙節，負舉證之責。
⒉而按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念
，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用（最高法院95年度台上字第1407號判決意旨參照）。經原告聲請本院囑託新北市土木技師公會就系爭房屋是否已達不堪使用為鑑定，鑑定結論略以：系爭房屋為磚造房屋，自43年興建迄今，已逾財政部公告「固定資產耐用年數表」所列耐用年數25年，亦已逾「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」所列46年；另依內政部營建署「私有住宅建築物實施耐震能力評估資訊管理系統」採磚構造建築物分析結果，磚構造建築耐震指標為24.003，尚有疑慮，並因系爭房屋之山牆及磚牆最小牆身厚度不符「建築物磚構造及施工規範」，於強震作用下將影響結構之安全等語，有新北市土木技師公會110 年1 月14日新北土技字第1100000128號函文檢送鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）在卷可憑。參酌系爭房屋之房屋稅籍資料雖記載建造完成時間為56年，有新北市政府稅捐稽徵處三重分處108 年10月22日新北稅重二字第1084756697號函文檢送系爭房屋現值核計表、房屋標示查丈紀錄及平面圖在卷可查（見本院卷第83頁、第85頁），惟早於48年11月26日即有初次設籍紀錄，有新北市三重戶政事務所108年10月21日新北重戶字第1084972934號函文檢送戶籍資料在卷可考（見本院卷第73頁至第76頁），可認系爭房屋至遲於48年間已建造完成，僅嗣後始完成房屋稅籍登記，則依前開房屋現值核計表記載系爭房屋為加強磚造構造，自48年迄至原告於108 年提起本件訴訟（見原告起訴狀上本院收狀戳章）時，已興建完成60年，縱以「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」所列耐用年數52年計算，係逾耐用年數8 年，是否已超過耐用年數「許久」，尚非無疑，且系爭房屋之耐震指標雖有疑慮，但不表示系爭房屋為不堪使用，亦經新北市土木技師公會以110 年4 月22日新北土技字第1100001000號函覆明確（見本院卷字293 頁），故依系爭鑑定報告不足以認定系爭房屋已達不堪使用之狀態。
⒊惟按房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通
常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107 年度台上字第815 號判決意旨參照）。系爭房屋現況雖未達不堪使用，然系爭房屋完成建造時之屋頂為台瓦、木門窗，此觀系爭房屋之房屋標示查丈紀錄可知（見本院卷第85頁），而系爭房屋現今已為輕鋼架鐵皮屋頂、鋁門窗，有更換建材情形（見系爭鑑定報告第4 頁），故系爭房屋之屋頂、門窗並非系爭租約成立時狀態，應屬明確，則依前開說明，若系爭房屋之建材變更並非經原告或原告前手之同意，自不得以變更後狀態作為系爭房屋是否已不堪使用之依據。被告雖辯稱其購買系爭房屋時並無做任何整修，是之前屋主用鐵皮加蓋，地主每年會到承租人家裡收租金，地主未曾異議而繼續收取租金，甚至於提起本件訴訟後仍收取108 年度地租，可見原告已有同意改建之意思，縱然有改建情形亦與基地租賃性質無違，且依民法第451 條規定意旨，應視為以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係云云。然原告雖未否認係親自前往系爭房屋收取租金（見本院卷第202 頁），但否認有同意承租人為任何改建，參酌系爭租約租金為每年收取1 次，且系爭房屋為屋頂、門窗更改建材，並非自系爭房屋向上或向外之增建，難以期待出租人於每年度收取租金時即可得知悉前開建材更換之情形，則原告或其先祖既非知悉系爭房屋有改建情形而仍持續收取租金，自無從認定原告或其先祖有默示同意被告或其前手更換系爭房屋建材，並以改建後房屋成立新租約之意思表示。又系爭租約並非單純基地租賃，而係為供被告前手建造房屋之租地建屋契約，被告或其前手就系爭房屋之改建將影響系爭租約存續期間，該改建若未經原告或其先祖之同意，自已逾越系爭租約成立之目的。此外，被告復未能舉證原告有同意被告更換系爭房屋建材之事實，故其辯稱該建材變更係經原告同意，或系爭房屋有改建情形就系爭租約性質無違，或以改建後房屋成立新租約云云，應無可採。是以，系爭房屋既有將台瓦屋頂更換為輕鋼架鐵皮，可見原有台瓦屋頂已屬破舊而需更新，且於更新過程中自需將原始台瓦屋頂全數拆除，方得以輕鋼架鐵皮覆蓋，則於台瓦屋頂拆除後、尚未覆蓋輕鋼架鐵皮屋頂前，系爭房屋因缺少屋頂結構自無法供人居住使用，而達不堪使用之狀態，系爭租約於斯時即已告終止，兩造間之租賃關係已經消滅，故原告主張系爭租約業已終止，為屬有據。
㈡原告得請求被告拆除系爭房屋並返還占用土地：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767 條第1 項前段、中段、第
455 條前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
⒉兩造間系爭租約業已終止，如前所述，且原告為系爭土地之
所有權人，系爭房屋占有系爭土地如附圖所示219 ⑵、面積共21,74 平方公尺，有系爭土地第三類謄本、新北市三重地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第35頁至第36頁、第137 頁），被告則受讓系爭房屋之事實上處分權，有被告提出系爭房屋讓渡書可參（見本院卷第127 頁），被告並未抗辯系爭房屋占有系爭土地乃基於系爭租約以外之占有權源，則被告於系爭租約終止後已無權占有系爭土地，且亦負有返還租賃物即系爭房屋坐落系爭土地部分予原告之義務，故原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第455 條前段規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖219 ⑵所示之系爭房屋，將上開土地騰空返還原告，即屬有據。
四、綜上所述，兩造間之系爭租約已經終止，被告應返還系爭土地予原告，且原告為系爭土地之所有權人，被告無權占有系爭土地如附圖219 ⑵所示。從而，原告依民法第767 條第1項前段、中段、第455 條前段規定，請求被告拆除系爭土地如附圖219 ⑵所示系爭房屋，並將上開土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。又原告先位之訴既經認有理由，其備位聲明部分即無庸再予審酌，附此敘明。另兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 23 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 23 日
書記官 李瑞芝