臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第824號原 告 劉育琪訴訟代理人 黃聖峯被 告 蔡明憲上列當事人間請求返還停車位等事件，經本院於民國108 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）8,400 元。
二、被告應自民國108 年2 月23日起至原告停止繳納新北市○○區○○段○○○○○號土地上之同段2447建號建物內編號3 號上層停車位管理費之日止，按月給付原告500 元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔1%，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以2,800 元供擔保後，得假執行。但被告如以8,400 元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項到期部分，於原告按月以167 元供擔保後，得假執行。但被告如按月以500 元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於105 年5 月9 日向訴外人劉文炳購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上同段2408號建號之建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○段000 號5 樓建物，及共有部分之同段2447建號，權利範圍70/10000，且含地下二層編號第3號上層之停車位（下稱系爭停車位）。劉文炳因其沒有停車需求而將系爭停車位權利違法與被告交易。劉文炳與原告簽訂不動產買賣契約書前（下稱系爭買賣契約書），曾向法院提起返還系爭停車位之民事訴訟，惟劉文炳在交付系爭不動產隔日即撤回起訴。被告雖曾與劉文炳就系爭停車位訂有使用權買賣契約，然系爭不動產所有權既已移轉予原告，系爭停車位就應隨同主建物移轉，因此被告與劉文炳所訂立系爭停車位使用權買賣契約應即失效。再者，劉文炳與被告所簽訂停車位使用權買賣合約，顯然係違反公寓大廈管理條例第
4 條第2 項及土地登記規則第72條規定，依據民法第71條前段規定，係無效的法律行為。又劉文炳與被告簽訂之停車位使用權買賣契約，其內容至今成謎，因劉文炳與被告在訂立停車位使用權買賣合約時，豪美社區公寓大廈管理委員會王主任委員，已明確告知該停車位使用權不能私下交易買賣，因此，雙方就訂立主建物移轉第三人時，該停車位使用權就終止買賣的附加條件，停車位使用權應隨主建物同時移轉第三人時終止始為正當。是被告將車牌號碼00-0000 自小客車停放在系爭停車位上，係屬無權占有。
㈡、原告自買受系爭不動產後，社區豪美公寓大廈管理委員會的汽車停車位住戶明細表，仍詳細記載劉文炳的分配位置，而豪美公寓大廈管理委員會現任車委表示，因停車位是原告所有，所以管理費每月500 元仍要由原告繳納，是系爭停車位管理費自105 年5 月9 日起至106 年8 月31日止，及自107年11月28日起至107 年12月31日止，原告總共已繳納16個月又24天，共計8,400 元。
㈢、爰依民法第767 條第1 項前段及民法第179 條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應將停放於系爭停車位上之車牌為00-0000 的自小客車移除，並將系爭停車位返還原告。
⒉被告應給付原告8,400 元。⒊被告應自本起訴狀繕本送達翌日起至系爭停車位返還予原告之日止，按月給付原告500元。⒋請准宣告原告供擔保後，得為假執行。
二、被告則以：
㈠、原告與劉文炳簽立之系爭買賣契約書第1 條第3 項「停車位標示」部分，係勾選「無停車位」，即劉文炳雖出售系爭建物予原告，但系爭建物並無附屬任何之停車位。另於系爭買賣契約書「標的現況說明書」第35項有關停車位之現況說明，劉文炳係告知原告系爭停車位目前訴訟中，亦即若劉文炳訴訟勝訴者，方有出售系爭停車位予原告，故原告是否有買其所稱之系爭停車位，於簽訂系爭買賣契約書時，應屬不確定之事。而劉文炳已撤回與被告間之返還系爭停車位訴訟，亦即劉文炳並未獲得勝訴判決，是原告買受系爭建物應無含有任何停車位。且原告前曾向台灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官提出被告竊佔系爭停車位之告訴，經新北地檢署檢察官以106 年度偵字第1530號受理偵查後已為不起訴處分，且證人即縱橫代書事務所代書盧清義於該案偵查中到庭證稱：被告確實以價金11萬元購買系爭停車位之使用權，顯見劉文炳已將系爭停車位之使用權出售予被告，被告將自用小客車停放在系爭停車位非屬無權占用。
㈡、系爭建物及系爭停車位係於83年間完工，而公寓大廈管理條例係於84年6 月所施行，基於法律不溯及既往原則，系爭停車位自無公寓大廈管理條例第4 條第2 項法定停車位不得與主建物分離，不得單獨買賣之適用。退步言之，縱使系爭停車位不得與主建物分離，應由建物所有人所共有，然系爭車位並無單獨之權狀，亦未詳載於建物謄本上，故原告雖為系爭建物所有權人，然是否即為系爭車位之所有權人，抑或分管協議下之約定專用部分之使用人，此均應由原告負舉證之責。退萬步言，被告亦為系爭建社區即豪美大廈社區之區分所有權人，系爭停車位之使用權或所有權已由劉文炳移轉予被告，故被告係屬有權使用，而非無權占有。至於原告提出系爭停車位繳費收據並不足以彰顯原告對於系爭停車位有專有使用權等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利之判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（本院卷第217頁）：
㈠、原告於105 年3 月27日因買賣取得新北市○○區○○段2408即系爭建物之所有權。被告則為同段2446建號建物（即該大樓地下一層）之共有人，權利範圍為260 /10000。同段2447建號建物（即該大樓地下二層）為保安街2 段297 等號大樓區分所權人之共有部分，其中2408建號建物所有權人對於2447建號建物之權利範圍為70/10000，2446建號建物所有權人對於2447建號之權利範圍為0 。系爭停車位係位於2447建號建物內。
㈡、系爭大樓區分所有權對於共有部分即地下二層之停車位定有分管契約，系爭停車位係由2408建號建物所有權人管理使用。
㈢、94年間2408建號建物之所有權人即劉文炳將系爭停車位之使用權以11萬元讓與被告。
㈣、系爭停車位之管理費自105 年5 月9 日至106 年8 月31日、
107 年11月28日至107 年12月31日，及自原告起訴起迄今，均由原告所繳納。
四、本院之判斷：原告主張其為系爭停車位之所有權人，被告無權占用系爭停車位等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件應審酌之爭點析論如下：
㈠、原告是否於取得系爭不動產有權而一併取得系爭停車位之所有權？經查，新北市○○區○○段○○○○○號為保安街2 段297 等號大樓即豪美公寓大廈社區（下稱系爭系爭區）各主建物之共同使用部分，主要用途為防空避難所兼法定停車位，而系爭社區各主建物對於位於2447建號內之停車位定有分管契約，並依所分管停車位而持有2447建號建物之權利範圍，其中系爭社區主建物建號為2408建號建物之區分所有權人因分管契約取得系爭停車位之管理使用權，並擁有共同使用2447建號建物之權利範圍為70 /10000 等情，為兩造所不爭執，業如前述，並有台北縣政府工務局使用執照存根附卷可參（108年度板簡564 號卷《下稱板簡564 卷》第33頁）。次查，原告於105 年5 月9 日向劉文炳購買系爭不動產並同時取得共同使用建物即2447建號權利範圍70/10000等情，有建物登記謄本附卷可參（本院卷第93頁）。故原告於取得系爭不動產所有權時亦一併取得表徵於系爭不動產共同使用部分2247建號應有部分所有權登記中之系爭停車位所有權等情，自堪認定。
㈡、被告得否以其與劉文炳就系爭停車位使用權之買賣契約對抗原告？⒈按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基
地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，84年6 月9 日制定施行之公寓大廈管理條例第4 條第2 項固有規定。然查，該條項文義，係僅針對共用部分應有部分、基地所有權或地上權應有部分之所有權移轉或設定其他限定物權之限制規定，於本件被告與劉文炳間停車位「使用權」移轉行為，是否亦為該條項限制之範圍，並不明確，是原告主張被告與劉文炳間「使用權買賣契約」因違強制或禁止規定而無效等情，尚屬無據。
⒉次按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有
特別規定外，債權行為於特定人間發生法律上之效力，物權行為於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍得對第三人發生法律上之效力。是以特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使當事人一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用，且該事實為第三人所明知或可得而知，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，仍難謂非具有公示性質。（最高法院101 年台上字第437號判決要旨參照）。
⒊經查：原告與劉文炳間之系爭不動產買賣契約書第一條不動
買賣標的：一、土地標示：土地坐○○○區○○段○○○○○號，出賣權利範圍：75/10000。二、建築改良物標示：建號2
408 ，出賣權利範圍：全部；隨同主建物移轉共同使用部分：2447建號，持分70/10000。三、停車位標示：無停車位等情，有系爭不動產買賣契約附卷可證（本院卷第19頁）。則原告與劉文炳就系爭停車位雖有物權移轉之合意（即表徵系爭停車位之共有使用2447建號應有部分移轉登記之合意）及物權移轉登記之行為，然是否有就系爭停車位為債權讓與之合意即債權契約，即非無疑。而於我國民法採行物權行為與其原因行為（即債權契約）分離原則之物權行為無因性規範模式下（最高法院88年度台上字第1310號判決意旨參照），在該契約當事人即劉文炳對原告主張物權行為（包含物權合意與物權移轉登記行為）未達成意思表示合致之前，原告就系爭停車位之所有權固仍不受影響。然基於私法自治原則，在不違反物權法或其他法律強制規定之前提下，仍留有當事人得在物權關係上為債權之約定而自由形成其權利義務之空間，而占有、使用、收益、處分雖為所有權之積極權能（民法第765 條參照），惟所有權人就所有物之使用收益處分因法令、第三人權利（如所有物上設定有限定物權）而受有一定期限甚至未定期限之限制，亦所在多有（如未定期限之地上權），則於未違反法律強制規定之下，所有權人依契約自由基於與他人訂立債權契約而受有所有權積極權能之定有期限或未定期限之限制（如租賃、使用借貸等），應無當然違反所有權本質而不許之理。
⒋次查，證人即代書盧清義於本院證稱：我有幫被告處理車位
使用權的買賣，車位是在樹林，契約是我擬定，一共有3 份，代書事務所留存的契約已經不在，因為土地或是建物的契約才會編號歸檔，據我瞭解當初被告買的是只有使用權而無所有權，使用權的價金好像是10萬元還是15萬元，因為我簽的契約是使用權的很少，所以我大概記得，被告買的使用權沒有使用期限，我記得當時購買時沒有提到使用的期限等語（本院卷第216 頁）。足證被告辯稱其已自劉文炳受讓系爭停車位永久使用權之事實，應堪認定。再觀諸系爭不動產買賣契約書之標的說明書第35項有關於車位情況欄記載目前訴訟中等情，有現況說明書附卷可按（板簡564 卷第23頁）。
原告於本院陳稱：買賣契約中勾選無停車位是因為我知道他們在訴訟中，賣方拿到停車位會把停車位給我們，如果訴訟結果，賣方沒有把系爭停車位的使用權要回來，賣方不要負擔責任，賣方要我們自己打官司要回來；當初跟劉文炳簽訂買賣房屋契約時，知道系爭停車位使用權已經賣給被告，因為買賣契約有寫訴訟中，但那是法定停車位，必須以所屬共有部分之持分方式辦理產權登記，移轉對象僅限於同一公寓大廈之區分所有權人，不能外賣等語（本院卷第100 至101頁、第155 頁）。原告與劉文炳簽訂買賣系爭不動產時，系爭停車位已為被告所占用使用中，雖因法律規定該表徵系爭停車位之共同使用2447建號建物之權利範圍必須隨同系爭不動產移轉予原告，然原告亦同意劉文炳不負將現實中已由被告占有使用系爭停車位之交付義務，則原告是否有向劉文炳購買系爭停車位使用之權利，並非無疑。再審諸被告就系爭停車位與劉文炳所簽訂永久使用權之買賣契約雖僅為債權契約性質，然原告於簽訂系爭不動產買賣契約時既已知悉該債權契約之內容，及系爭停車位已為被告現實占有中，亦即被告與劉文炳有關系爭停車位之使用權買賣債權契約，已具備使原告知悉被告擁有使用系爭停車位之公示性質，揆諸前開說明，該使用權之買賣契約對於原告已生物權效果，原告雖取得系爭停車位之所有權，然其使用權則歸於被告，被告可以該使用權買賣契約對抗原告。從而，被告抗辯其係有權占有使用系爭停車位等情，應屬有據。
㈢、原告依民法第179 條規定，請求被告給付系爭停車位之管理費，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。
⒉經查，被告就其占有使用系爭停車位，而系爭停車位之管理
費自105 年5 月9 日至106 年8 月31日、107 年11月28日至同年12月31日及自原告起訴迄今，均係由原告繳納之事實，並不爭執，如上所述。茲審酌基於使用者付費原則，系爭停車位既為被告占有使用，由其負擔因使用系爭停車位所生之管理費自屬當然之理，被告未繳納管理費而由原告代為繳納，應為無法律上之原因而受有免除繳納管理費之利益，並致原告受有財產上之損害，是原告請求被告返還其代為繳納之系爭車位管理費，自屬有據。次查，系爭停車位每月管理費為500 元等情，有管委會收款收據附卷可稽（本院卷第69頁），則原告於起訴前代被告所繳納105 年5 月9 日至106 年
8 月31日及107 年11月28日至同年12月31日之管理費用合計為8,403 元【計算式：500 ×（16＋22/31 ＋3/ 31 ）＝8,
403 ，元以下四捨五入】。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告給付8,400 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即
108 年2 月23日（於108 年2 月12日寄存送達，自同年月22日起發生送達效力，板簡564 卷第59頁）起至原告停止代為繳納系爭停車位管理費之日止，按月給付500 元等情，應屬有據。
五、結論：原告雖取得表徵系爭停車位之所有權，惟被告依據合法有效成立之停車位永久使用權債權契約所取得之該停車位使用權，得對抗原告，是被告就系爭停車位對原告而言，並非無權占有使用。從而，原告依民法第767 條規定，請求被告應將停放於系爭停車位上之車牌為00-0000 的自小客車移除，並將系爭停車位返還原告，為無理由，應予駁回。惟被告占有使用系爭停車位，基於使用者付費原則，自需負擔系爭停車位之管理費，是原告依據民法第179 條規定，請求被告給付8,400 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即108 年2月23日起至原告停止代為繳納系爭停車位之日止，按月給付
500 元部分，則為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 11 日
民事第六庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 11 日
書記官 鄔琬誼