臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第57號原 告 太平洋景秀天廈管理委員會法定代理人 趙行德訴訟代理人 吳俊昇律師被 告 蕭家豪
黃嘉和黃森文黃坤山上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國108 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告蕭家豪應給付原告新臺幣（下同）73萬8,055 元，及自民國108 年1 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告黃嘉和應給付原告52萬5,375 元，及自107 年12月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
三、被告黃森文應給付原告7 萬7,612 元，及自107 年12月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
四、被告黃坤山應給付原告7 萬9,077 元，及自107 年12月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
五、訴訟費用由被告蕭家豪負擔52％，被告黃嘉和負擔37％，被告黃森文負擔5 ％，被告黃坤山負擔6 ％。
六、本判決第一項於原告以25萬元為被告蕭家豪供擔保後，得假執行。但被告蕭家豪如以73萬8,055 元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以18萬元為被告黃嘉和供擔保後，得假執行。但被告黃嘉和如以52萬5,375 元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以2 萬6,000 元為被告黃森文供擔保後，得假執行。但被告黃森文如以7 萬7,612 元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項於原告以2 萬6,000 元為被告黃坤山供擔保後，得假執行。但被告黃坤山如以7 萬9,077 元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告黃嘉和、黃森文均經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠被告蕭家豪於民國104 年6 月26日因繼承取得新北市○○
區○○段○○○○○號（下稱分割前2236建號，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○ 號地下一樓）之所有權，分割前2236建號位於太平洋景秀天廈社區（下稱系爭社區）之C 棟至I 棟大樓內，被告蕭家豪於105 年11月1 日將分割前2236建號分割成同段2236、5860、5861、5862等4筆建號（下合稱系爭建號），合計專用部分面積為3,728.06平方公尺（與分割前之面積相同），加上共有部分持分面積135.8 平方公尺（計算式：1,430.98×949/10000 ＝
135.8 平方公尺），上訴人所有之面積為1,168.82坪（計算式：《3728.06 ＋135.8 》×0.3025＝1168.82 坪，小數點第二位以下四捨五入），並於106 年10月2 日以信託為原因，分別移轉登記至被告黃嘉和、黃森文、黃坤山名下。
㈡又依系爭社區規約第10條第2 項之規定，管理費係依每坪
新臺幣（下同）45元計算，故蕭家豪每月應繳納之管理費為5 萬2,597 元（計算式：1,168.82坪×45元＝5 萬2,59
7 元）。詎被告蕭家豪自105 年8 月起至106 年10月1 日止，共14個月又1 日均未繳交管理費，共積欠73萬8,055元【計算式：（5 萬2,597 元×14個月）＋（5 萬2,597元÷31日）＝73萬8,055 元，小數點以下四捨五入】未繳，爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第21條及系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，請求被告蕭家豪給付原告73萬8,055 元及法定遲延利息。
㈢被告黃嘉和自106 年10月2 日起取得分割後之新北市○○
區○○段○○○○○號（下稱分割後2236建號，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○ 號地下一層），該分割後之2236建號之面積為2,829.04平方公尺，約855.78坪（計算式：2,829.04×0.3025＝855.78坪）擔保，對於共有部分之持分面積為44.52 （起訴狀誤繕為43.98 ）坪【計算式：（1,430.98×730/10,000×0.3025）＋（49.1×87/100×0.3025）＝44.52 坪，小數點第二位以下四捨五入】，每月應繳納之管理費為4 萬0,514 元【計算式：（855.78坪×45元）＋（44.52 坪×45元）＝4 萬0,514 元，小數點以下四捨五入】。詎黃嘉和自106 年10月起即未繳納，算至107 年10月止共13個月未繳，再扣除106 年10月1日管理費1,307 元（計算式:4萬0,514 元÷31日＝1,307元，小數點以下四捨五入），被告黃嘉和應給付原告52萬5,375 元（計算式：4 萬0,514 元×13個月－1,307 元＝52萬5,375 元）。爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第
5 款、第21條及系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，請求被告黃嘉和給付原告52萬5,375 元及法定遲延利息。
㈣被告黃森文自106 年10月2 日起取得新北市○○區○○段
○○○○○號建物（下稱5860建號，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○○○ 號），5860建號之專有部分面積為
424.02平方公尺，約128.27坪（計算式：424.02×0.3025＝128.27坪，小數點第二位以下四捨五入），共有部分之持分面積為4.72坪（計算式：1,430.98×109/10,000×0.3025＝4.72坪，小數點第二位以下四捨五入），每月應繳納之管理費為5,985 元【計算式：（128.27坪×45元）＋（4.72坪×45元）＝5,985 元】。詎被告黃森文自106 年10月起即未繳納，算至107 年10月止共13個月未繳，扣除
106 年10月1 日管理費193 元（計算式：5,985 元÷31日＝193 元，小數點以下四捨五入），被告黃森文應給付原告7 萬7,612 元（計算式：5,985 元×13個月－193 元＝
7 萬7,612 元）。爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第
5 款、第21條及系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，請求被告黃森文給付原告7 萬7,612 元及法定遲延利息。
㈤被告黃坤山自106 年10月2 日起取得新北市○○區○○段
○○○○○號建物（下稱5861建號，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○ 號地下一層），5861建號之專有部分面積為425.90平方公尺，約128.83坪（計算式：425.90×
0.3025＝128.83坪，小數點第二位以下四捨五入），共有部分之持分面積為6.69坪【計算式：（1430.98 ×110/10,000×0.3025）＋（49.1×13 /1 00×0.3025＝6.69坪，小數點第二位以下四捨五入】，每月應繳納之管理費為6,
098 元【計算式：（128.83坪×45元）＋（6.69坪×45元）＝6,098 元，小數點以下四捨五入】。詎被告黃坤山自
106 年10月起即未繳納，算至107 年10月止共13個月未繳，扣除106 年10月1 日的管理費197 元（計算式：6,098元÷31＝197 元，小數點以下四捨五入），被告黃坤山應給付原告7 萬9,077 元（計算式：6,098 元×13個月－19
7 元＝7 萬9,077 元）。爰依公寓大廈管理條例第6 條第
1 項第5 款、第21條及系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，請求被告黃坤山給付原告7 萬9,077 元及法定遲延利息。
㈥並聲明：⒈被告蕭家豪應給付原告73萬8,055 元及自本訴狀本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉被告黃嘉和應給付原告52萬5,375 元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊被告黃森文應給付原告7 萬7,612 元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒋被告黃坤山應給付原告7 萬9,077 元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒌願供擔保，請宣告准予假執行。
三、被告蕭家豪、黃嘉和、黃森文、黃坤山（下稱被告4 人）則以：
㈠被告蕭家豪所有之分割前2236建號係位於系爭社區地下1
層，於100 年11月29日向新北市政府工務局申請變更使用執照用途，由原核准之「儲藏室、店鋪( G3) 」，變更為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店鋪( G2) 」，目前規劃為停車場使用，與系爭社區地下2 層作為「室內停車場」之用途相同，而與同大樓一樓做為店鋪使用，二樓以上作為住家使用截然不同。
㈡查被告4 人之地下一層停車場具備獨立水、電及消防設施
（地下一層設置有獨立水箱，日常用水並未使用大樓共用水箱），除發生緊急火災危難時會自動啟動之公用灑水系統，原則上不會使用到公共用水、公共用電，核與其他住戶日常使用公共用水、用電之情況完全不同。又因被告將地下一層作為停車場使用，已自行依法設置有獨立之泡沫式消防設備，故亦需自負消防設備如發電機、幫浦、蜂鳴警報器等設備之管理維護責任；殊與地下2 層停車場得使用大樓共用消防設備，由社區對設備、耗材進行管理維護完全不同，亦即對於社區公共設施的使用，亦遠低於地下
2 層之停車場。再者，為解決人員、車輛出入問題，先前被告在將地下一樓申請合法變更設計時，即規劃獨立出入口，使人員、車輛得以進出，無須透過大樓門廳或中庭進出，故對於大多數共用空間（包含電梯、梯廳、花圃等），即社區共用部分之使用程度遠低於其他樓層住戶及地下
2 層之停車場。是被告4 人除所有之專有部份外，幾乎未使用系爭大樓任何之共用部分，更顯見客觀之實際用益程度，被告4 人之利用情況及享受系爭社區所提供之管理服務遠低於其他樓層住戶。
㈢又被告4 人之地下一層既係規劃作為停車場使用而未供住
居使用，且因幾乎未使用公共用水、用電、消防設施，甚至完全未使用公共空間及電梯、社區保全設備，管理費用之收取標準，應比照同棟大樓作為停車場使用之地下貳層，平面停車位每輛汽車收取300 元作為收費之標準。目前地下一層停車場約劃設有60個停車空間（34部大車位、20部機械車位、6 部小車位），故管理費用合計45萬元為適當（計算式：300 元×60車位×25個月＝45萬元）。且依公寓大廈管理條例第36條，應由管理委員會申報公共安全檢查與消防安全檢查設備檢修，是地下一樓消防安檢及增設升降機械停車位之保養維護應由管委會執行，區分所有權人會議以表決方式否決，對被告4 人不公平。
㈣因此，被告4 人所應繳交之管理費，應考量對於共用部分
、管理服務之實際用益程度遠低於其他住戶，原告依系爭社區規約第10條第2 項規定收費，違反公平，應依系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定計算管理費等語，並聲明：⒈請求駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告曾向本院起訴請求被告蕭家豪給付104 年7月起至105
年7 月止共13個月的管理費68萬3,761 元，經本院106 年度訴字第1232號判決原告勝訴判決後，復經臺灣高等法院以106 年度上易字第1159號判決駁回被告蕭家豪上訴確定，經本院調閱上開案卷證查閱屬實。
㈡被告蕭家豪因繼承而單獨取得分割前2236建號之所有權，
並於104 年6 月26日辦妥繼承登記。嗣於106 年11月1 日，將分割前2236建號分割成系爭建號，專有部分面積分別為2,829.04、424.02、425.9 、49.1平方公尺，合計為37
28.06 平方公尺，加上共有部分建物面積135.8 平方公尺，共計3863.86 平方公尺，即1,168.82坪，並於106 年10月2 日以信託為原因，分別移轉登記至被告黃嘉和、黃森文、黃坤山名下，有上開建物謄本在卷可稽（見本院卷第
119 至131 頁），且為兩造書狀中所不爭執（見本院107年度板司調字第581 號卷〈下稱板司調卷〉第6 頁、本院卷第147 頁）。
五、得心證之理由：原告主張被告蕭家豪尚未支付自105 年8 月起至106 年10月
1 日止之管理費用予原告；被告黃嘉和、黃森文、黃坤山均未支付自106 年10月2 日起至107 年10月止之管理費用予原告，爰依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第21條及系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，請求被告5 人分別給付73萬8,055 元、52萬5,375 元、7 萬7,612 元、7 萬9,
077 元本息等語，為被告4 人所否認，並以前詞置辯。茲本件爭點厥為：原告請求被告4 人分別給付管理費73萬8,055元、52萬5,375 元、7 萬7,612 元、7 萬9,077 元本息，有無理由？茲分述如下：
㈠被告蕭家豪尚未支付自105 年8 月起至106 年10月1 日止
之管理費用予原告；被告黃嘉和、黃森文、黃坤山均尚未支付自106 年10月2 日起至107 年10月止之管理費用予原告等情，為兩造於書狀中陳述在卷（見板司調卷第6 至8頁、本院卷第147 至149 頁）。又細譯臺灣高等法院106年度上易字第1159號判決內容，已明確認定：「上開4 筆建物位於系爭社區地下1 層，具有獨立之出入口，並有緊急逃生樓梯7 個可通往系爭社區各棟1 層，而無電梯可通往系爭社區各棟之其他樓層。……。且上訴人（指本件被告蕭家豪）並非系爭社區C 棟至I 棟地面層以上之住戶，而係地下1 層具有獨立之出入口之建物，且依原81中使字第358 號使用執照（78中建字第1369號建築執照）所載核准使用用途為「店鋪（G3）、儲藏室」（見原審卷一第74、104 至105 頁），而店鋪出入人數眾多，為地面層以上住戶之安全考量，堪認上訴人應自其獨立出入口進出，而無自各該棟1 層走安全梯往地下1 層之必要」，是被告4人主張：使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度等語，尚堪採信。上述情節，可以認定，先予敘明。
㈡又被告4 人抗辯：系爭建號使用系爭社區公共設施甚低，
且使用用途已變更，目前規劃為停車場使用，與系爭社區地下2 層建物作為室內停車場用途相同，依系爭社區規約第10條第2 項規定收費，違反公平，應適用系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定收取管理費，合計應為45萬元云云（見本院卷第149 頁），然對於此抗辯事由，臺灣高等法院106 年度上易字第1159號事件，已於判決理由中明載：「按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1 項定有明文。查訴外人黃梅雪於99年8 月24日買受分割前2236建號而為系爭社區之區分所有權人，黃梅雪死亡後，由上訴人（指被告蕭家豪）單獨繼承系爭社區地下1 層建物，並於104 年6月26日辦妥分割繼承登記而成為系爭社區地下1 層建物之所有權人，為系爭社區之區分所有權人，系爭社區於86年
6 月28日召開之區分所有權人會議，通過制定系爭社區規約，並於93年6 月26日、96年6 月16日、104 年12月26日經區分所有權人會議通過修訂，有系爭社區規約在卷可稽，上訴人既為系爭社區之區分所有權人，自應遵守系爭社區規約之規定。依系爭社區規約第10條第1 項規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規約向管理委員會月繳交下列款項：1 、每戶遷入時應繳交公共基金新台幣伍仟元整。2 、管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。3 、地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新臺幣參佰元計算收費」等語，足見系爭社區之區分所有權人應按照系爭社區規約繳納公共基金、管理費及車位清潔費，而公共基金僅限於遷入社區時繳納一筆5,000 元，而管理費則依各個區分所有權人所有建物之面積以每月每坪45元方式計算管理費，如於系爭社區地下2 層有停車位使用權者，另依每月每輛車300 元繳交清潔費，除停車繳納清潔費外，系爭社區管理費之計算標準均係依系爭社區規約第10條第1項第2 款規定計算收取，並未就各區分所有權人使用系爭社區公用部分面積多寡，或使用程度高低而有不同，是上訴人應依上開規定，按系爭建物之面積，以每月每坪45元計算並繳納管理費」等語。復明載：「惟查，系爭建物依原81中使字第358 號使用執照（78中建字第1369號建築執照）所載核准使用用途為「店鋪（G3）、儲藏室」，黃梅雪於100 年10月20日向新北市政府工務局申請辦理變更使用用途，後經新北市政府工務局於105 年10月12日准予變更用途，目前為停車場對外出租使用等情，為兩造所不爭執，有新北市政府工務局100 年11月29日北工建字第1001506356號函文、系爭建物之變更使用執照影本可稽，足證系爭建物於105 年10月間變更使用用途後，其用途包括「店鋪、一般事務所、附屬停車空間、門廊」，非僅可作為單純之停車空間使用，與系爭社區地下2 層建物並非相同。又依系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定，其適用對象為地下2 層平面式車位，不包含其他樓層因申請變更使用執照之用途，或自行變更使用現況之車位；系爭社區地下2 層建物之核准使用用途為「防空避難室、室內停車位」，而系爭建物之核准使用用途為「店鋪、住家」，有新北市政府81中使字第358 號使用執照、系爭社區地下2 層建物之建物謄本影本可稽，是系爭建物登記之主要用途為「店鋪、一般事務所」，上訴人得經營店鋪及事務所，停車空間僅為附屬於經營店鋪及事務所之使用，故系爭建物可對外經營營利，與系爭社區1 層建物可作為店鋪對外經營使用之情形相當，而與系爭社區地下2 層建物之使用用途僅作為系爭社區之「防空避難室、室內停車位」不同。且系爭社區建物之使用執照原核准之法定車位為55個、獎勵停車位0 個、增設車位0 個，總計55個，變更後法定車位為55個、獎勵停車位0 個、增設車位60個，總計115 個，有新北市政府工務局105 年10月12日變更使用執照及新北市政府執照加註明細資料，可知系爭社區地下2 層建物之停車位屬法定停車位，須與區分所有之建物一同移轉，或限於移轉予系爭社區之區分所有權人；而上訴人於系爭建物變更使用執照所新增之車位，係屬增設停車位，為上訴人之專有部分，該等停車位之移轉無上述限制，益見系爭建物與系爭社區地下2 層建物之使用不同，上訴人上開抗辯並不足取」等語，有臺灣高等法院106 年度上易字第1159號判決影本附卷可查（見本院卷第214 至215 頁），又經本院調閱該事件卷證查閱明確。且公寓大廈之區分所有權人，對共用部分之使用程度因人而異，非屬一致，而公寓大廈之居住品質、使用效益、公共安全、環境清潔等，與其整體之管理、維護、結構、外觀均息息相關，管理費之繳納與區分所有權人建物居住、安全品質之提升有關，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，非以受益程度來分擔管理費，且各公寓大廈得以區分所有權人會議為規約之修訂，可知區分所有權人繳納管理費之義務，係因區分所有權人會議決議之規約所生，而規約之性質係屬自治規則，故在區分所有權人會議尚未將規約內容變更時，各區分所有權人不得以其對共用及約定共用部分使用較少而請求酌減管理費。據此，被告4 人抗辯：使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度，目前規劃為停車場使用，與系爭社區地下2 層建物作為室內停車場用途相同，應依系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定計算管理費，合計45萬元云云，非屬有據，不可採信。
㈢被告4 人另抗辯：地下一樓消防安檢及增設升降機械停車
位之保養維護應由管委會執行，區分所有權人會議以表決方式否決，對被告4 人不公平云云。惟依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會僅係執行區分所有權會議決議的機關，社區之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行，亦僅於相關法令規定下或在區分所有權人決議下執行之。而被告4 人將系爭建號專有部分變更為停車場並增設車位，依法令必須進行消防安檢及對於增設升降機械停車位之保養維護，實屬被告4 人本身職責，要與系爭社區之管理委員會無涉，亦與本件爭點即被告5 人是否應給付原告主張之上開管理費及管理費應否酌減繳納無關，況被告4 人將系爭建號原核准使用之用途加以變更，改為停車場對外出租，且系爭建號設有獨立之車道出入口及通往地面層之出入口，並設有消防安全設備如發電機、幫浦、蜂鳴警報器等設備，係基於被告4 人為符合變更使用執照之目的及消防安全查驗條件而為之，故被告4 人因此增加上開設備之設置成本，自不影響其依規約應繳納管理費之義務，則被告4 人以上述原因請求法院改採系爭社區規約第10條第1 項第3 款規定計算及酌減管理費用云云，難認有據。
㈣從而，本件應依系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，
以每坪45元分別計算被告4 人應繳納之管理費用，是被告蕭家豪自105 年8 月起至106 年10月1 日止，應給付73萬8,055 元管理費予原告，被告黃嘉和、黃森文、黃坤山均自106 年10月2 日起至107 年10月止，各應給付管理費用應給付52萬5,375 元、7 萬7,612 元、7 萬9,077 元予原告（以上金額計算式如原告主張計算式無誤）。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 第1 項前段分別定有明文。原告對被告4 人請求分別給付上開管理費，為無確定期限之給付，原告併請求自本起訴狀繕本送達之翌日（即各為108 年
1 月15日，107 年12月14日），有本院送達證書在卷可查（見板司調卷第54至56頁、本院卷第57頁）起算遲延利息，於法即屬有據。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第21條及系爭社區規約第10條第1 項第2 款規定，請求被告
4 人分別給付管理費73萬8,055 元、52萬5,375 元、7 萬7,
612 元、7 萬9,077 元暨其等法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 王敏芳