臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第464號原 告 黃廣華訴訟代理人 袁鼎安被 告 林韋汝訴訟代理人 陳睿智律師
鍾李駿律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院於民國108 年
6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬參仟參佰貳拾參元，及自民國一○八年三月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬參仟參佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國105 年3 月24日與被告簽訂房屋租賃契約書（以下簡稱系爭租約），承租原為被告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○○○ 號房屋（以下簡稱系爭房屋），，約定租期自105 年5 月1 日起至112 年4 月30日止，訂有改裝設施、合意終止等約定條款，經兩造同意、簽名後生效，並於同日經兩造於本院所屬民間公證人新北聯合事務所（以下簡稱新北聯合事務所）簽字公證。原告於106 年3 月25日因系爭房屋不堪使用，而與訴外人歐昶宏簽訂室內裝修工程合約書，以總價新臺幣（下同）60萬元就系爭房屋進行室內裝修工程，工期自105 年4 月1 日起30日。嗣裝修完成後，原告依約按時給付租金予被告，並於合於系爭租約約定之要求下將系爭房屋轉租次承租人即訴外人黃俊儒、林立勝、蕭毓茹。詎料被告於107 年7 月間，因欲出售系爭房屋，無視系爭租約之合意終止條款，企圖片面毀約以終止系爭租約，更於將系爭房屋售予訴外人吳紹琪後，慫恿吳紹琪持續不斷合作以各類脫法、騷擾行為片面終止系爭租約，甚至委託訴外人江致霖在系爭房屋張貼告示，要求次承租人換約，甚至更換門鎖阻隔原告進入，顯為非法管理，且妨礙原告就系爭房屋之使用收益，吞併原告就系爭房屋所為之改良添附工作成果。惟觀之系爭租約第7 條約定可知，兩造就原告之改良添附成果，就定著物部分係「約滿」贈送。而系爭房屋之添附物總價額為60萬元，原定租期為7 年即84個月，自被告不法阻止原告就系爭房屋繼續使用收益之日即107 年12月1日起至系爭租約原訂終止日即112 年4 年30日止，尚有53個月，故該添附物殘值為37萬8571元【計算式：600000×（53÷84）＝378571，小數點以下四捨五入】。又被告片面毀約，依系爭租約第10條約定應給付原告違約金10萬元，並應返還原告先前給付之保證金5 萬元。另依民法第425 條規定，系爭房屋售予吳紹琪後，系爭租約即應由吳紹琪承受，被告自系爭房屋所有權移轉登記予吳紹琪即107 年7 月起至其為提存通知時即107 年12月止，共計6 個月，仍自居系爭租約之出租人，不法向原告收取租金共計15萬元【計算式：6 ×25000 ＝150000】，應返還不當得利。
㈡、被告雖辯稱系爭租約已於107 年11月30日合法終止云云。然系爭租約經兩造磋商後簽訂，非被告所稱之定型化契約，且觀之系爭租約第10條約定，雖內文中未提及「兩造合意」之文字，惟該條文標題命名為「合意終止」，即否定該條約定純為單方終止權之性質。又該條所定者，乃兩造合意終止租約時之罰則，係為拘束兩造不輕易終止租約。倘如被告所述罰則得為發動單方終止權之依據，則法規中各類防止行為人作為之處罰規定，豈非反將各類禁止行為合法化？況就整體利害關係以觀，原告前已先投入60萬元改裝費，且為使被告願接受原告之改裝套利，原告除以高於周邊行情3 成之租金承租外，並於系爭租約第7 條訂有定著物不拆不更動之贈與約定加以利誘，再於系爭租約第10條為防止惡意背約之限制及高額罰則，且將系爭租約進行公證以獲得民法第425 條規定之保障，由此顯見原告斷無將系爭租約第10條約定置於單方終止之可能。該約定之締約真意，明顯係合意終止之約定，而非被告所辯稱之單方終止權。退步言之，縱認系爭租約第10條為單方終止權之約定，然原告於租賃系爭房屋期間，並無非法使用、影響公安、未經同意轉租等違反約定之行為，亦無遲付租金經催告不繳納而使被告得終止租約之情形，故被告終止系爭租約實無符合上開約定之行使條件。另倘被告得依法令提前終止系爭租約，惟原告亦未為任一租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項規定出租人得提前終止租賃契約之行為，且被告未依同條第2 項規定檢附任何事證，即斷然終止系爭租約，亦非有據，故被告片面終止系爭租約之行為並不發生任何法律效果。遑論被告係於系爭房屋已移轉登記予吳紹琪，且未有明確授權依據，向原告就系爭租約為終止之意思表示，效力顯有疑義。是於原告未同意且兩造間無法定終止事由，系爭租約仍為有效，並因經公證而受民法第425 條規定買賣不破租賃之保護。至被告空言辯稱其與吳紹琪間有代收租金之約定云云，卻未提出任何證據以實其說，顯非可採。另原告前以固定帳戶帳號多次匯款予被告，被告稱不知原告帳號而無法將款項匯還云云，顯係狡賴。再就屋內物品而言，被告亦非無原告之電話、地址，其既知提存並代扣押租金，何以就相關屋內物品竟不知逕行找人拆卸送還後就其中運費金額於提存時代扣，顯見被告係刻意藉故繼續占有原告購置之各類物品而為使用收益。
㈢、被告又辯稱次承租人已終止與原告間之租賃契約並將返還押租金之債權讓與被告云云。然黃俊儒、林立勝、蕭毓茹已與原告簽訂租賃契約在先，即便渠等復與吳紹琪簽訂租賃契約，與原告間之前契約亦不因此受影響，原告與渠等間之租賃契約於約定存續期間既未有任何終止之意思表示，自仍繼續存在，故被告所為系爭租約終止後，黃俊儒、林立勝、蕭毓茹與原告間之租賃契約亦隨同終止之主張，顯無理由。又上開租賃契約之權利義務關係僅存於契約相對人即原告與黃俊儒、林立勝、蕭毓茹間，而就租金之收取權利而言，原告為債權人，次承租人黃俊儒、林立勝、蕭毓茹為債務人，如何由債務人將債權移轉於契約外第三人，實前所未聞。又縱令有次承租人為債權人而為債權讓與之情況，然原告於108 年
4 月1 日前皆未獲任何債權讓與之通知，被告亦未提出任何債權移轉契約為據，依民法第297 條第1 項前段規定，自不生債權讓與之效力。被告陳稱其於108 年4 月17日所提出之答辯㈡狀有提及云云，然細觀上開書狀內容，對於所謂押金之扣除，僅以模糊之「扣回代墊押金」文字，並於附件上草率書寫算式陳述，並無明確提及「押租金債權移轉」等文字，顯與常情有違，難認可採。再參諸被告於108 年4 月17日始提出分別與林立勝、蕭毓茹所簽立之債權讓與協議，其中林立勝、蕭毓茹之簽名與原告真實所得之簽名不符，顯見原告所提出之債權讓與協議之簽名乃偽造而得，該等債權讓與協議自非真實，難認渠等間確有自願為債權移轉之事。退步言之，縱認上開債權移轉協議確係存在，然被告所受讓與者，為原告與次承租人間就押租金之完整權利與義務，乃一附有各類條件之將來債權，於條件未確定時，尚未完全確定存在。而原告是否須退還租押金，實有賴次承租人是否完全遵循雙方所簽定之租賃契約而定，惟林立勝、黃俊儒、蕭毓茹與原告間之租賃契約原約定之到期日分別為108 年2 月28日、108 年3 月31日、108 年4 月5 日，被告迫使渠等提前終止與原告間之租賃契約，未遵守與原告間之約定，並使原告無從收取租金，則依原告與次承租人間之租賃契約約定，次承租人應賠償押租金，被告既受讓與該押租金契約，亦應受押租金扣抵之拘束。被告刻意造成違約，並逕自代扣押租金而轉予次承租人，實已侵害原告之權利，致原告受有金錢損害，自應負侵權行為損害賠償責任。
㈣、為此，爰依民法第184 條第1 項、第179 條規定、系爭租約之法律關係提起本訴，請求被告如數給付等情。並聲明：被告應給付原告67萬8571元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
㈠、兩造於105 年3 月24日簽立系爭租約，約定將被告所有之系爭房屋出租原告，租期自105 年5 月1 日起至112 年4 月30日止，每月租金2 萬5000元，簽約時收取保證金5 萬元，並於系爭租約第10條設有提前終止條款。嗣於107 年7 月間，被告將系爭房屋售予吳紹琪，並由吳紹琪承受兩造間之系爭租約。於系爭租約租期滿2 年後，吳紹琪偕同被告於107 年
9 月18日聯名以存證信函通知原告，於107 年11月30日終止系爭租約，並由被告依系爭租約第10條約定，給付違約金10萬元予原告，原告應自系爭租約終止後，於107 年12月1 日將系爭房屋清空返還被告。原告業於107 年9 月19日收受上開存證信函，該函亦請原告提供帳戶號碼，以利被告退還保證金5 萬元及給付違約金10萬元。惟原告來函否認被告與吳紹琪行使終止權之權利，為免原告藉繼續給付租金至被告帳戶徒生後續紛擾，被告與吳紹琪遂再委請律師於107 年10月15日發函重申終止系爭租約之意思表示。詎料迄至107 年12月初，原告仍未依約清空返還系爭房屋予被告或吳紹琪，亦遲未告知帳戶號碼予被告，致被告未能給付違約金及退還保證金予原告。更有甚者，原告為規避其依法應負返還系爭房屋之責，於系爭租約終止後，又於107 年12月3 日強行匯入
2 萬5000元至被告帳戶，似為營造系爭租約仍有效存續之假象。
㈡、被告為免衍生誤會，旋於107 年12月18日以原告為受取權人辦理提存。因系爭租約第11條約定，電費應由原告負擔，自
107 年10月16日至系爭租約終止日即107 年11月30日止共46日，原告欠繳電費共計3313元。又於系爭租約終止時，黃俊儒、林立勝、蕭毓茹亦與原告終止租賃契約，此由渠等隨即另與吳紹琪於107 年12月7 日簽立新租賃契約可證，蓋倘渠等未與原告終止租賃契約，斷無可能再與吳紹琪簽立新約。復就外在事實觀之，系爭房屋於107 年12月5 日更換電子門鎖密碼後，原告無從管領使用系爭房屋，而無法對次承租人履行出租義務。抑有進者，原告亦多次主張被告非法管理、妨礙原告對標的物之使用收益，足見原告與各次承租人間之轉租契約已無繼續履行之可能。由上情即可推知各轉租契約已然終止，原告應返還押租金予黃俊儒、林立勝、蕭毓茹。黃俊儒、林立勝、蕭毓茹均於107 年12月6 日將各該債權讓與被告，分別為8000元、1 萬6000元、9000元，故被告係將原告匯入之2 萬5000元、違約金10萬元、保證金5 萬元，並依系爭租約第4 條後段約定扣除原告欠繳電費3313元及上開黃俊儒、林立勝、蕭毓茹對原告之退還押租金債權後，將剩餘數額13萬8687元【計算式：25000 ＋100000＋00000 －0000－0000－00000 －0000＝138687】提存至本院提存所，則此部分金額被告既已依債務本旨為清償提存，即發生消滅債之關係之效力。
㈢、原告雖主張系爭租約第10條乃合意終止之約定云云，然該條文既已明定滿2 年後得提前終止系爭租約，即代表兩造於議定系爭租約時，預先設立此一終止態樣，一方僅須給付約定數額之違約金予他方，即得提前終止系爭租約，當無另行取得他方同意之理。蓋若真如原告之解釋意旨，需取得他方同意後始得再以該條約定終止系爭租約，則此與一般契約當事人另行合意終止契約之情形，並無二致，自無預先訂此贅文於系爭租約之必要。復參酌內政部頒訂之「房屋租賃定型化契約應記載及不得事項」之應記載事項第12條第2 項，其訂立理由即係因提前終止租賃契約影響租賃雙方權利甚鉅，為避免損及租賃雙方權益，參諸民法第453 條及第454 條規定意旨，明定是否同意提前終止租賃契約之選項、提前通知期間、違約之賠償及預收租金之返還等，即清楚闡釋此種預先訂立之「合意終止條款」態樣，而無須再取得雙方合意，始得依該條約定終止系爭租約之解釋空間。原告又主張依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項規定，被告不得提前終止系爭租約云云。然上開規定性質為法定終止事由，與被告及吳紹琪所為之意定終止權不同，不容原告曲解混淆。倘認本件不具消費關係即出租人非企業經營，依000 年0 月00日生效之住宅租賃契約應約定及不得約定事項第13點，即設有「是否約定提前終止租約、應於幾個月前通知、違約金多寡」之意定終止權設計；復於第16點再明訂諸如「承租人遲付租金之總額達2 個月之金額，並經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」此等法定終止事由。又縱認本件具備消費關係而應適用消費者保護法，然消費者保護法第17條第1 項所訂之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第12點亦訂有「是否約定提前終止租約、應於幾個月前通知、違約金多寡」之意定終止權設計；復於第15點訂有出租人法定終止事由。是依上開規定之設計，在在顯示承租雙方於締約時可自由約定無須具備理由之意定終止權，而與法定終止事由無涉，原告主張實屬誤解。
㈣、復依系爭租約第7 條約定可知，系爭租約於107 年11月30日終止後，原告應將系爭房屋內之家具電器拆回，屋內裝潢屬定著物者，則不得再行拆除或更動。吳紹琪已於107 年9 月18日與被告聯名向原告為終止系爭租約之意思表示，是自斯時起至107 年11月30日終止之日止，原告尚有2 個月餘得取回上開物品，時間尚屬充裕。詎原告不思積極處理，竟以本件訴訟虛指被告侵吞該室內裝潢，應給付折舊計算後財物損失予原告云云，核與民法第184 條第1 項規定之要件不符，並無理由。又系爭租約終止前之107 年7 月至11月共計5 個月之租金部分，因原告斯時仍占有系爭房屋及使用收益，自有依約給付租金之義務，並非無法律上原因，原告亦未受有損害。另吳紹琪與被告前已達成協議，於原告完成交屋前，由被告代為收取吳紹琪承受系爭租約後至107 年11月30日系爭租約終止之租金，且原告亦繼續繳納租金至被告帳戶，亦即吳紹琪對原告之租金債權已受清償。原告再於本件訴訟藉詞否認系爭租約終止效力，虛稱被告非法管理致原告受有損害云云，仍無理由。至於系爭租約終止後，原告又於107 年12月3 日強行匯款至被告帳戶之2 萬5000元，被告已於107年12月18日將其提存，原告請求均無理由。
㈤、另就各次承租人已將返還押租金之債權讓與被告部分，被告已於答辯狀表明退還次承租人押租金自保證金5 萬元內扣除，經原告於108 年3 月21日收狀，復於答辯㈡狀提出債權讓與協議影本，繕本逕寄原告，再於本件訴訟言詞辯論期日提示正本予原告，自不容原告恣意否認債權讓與之效力。退步言之，縱認被告不得依系爭租約第4 條後段約定自退還保證金5 萬元內中扣除原告上開債務，然因各該債權確係存在，被告自得依民法第334 條規定為抵銷抗辯。再退步言之，縱認上開各債權讓與協議對原告未生效力，惟被告代原告退還押租金為既定事實，故被告亦得依民法第176 條第1 項或第
179 條規定向原告請求各該費用，並依民法第334 條規定就該等對原告之債權即退還黃俊儒8000元、林立勝1 萬6000元、蕭毓茹9000元，於本件主張抵銷等語，資為抗辯。
㈥、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告向被告承租被告所有之系爭房屋，約定每月租金2 萬5000元，租期為105 年5 月1 日至112 年4 月30日，業於105年3 月24日簽訂系爭租約及繳付5 萬元押租金，並於同日經新北聯合事務所辦理公證【見本院訴字卷第56、230 、242頁，並有本院簡字卷第15至25頁所附之系爭租約（含被告帳戶存摺封面、押租金繳款紀錄）、公證書（含公證費用收據）各1 份為證】。
㈡、原告改裝系爭房屋為套房轉租他人，截至107 年12月7 日止，共有次承租人林立勝、黃俊儒、蕭毓茹，渠等繳付原告之押租金分別為1 萬6000元、8000元、9000元，租約到期日分別為108 年2 月28日、108 年3 月31日、108 年4 月5 日【見本院訴字卷第144 、145 、230 、242 頁，並有本院簡字卷第27至31頁、本院訴字卷第203 至217 頁所附之室內裝修工程合約書1 份、房屋租賃契約節本2 份為證】。
㈢、系爭房屋及坐落基地業於107 年8 月13日以買賣為原因移轉登記予吳紹琪【見本院訴字卷第144 、230 、242 頁，並有本院訴字卷第149 至152 頁、第225 頁所附之建物登記第一類謄本、異動索引、不動產買賣協議書各1 份為證】。
㈣、被告與吳紹琪共同委託律師寄發存證信函通知原告將於107年11月30日終止系爭租約，原告業於107 年9 月19日收受【見本院訴字卷第56、143 、230 、242 頁，並有本院簡字卷第33至46頁、本院訴字卷第69頁所附之存證信函、收件回執各1 份為證】。
㈤、原告於107 年12月3 日匯款2 萬5000元至被告所申設之臺灣中小企業銀行帳號00000000000 號帳戶【見本院訴字卷第56、231 頁，並有本院簡字卷第19頁、第57至63頁所附之被告帳戶存摺封面、原告帳戶匯款紀錄各1 份為證】。
㈥、被告於107 年12月18日以原告為受取權人向本院提存13萬8687元【見本院訴字卷第56、231 頁，並有本院簡字卷第55頁所附之本院107 年度存字第2264號提存通知書1 份為證】。
㈦、系爭房屋於107 年10月16日至107 年12月6 日計費期間之電費共計3745元【見本院訴字卷第144 頁，並有本院訴字卷第71頁所附之台灣電力公司繳費憑證1 紙為證】。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：原告主張：被告與吳紹琪以存證信函終止系爭租約不生效力，應依民法第184 條第1 項規定賠償裝修改良添附物殘值37萬8571元，依民法第179 條規定返還6 個月租金15萬元，並依系爭租約之法律關係返還押租金5 萬元及賠償違約金10萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件兩造爭執之點厥為：①被告及吳紹琪共同終止系爭租約是否有效？②原告之各項請求有無理由？被告抗辯之扣款事由有無理由？本院判斷如下：
㈠、爭點1 關於「被告及吳紹琪共同終止系爭租約是否有效？」之部分：
⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」，民法第98條定有明文。次按解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、19年上字第28號判例意旨、96年度台上第2631號、98年度台上字第1925號、99年度台上第1421號判決意旨參照）。又系爭租約第10條「合意終止」約定：「本契約於期限屆滿前，未滿兩年者，不得提前終止租約，滿兩年後得提前終止租約，但應於2 個月前通知對方，並須賠償對方新臺幣10萬元違約金。」等語（見本院簡字卷第15至17頁）。本件被告係以系爭租約第10條約定為意定之單方終止權，寄發存證信函通知原告終止系爭租約。原告則主張系爭租約第10條約定為合意終止條款，故原告終止系爭租約不生效力。
⒉經查，系爭租約第10條之標題雖明文記載「合意終止」（見
本院簡字卷第15頁），然約定內容均未提及「合意終止」或類此文字（見本院簡字卷第16頁）。是依前揭說明及法條規定，解釋系爭租約第10條究係單方終止或合意終止之約定條款，仍應於文義上及論理上詳為推求，以探求兩造立約時之真意，並斟酌立約當時及過去之客觀事實及交易上習慣，本於經驗法則及誠信原則，從系爭租約所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意，合先敘明。次查，細繹系爭租約第10條約定內容，一方欲提前終止系爭租約之要件有二：①租期滿2 年、②提前2 個月通知對方，從文義觀之僅須遵期「通知」即可，並無對方應「同意」方可終止系爭租約之要件存在，已難遽認屬合意終止之性質。又如兩造係合意終止系爭租約，即係以後契約取代前契約之意思，當無違約可言，自無賠償違約金之餘地，益徵系爭租約第10條約定一方提前終止系爭租約時負有賠償違約金之義務，並非合意終止而係單方終止之性質。
⒊原告雖主張系爭租約第10條約定之目的係保障其投入之改裝
費60萬元云云。果若原告上開所言確係兩造訂定系爭租約第10條約定之目的，大可清楚明確約定系爭租約不可提前終止，以杜爭議。然系爭租約第10條僅約定租期2 年內不可提前終止系爭租約，參以原告自承將系爭房屋改裝為5 間套房出租，當可反推如每間套房租金1 萬元，即得以2 年租期之租金所得扣除支付被告之租金支出之差額獲利打平改裝費60萬元【計算式：（10000 ×5 －25000 ）×12×2 ＝600000】，且套房每月預期租金1 萬元亦核與原告實際出租上開3 位次承租人林立勝、黃俊儒、蕭毓茹之租金數額分別為8000元、8000元、9000元大致相當（見本院訴字卷第137 、203 、
209 頁），應屬原告簽訂系爭租約承租系爭房屋當時預期改裝出租收支狀況之合理推論。易言之，原告應係預期如以每月、每間1 萬元出租系爭房屋改裝後之5 間套房，扣除支付被告之每月租金2 萬5000元，應可於2 年租期屆滿時獲利60萬元，而與其承租系爭房屋後支出之改裝費相當，方與被告約定系爭租約第10條前段即2 年內不可提前終止系爭租約，以確保投資之改裝費至少可以回收而達損益兩平，至於5 間套房嗣後並未全部出租或租金少於1 萬元等未如預期之實際情形，則非所問。再者，系爭租約之租期為7 年，與一般常見之房屋租賃多為1 、2 年租期相較確屬稍長，無論對兩造而言均非無過於僵化而欠缺自由運用資產或認賠殺出之機會，因而約定系爭租約第10條後段即兩造均得於2 年租期屆滿後不附理由提前終止系爭租約之意定終止權，而可彌補限於特定事由方得行使之法定終止權，亦屬合理。反之如將系爭租約第10條解釋為合意終止之約定條款，任一方不同意即無合意之餘地，亦將使前述同時保留投入支出之回收與自由運用資產之彈性之契約目的無法達成。
⒋準此，本院依系爭租約第10條之文義解釋、目的解釋，並探
求兩造立約時之真意、交易慣例、經驗法則、論理法則、誠信原則及客觀事實等一切情況，認為系爭租約第10條應屬單方意定終止權之約定，而非合意終止權之約定。至原告所援引之租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項規定，屬法定終止權之行使，與系爭租約第10條約定屬意定終止權，兩者截然不同，自無比附援引之餘地，併此敘明。故被告及吳紹琪共同委託律師於系爭租約屆滿2 年（即107 年4 月30日）後之107 年9 月19日寄達存證信函予原告，通知原告將於
2 個月後之107 年11月30日終止系爭租約，合於系爭租約第10條約定提前終止系爭租約之意定終止權要件，自屬合法有效，而生終止系爭租約之效力無訛。原告以前揭情詞主張系爭租約之終止不生效力云云，難認有據，不能採信。
㈡、爭點2 關於「原告之各項請求有無理由？被告抗辯之扣款事由有無理由？」之部分：
⒈原告依民法第184 條第1 項規定請求被告賠償裝修改良添附物殘值37萬8571元之部分（見本院簡字卷第11頁）：
⑴按系爭租約第7 條「改裝設施」約定：「…於交還租賃房
屋時，乙方（按：即原告，以下同）應保持合理使用狀態，按當時房屋現況清潔完畢後返還甲方（按：即被告，以下同），屋內定著物不拆不更動，家具電器由乙方拆回自行處理。」等語（見本院簡字卷第15頁）；第8 條「租賃物之返還」約定：「…乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋騰空遷讓交還給甲方…。」等語（見本院簡字卷第15頁）；第11條「遺留物之處理」約定：「乙方遷出時，如有遺留物品者，視同廢棄物，任由甲方處理，其處理所需費用，由保證金先行扣抵，如有不足由乙方補足。」等語（見本院簡字卷第17頁）。
⑵經查，系爭租約業經合法終止，是依系爭租約第7 條、第
8 條約定，原告應返還系爭房屋，且於返還時就已附著於系爭房屋之定著物不能拆除或更動，依添附之法律關係而歸屬於系爭房屋所有權人，均為原告簽訂系爭租約時所明知，其亦自承此為原告之「贈與」（見本院簡字卷第11頁、本院訴字卷第81頁），自難認被告有何故意或過失不法侵害原告之財產權、故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之侵權行為可言。至其餘家具、電器等非定著物，未由原告拆回處理者，依系爭租約第12條約定，即屬任由出租人處理之遺留物（視同廢棄物），亦無構成前揭侵權行為之餘地，併此敘明。故原告依民法第184 條第1 項規定，請求被告賠償裝修改良添附物殘值37萬8571元，難認有據，不能准許。
⒉原告依民法第179 條規定請求被告返還6 個月租金15萬元之部分（見本院簡字卷第12頁）：
⑴按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第425 條第1 項定有明文。次按租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，受讓人即當然承受出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院23年上字第3092號、26年上第365 號、38年台上第195號判例意旨參照）。是以系爭房屋所有權移轉登記予吳紹琪後，系爭租約之法律關係即由吳紹琪承受，而由吳紹琪成為系爭房屋之出租人，自應由吳紹琪收取原告支付之租金甚明。
⑵原告主張：被告移轉系爭房屋所有權後，於107 年7 至12
月已非系爭房屋出租人，不得收取系爭房屋租金，故應返還此6 個月租金15萬元等情。然吳紹琪係於107 年8 月13日取得系爭房屋所有權（參兩造不爭執之事項㈢），是於
107 年7 月1 日至107 年8 月12日之租金仍應由被告收取無訛，被告取得此部分租金並無不當得利可言。然107 年
8 月13日至107 年11月30日終止前之租金應由新的出租人吳紹琪收取，被告取得此部分租金自屬無法律上原因受有利益，致原告將受吳紹琪追償租金而受有損害，被告自應返還此部分不當得利。被告雖辯稱：吳紹琪已同意其收取
107 年8 月13日至107 年11月30日之租金云云，然為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，難認所辯可信。至原告所提出之不動產買賣協議書，其上係記載被告與吳紹琪協議將點交日期延後至107 年12月10日並由被告補貼吳紹琪每月4 萬5000元（見本院訴字卷第225 頁），既未說明每月4 萬5000元之明細內容為何，亦無任何約定由被告收取系爭房屋租金之類此文字記載，仍不能作為有利於被告之認定，併此敘明。另系爭租約終止後，原告於107 年12月
3 日匯款2 萬5000元至被告帳戶（參兩造不爭執之事項㈤），亦屬不當得利而應由被告返還原告，則為被告所不爭執（見本院訴字卷第25、39頁），原告此部分主張應為可採。
⑶準此，被告取得107 年8 月13日至107 年11月30日之租金
及107 年12月3 日匯款之2 萬5000元，共計11萬5323元【計算式：25000 ×（3 ＋19÷31）＋25000 ＝115323，小數點以下四捨五入】，均屬不當得利，應返還原告。故原告依民法第179 條規定，請求被告返還已付租金11萬5323元，應屬有據。逾此範圍之主張，則非可採。
⒊原告依系爭租約之法律關係請求被告給付押租金5 萬元、違約金10萬元之部分（見本院簡字卷第12頁）：
⑴按系爭租約第4 條「保證金」約定：「乙方應於簽定本租
約同時給付甲方新臺幣伍萬元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保，且保證金不得抵付租金。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還之。」等語（見本院簡字卷第15頁）；第10條「合意終止」約定：「本契約於期限屆滿前，未滿兩年者，不得提前終止租約，滿兩年後得提前終止租約，但應於2 個月前通知對方，並須賠償對方新臺幣10萬元違約金。」等語（見本院簡字卷第15、17頁）；第11條「稅費負擔」約定：「…水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐由乙方負擔。」等語（見本院簡字卷第17頁）。
⑵經查，系爭租約業依系爭租約第10條前段約定合法終止，
是依系爭租約第4 條、第10條後段約定，被告應返還押租金5 萬元及賠償違約金10萬元，此亦為被告所不爭執（見本院訴字卷第25、39頁）。然系爭房屋於107 年10月16日至107 年12月6 日計費期間（共52日）之電費共計3745元（參兩造不爭執之事項㈦），按日數比例算至107 年11月30日系爭租約終止時（共46日）之電費為3313元【計算式：3745×46/52 ＝3313，小數點以下四捨五入】，依系爭租約第11條約定應由原告負擔。被告抗辯此電費應於押租金中扣除，經核與系爭租約第4 條約定相符，應予准許。
故原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付押租金、違約金共計14萬6687元【計算式：50000 ＋000000－0000＝146687】，應為可採。逾此範圍之主張，則屬無據。
⒋被告抗辯扣除次承租人押租金之部分：
⑴按「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執
者，不在此限。」，民事訴訟法第357 條定有明文。故當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，更須其記載內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質的證據力可言（最高法院41年台上第971 號、22年上字第2536號判例意旨參照）。申言之，文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上第1645號判決意旨參照）。至於民事訴訟法第358 條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年渝上第10號判例意旨參照）。
⑵被告辯稱：原告與次承租人林立勝、黃俊儒、蕭毓茹間之
租賃契約已終止，其分別受讓渠等繳付原告1 萬6000元、8000元、9000元押租金之返還請求權，而為抵銷抗辯云云，固據提出債權讓與協議3 紙存卷可考（見本院訴字卷第73至77頁），並於本院108 年5 月9 日言詞辯論期日當庭提出上開債權讓與協議原本經比對與影本相符（見本院訴字卷第144 至145 頁）。然原告仍否認債權讓與協議所載
3 位次承租人之簽名真正（見本院訴字卷第145 頁），是依前揭說明及法條規定，自應由提出上開債權讓與協議之被告就3 位次承租人簽名之真正負舉證責任。然經本院闡明後，被告對此並未再提出其他證據資料以實其說（見本院訴字卷第145 頁），難認上開3 紙債權讓與協議之3 位次承租人簽名為真正而具有形式證據力，更無從證立次承租人押租金返還債權已讓與被告之事實。原告此部分主張非無可採，被告所辯應屬無據，而不得扣除3 位次承租人繳付原告之押租金共計3 萬3000元。
⒌基上所陳，被告應返還已付租金、押租金及賠償違約金，共
計26萬2010元【計算式：115323＋146687＝262010】，扣除被告提存而清償之13萬8687元（參兩造不爭執之事項㈥），尚應給付原告12萬3323元【計算式：000000－000000＝123323】。逾此金額之主張，則非可採。
五、綜上所述，系爭租約業經合法終止，改良添附之裝潢依約歸屬系爭房屋所有權人而不得求償，並扣除終止前未付電費及提存清償後，被告尚應返還租金、押租金及賠償違約金共計12萬3323元。從而，原告依不當得利、系爭租約之法律關係，請求被告給付12萬3323元，及自108 年3 月7 日（起訴狀繕本係於108 年3 月6 日送達被告，見本院訴字卷第17頁所附之送達證書1 紙可稽）起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
民事第六庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
書記官 蘇 泠