臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3479號原 告 徐尉禎
徐尉珊徐尉菱共 同訴訟代理人 陳丁章律師被 告 高李茂俊兼訴訟代理人 崔靜玫上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國109 年3 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告崔靜玫應給付原告新臺幣545,559 元，及自民國108 年11月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告崔靜玫負擔2 分之1 ，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣182,000 元為被告崔靜玫供擔保後，得假執行；但被告崔靜玫如以新臺幣545,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項原告起訴後將其訴之聲明第一項請求被告崔靜玫給付之金額由新臺幣（下同）845,932 元變更為674,932 元，屬減縮其應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定相符，應予准許。
二、原告之主張
（一）被告崔靜玫前向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○ ○○ ○○○○ ○○ 號房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，租賃期間自民國104 年12月1 日起至107 年11月30日止，第一年租金每月50,000元，第二年每月租金60,000，第三年每月租金63,000元，水電費與管理費由被告負擔，並簽有租賃契約（下稱系爭租約）。惟被告崔靜玫自105 年
7 月起開始積欠租金，經原告催討，被告乃出面與原告協商清償租金事宜，自承共積欠300,000 元租金，並於106年5 月29日由被告高李茂俊簽署承諾書（下稱系爭承諾書），約定每月攤還20,000元，並簽立本票予原告收執。然被告僅清償部分款項，原告催索未果，乃於106 年11月3日以存證信函終止系爭租約。
（二）被告崔靜玫積欠105 年7 月、105 年9 月各50,000元租金，及105 年11月、106 年2 月、3 月、5 月、8 月各60,000元租金；原告依系爭租約第4 條及系爭承諾書之約定，請求崔靜玫給付扣除押租金150,000 元後所欠租金合計490,000 元。原告另依民法第179 條規定請求被告崔靜玫給付原告代墊之管理費48,431元及電費110,501 元。又系爭房屋之玻璃因被告崔靜玫疏於注意而毀損，原告依民法第
432 條、第227 條規定及系爭租約第11條約定請求被告給付玻璃修理費用26,000元。原告復依系爭承諾書之約定請求被告高李茂俊給付原告300,000 元，且與原告對被告崔靜玫請求租金部分為不真正連帶債務關係。
（三）聲明：
1.被告崔靜玫應給付原告674,932 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按周年利率百分之5 計算之利息。
2.被告高李茂俊應給付原告300,000 元，及自起訴狀本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
3.被告崔靜玫依第1 項聲明給付範圍內免除被告高李茂俊依第2 項聲明之給付；被告高李茂俊依第2 項聲明給付範圍內免除被告崔靜玫依第1 項聲明之給付。
三、被告之答辯
（一）被告崔靜玫雖有欠租之事實，且系爭租約明定106 年起要調漲租金，但已透過仲介向原告傳達維持原有租金不調漲，且簽發本票時亦以每月租金50,000元計算6 個月之欠租數額300,000 元，故每月租金均為50,000元，並無漲租。
另系爭房屋自106 年1 月開始有漏水、滲水等情形，管理委員會因而中斷系爭房屋水源，致被告無法營業而未繳房租。又本票為有價證券，應由本票持有人催討，被告高李茂俊既已簽發面額300,000 元之本票予原告，原告自不得再重複要求給付此部分金額。
（二）被告崔靜玫、高李茂俊與原告委託之仲介於106 年5 月29日討論欠租事宜，但被告崔靜玫不願於系爭承諾書簽名，故僅被告高李茂俊簽名，嗣因仲介要求，被告崔靜玫才在後面補簽名。被告高李茂俊簽署時，系爭承諾書僅有第1、2 項，而無第3 、4 項之內容，亦無出租人簽名欄，被告崔靜玫簽名前亦無「代理人」字樣。
（三）另被告崔靜玫僅未繳納106 年12月管理費，106 年10月、11月部分均有繳納。系爭房屋之玻璃係因年久自然損壞，非被告所造成。
四、本院之判斷
（一）被告崔靜玫向原告租用系爭房屋，並簽立系爭租約，其上記載租期自104 年12月1 日至107 年11月30日止，每月租金為50,000元，第二年租金則為每月60,000元，管理費由被告崔靜玫負擔；被告崔靜玫已給付150,000 元之押租金，然未給付105 年7 月、9 月、11月、106 年2 月、3 月、5 月、8 月、9 月、10月、11月、12月之租金，亦未給付106 年12月之管理費，且由原告為被告墊付110,501 元之電費；原告因系爭房屋之玻璃損毀支出26,000元之修理費用等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、106 年12月管理費用分攤收執聯、健和玻璃行收據可證，堪予認定。
（二）關於系爭承諾書之效力範圍，被告崔靜玫、高李茂俊爭執其等簽名時系爭承諾書沒有第3 、4 條之內容，且無出租人之簽名，被告崔靜玫簽名前方亦無「代理人」之字樣等語。而系爭承諾書既為全部手寫之文件，事後增補客觀上並無困難之處，故應由原告就系爭承諾書之完整性負舉證之責；然原告未就系爭承諾書第3 、4 條及被告崔靜玫簽名前方「代理人」字樣於被告崔靜玫、高李茂俊簽名時即已存在乙節提出任何事證為憑，自應認系爭承諾書僅第1、2 條部分有拘束兩造之效力，且被告崔靜玫係以自己名義簽名，非代理他人。至於出租人簽名部分，因系爭承諾書之第1 、2 條之內容係由原告委任之仲介與被告崔靜玫、高李茂俊洽談，且經被告崔靜玫、高李茂俊簽署於上，性質上屬非對話之意思表示，依民法第156 條、第157 條規定，原告無須立時承諾。是原告縱非與被告崔靜玫、高李茂俊同時簽署，仍無損於系爭承諾書第1 、2 條之契約效力。
（三）關於租金部分，被告崔靜玫主張其已與原告承諾不依系爭租約之約定調漲等語，核與原告提出之系爭承諾書第1 、
2 項所載被告崔靜玫欠租之計算方式相符，應屬可採。故原告主張106 年之租金調漲為每月60,000元云者，尚非有據，是被告崔靜玫欠租之總金額應為550,000 元（計算式：50,000×11＝550,000 ）。又系爭租約業已終止，原告自應返還押租金150,000 元予被告崔靜玫，故原告依系爭租約第4 條及系爭承諾書之約定，請求被告崔靜玫給付扣除押租金後之租金400,000 元（計算式：550,000 －150,
000 ＝400,000 ），應屬有據；逾此數額之租金請求，則非有據。至系爭承諾書第2 條就106 年5 月前之欠租300,
000 元固有每月攤還20,000元之分期付款約定，但至今早已全部屆清償期，自無礙於原告關於租金之請求。另被告崔靜玫所稱系爭房屋漏水云云，既未舉證以實其說，即非可採。此外，被告雖以被告高李茂俊簽立面額300,000 元本票予原告乙節，主張原告不得重複請求云云，然未舉證證明被告高李茂俊業已清償該本票債務，且系爭承諾書中復無因該本票而消滅租金債務之相關記載，依民法第320條規定，難認被告崔靜玫之租金債務（舊債務）已因被告高李茂俊負擔之本票債務（新債務）而消滅，是被告此部分主張，亦不可採。
（四）關於管理費部分，原告提出106 年10月、12月管理費用分攤收執聯為憑（見本院卷第53、57頁），主張其有繳付20,695元、14,363元之管理費等語。而被告不爭執其未繳納
106 年12月之管理費，且未能提出其有繳納106 年10月管理費之事證；自應認原告主張其代被告繳付106 年10月、12月之管理費用20,695元、14,363元，均屬可採。再者，兩造各自提出106 年11月管理費用分攤收執聯（見本院卷第55、139 頁），除繳款人欄之記載不同外，被告版本上會計蓋章日期為106 年10月19日，原告版本上則為106 年12月19日，且原告版本上有「補發」之記載。故原告之所以持有106 年11月管理費用分攤收執聯，極有可能係其嗣後重複繳費，亦有可能係單純補發；被告崔靜玫主張其有繳納106 年11月管理費，應較可採。另被告版本繳款人欄固有其經營店名之蓋章，惟即使該印文係被告自行用印，仍無礙於其早於原告繳款之事實。是原告請求被告崔靜玫給付106 年11月管理費14,873元，應屬無據。
（五）關於電費部分，被告崔靜玫就原告主張其有代付110,501元電費乙節既無爭執，原告關於電費之請求，自應有據。
（六）關於玻璃受損部分，證人即系爭房屋所屬社區管理員郭國華於另案雖證稱：被告使用之烤麵包機熱量太高導致系爭房屋內之玻璃破掉等語（見本院卷第77頁），但未具體說明其為此判斷之依據為何。原告復未能釋明證人郭國華有何專業知識或特殊經驗得以就玻璃破掉之真正原因作成合於科學法則之推論，自難單憑其主觀臆測，逕謂系爭房屋內玻璃受損確係被告之烤麵包機熱量所造成。是原告依民法第432 條、第227 條規定及系爭租約第11條約定請求被告給付玻璃修理費用26,000元，並非可採。
（七）關於被告高李茂俊部分，其雖為系爭承諾書之「承諾書人」，但系爭承諾書第2 條約定之欠租給付義務人為「承租人」，第3 條之約定亦然，且承租人即被告崔靜玫也有在系爭承諾書上簽名。故系爭承諾書第1 條、第2 條之約定並未課予被告高李茂俊任何給付義務，原告依系爭承諾書請求被告高李茂俊給付300,000 元，應非有據。
（八）原告業以起訴之方式為催告，是其併請求被告崔靜玫給付自起訴狀繕本送達翌日即108 年11月23日起至清償日止按法定利率即週年利率百分之5 計算之遲延利息，亦屬有據。
五、結論
（一）原告依系爭租約第4 條及系爭承諾書之約定，請求被告崔靜玫給付扣除押租金後之租金400,000 元，並依民法第17
9 條之規定請求其代被告崔靜玫繳納之106 年10月、12月管理費20,695元、14,363元及電費110,501 元，合計545,
559 元（計算式：400,000 ＋20,695＋14,363＋110,501＝545,559 ），及自108 年11月23日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告對被告崔靜玫逾前述範圍之請求，及依系爭承諾書對被告高李茂俊之請求，均無理由，應予駁回。
（二）關於原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
（三）兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不贅述。
（四）訴訟費用分擔之依據為民事訴訟法第79條中 華 民 國 109 年 3 月 24 日
民事第三庭 法 官 林琮欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
書記官 李佳寧