臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2853號原 告 李輝種
李輝旭李輝龍李初惠李雪美李雪玲李雪芳共 同訴訟代理人 曾信嘉律師複 代理人 陳敬如律師被 告 汪國棟訴訟代理人 孫瑞蓮律師複 代理人 劉川淵律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110 年6 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號
200 ⑴所示之地上物（占用面積三十四點二九平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰參拾貳萬零伍佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。又民事訴訟法第第255 條第1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471 號判決意旨參照）。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訟法第256 條定有明文。經查，原告起訴時，原先位聲明請求：「被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上之地上物（如民事起訴狀附件2 所示編號A 部分所示，實際面積以測量結果為準）拆除，將上開土地騰空返還原告全體；願供擔保請准宣告假執行」，備位聲明請求：「酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間」等語，有原告之民事起訴狀可佐（見本院卷第11至12頁）。嗣於本院審理時變更先位聲明為：「被告應將系爭土地如附圖所示200 ⑴部分面積34.29 平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體；願供擔保請准宣告假執行」；並變更備位聲明為：「㈠酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間至111 年1 月1 日為止。㈡被告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，應按年給付原告就系爭土地依當年度申報地價百分之10計算之地租」等語，有原告之民事準備書狀可佐（見本院卷第167 至168 頁），經核原告上開變更聲明部分，或係更正事實上或法律上之陳述，或其基礎事實同一，均核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告係坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（即系爭土地
）所有權人。原告之祖先即李老獅及李楊扁（下稱李老獅等
2 人）於日據時期曾僱用長工種植黃枝花，並應長工要求出借系爭土地予長工自行利用竹木搭建草寮休憩，締約之初即有告知長工房屋整修或改建需先取得地主之同意，遷出或不須居住時需將土地歸還地主，是依當事人真意，租賃期間應係至系爭房屋起建後之原始狀態不堪使用為止，且房屋亦不得為轉讓。嗣於臺灣光復後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損，李老獅等2 人雖同意長工改以磚瓦興建現門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號之房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋），並自40年後開始以白米之市價收取地租，並簽立有租地建屋契約（下稱系爭租約），然依當事人之真意，系爭租約之期限亦應自系爭房屋於光復之初承租當時之通常使用狀態下，租至系爭房屋不堪使用為止。而系爭房屋自臺灣光復後至今將近70年，且依常理須先有房屋始能設戶籍，系爭房屋門牌則係於43年9 月7 日初次設籍，益徵系爭租約及系爭房屋於43年9 月7 日前即已存在，迄今亦已存續逾65年，均遠逾財政部106 年2 月3 日修正之「固定資產耐用年數表」內所定磚構造25年，或「新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」磚石造46年之耐用年數，且系爭房屋已不具備現行法規要求之耐震性、安全性，且未符合「建築物磚構造及施工規範」有關山牆及磚牆最小強身厚度之規定。再者，系爭房屋之屋頂、門窗、地坪亦有更換建材，2 樓另有增設陽台等情形，惟無論係李老獅等2人、嗣後繼承系爭土地及出租人地位之共有人或是原告，均未曾同意承租人改建或補強建物，是系爭房屋依承租當下之通常使用狀況顯然已不堪使用，應有土地法地103 條第1 款之適用。又系爭房屋目前事實上處分權人為被告。原告遂委託律師以108 年6 月28日108 年度典字第50號律師函，向被告為終止租約及收回土地之意思表示，系爭租約即依因期限屆滿而終止，被告即無使用系爭土地之合法權源，自應拆除系爭房屋並返還占有之土地。至原告於108 年7 月13日向被告收取之新臺幣（下同）29,375元，實係包含部分租金及相當於租金之不當得利，不代表有意延長租期，且往後若向被告有收取金錢，亦僅為收取相當於租金之不當得利。爰依民法第455 條及第767 條第1 項前段、中段，先位訴請被告將系爭房屋拆除並返還土地。
㈡倘上開先位請求為無理由，系爭租約亦應類推適用民法第83
3 條之1 規定，酌定租約之存續期限（臺灣高等法院107 年度重上字第840 號、103 年度上字第64號判決參照），而系爭租約之目的係為供長工從事黃枝花種植之餘有休息之處所，然兩造並不存在類似的僱傭關係，是系爭租約成立之目的已不復存在；又系爭房屋現值應僅14,700元，經濟價值甚低，而系爭土地交通位置及生活機能良好，土地利用價值甚高，是系爭土地及系爭房屋之客觀經濟價值相差甚遠；又系爭房屋現況耐震能力顯低於現行要求之耐震能力，且其坐落之龍濱路43巷之巷寬僅兩米，屬於新北市政府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區，且該巷弄兩側均為老舊連棟式建築，倘不幸發生房屋結構老舊導致傾倒、走火等情形，更增人身財產之風險，是系爭房屋現況恐已不適合繼續供人居住所用。準此，為兼顧兩造之公平，以近2 年之存續期間應足以供被告整頓故，備位請求酌定不超過2 年之租約存續期間，即至111 年1 月1 日為止。又系爭租約並非「確定期限之定期租約」，自應有民法第227 條之1 、第442 條適用。而系爭土地附近有2 個捷運站，且緊鄰臺北橋，交通位置良好，生活、文教機能亦佳，就107 年度而言，系爭土地之年地租為29,375元，遠低於依土地法第105 條準用第97條第1 項以申報地價年息百分之10計算之74,879元（計算式：107 年度申報地價20,320元/ ㎡×36.85 ㎡×10% ＝74,879元，元以下四捨五入），亦低於財政部頒布之107 年度房屋及土地之「當地一般租金標準」計算之37,440元（20,320元/ ㎡×
36.85 ㎡×5%＝37,440元，元以下四捨五入），再者，原告每年另需繳納地價稅，是以系爭租約維持原一年租金29,375元，對原告顯有不公。爰備位請求類推適用民法第833 條之
1 規定酌定系爭租約之存續期間，並依民法第227 條之2 第
1 項、第442 條、439 條規定，請求酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金，併請求被告按年給付。
㈢為此，爰依民法第455 條及第767 條第1 項前段、中段，先
位訴請被告將系爭房屋拆除並返還土地，先位聲明：被告應將系爭土地如附圖所示200 ⑴部分面積34.29 平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體；並願供擔保請准宣告假執行；備位請求則類推適用民法第833 條之1 規定酌定系爭租約之存續期間，並依民法第227 條之2 第1 項、第
442 條、439 條規定，請求酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金，併請求被告按年給付，備位聲明：酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間至111 年1 月
1 日為止；被告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，應按年給付原告就系爭土地依當年度申報地價百分之10計算之地租。
二、被告則以：㈠原告先祖於臺灣光復之後，先同意長工以磚瓦興建系爭房屋
以取代原本以竹木搭建之草寮，後於40年以相當於白米之市價收取地租。觀其目的係為長工及其後代提供永久安身立命之所，以體恤長工為原告先祖工作之辛勞，故探求原告先祖之真意，並非未定期限，而係定有「長工及其後代得以永久安身立命之期限」，並無收回土地使用之意，否則何須同意長工改以磚瓦改建草寮，又何必僅收取相當於白米之市價作為代價。而被告為長工後代，系爭租約之權利義務自由被告繼承，即被告應有使用系爭土地之權利。故原告主張依土地法第103 條第1 款收回土地，應屬無據。又縱認系爭租約為未定期限，有土地法第103 條第1 款規定適用。惟建物是否達於不堪使用情狀，應斟酌其用途、結構、設備，及使用者之保存方式等情事為認定。而固定資產耐用年數表乃為統一計算營利事業所得稅之擬制性參考數據，僅能認定達耐用年數之固定資產僅餘事先預估之殘值而已，與事實上固定資產是否達不堪使用，並無必然關係（最高法院104 年度重訴字第818 號判決意旨可資參照）。而原告僅以系爭房屋已超過耐用年數許多，即主張系爭房屋已不堪使用，並未就系爭房屋是否依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，已甚為破舊而不堪使用負舉證之責，自不得以房屋已達不堪使用，而主張契約年限屆滿。再者，被告對於系爭房屋所為之普通修繕是否已達「改造或更新材質結構致變更其使用期限」之程度，以及系爭房屋之原始部分是否已達不堪使用之程度等，原告亦應負舉證之責，而非逕以被告已為普通修繕，而推論系爭房屋已達不堪使用之程度。此外，原告對於被告所為之普通修繕知之甚詳，於本件訴訟前亦未有任何反對之意思，亦應認原告已默許同意被告之普通修繕行為，而不得於本案訴訟中為相反之主張，否則有違「禁反言」之原則。再退步言之，即使系爭房屋之原始部分已達不堪使用之程度，惟原告對於被告所為之普通修繕不即為反對之表示，且繼續收取租金，亦應認係以系爭房屋之改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係（最高法院110 年度台上字第
421 號判決參照）。是以原告發函為終止租約之意思於法不合，被告占用系爭土地合法有據，原告請求拆屋還地應無理由。
㈡另就原告備位請求部分，租賃權為債權，而債權物權化須對
外具有公示性，且經法律明文規定，方合物權法定原則。是原告不得主張系爭租約類推適用民法第833 條之1 規定。又原告主張之耐震能力與租約存續期間，並無相當因果關係，酌定租約存續期限，應委由建築技師公會鑑定，方為公允。此外，系爭租約之期限為「永久」而非未定期限，已如前述，且原告並未就「系爭土地價值於租賃關係存續中有所昇降」乙節提出證明。是以，本件並無民法第442 條之適用。又縱認系爭租約得依民法第442 條增減租金，惟土地法第97條之立法意旨在於限制租金之最高額以保護承租人，並非要求租金必須達到此一標準，亦非作為出租人提高租金之理由。另所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款、第5 款之規定，其立法本旨亦係為防免藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設，與出租人實際收取之租金係屬二事，亦非國家機關強制出租人收取租金之標準。故原告以前開規定作為請求法院酌定租金之標準，實有不妥等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由：原告主張：原告之祖先即李老獅等2 人，於日據時期曾僱用長工種植黃枝花，並同意長工自行利用竹木於系爭土地上搭建草寮休憩，嗣於臺灣光復後，李老獅等2 人同意長工改以磚瓦興建系爭房屋，並自40年後開始以白米之市價收取地租，並簽立有租地建屋契約（即系爭租約），而被告現為系爭房屋之事實上處分權人，原告則係系爭土地之所有權人等情，為被告所不爭執，並有系爭土地登記第一、三類謄本、新北市政府稅捐稽徵處三重分處108 年10月28日新北稅重二字第1084757477號函附件之房屋稅即證明書等件在卷可佐（見本院卷第37至38、81至83、93頁），堪信為真實。原告復先位主張：依當事人之真意，系爭租約之期限應自系爭房屋於光復之初承租當時之通常使用狀態下，租至系爭房屋不堪使用為止，而系爭房屋已不堪使用，原告逐向被告為終止租約及收回土地之意思表示，系爭租約即依因期限屆滿而終止，被告即無使用系爭土地之合法權源，自應拆除系爭房屋並返還占有之土地；如無先位主張無理由，則備位主張系爭租約應類推適用民法第833 條之1 規定，酌定租約之存續期限至
111 年1 月1 日為止，且請求調整租金為系爭土地當年度申報地價年息百分之10等情，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠系爭房屋是否已達不堪使用之程度？系爭租約之租期是否已
屆滿歸於消滅？⒈按土地法第103 條第1 款規定租用建築房屋之基地，非因契
約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意，且顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，仍應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109 年台上字第263 號、107 年台再字第39號、104 年台上字第1008號判決意旨參照）。而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高法院107 年台上字第843 號、103 年台上字第
754 號判決意旨參照）。又是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109 年台上字第263 號、107 年台上字第843 號判決）。而建築物是否老舊不堪使用，就建築層面言之，主要以建築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭房屋是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否有疑慮為其判斷標準。而建築物在居住安全上有疑慮，但現住人有可能因情感或經濟因素考量不願搬離，則系爭房屋之是否堪予使用，自不能以承租人即被告主觀意願為依據。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。
⒉被告辯稱：系爭租約係為長工及其後代提供永久安身立命之
所，以體恤長工為原告先祖工作之辛勞，故原告先祖之真意，並非未定期限，而係定有「長工及其後代得以永久安身立命之期限」，並無收回土地使用之意云云，然此為原告所否認，被告復未能提出相關事證以實其說，所辯是否屬實，已難信為真正。再者，倘若系爭租約確有約定「長工及其後代得以永久安身立命之期限」，則何以長工原興建之草寮建物，於改建為系爭房屋前，尚須經李老師2 人同意，即不能倒果為因，據此逕認系爭租約有「長工及其後代得以永久安身立命之期限」，故被告上開抗辯，洵無可採。又系爭租約雖未明定租賃期間，然依上開說明，可知其真意應係至系爭房屋不堪使用而歸於消滅。
⒊被告復否認系爭房屋已不堪使用，故就系爭房屋之安全結構
及是否仍堪予使用，經本院囑託新北市土木技師公會鑑定，結果認：「以結構安全而言，系爭房屋經過耐震能力初步評估，其耐震指標=44.709 ，為尚有疑慮，也就是無法達到現行法規要求建築物必須有承受強烈地震（約震度六級以上）的耐震能力。」等情，有該土木技師公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽（見本院卷第265 、267 頁），足見系爭房屋之耐震能力已有疑慮，且依系爭房屋之構造，於強震作用下將影響結構安全。又系爭房屋係於43年9月7 日初次設籍，有新北市三重戶政事務所108 年10月29日新北重戶字第1084973127號函文暨戶籍資料在卷可考（見本院卷第101 至105 頁），衡以房屋設籍目的係政府為課徵房屋稅，則倘無房屋存在，自無課徵標的即無設籍標的，是系爭房屋至少於43年9 月7 日即已存在，迄今已使用約66年。
參照新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點之「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」，及新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表之磚石造構造房屋耐用年數46年，系爭房屋顯已逾46年耐用年數，已屬相當老舊建物，則以該系爭房屋建築之年代，倘無為修繕或改建等變更原建築材料或結構等，依社會通常一般人客觀之觀念，已足認系爭房屋於安全、居住、市容、衛生各方面均已不堪使用。再依系爭鑑定報告記載：「系爭房屋現況為鐵皮浪板屋頂、鋁門木窗、磁磚地坪」等語（見本院卷第261 頁），核與新北市政府稅捐稽徵處三重分處檢送之系爭房屋之房屋標示查丈記錄記載：「文化瓦屋頂、木門窗磨石子地坪」等情不符（見本院卷第99頁），足見系爭房屋曾經更換建築材料，已非原始興建時之狀態。若非系爭房屋之木門窗已破損，而無法達遮風避雨、防護系爭房屋內財物等功能，屋頂之文化瓦已破損、滲水，而達無法避雨之程度，進而使系爭建物內部已不堪居住使用，被告又何以需更換木門為鋁門，屋頂再行搭建鐵皮浪板，即倘無一部毀損致影響居住使用或安全，則何以需更換建築材料，益徵系爭房屋已不堪使用。是以，系爭房屋超過耐用年限，已屬老舊建物，於在客觀上又有居住安全之疑慮，且曾更換建築材料，應認已達不堪使用之程度。再者，依前開說明，在未明定租賃期限之租地建屋契約，承租人倘於主結構未損情形下，僅需透過局部修繕或增、改建，即可達到加強改善房屋使用之目的，進而延長房屋使用年限，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平，是被告抗辯其僅係普通修繕，系爭房屋並未達不堪使用之程度云云，洵無可採。被告復抗辯：原告對於被告所為之普通修繕知之甚詳，於本件訴訟前亦未有任何反對之意思，亦應認原告已默許同意被告之普通修繕行為，而不得於本案訴訟中為相反之主張，否則有違「禁反言」之原則，且原告繼續收取租金，亦應認係以系爭房屋之改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係等語，並提出收據數紙為證（見本院卷第435 至449 頁），原告則主張其等不知改建事實，且此係收取相當於租金之不當得利等語。按默示之意思表示係以其他方法間接的使人推知其意思，與單純之沉默有別。是單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院87年台上字第2330號判決意旨參照）。被告就原告究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知原告有同意被告修繕系爭房屋之事實，並未能舉證以明其實，尚難徒憑原告單純沉默或經過時間之長短，遽以推論原告有何默示同意被告修繕系爭房屋。再者，原告並非系爭房屋之興建人，且渠等係以繼承為原因，取得系爭土地所有權，且被告就原告知悉系爭房屋修繕事實，亦未能舉證證明，則原告是否知悉系爭房屋原始建築狀態，亦有疑問，故被告上開抗辯，應屬無據。
⒋基上，系爭房屋已達不堪使用之程度，且系爭租約並無更新
，兩造系爭土地租地建屋之租賃關係即系爭租約應歸於消滅。
㈡原告等訴請被告拆除系爭房屋，並返還該部分土地，有無理
由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455 條、第767 條第1 項前段、中段分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院
102 年度台上字第2053號判決意旨參照），是未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上處分權之人，自有拆屋之權能。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。
⒉查，系爭房屋為未辦保存登記建物，被告為系爭房屋之事實
上處分權人，業如前述。復系爭房屋已達不堪使用之程度，系爭租約應歸於消滅，既經認定屬實如前，被告亦未能舉證證明其占有系爭土地係有其他正當權源，則被告於租賃關係消滅之後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。從而，原告依上開規定，請求被告拆除如附圖所示200 ⑴部分面積34.2
9 平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還予原告，即屬有據，應予准許。另原告先位之訴既經認定有理由，則原告備位之訴即無庸審酌，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除如附圖所示200 ⑴部分面積34.29 平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 29 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 29 日
書記官 陳曉瑋附圖