臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2256號原 告 王文選被 告 王秀葉上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國108 年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）240,000 元，暨自民國108年8 月19日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。並自108 年4 月2 日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告12,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以100 萬元供擔保後，得假執行。但被告如以300 萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無同法第
386 條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告向訴外人林端真買受坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○ 號之土地與同段地號上第00000-000 號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號建物（下稱系爭房屋），並於101 年6 月13日完成所有權移轉登記，原告因此取得上開土地及系爭房屋之所有權。
（二）查被告與訴外人林端真於民國95年4 月7 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將系爭房屋出租予被告，租期1 年，自95年5 月1 日起至96年4 月30日止，每月1 日以前給付租金12,000元。水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。系爭租約於96年4 月30日期限屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，訴外人林端真並未為反對之意思表示，因此應視為以相同條件不定期限繼續契約，嗣後訴外人林端真將系爭房屋出售予原告，原告承繼系爭租賃關係。
（三）詎料，被告自105 年起，竟時有遲延給付租金之情事，累積至今已欠240,000 元之房租。按被告於105 年12月15日親筆所寫欠條，被告自105 年7 月起至同年12月未繳房租，積欠6 期共72,000元，再加上自106 年1 月起至108 年
3 月止之房租，被告合計應給付396,000 元（計算式：72,000＋12,000×27個月=396,000元），而被告自106 年1月起僅陸續清償了156,000 元，尚餘240,000 元未繳清（計算式：396,000 －156,000 ＝240,000 元）。且被告亦積欠自107 年8 月至108 年3 月八期共16,000元管理費未繳納。
（四）被告積欠240,000 元，業已超過除擔保金外兩個月以上之租金。原告曾於104 年3 月4 日、104 年3 月19日、104年11月18日以存證信函催告被告給付租金，被告置之不理。嗣後原告又於108 年4 月1 日寄送存證信函催告被告給付積欠租金，若未於期限內清償租金則以函到之日視為終止系爭契約之意思表示，該函業已於108 年4 月2 日送達被告。
（五）被告既無權占有系爭房屋，顯係無法律上之原因而受有利益，原告自108 年4 月2 日終止契約後，被告繼續無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，可獲得相當於租金之不當得利，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。
是被告應於108 年4 月2 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告12,000元。
（六）聲明：
1.請求被告將坐落新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋全部遷讓返還原告。
2.被告應給付原告240,000 元，暨自起訴狀繕本送達後翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。並自108 年
4 月2 日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告12,000元。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查，原告主張之前揭事實，業據提出與所述相符之系爭房屋所有權狀、系爭房屋租賃契約書、105 年12月15日被告所立欠條、存簿匯款明細、群發富第大廈管委會寄送之108 年
2 月11日、104 年10月5 日、104 年2 月25日存證信函、10
4 年3 月4 日、104 年11月18日、108 年4 月1 日郵局存證信函、108 年4 月1 日存證信函之回執、新北市板橋區調解委員會通知等件為證（本院卷第17頁至第63頁），而被告於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，自堪認原告之主張為真實。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第
451 條、第440 條第1 項、第2 項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明定。再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1項前段復分別規定甚明。查本件原告未繳付租金已達33個月，且經原告催告後7 日仍未清償，而系爭租約關係已於108年4 月2 日合法終止而消滅，被告自應將系爭房屋返還。被告仍無權占用系爭房屋，故原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並依系爭租約之約定請求被告給付積欠之租金240,000 元，即有理由，應予准許。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。
又承租人於房屋之租賃關係終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。本件系爭租約已於108 年
4 月2 日合法終止，業如前述，而被告仍繼續無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，是原告請求自108 年4 月2 日起至遷讓房屋之日止，按月賠償12,000元，亦屬正當，應予准許。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項前段、第23
3 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。經查，原告對被告就240,000 元部分之租金請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，揆諸前述法條規定，原告自得請求被告給付民事起訴狀寄存送達之日（108 年8 月8 日，本院卷第89頁之送達證書）起10日後生送達效力之翌日即108 年8 月19日起算之法定遲延利息。
七、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條及系爭租約約定，請求被告將系爭房屋遷讓返還，並給付原告240,000 元，暨自108 年8 月19日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息。及自108 年4 月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權諭知被告得供擔保免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 11 月 7 日
民事第三庭 法 官 王凱俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 7 日
書記官 涂菀君