臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2151號原 告 簡安宏訴訟代理人 連堂凱律師複 代理 人 鍾佩君律師被 告 漢皇馥麗公寓大廈管理委員會法定代理人 李月惠訴訟代理人 蘇信誠律師
魏琬琍上列當事人間請求確認決議無效事件，本院於中華民國109年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認漢皇馥麗社區於民國一百零八年四月十三日所為第六屆第一次臨時區分所有權人重開會議所為如附表提案三所示決議之內容及提案五所示決議之內容均無效。
二、確認漢皇馥麗社區於民國一百零八年四月十三日所為第六屆第一次臨時區分所有權人重開會議所為如附表提案一所示決議之內容無效。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。事實及理由
一、程序方面：㈠按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害
之危險，提起確認法律關係存在之訴，如以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號判例意旨參照）。次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告為漢皇馥麗社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，有建物所有權狀附卷可稽（見本院卷第21頁），其先位之訴主張主張系爭社區於民國108年4月13日所召開之系爭社區第六屆第一次臨時區分所有權人重開會議（下稱系爭區權人會議）所為如附表提案三所示決議之內容（下稱提案三決議）因違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定及背於公共秩序、系爭區權人會議所為如附表提案五所示決議之內容（下稱提案五決議）因違反公寓大廈管理條例第4條第1項、第37條規定，而均無效；備位之訴主張系爭區權人會議所為如附表提案一所示決議之內容（下稱提案一決議）因違反民法第148條第1項、第2項規定、系爭區權人會議所為如附表提案四所示決議之內容（下稱提案四決議）因不符誠信原則及公序良俗，而均無效等語，既均為被告所否認，足認兩造間就系爭區權人會議之提案三決議、提案五決議、提案一決議、提案四決議是否無效不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險均得以本件對於被告之確認判決除去之，原告顯均有即受確認判決之法律上利益，是其提起本件確認之訴，並無不合。
㈡被告之法定代理人於原告起訴後已變更為李月惠，並經被告
具狀聲明承受訴訟（見本院卷第267-269、333-335頁之民事聲明承受訴訟狀及新北市中和區公所函），經核於法並無不合，應予准許。
㈢被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠系爭社區於108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權
人會議，然因未達法定開會人數而流會，系爭社區復於108年4月13日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議（即系爭區權人會議），然提案一決議、提案三決議、提案四決議、提案五決議有違反公寓大廈管理條例、誠實信用原則等及權利濫用之情事，嚴重損及伊權益，分述如下：
⒈提案一決議108年度社區物管保全合約以原價續約，無論108
年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議或系爭區權人會議之開會通知單，皆未檢附上開保全合約，僅於開會當日以口頭告知合約金額為新臺幣（下同）300餘萬元等，伊迄今仍無法得知所謂原價續約所指具體為何，而被告所發開會通知單既未有保全合約之合約內容，自不得稱已依公寓大廈管理條例第30條規定及漢皇馥麗公寓大廈規約（下稱系爭規約）第3條第2項約定，應於書面載明開會內容，系爭區權人會議應屬召集程序違法；又委託物管保全公司之費用屬管理費，如超過10萬元即應依漢皇馥麗管理費及公共基金收支管理辦法第4條規定，進行三家廠商比價之程序，且上開收支管理辦法並無約定，如有原價續約情形即可排除上述規定之適用，被告所述顯然與其自行訂定之上開收支管理辦法相悖，違反民法第148條第1項、第2項規定，依民法第56條第2項規定，應為無效。故先位之訴伊應得依民法第56條第1項規定請求撤銷；備位之訴依民法第56條第2項規定主張無效。
⒉提案三決議通過系爭社區禁止增設套房，區分所有權人對其
所有之建物以套房之方式出租予他人之行為係屬所有權人對其所有物法定上之權利，且上述行為並無妨害到其建築物之正常使用，亦非屬違反其他區分所有權人共同利益之行為，提案三決議構成對本社區之區分所有權人就其專有部分之所有權行使之不合理限制及侵害，應已違反公寓大廈管理條例第4條第1項規定及背於公共秩序，爰先位之訴主張無效。⒊提案四決議通過本社區區分所有權人欠繳管理費經管委會提
起訴訟已有判決者不得擔任社區委員職務，並得溯及既往，無論108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議或系爭區權人會議之開會通知單可知，提案內容皆未提及「溯及既往」之增訂內容，自非屬公寓大廈管理條例第32條及系爭規約第3條第11項之同一議案，應不得主張依重開之出席及表決人數為之，提案四決議自因召集程序及決議方法違法，先位之訴依民法第56條第1項規定主張得撤銷；提案四決議係針對伊尚未釐清管理費前未繳納管理費事宜所增訂，以多數暴力侵害少數之基本權利，而不符誠信原則及公序良俗，備位之訴依民法第56條第2項規定為無效。
⒋提案五決議追認系爭社區管委會第五屆107年5月第一次臨時
會會議紀錄內容，並將相關內容增訂於停車管理辦法，系爭社區管委會第五屆107年5月第一次臨時會會議紀錄內容係禁止系爭社區之區分所有權人將車位出租予本社區住戶以外之人，並禁止大型機車、重型機車進入停放，然依系爭規約已明定停車空間乃依分管協議為使用，自不得逕以決議限制不得將車位出租予住戶以外之人，新增規約所無甚至牴觸之規定，且依伊所提另案訴訟認定所追認之管委會決議違反社區規約及分管協議，應屬無效，且認定事後追認管委會決議之記錄與修改規約有別，故被告事後追認停車場管理辦法亦無法補正上列車位決議之合法性。是提案五決議有違公寓大廈管理條例第4條第1項、第37條之強制或禁止之規定，無效，爰先位之訴依民法第56條第2項規定主張應為無效。
㈡爰先位之訴依民法第56條第1項、第2項及民事訴訟法第247
條第1項前段規定，聲明求為判決：⒈提案一決議、提案四決議，應予撤銷。⒉確認提案三決議、提案五決議無效；備位之訴依民法第56條第2項及民事訴訟法第247條第1項前段規定，聲明求為判決：確認提案一決議、提案四決議無效。
三、被告則以：㈠系爭區權人會議提案一既清楚載明「108年度社區物管保全
合約續約討論案」，即無違反公寓大廈管理條例第30條及系爭規約第3條第2項規定，況物管保全公司與社區間並非首度簽約而是依照原合約條件經決議後同意雙方權利義務關係延長，等於是肯定物管保全公司在契約存續期間的表現，並無任何不當之處。事實上，在系爭區權人會議開會的過程中，伊確實有提示合約內容供區權人參考並經充分討論，原告只因個人不喜歡現任總幹事而惡意杯葛，以開會通知單未檢附保全合約即稱得撤銷，罔顧多數人的意願及權益。原告認為未附保全含約即違反上揭規定，已過分擴張解釋應記載「內容」之意涵。提案一決議僅為「續約」與否之表決，法條及規約並未規定應於開會通知附具合約書內容，何來的違法？況會議當天也有把合約拿出來供所有參與會議的住戶閱覽，原告所委託出席的連堂凱律師也在場，當場並未提出異議。且該合約書一直存在於管委會，任何區權人均得申請閱覽，原告不去閱覽，而在區權人會議表決通過後以開會通知單未檢附保全合約主張得撤銷甚至無效，罔顧多數人的意願及權益，實不可取。原告又以10萬元以上應經三家以上廠商公開比價後實施的規定質疑本件原價續約的效力，按該保全合約已經從105年第三屆委員會迄今就都沒有變更過內容，也一直都是以續約方式延展，這麼多屆都沒被質疑其效力。系爭區權人會議提案一的議題是要不要以原價與原保全公司續約，而非另聘新的保全公司，如果不同意續約，才有重新招標10萬元以上三家比價經區大決議的問題，原告顯然誤解管理辦法的內容。原告曾經擔任社區管理委員會第一屆主委，對本社區之管理規定亦是嫻熟，例如社區的電梯維修、垃圾廠商收取垃圾等合約都沒有重新招標，而是繼續執行。以電梯維修為例，社區從蓋好之後就採用三菱電機，根據社區的財報，三菱電機102年2月迄今，每年的保養費為134,400元，也是超過10萬元，從第一屆主委和建設公司點交之後，本大樓電梯維修管理都是原價續約，並沒有進行重新招標。如果依照原告的主張，所有的原償續約都必須每年三家比價，只是徒增委員及住戶的困擾及負擔。
㈡提案三決議係有鑒於106年11月22日新北市中和區南勢角縱
火案，造成九死二傷慘重死傷係肇因於屋主隔間套房出租所致，區權人乃決議日後不得再增設套房以避免發生類似公共安全的疑慮。況原告在將其名下位於五樓的四間房屋改裝套房出租，竟拒絕管理中心入內檢查包括消防偵測、連線功能，更造成社區住戶的不安。原告雖以專有部分得自由使用、收盈、處分並排除他人干涉之規定認為該決議為無效，惟依據新北市工務局107年12月28日公告，申請套房裝修須下一層樓住戶同意，自108年元旦實施，足見縱為專有部分，並非不得加以干預或限制。原告主張民法第148條權利濫用的規定，自與提案及決議的本意不同。依103年9月12日頒行的「新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則」第4項第㈥款規定：「公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，禁止增設套房（廁所、浴室）者，應受其限制。」，報載內容也摘錄說明：公寓大廈規約如規定禁止增設套房者，不得申請建築物辦理室內裝修或變更使用。原告目前已有四戶改建套房對外出租，區權人會議並未以多數決禁止其收租行為，系爭決議僅是依據法令禁止「增設套房」，自屬適法。
㈢提案四決議實肇因於原告多次欠繳管理費（包括停車位管理
費），經伊取得法院勝訴判決後才給付，隔一段時間後又再欠繳而必須訴訟請求。然因原告為社區多戶之所有權人，輕易可取得支持而進入管委會擔任委員，自然引起社區住戶多數人的不滿。原告僅以溯及既往係提案中沒有的文字主張召集程序及決議方法違法應予撤銷，令人匪夷所思。於討論過程中增加「溯及既往」四個字未變更提案內容，自屬同一議案，該決議於法並無違誤。原告當天委任連堂凱律師到場，「溯及既往」是連堂凱律師於會議當天提出的，所有在場的區權人無異議通過後加入的，原告僅以「溯及既往」係提案中沒有的文字主張「召集程序及決議方法違法應予撤銷」，令人匪夷所思。
㈣提案五決議係經過漢皇馥麗第五屆區分所有權人106年12月
16日會議決議通過而成為正式條文，原告先前爭執漢皇馥麗社區管理委員會第五屆五月第一次臨時會會議決議，並沒有以區權會方式決議而認為不生拘束效力。然而系爭規約第2條第6項是對於停車位的「使用方式」、「管理方式」所為之規範，與同條第4項「停車空間」之「專用部分」的「使用範圍」規定並無互斥關係。且依公寓大廈管理條例第23條規定，本得就約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體或各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用加以規範，況根據101年10月23日早已公告施行的社區停車場管理辦法第2條清楚規定車位出租對象為系爭社區住戶，當時的主任委員正是原告。上列管委會會議決議僅就社區停車場管理辦法及系爭規約加以公告並公告實施日期為自公告日起算45天寬限期，於法本無違誤。提案五決議僅係將管委會決議內容及社區停車場管理辦法透過區權人會議賦予區權人決議之效力，試圖杜絕爭議。原告稱該決議係違反民法第56條第2項違反法令或章程，洵屬無稽。
㈤公寓大廈管理條例之立法理由第1項開宗明義指「按公寓大
廈管理條例第一條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙執規範體系之建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。」，足見立法者為衡平民法所有權規定與公寓大廈各區分所有權人間權利行使之衝突，委諸區分所有權人會議為最高議決機關，就社區大樓之管理維護進行自治，若少數區權人動輒以「多數暴力」、「權利濫用」訴請確認無效，公寓大廈管理條例即毋庸制定、施行。又原告提出原證9判決，認為本件可以援用前案判決及理由，惟該判決內容甚為荒謬，嚴重牴觸公寓大廈管理條例及規約之內容及精神，伊已依法上訴，並認為本件應不受其拘束等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告為系爭社區之區分所有權人，亦為住戶及車位所有人。系爭社區於108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議，然因未達法定開會人數而流會，系爭社區復於108年4月13日召開系爭區權人會議作成提案一決議、提案三決議、提案四決議、提案五決議。系爭社區公共基金及收支管理辦法第4條第5項規定「十萬以上應經區權人會議或問卷達法定比例議決後授權管委會經三家廠商（含）以上公開比價後實施。」。此有建物所有權狀、108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議及108年4月13日召開第6屆第一次臨時區分所有權人重開會議（即系爭區權人會議）之開會通知單及會議記錄、系爭社區公共基金及收支管理辦法、附表附卷可稽（見本院卷第21-23、45-49、263-265、481頁）。
五、茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠提案一決議部分：
⒈提案一決議，不得撤銷：
⑴按公寓大廈之區分所有權人會議，其召集程序或決議方法，
如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組織內並未明文規定，然公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。次按民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」，準此，區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
⑵查原告為系爭社區之區分所有權人，亦為住戶及車位所有人
。系爭社區於108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議，然因未達法定開會人數而流會，系爭社區復於108年4月13日召開系爭區權人會議作成提案一決議，已如前述。足見系爭區權人會議提案一係屬原社區物管保全合約之續約討論案，並非首次簽約，關於該合約之內容並未變更，僅就合約存續期間予以更新續約，而非另聘新的保全公司，如果不同意續約，才有重新招標10萬元以上三家比價經區分所有權人會議決議的問題。縱認系爭社區於108年3月30日召開之第六屆第一次臨時區分所有權人會議及系爭區權人會議之開會通知單（見本院卷第47-49頁之原證5、原證6），均未檢附保全合約之內容，亦不影響區分所有權人對於開會內容之認知，尚難僅以「系爭區權人會議之開會通知單未檢附保全合約之內容」即認系爭區權人會議違反公寓大廈管理條例第30條規定及系爭規約第3條第2項約定，未於書面載明開會內容，進而推論系爭區權人會議之召集程序違法。況原告並未陳明其於108年4月13日出席系爭區權人會議，且對「系爭區權人會議之開會通知單未檢附保全合約之內容」之召集程序當場表示異議等情，並舉證以實其說。是原告主張系爭社區於108年3月30日召開之第六屆第一次臨時區分所有權人會議及系爭區權人會議之開會通知單，皆未檢附保全合約之內容，自不得稱已依公寓大廈管理條例第30條規定及系爭規約第3條第2項約定，於書面載明開會內容，系爭區權人會議應屬召集程序違法，提案一之決議，應予撤銷等語，即屬無據。
⒉提案一決議，無效：
⑴按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，民法第148條、第56條第2項定有明文。
⑵查漢皇馥麗管理費及公共基金收支管理辦法第4條管理費之
運用權限，於第5項規定：「十萬以上應經區權人會議或問卷達法定比例議決後授權管委會經三家廠商（含）以上公開比價後實施。」（見本院卷第264頁），既為被告所不爭執，足見委託物管保全公司之費用屬管理費，如超過10萬元即應依漢皇馥麗管理費及公共基金收支管理辦法第4條規定，進行三家廠商（含）以上公開比價之程序，且上開收支管理辦法並無約定，如有原價續約情形即可排除上述規定之適用。又被告既稱提案一的議題是要不要以原價與原保全公司續約，而非另聘新的保全公司，如果不同意續約，才有重新招標10萬元以上三家比價經區大決議的問題等語（見本院卷第297頁），足見依系爭區權人會議提案一之內容，如經決議：「原價續約」，則不生重新招標10萬元以上三家比價經區大決議的問題，而直接排除進行三家廠商（含）以上公開比價之程序，此舉無異於剝奪區權人會議議決之權限，而逾越上列漢皇馥麗管理費及公共基金收支管理辦法第4條第5項規定，故提案一決議，顯以損害他人為主要目的，違反漢皇馥麗管理費及公共基金收支管理辦法第4條第5項及民法第148條第1項規定，依民法第56條第2項規定，應為無效。
㈡提案四決議部分：
⒈提案四決議，不得撤銷：
查提案四「增訂規約第八條第六項：社區區分所有權人欠繳管理費經管委會提起訴訟已有判決者不得擔任社區委員職務討論案」，說明及決議：「一、修正加入『溯及既往』文字。二、修正後本增訂條文為『社區區分所有權人欠繳管理費經管委會提起訴訟已有判決者不得擔任社區委員職務並溯及既往』」如提案四決議。且系爭社區於108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議或系爭區權人會議之開會通知單就議題討論皆載明「案由⒋增訂社區規約第八條第六項：社區區分所有權人欠繳管理費經管委會提起訴訟已有判決者不得擔任社區委員職務討論案」（見本院卷第47-49頁），足見系爭區權人會議提案四，係屬同一議案，上列『溯及既往』4個字係於系爭區權人會議說明討論時始修正加入。又系爭社區於108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議，因未達系爭規約第3條第3項第10款之法定人數而流會，致系爭社區復於108年4月13日重新召集系爭區權人會議，且依系爭區權人會議會議記錄（見本院卷第45頁）所示，應出席區分所有權人數計62人，合於系爭規約之規定1/5開議額數13人，已出席區分所有權人數計52人，占全體區分所有權人數83.87%，已出席區分所有權比例計8,397/10,000，占全體區分所有權83.97%，與同條項第11款：「區分所有權人會議依第10款規定未獲致決議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」之規定相符，並無召集程序及決議方法違法應予撤銷之理由，且原告亦未依民法第56條第1項規定，當場表示異議，已如前述。是原告主張無論108年3月30日召開第六屆第一次臨時區分所有權人會議或系爭區權人會議之開會通知單可知，提案內容皆未提及「溯及既往」之增訂內容，自非屬公寓大廈管理條例第32條及系爭規約第3條第11項之同一議案，應不得主張依重開之出席及表決人數為之，提案四決議內容自因召集程序及決議方法違法，先位之訴依民法第56條第1項規定主張得撤銷等語，亦屬無據。
⒉提案四決議，有效：
查區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，藉由區分所有權人會議、訂定規約等機制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質及增進共同利益，基於私法自治及團體法法理，除其內容牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情外，均屬有效，各區分所有權人均應受其拘束，藉以具體展現所有權社會化之內涵，且其他區分所有權人將來亦有可能「欠繳管理費」，尚非僅針對原告為之，亦無違反誠實及信用方法，提案四決議，係屬有效。原告自不得僅以提案四決議與原告之前「欠繳管理費經管委會提起訴訟已有判決」有關，即認係針對原告所訂定，違反誠信原則及公序良俗而無效。是原告主張提案四決議，係針對伊尚未釐清管理費前未繳納管理費事宜所增訂，以多數暴力侵害少數之基本權利，而不符誠信原則及公序良俗；備位之訴依民法第56條第2項規定為無效等語，核屬無據。
㈢提案三決議，無效：
⒈按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由
使用、收益、處分，並排除他人干涉；區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第4條第1項、第5條、第23條第1項定有明文。次按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條亦有明文。又所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年度台上字第2603號判例意旨可參）。再按人民之財產權，應予保障；以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之，中華民國憲法第15條、第23條亦定有明文。又縱使以法律限制人民隱私權時，亦應合於比例原則，即行為應適合於目的欲達成之適當性原則（即目的正當性），行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微手段之必要性原則（即手段必要性），以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則（即限制妥當性），倘與上開憲法第23條所要求之目的正當性、手段必要性、限制妥當性符合者，即無乖於比例原則，司法院大法官會議著有釋字第476號及第544號解釋。是法律行為如有造成對人民之財產權不合理侵害，而有違憲法保障人民之財產權之意旨時，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。準此，公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之，然規約對區分所有權人所為之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，不得違背比例原則。
⒉查依被告所提出新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查
原則（見本院卷第121-123頁），其上亦載有需受規範之建築物及規定須檢附文件，並非全然限制禁止裝修套房。縱依該審查原則第4條第6款規定「公寓大廈規約另有規定或區分所有權人已有決議，禁止增設套房（廁所、浴室）者，應受其限制」（見本院卷第121頁），就提案三決議「社區禁止增設套房」，仍應審查是否符合比例原則，然該決議之內容完全限制系爭社區增設套房，而非於檢附相關文件符合消防安全下允許增設，顯已逾越新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則之規定，對於區分所有權人就其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權利限制過大，不符比例原則，造成對區分所有權人之財產權不合理侵害，而有違憲法保障區分所有權人之財產權之意旨時，應認係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。
㈢提案五決議，無效：
⒈按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分
所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文。是管委會決議內容如違反公寓大廈管理條例第37條規定，依民法第71條前段規定應屬無效。又按大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，應受分管契約之約束，該分管契約若未經全體共有人之同意終止，自不因區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決要旨供參）。
⒉查107年5月29日系爭社區管委會第五屆五月第一次臨時會所
為之決議（即系爭社區停車位之出租對象僅限為本社區住戶，禁止非社區住戶及社區以外之人承租系爭社區停車位，見本院卷第55頁之系爭社區管委會第五屆五月第一次臨時會會議紀錄），業經本院107年度訴字第3153號及臺灣高等法院108年上字第1131號判決無效，有本院107年度訴字第3153號民事判決（見本院卷第133-148頁）及臺灣高等法院108年上字第1131號民事判決（見本院卷第373-388頁）附卷可稽。
臺灣高等法院108年上字第1131號民事判決第4-6頁載明：2、經查系爭公寓大廈屬住宅及商場複合使用型，住宅專區有62戶，商場專區有5戶，就各該專區之管理、維護、修繕事宜，依公寓大廈管理條例第26條第1項規定各成立管理組織，住宅專區之管理組織為上訴人管委會，商場專區之管理組織則為「富麗商場管理負責人簡安宏」，有新北市中和區公所109年3月17日檢送之上訴人管委會、富麗商場報備成立資料附卷可稽（本院卷一第213至575頁），並經上訴人陳明在卷（本院卷一第131至133頁）。‧‧‧。惟查系爭公寓大廈住宅專區及商場專區分管協議第2條第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，使用其約定專用部分。無買賣契約或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用」（本院卷一第423頁），系爭社區規約第2條第4項亦同此規定（原審卷第69頁），可見系爭社區停車位如以買賣契約取得獨立產權或以分管契約約定專用者，則停車位之使用應依買賣契約或分管契約之約定，其他屬共同持分之停車空間，方得授權管委會約定為特定區權人專用。而訴外人即系爭社區起造人漢皇開發股份有限公司（下稱漢皇公司）與原始承購戶所簽訂之專用停車位分管協議書第3條約定：「買賣雙方各所持有之專用汽車停車位，得出租予本大廈住戶或鄰近需用人停放汽車使用，地下2層編號105至128部分停車位為獨立權狀得單獨對外出租及出售」（原審調字卷第29頁），可知有獨立權狀之停車位即地下2層編號105至128停車位得單獨對外出租、出售，依分管契約之約定專用停車位亦得出租予社區住戶或他人。然查系爭區權人會議僅有住宅專區之區權人62戶經通知與會及列計表決權數，商場專區之區權人及非社區住戶之其他專有部分停車位所有權人，則均未經通知與會且無表決權，有該次區權人會議出席簽到表（本院卷一第143至149頁）、會議紀錄（原審調字卷第49頁）、停車位分管協議書明細（原審調字卷第33至41頁）、區權人名冊（本院卷一第205至211頁）可參，難認業生全體共有人決議終止前述停車位分管協議或變更分管契約內容之效力。上開分管協議既未經全體共有人同意終止，亦未經全體共有人同意變更分管協議內容，則系爭停車位決議限制專有及約定專用停車位僅能出租予社區住戶，已牴觸社區規約甚明，應屬無效等語（見本院卷第376-378頁），由此可見，107年5月29日系爭社區管委會第五屆五月第一次臨時會所為之決議（即系爭社區停車位之出租對象僅限為本社區住戶，禁止非社區住戶及社區以外之人承租系爭社區停車位）限制專有及約定專用停車位僅能出租予社區住戶，已牴觸社區規約甚明，應屬無效。
⒊查本件訴外人即系爭社區起造人漢皇公司與原始承購戶所簽
訂之專用停車位分管協議書第3條約定：「買賣雙方各所持有之專用汽車停車位，得出租予本大廈住戶或鄰近需用人停放汽車使用，地下二層編號105至128部分停車位為獨立權狀得單獨對外出租及出售」（見本院卷第51頁），又系爭規約第2條第4項亦規定：「停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。…」（見本院卷第27頁），足見依上列專用停車位分管協議書及系爭規約，有獨立權狀之停車位即地下二層編號105至128停車位得單獨對外出租、出售，依分管契約之約定專用停車位亦得出租予社區住戶或他人。又系爭區權人會議僅有住宅專區之區權人52人經通知與會及列計表決權數，商場專區之區權人及非社區住戶之其他專有部分停車位所有權人，則均未經通知與會且無表決權等情，有系爭區權人會議會議記錄附卷可稽（見本院卷第45-46頁），且為兩造所不爭執，難認業生全體共有人決議終止前述停車位分管協議或變更分管契約內容之效力。上開分管協議既未經全體共有人同意終止，亦未經全體共有人同意變更分管協議內容，則提案五決議「追認社區管委會第五屆107年5月第一次臨時會會議記錄內容，並將相關內容增訂於停車管理辦法」限制專有及約定專用停車位僅能出租予社區住戶，顯已牴觸上列專用停車位分管協議書及系爭規約甚明，應屬無效。
六、從而，原告就先位之訴部分，依民法第56條第2項及民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認提案三決議、提案五決議無效；就備位之訴部分，依民法第56條第2項及民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認提案一決議無效，為有理由，應予准許。逾此部分之請求即就先位之訴部分，依民法第56條第1項規定，請求撤銷提案一決議、提案四決議；就備位之訴部分，依民法第56條第2項及民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認提案四決議無效部分，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
民事第七庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 郭德釧