臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第458號原 告 陳名倫被 告 張平州訴訟代理人 鄭崇文律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國108年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序上理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有、請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
原告原依據契約之法律關係，請求被告應於原告給付新臺幣（下同）149萬3190元後，將坐落於新北市○○區○○○街○○號第4層、第5層增建物（面積50.13平方公尺、25.49平方公尺，以下簡稱系徵房屋），坐落於新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○號（重測前為新北市○○○段○○○段00000000000地號（以下簡稱系爭房地）之不動轉移轉登記為原告，並同時將房屋騰空返還於原告，並願供擔保請准宣告假執行，嗣於民國（下同）108年3月19日依據契約及兩造口頭契約、民法第227條、第229條、第231條、第233條、第184條、第179條、第345條、第369條、第348條、第367條、第264條追加先位聲明及備位聲明，先位聲明為被告應將系爭房屋全部騰空並交還原告，被告應將系爭房地移轉登記為原告所有，被告應自107年4月26日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月26日給付6147元，並自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，備位聲明為被告應於原告給付149萬3160元之同時將系爭房地移轉登記為原告所有，並將系爭房屋全部騰空並遷讓交付原告，並就先位聲明第三項部分願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第303頁），又於108年3月18日擴張聲明為「被告應於原告給付總價金扣除被告應負擔149萬3190元及訴之聲明第二至四項之金額同時將系爭房地移轉登記為原告所有，並同時將系爭房屋全部騰空交付原告，被告應自107年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告9147元及自應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」（見本院卷2第9頁），又於108年4月9日具狀變更聲明「被告應於原告給付總價金扣除被告應負擔149萬3190元及訴之聲明第二至五項之金額同時將系爭房地移轉登記為原告所有，並同時將系爭房屋全部騰空交付原告，被告應自107年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告9147元及自應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，請求判被告應負擔包括其他案件即兩造已判決之賠償金及負擔金額」（見本院卷2第59頁），揆之前開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：其於107年7月6日上午8時30分至10時30分，向被告買受系爭房地，買賣定價金新台幣（下同）215萬元，已支付頭期款50萬元，並簽立原證1協議書（下稱系爭契約），且有訴外人即被告長女張彩鳳、被告次子張德和作為見證人，是兩造間之買賣契約意思表示已合致，被告負有於原告繳清尾款後，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋騰空交付予原告之義務。嗣原告以存證信函通知被告應將系爭房地過戶，惟被告以原告未給付尾款而拒絕，且被告仍居住於系爭房屋，未將系爭房屋全部騰空，致系爭房地無法進行點交。又原告已於107年10月17日代繳土地增值稅15萬6810元，是本件買賣契約之剩餘尾款為149萬3190元，且原告已多次催告被告履行系爭契約，惟被告迄今仍不願交付土地權狀及移轉系爭房地之所有權，亦未搬離系爭房屋，致原告無法搬入系爭房屋自住或使用系爭房地。為此，爰依據兩造口頭契約、系爭契約、民法第227條、第229條、第231條、第233條、第184條、第179條、348條、第367條、第第264條之規定，提起本訴，並聲明：被告應於原告給付總價金扣除被告應負擔149萬3190元及訴之聲明第二至五項之金額同時將系爭房地移轉登記為原告所有，並同時將系爭房屋全部騰空交付原告，被告應自107年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告9147元及自應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，請求判被告應負擔包括其他案件即兩造已判決之賠償金及負擔金額，並願供擔保請准宣告假執行，
二、被告則以：兩造於107年7月6日簽定系爭契約為預約，並非本約，當日僅就系爭房地之買賣之初步共識，並未討論相關之買賣細節，被告當時要求原告先查詢土地增值稅得否依據自用住宅稅率計算及其金額後，再決定是否簽定買賣契約，且依據原告於107年8月22日手機簡訊亦記載「雙方走到最後，無法成案確實可惜，也浪費這5個月成本，但是，與其現在走不下去的原因是信任感，那後續又如何有信任感進行別的方案之談判與立約呢」等語，足見，原告因相關買賣細節無法達成共識。而失去信任感而選擇不買，原告自107年8月28日起即不知去向，無法聯繫，再者，被告以原證38、39、
40、41等存證信函明確告知系爭房地之買賣契約並未成立等語，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、原告起訴主張兩造就系爭房地間之買賣契約意思表示已合致，原告已支付頭期款50萬元、代繳土地增值稅15萬6810元，然被告迄今仍未履行移轉登記系爭房地所有權之義務，爰依據系爭契約、民法第348條之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點(一)原告依據系爭契約、兩造口頭契約、不當得利、民法第264條之規定，請求被告將於原告給付其餘價金之同時系爭房地所有權移轉登記予原告，並交付占有，並請求給付租金及其法定利息，是否有理由？(二)原告依據其他勝訴判決，請求被告給付如訴之聲明第5項所示，是否有理由?茲分述如下：
(一)原告主張系爭房地之買賣契約已成立，並提出原證25、60、62原告與被告知次子張德和之簡訊對話記錄等為證，然為被告所否認，並以系爭房地之買賣契約尚未成立，系爭契約僅為預約等語置辯，經查:
1.當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。考其立法理由為「謹按契約者，由二人以上之意思表示一致而成雙方之行為也。即須當事人之一方，將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立也。其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受契約之拘束。其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者，亦當然不受契約之拘束，若當事人之表示意思彼此一致，而其表示之方法，則無論其為明示為默示，契約即為成立，此第一項所由設也。當事人於締結契約之事項中，是否合意，須依當事人之意思而定，故凡契約中必要之點，當事人既經合意，而其他非必要之點，雖未表示意思，其契約亦推定為成立。若當事人意思不一致時，法院應依其事項之性質，斟酌斷定之。蓋必要事項既經合意，不能因非必要事項之不合意，而妨礙契約之成立，此第二項所由設也。」。按「土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第三十四條之一第四項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條第2項前段亦定有明文。本件上訴人主張：土地法第三十四條之一第四項雖規定以「同一價格」優先承購，但實係指「同一條件」優先承購而言。故出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，優先承購權人必須表示接受，始生優先承購之效力。被上訴人因堅持以「同一價格」優先承購，對於原買賣契約約定訂約同時一次付清價金及交付全部移轉登記文件等條件並不同意。但價款是否一次付清，或土地上之地上物是否拆除點交等，與買賣價金數額之決定具有重要關係，如允許被上訴人主張僅以同一價格優先接受，而不顧及其他條件，顯違當事人就決定價金因素之真意及公平，且與優先承購權本質不符」（見最高法院85年度臺上字第793號判決意旨參照）。再者，「查被上訴人係委任僑美公司銷售系爭房地，既為原審確定之事實，則買賣雙方就契約之意思表示是否合致，即應以僑美公司與上訴人就系爭房地買賣契約必要之點意思表示是否合致為斷。被上訴人所稱定金必須交付現金，必須收足三分之二價金即一千二百萬元，始願辦理系爭房地過戶等條件，於委任僑美公司銷售之初，是否已向僑美公司指示﹖僑美公司於代理被上訴人收受定金支票時，已否向上訴人為此表示﹖此與判斷系爭房地買賣契約是否成立﹖所關至切，自應予澄清」（最高法院87年度臺上字第2711號判決意旨參照）。準此，買賣契約之買賣標的物及價金，兩造雖已達成合致，然有關如何支付價金，如當事人意思表示尚未合致，自難認契約已成立生效，先為敘明。
2.依據原告提出兩造於107年7月6日簽定且為被告所不爭之系爭契約其上記載「甲方:陳名倫、乙方:張平州，同意購買價格為新臺幣215萬元整，頭期款50萬」等語（見本院卷第29頁），系爭契約，並無記載尾款支付方式，並參以兩造之簡訊記載如下（即原證25、60、62）:
(1)原告於107年6月22日中午12時01分簡訊記載「張先生（即被告之次子）你好，請問何時方便拿委託書給老先生簽章，之前提過用於補稅、自用減稅、戶政印鑑卡、地政過戶」等語（見本院卷1第193頁）。
(2)被告之次子張德和於107年6月26日下午4時06分簡訊記載「陳先生(即原告)下午辛苦你了，跑了多趟，希望摔到手傷不至於太嚴重，戶政事務所人員的安全把關德政，也是好事一樁，後續地稅及增值稅減免查證程序，就麻煩你了」等語（見本院卷1第195頁）。
(3)原告於107年6月27日下午2時53分之簡訊記載「張先生（即被告之次子）你好，昨上午已辦妥印鑑證明，下周一申請頂樓補稅，下周一上午到家測量，但缺印章，到時補齊，約20日可完成，預計7月底完全」等語。
(4)被告之次子張德和於107年6月27日中午12時57分之簡訊記載「陳先生(即原告)，此次委託辦理查証事宜，太概需要多少時日可查清?」等語（見本院卷1第195頁）。
(5)原告於107年6月27日下午2時53分、2時56分、3時12分、3時24分之簡訊記載「張先生你好，昨天上午已辦理印鑑證明，下午申請頂樓補稅，下周一上午到家測量，但缺印章，到時補齊，約20日可完成，預計7月底完全」「地政回覆要等頂樓補稅，才能申請建物勘測通知書，預計8月中完成」「但昨日到場詢問，回覆估計申請書不需，只要看上此網頁計算值，這是之前給你看過並整理成表，所以無法查證，時間等8月中，過戶申請後，走土增稅送件」「結論是除非開始實際審查，才會有認定的公文審查，現在只能等8月中，認定順利2周完成，8月底完成」等語（見本院卷1第195、197頁）。
(6)原告於107年6月29日下午2時24分之簡訊記載「下周一早10點，稅務員到家補測頂樓面積，申請書要拿給老先生，需本人簽名印章，大約提早1小時，9點到，是否方便?」等語（見本院卷1第197頁）。
(7)原告於107年7月5日上午11時40分簡訊記載「張先生你好，早上已經開立支票，也影印了，在請安排時間，22號土增稅剛詢問完，見面再討論」等語（見本院卷1第199頁）。
(8)原告於107年7月9日中12時52分、下午1時2分、1時7分、1時31分、1時37分、1時46分之簡訊記載「還款計畫，四間中，我住樓梯間，其他3間，一間4仟照租金補貼，頂樓要整理格間粉刷隔2間，每間3千，兩層共1萬8」「繼續換款計畫，如之後處理好頂樓出租，如找工作順利，3萬元每月可還5千元，則每月可還2萬3，則5年半可清償完畢」「如要出租整理，有1-3月空窗期，還款計畫要完整，需要再去家裡，測量房間大小，還有採購缺設備，這部份需要詳實確認，目前只能按照定價初估，但頂樓因需作施工時間較久，所以只能夠口說還款時程」「如果老先生要搬，應該希望開始還款。如果能夠在8月底這兩個月，開始頂樓施工，才有可能他開始搬出，最短時間收到還款」「再麻煩你與老先生確認搬家時程，另外4樓房間與天花板好像無隔間，再麻煩你近期約時間，再讓我到現場確認」「如果等待稅務期間，可順利完成簡易施作，接著會將物品搬到樓梯間房間，這部分最麻煩，打算自己搬，就每天搬一部分，後續再麻煩您先與老先生討論」等語（見本院卷1第201-203頁）。
(9)被告之次子張德和於107年8月22日上午11時34分之簡訊記載「今姊與家父面告並取得結論如下:20號4樓+22號4樓預租期一年（由未付清售屋尾款扣除），買方陳名倫並得每月同時分期還款20000支付於張平洲君，待租賃期一到期，或因租賃期間突然不可逆因素（如因故仙逝），陳君（即原告）必須將尾款一次性清償付清售屋剩餘款，張平洲君並保有續租之權益，為雙方之誠意履行，陳名倫君先行履行每月20000元付予張平洲，20號4樓過戶日定於108年2月28日」等語（見本院卷1第191頁）。被告之次子張德和於同日下午5時46分之簡訊記載「你仍未回覆賣方所提之支付餘款之方式呵」（見本院卷2第93頁），原告於同日下午6時8分回覆「尾款支付方式嗎?」我已經回覆有些細節仍需見面討論，麻煩你一周至少安排2次見面」等語（見本院卷2第93頁），依據兩造於107年8月22日之簡訊記載，就系爭房地之尾款支付方式，兩造並未達成合意，應可認定。
(10)原告於兩造之尾款尚未達成合意之情形，卻於107年8月25日以原證13之存證信函催告被告系爭房地之移轉所有權，有原證13存證信函可按（見本院卷1第65-69頁）。被告於收受前開存證信函後，被告之次子張德和於107年8月28日上午11時34分之簡訊記載「陳名倫，你遞存函是何意?真要公文來公文去，今祇是你無法面對20號4樓餘款支付方式，並非我們違約買賣協議內容，且買賣過戶並非一定得在你所說的時間內，房屋交易又非正式法規，祇是視你付餘方式，一直未正面協議成交，餘款延宕未表明如何支付罷矣，至於4月~8月22日號租金（我與解之前表示過將會補貼于你，但你存證信函言詞不具誠善意，令人失望，如真要用如此作法取得20號4樓，我們可奉陪到底」等語（見本院卷1第191頁）。
(11)被告之次子張德和於107年8月31日下午7時10分之簡訊記載「陳名倫，雙方仍未達成協議買賣之條件，何來調解之須?家父不會出席，你在與我及姐姐約見談時間，以上告知」等語（見本院卷1第205頁）。
(12)綜上原告與被告次子張德和間之對話，原告原先僅受被告委託，辦理土地增值稅減免，系爭房屋增建部分之補稅事宜、被告印鑑章之申請等事宜，兩造雖於107年7月6日簽定系爭契約，然原告於107年7月9日仍無法確定支付165萬元尾款之金額及其時間，原告卻以其找工作及其出租系爭房屋之狀況而定，並定給付尾款時間長達5年半等語，被告之子則要求原告每月需支付2萬元，並將系爭房屋連同同號22樓4樓出租予被告之租金抵付尾款，顯與原告原先規劃要求被告遷出系爭房屋，以系爭房屋出租取得租金，作為支付尾款之計畫相違背（見以上(8)之LINE通聯記錄），因此，原告自不可能同意被告之要求，且原告亦未表示同意被告要求支付尾款之方式，因此，兩造就尾款之支付，並未達成意思表示合致，且觀諸社會常情，焉有可能買賣契約之價金給付時間長達5年半，被告自無可能接受如此不合理之買賣條件，足見，被告抗辯兩造有關給付價金之方式，尚未達成協議，系爭房屋之買賣尚未成立，系爭契約僅為預約，應為真實。
(12)原告主張被告早已知悉尾款支付方式，並提出原證60、62之簡訊為證。然查由被告之次子張德和於107年5月29日下午12時17分之簡訊記載「陳先生，今與老爸面奏昨議結果，20號售予OK但租金部分需再商議降低」（原證60）、原告於107年8月22日下午6時8分「尾款支付方式嗎?我已經回覆有些細節仍需要見面討論，麻煩您，一周至少安排2次會面」等語（見本院卷2第87、93頁），原證60之簡訊為107年5月29日所發，只能證明被告同意出售系爭房地，並未證明被告已知悉尾款支付方式。原告於107年7月9日之簡訊內容，均尚未確定尾款支付方式（即上述(8)之簡訊），況原告於107年8月22日尚以簡訊通知被告，尾款支付方式需見面詳細討論等語（見原證62之簡訊，本院卷2第93頁），被告於107年5月29日焉有可能知悉原告之尾款支付方式?如兩造已於107年5月29日確定系爭房地之尾款支付方式，焉有可能於107年7月6日之簽訂之系爭契約未載明尾款支付方式?從而，原告前開主張，顯與事實不符，難以採信。
3.再者，被告於107年9月12日尚以原證38之存證信函主張兩造有關餘款之給付方式尚未達成共識，主張系爭房地之買賣契約尚未成立等語（見本院卷1第363頁），再於107年11月16日以原證39之存證信函，再度重申原告擅自移轉系爭房屋之房屋稅籍（見本院卷1第375頁）、又於107年11月23日以原證40之存證信函主張原告擅自變更系爭房屋之水電費、瓦斯之更名程序，並擅自堆放原告物品於系爭房屋之樓梯間等語（見本院卷1第381頁），綜上各情，系爭房地之買賣契約尚未有效成立，原告依據系爭契約，請求被告移轉系爭房屋之所有權，並請求被告應將系爭房屋騰空交付於原告，均無理由，應予駁回。
(二)原告主張依據不當得利、債務不履行、侵權行為之規定，請求被告給付租金及其法定遲延利息，被告則以前詞置辯，經查:
1.系爭房地之買賣契約並未有效成立，原告尚非系爭房地之所有權人，被告占有系爭房屋，自無不當得利、或侵權行為、債務不履行可言。
2.原告主張兩造成立口頭契約，被告同意按月給付9147元云云，然為被告所否認，揆之前開兩造之通聯紀錄，兩造就系爭房地之買賣契約尚未成立，原告尚未系爭房地之所有權人，已如前述，自無可能由被告支付系爭房屋之租金，原告依據尚未成立之買賣契約，請求被告按月給付租金，顯無理由，應予駁回。
(三)原告請求被告應負擔包括其他案件即兩造間已判決之賠償金及負擔金額云云，然兩造其他已確定判決之給付內容，自非本件審理範圍，附此敘明。
四、綜上述，原告依據兩造口頭契約、系爭契約、民法第227條、第229條、第231條、第233條、第184條、第179條、348條、第367條、第第264條之規定，請求被告應於原告給付總價金扣除被告應負擔149萬3190元及訴之聲明第二至五項之金額同時將系爭房地移轉登記為原告所有，並同時將系爭房屋全部騰空交付原告，被告應自107年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告9147元及自應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，請求判被告應負擔包括其他案件即兩造已判決之賠償金及負擔金額，均無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 廖俐婷