臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2221號原 告 鄭人慈訴訟代理人 侯冠全律師被 告 蔡志合上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國109 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無同法第
386 條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國107 年4 月29日與被告簽署不動產買賣契約書，購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○○○ 號之房地（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）770 萬元，並於107 年6 月21日完成交屋。詎料，原告近日聽聞系爭房地曾發生非自然身故之自殺事件，經原告於108 年
5 月6 日調閱系爭房地原始地籍謄本歷史紀錄，查得系爭房地於73年1 月23日收件辦理新建所有權總登記（所有權人為范○○）並於73年8 月28日收件辦理所有權買賣移轉登記（所有權人施蔣○○），疑義在於系爭房地在81年3月19日曾收件連續辦理「夫妻聯合財產更名登記，登記發生原因日期為81年3 月3 日」及「繼承登記，登記發生原因日期為80年8 月20日」兩項。實際狀況應為施蔣○○之夫施○○於80年8 月20日死亡，施蔣○○於81年3 月3 日死亡，故兩人之子女施××於81年3 月19日連續辦理「夫妻聯合財產更名登記」及「繼承登記」，再於81年4 月10日出售給黃○○。原告嗣於108 年5 月31日寄發存證信函予被告確認，經被告於108 年6 月10日回函否認。
（二）查房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房屋存有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此類情事在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之認知，係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素，雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損，但就我國國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及經驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果，就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疵，自應認屬上開條文所稱之物之瑕疵。既然，系爭房地曾在80年8 月20日及81年3 月
3 日發生非自然死亡之自殺事件，對於系爭房地之經濟價值及交易價值均會造成減損（亦即俗稱污名價值減損），故原告得依民法第359 條主張減少價金，原告減少價金之數額暫以減少價金100 萬元估計，並保留本件系爭房屋經法院函請機關鑑定後之擴張減價金額權利。
（三）綜上所述，原告因系爭房地曾發生非自然死亡之自殺事件，受有經濟價值及交易價值之污名價值減損之瑕疵，原告依民法第359 條主張減少價金100 萬元，並得依同法第17
9 條請求返還100 萬元之不當得利。
（四）聲明：
1.被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
（一）被告於83年間，由被告之姊代理向訴外人黃○○購買系爭房地至今，歷經20多年，亦曾出租於他人4 年，直至房客離開，皆未聽聞系爭房地曾發生非自然身故（即一般俗稱之凶宅）事件。衡情幾乎一般銀行皆拒貸發生非自然身故（俗稱之凶宅）物件，惟被告自購買系爭房地時，銀行可馬上貸款，甚至於還能做二胎貸款。且被告委任信義房屋不動產經紀業者代出售系爭房地，亦未調查出有非自然身故情事，並評估系爭房地最低行情為900 萬元，僅因被告目前定居金門路途遙遠之故，始忍痛降價以770 萬元售予原告，何來減損之瑕疵及不當得利，原告主張均無理由等語資為抗辯。
（二）聲明：
1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張於107 年4 月29日向被告購買其名下系爭房地，買賣價金為770 萬元，雙方並於同日訂立系爭買賣契約，且已辦竣所有權移轉登記及點交事宜等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地不動產買賣契約書在卷可證（本院卷第29頁至第47頁），堪先認定。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。又所謂「凶宅」，係指非自然身故情事之房屋，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上也會造成相當大之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，也造成該等房屋之市場接受程度及價格低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，也非一般適於居住之標的，與週遭房屋相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理「適合性原則」而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵（最高法院103 年台上字第960 號民事判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。是原告主張系爭房地係屬凶宅，而於客觀上影響交易價格，故有物之瑕疵情形，然為被告所否認，自應由原告就上開有利於己之事實，負舉證責任。
（三）原告主張聽聞系爭房地曾發生非自然身故之自殺事件，故調閱系爭房地原始地籍謄本歷史紀錄，查知系爭房地於81年3 月19日曾收件連續辦理「夫妻聯合財產更名登記，登記發生原因日期為81年3 月3 日」及「繼承登記，登記發生原因日期為80年8 月20日」兩項，足認系爭房地於80年
8 月20日及81年3 月3 日曾發生非自然死亡之自殺事件云云。然查，本院依原告聲請分別向新北市中和地政事務所及臺北市文山區戶政事務所，函詢系爭房地之歷次所有權人及其身分年籍資料，經函覆所附之系爭房地人工登記簿及戶籍資料顯示，「施蔣其英」於73年8 月28日向范鶯舞購買系爭房地登記為所有權人，「施蔣其英」於80年8 月
8 日死亡；「施蔣其英」之配偶「施銀泉」於81年3 月19日因夫妻聯合財產更名登記為所有權人，「施銀泉」於80年8 月20日死亡，嗣於80年8 月23日由「施懷宗」繼承取得系爭房地並登記為所有權人（本院卷第163 頁、第165頁及第231 頁）。本院另依原告聲請進而向臺灣新北地方檢察署函詢施蔣其英、施銀泉及施懷宗有無發生自殺、兇殺或意外等非自然身故之相驗紀錄，而據該地檢署函覆稱：「本署查無施蔣其英、施銀泉及施懷宗之相驗案件資料，無法提供相驗屍體報告」等語（本院卷第237 頁）。基此，依卷內資料均無從證明系爭房地曾有發生非自然身故之情事，本院自無從據以認定原告主張系爭不動產係屬凶宅乙事屬實。揆諸上開規定，原告既未能舉證證明系爭房地有曾經發生非自然身故，而有影響交易價格之瑕疵存在，自與民法第359 條規定未符。是原告依民法第359 條規定主主張減少價金100 萬元，並依民法第179 條規定請求被告返還100 萬元之不當得利，均屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第359 條主張減少價金100 萬元，並依同法第179 條請求返還100 萬元之不當得利，均為無理由，不應准許，應予駁回。又原告之請求既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 16 日
民事第三庭 法 官 王凱俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 16 日
書記官 涂菀君