臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第983號原 告 王敬業
王淑芳王淑玲上三人共同訴訟代理人 林宗翰律師
蔡志宏被 告 王滋林訴訟代理人 黃昱璁律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國109年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自民國108年4月26日起至臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照所示建物拆除為止，按月給付原告新台幣3萬3032元。
二、原告其餘之訴及假執行之聲請駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之六十七，其餘由原告負擔。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為新北市○○區○○段○○○○○○號土地（土地面積476.67平方公尺）（下稱系爭土地）之所有權人。被告於民國86年間邀原告共同合建房屋，雙方口頭達成合建協議，約定由原告提供系爭丹鳳段679地號土地作為建築基地（註：基地範圍爾後分割為系爭丹鳳段679之2地號土地），並出具土地使用同意書，由被告負責興建房屋之工程事宜，預計為10戶，借用原告王敬業之名義擔任起造人，於房屋興建完成之後，被告會將其中4戶房屋分配由原告取得，原告則依照比例將系爭土地之所有權持分移轉給被告或被告指定之人。
二、被告86年7月間就以原告王敬業之名義，向主管機關申請建造執照，取得88年莊建字第739號建造執照（基地面積382.31平方公尺）。惟迄上開建造執照在97年2月1日逾期失效時為止，房屋興建仍未能完工。臺北縣政府工務局97年2月15日現場勘查時，確認施工進度只到屋頂版澆置完成，屋突部分、室內隔間及主要設備(含電梯部分)均未施作，而地上3樓版、4樓版及屋頂版亦未依法申報勘驗。截至96年8月間只完成0.05%工程進度，該未完工之建物至今閒置已逾10年，現況不僅鋼筋外露，遇雨天、颱風均會發生地下室積水，造成蚊蟲孳生。被告施工期間，不僅發生鋼軌樁及水平支撐工程施工錯誤之瑕疵，且屢遭鄰居管委會及住戶控訴因被告施工導致牆壁裂痕、地下室積水、路面損壞龜裂，被告就該等爭議均未解決。
三、原告在107年10月25日以臺北古亭郵局1247號存證信函援引內政部營建署函91.02.18.營署建管字第0910005311號函釋，表明原告所出具使用系爭土地之同意、兩造間合建法律關係等均因上開建造執照在97年2月1日之逾期失效而終止。
四、本件關於合建法律關係終止後，原告自得以系爭土地所有權人之身分，依民法第767條及第179條，請求不當得利。又原告因兩造間合建法律關係而出具土地使用同意書，並將系爭土地提供被告在89年9月2日到97年2月1日（即建造執照有效期間）無償使用，後因建造執照逾期失效，致使原有建築法律關係終止，則就終止前之土地無償使用，依「相類事務、相同處理」法理，應可類推適用民法第470條第1項、第472條第1款使用借貸之相關規定，終止被告使用系爭土地之同意，並以系爭土地所有權人之身分，依民法第767條及第179條，請求被告給付無權占有期間相當於租金之不當得利。謹以起訴狀送達併通知被告終止雙方間合建關係及終止使用土地之同意。並請求鈞院擇一有利之判決。再者，系爭土地鄰○○○區○○○道新北大道7段，距桃園機場捷運泰山貴和站車程只需5分鐘，周邊大廈林立，生活機能方便，原告請求不當得利198萬1895元（計算式：土地申報地價1萬7280元/平方公尺×占用面積382.31平方公尺×回推最近占用期間5年×年息百分之6＝198萬1895元）。又被告所興建未完工之建物已閒置逾10年，現今毫無任何拆除建物返還系爭土地之意，衡諸一般社會常情，顯有繼續占用之情，原告就被告將來繼續占用所獲之不當得利，預為請求被告應自判決確定之日起，至88年莊建字第739號建造執照所示建物拆除為止，按月給付3萬3032元（計算式：土地申報地價1萬7280元/平方公尺×占用面積382.31平方公尺×年息百分之6÷12＝3萬3032元)。並聲明：（一）被告應給付原告198萬1895元整，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）被告應自本判決確定之日起，至88年莊建字第739號建造執照所示建物拆除為止，按月給付原告3萬3032元。（三）第一項聲明，請依職權或原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、兩造間並無成立任何合建契約或協議，原告本件所為終止合建契約之意思表示自不發生效力：
(一)緣原告於86年間就系爭土地之臨地（即改制前臺北縣○○市○○段○○○○號土地）有與建商進行合建之規劃，渠等鑒於該合建基地乃係被告（即原告等人之堂叔）前替渠等三人透過訴訟方式爭取回來之故（因渠等之父親已過世，故由叔叔出面為渠等解除該基地上之三七五租約），爰委託被告與建商協商合建事宜，嗣該合建事宜及分配比例於被告出面斡旋及協商下，建商終於86年6月底同意將房地分配比例自「三比七」，提高至「四比六」；因原告斯時欲向被告表達感謝之意，且被告當時亦洽有購置未劃入上開合建基地之畸零地（即系爭土地）用以興建房屋之意，就此，兩造遂達成協議：1、原告同意被告利用系爭土地作為興建房屋（即系爭建物）之用並出具土地使用權同意書。2、於系爭建物將來竣工前，被告應以每坪15萬元之價格購買系爭土地之全部（按系爭土地迄於97年1月間之公告現值仍僅為3萬6100元/平方公尺，經換算為每坪11萬9339元，足見被告於11年前即86年所同意之每坪15萬元並無過低之情，反而屬於較優厚之價格）3、於被告承購系爭土地完畢前，應暫以原告王敬業擔任系爭建物之起造人申請建造執照，且於被告承購土地時，原告王敬業即應同時辦理起造人之變更事宜（變更為被告王滋林）。基此協議，被告遂著手出資興建系爭建物。
(二)依上可知，兩造間就系爭土地所成立者僅有使用借貸（先借地建屋）及買賣（後承購基地）之「混合契約」而已，兩造間並無成立任何合建契約，且本件之所以由原告王敬業擔任起造人之原因無他，僅係原告等人作為確保被告將來應依照每坪協議價格向渠等購買系爭土地之擔保手段而已。換言之，因依照土地登記規則第79條第1項之規定，僅得由「起造人」持相關文件辦理系爭建物所有權第一次登記，故被告須承購系爭土地後始能依協議變更成為起造人並依規定接續取得建物所有權，是對於原告而言，由王敬業擔任起造人即為渠等獲取土地價金之確保手段。
(三)嗣待系爭建物行將竣工前（系爭建物於97年1月16日申報勘驗當時，經改制前臺北縣政府工務局實地勘查，施工進度為屋頂版澆置完成），被告主動邀同原告履行系爭土地之買賣契約及協商後續辦理起造人名義變更等事宜，詎原告王敬業自斯時起即藉故推託，並透過原告王淑芳向被告稱其已搬遷至花蓮縣壽豐鄉定居云云，導致兩造買賣系爭土地及變更起造人名義等事宜均遭到擱置，而被告當時亦立即驚覺，倘若系爭建物立即竣工並取得使用執照，則系爭建物將來極可能由原告王敬業一人成為系爭建物之第一次所有權登記名義人，從而導致被告不敢接續收尾竣工，系爭建物自斯時起即處於行將竣工之狀態；其後，被告始知原告王敬業避不見面以及系爭土地買賣遭到擱置之真正原因，實係原告事後不滿意雙方早已講定之土地價格而欲將系爭土地之賣價提高為每坪45萬元。原告抬高土地賣價之毀約行徑，始為系爭建物終究未能竣工報驗之主因。
(四)況查，原告本件主張兩造間成立合建契約乙節，不僅未經舉證，亦與常情及合建實務不符，理由如下：
1、倘若兩造間真有成立合建契約(假設語氣，並非自認)，則何以自97年2月1日建築執照屆期前迄於107年10月25日原告發出存證信函此10餘年間，原告等人均未曾函催被告應依約完成系爭建物之興建並依協議分配區分所有建物予渠等三人？豈有原告10餘年間不聞不問己身合建權利，待10餘年後始想起有合建契約得以主張之理？由此足見，原告主張兩造間有合建契約云云，已與常情重大不符。
2、再觀諸一般合建實務，一般合建案均係由「地主及建商」
擔任共同起造人，原因在於，地主及建商於請領區分所有建物之使用執照時，需依規定檢附「使用執照申請書」及後附之「起造人名冊」等文件，而因該名冊中業已包含各起造人就各樓別、棟別之分配比例，故地主及建商於申請使用執照時可先期確認各自間就區分所有建物之分配比例及區域，嗣後於辦理建物所有權第一次登記時即得憑該區分所有建物分配比例、區域及基地權利應有部分之分配文件，依土地登記規則第79條第1項之規定，各自登記為區分所有建物之所有權人；而對照於本件，倘若兩造間真有成立合建契約(假設語氣，並非自認)，則其餘原告王淑芳、王淑玲乃至於被告王滋林自均應擔任「共同起造人」，始能確保各自獲得區分所有建物分配之權利。然而，本件卻僅由原告王敬業一人擔任起造人，足見原告主張本件兩造間成立合建契約云云，不僅與一般合建實務重大不符，亦有違常情，其主張委無足取。
(五)綜此，兩造間並無成立任何合建契約或協議，原告本件所為終止合建契約之意思表示自不發生效力。
二、而就原告本件起訴主張之基礎即「終止合建關係」一節，原告嗣於108年9月4日民事準備(二)狀中倏然變更為僅主張「終止使用借貸」關係，均徵其本件主張之基礎薄弱且存在諸多瑕疵，核無足採：
查原告於上開書狀中陳稱渠等於107年10月25日臺北古亭存證號碼1247號函中所謂「爰以本函通知雙方間合建法律關係終止」等語，係在表示系爭土地之使用借貸關係已因建照執照逾期失效而終止云云，此姑不論系爭建物可供使用之部分尚得依建築法第55條、第56條之規定辦理變更設計並申報勘驗繼續施工，已核與民法第470條第1項所定「依借貸之目的使用完畢」之情事不符，原告於上開存證信函及起訴狀中多次載明其本件係本於終止合建法律關係之基礎而請求返還不當得利，然其嗣後卻又臨訟改稱：「至於房屋興建完成之後，被告需將其中4戶分配由原告三人取得…則係另一協議關係…但姑且按下不表，原告三人將另行主張」等語（見原告民事準備二狀第3頁第6至12行），顯然，原告乃係發現其原主張之合建關係與事理重大不符且無法證明後，遂改稱其本件僅在主張使用借貸關係之終止而已；然則，倘原告將另行向被告主張合建關係，豈非表示渠等正面承認被告使用系爭土地非無法律上之原因？果爾，則更足證明原告本件之訴訟上請求，為無理由，應予駁回。
三、再查，系爭土地之使用目的尚未完結，系爭土地使用權同意書之效力不受建造執照屆期向後失效所影響：
(一)關於系爭建物之現狀，經查，新北市政府工務局於101年4月5日北工施字第1011305921號函稱：「三、查該建造執照竣工期限為97年2月2日，按建築法第53條第3項規定，本執照自規定得展期之期限屆滿之日起已失其效力…惟經本局101年3月29日派員勘查驗場已施工至屋頂版，後續請貴起造人儘速依建築法第55條、56條及87條規定向本局辦理相關手續。」等語，足見，該局係認為系爭建物乃係一處於中止狀態之工程，而其可供使用之部分，應依建築法第55條第2項之規定，辦理「變更設計」，此外，系爭建物中必須勘驗之部分，並應依同法第56條由該局核定建築計畫時指定由承造人會同監造人按時申報勘驗後，方得繼續施工。從而可知，系爭建物之建造執照雖已屆期，然就建物可供使用之部分尚得依建築法第55條、第56條之規定辦理變更設計並申報勘驗繼續施工，此自與民法第470條第1項所定「依借貸之目的使用完畢」之情事不符。
(二)至於原告陳稱：「被告在原有建築法律關係因建造執照逾期作廢而終止後，顯然也並無繼續使用系爭679-2地號土地之意，所以才會棄之不理」等語，此僅為原告片面臆測之詞，實則，被告之所以未敢完成系爭建物之興建，係因起造名義人即原告等人拒絕以原價每坪15萬元將系爭土地出售予被告，且拒不辦理起造人名義之變更事宜，致使被告不敢接續收尾竣工，始導致系爭建物自斯時起即處於行將竣工之狀態。是原告上開所述內容，核與實情不符，懇請鈞院明鑒。
(三)再者，兩造既於協議時約定，於系爭建物將來竣工前，原告應以每坪15萬元之價格將系爭土地出售予被告，且於出售土地時原告王敬業即應同時辦理起造人之變更事宜（變更為被告王滋林），則原告迄今拒絕出售系爭土地並拒絕辦理起造人之變更，被告自得依民法第264條第1項之規定，以原告未為對待給付（即出售土地、辦理起造人變更）為由，拒絕自己之給付（即辦理變更設計並申報勘驗繼續施工直至竣工），而主張同時履行抗辯權。準此，原告以被告迄未竣工而主張系爭土地之使用目的業已完結云云，亦無理由。
(四)再觀諸最高行政法院103年判字第268號行政判決明揭，倘建造執照屆期失效者，其效力乃係「向後失效」，準此，原告就88年莊建字第739號建造執照所提供之土地使用權同意書，其效力自不受該建造執照嗣後屆期之影響，附此敘明。
四、再就原告另主張依民法第472條第1款終止系爭土地之使用借貸關係並收回土地乙節，已彰原告本件真意實係欲訴請返還系爭土地，然本件不僅與該條款所定之要件不符，且原告本件僅係請求返還相當於租金之不當得利，顯然無從達成返還土地之目的，是原告本件訴訟自屬欠缺訴之利益明甚：
(一)本件不符合民法第472條第1款之要件：查，民法第472條第1款係規定，貸與人「因不可預知之情事」且「自己需用借用物」時，始得終止使用借貸契約，然而，本件實情乃係原告事後將系爭土地之賣價自每坪15萬元提高為45萬元，且拒不依原訂售價出售土地並辦理起造人之變更所導致，原告不履行買賣契約在先，何來「不可預知」因此所導致之後續糾紛之有？再者，原告於書狀中自承，渠等收回系爭土地乃係欲進行「變賣處分」藉以籌措資金；然而，變賣土地之行為乃係屬「處分」，並非「自用土地(借用物)」之情，在在證明原告本件完全不符合民法第472條第1款所定之要件，是其此部分之主張，亦顯無理由。
(二)再觀諸原告於書狀中陳稱：「原告三人亦有終止兩造間就系爭679-2地號土地之使用借貸關係而『收回土地』依法善盡管理責任」等語，顯見原告本件之真意實係欲訴請返還系爭土地，然而，依原告訴之聲明第1、2項所載內容，其本件乃係請求被告應返還「相當於租金之不當得利」，而非訴請「返還土地」，原告顯然無從藉由對被告提起本件返還不當得利之訴，達成返還系爭土地之目的，是其提起本件返還不當得利之訴，顯然欠缺訴之利益。為此，爰懇請鈞院依民事訴訟法第249條第2項之規定，駁回原告之訴。
五、末查，原告於108年10月21日民事準備三狀中主張，其本件之請求權基礎為民法第767條、第179條並主張類推適用民法第470條第1項或第472條等規定，而請求鈞院擇一判決云云；經查，原告於訴之聲明第1、2項乃係請求被告應返還「相當於租金之不當得利」，而非訴請「返還土地」，是其本件之請求權基礎自無可能係民法第767條（至於民法第767條當中仍有分為第1項前段、中段、後段及同條第2項等之不同請求權基礎，原告亦未同時特定其主張）；此外，經前後對照原告民事準備二狀、民事準備三狀之內容，原告就民法第470條第1項、第472條等條文部分，先於民事準備二狀中主張應「直接適用」，嗣於民事準備三狀竟又變為「類推適用」，足見其前後主張間多有矛盾且不甚明瞭，已難認其主張為有理由，況如前所述，本件亦與民法第470條第1項、第472條所定之要件迥不相符，益徵原告上開主張部分均無理由；況查，上開二則條文，至多僅係「訴訟中之攻擊防禦方法」而已，並非「請求權基礎」，是原告本件以民法第470條第
1項或第472條為請求權基礎並請求鈞院擇一為有理由之判決乙節，即顯有重大誤會且於法未合。並聲明：（一原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件爭點整理：
一、兩造不爭執事項：
(一)原告為系爭土地之所有權人，於86年間出具土地使用同意書，無償提供系爭土地予被告興建房屋。
(二)被告於86年7月間以原告王敬業為起造人，向主管機關申請建造執照，取得臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照，基地面積382.31平方公尺，預計興建地下一層、地上五層建物，共10戶（其中一間為停車位)。
(三)上開建造執照於97年2月1日屆期失效，臺北縣政府工務局97年2月15日現場勘查時，確認施工進度只到屋頂版澆置完成，屋突部分、室內隔間及主要設備(含電梯部分)均未施作（見本院卷第25頁）。
二、兩造爭執事項：
(一)本件原告出具土地使用同意，提供其所有土地予被告興建房屋，兩造係成立合建契約或成立使用借貸及買賣之混合契約。
(二)原告主張合建協議之目的已無法達成，合建協議當然終止，依民法第767條、第179條，請求被告給付無權占有期間相當於租金之不當得利或類推適用民法第470條第1項、第472條第1款規定，終止被告使用系爭土地之同意，依民法第767條、第179條，請求被告給付無權占有期間相當於租金之不當得利，並請求法院擇一有利之判決，有無理由。
肆、本院之判斷：
一、本件原告出具土地使用同意，提供其所有土地予被告興建房屋，兩造係成立合建契約或成立使用借貸及買賣之混合契約：
(一)按原告主張其等為系爭土地之所有權人，於86年間出具土地使用同意書，由被告在系爭土地上興建房屋。嗣被告於86年7月間以原告王敬業為起造人，向主管機關申請建造執照，取得臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照，基地面積382.31平方公尺，預計興建地下一層、地上五層建物，共10戶（其中一間為停車位)。上開建造執照於97年2月1日屆期失效，臺北縣政府工務局97年2月15日現場勘查時，確認施工進度只到屋頂版澆置完成，屋突部分、室內隔間及主要設備(含電梯部分)均未施作等情，為兩造不爭執，並有系爭土地登記第一類謄本、臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照、臺北縣政府工務局97年4月9日北工施字第0970083444號函等影本各1件附卷可證（見本院卷第21至25頁）。此部分事實堪信為真實。
(二)原告又主張被告於86年間邀原告共同合建房屋，雙方口頭達成合建協議，約定由原告提供系爭土地作為建築基地，並出具土地使用同意書，由被告負責興建房屋之工程事宜，預計興建10戶，於房屋興建完成之後，被告會將其中4戶房屋分配由原告取得，原告則依照比例將系爭土地之所有權持分移轉給被告或被告指定之人。惟為被告所否認，並辯稱：兩造間並無成立任何合建契約或協議，當時兩造所達成協議有三：(一)原告同意被告利用系爭土地作為興建房屋（即系爭建物）之用並出具土地使用權同意書。(二)於系爭建物將來竣工前，被告應以每坪15萬元之價格購買系爭土地之全部。(三)於被告承購系爭土地完畢前，應暫以原告王敬業擔任系爭建物之起造人申請建造執照，且於被告承購土地時，原告王敬業即應同時辦理起造人之變更事宜(變更為被告王滋林)。故兩造間就系爭土地所成立者僅有使用借貸（先借地建屋）及買賣（後承購基地）之「混合契約」等語。本院查：
1、按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。又按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院98年度台上字第2035號判決意旨參照）。
2、本件被告為原告之堂叔，兩造具有緊密之親誼，故提供土地興建房屋時，雙方僅有原告王淑芳與被告二人之口頭約定，並未簽訂任何書面契約，亦無任何見證人，原告王敬業、王淑玲亦未參與協議。
3、本院依民事訴訟法第367條之1規定，依職權訊問被告，據被告陳稱：「（請問被告那時候約定系爭建案要蓋幾間？）地上五層，地下一層，共9間，另一間為停車位。」「（請問當時約定蓋好如何分配房屋？）當時沒有講分配房屋的事情，因為王淑芳說要把土地便宜賣給我。」「（當時有無約定基地如何分配？）沒有，當時說要賣給我。」「（當時有無說每坪以多少賣給你？）當時因為有容積率的問題，急著要搶建造執照，所以說比較便宜賣給我。後來經過3、5年，說要以每坪15萬元賣給我。」「（當時無有約定建築費用如何分擔？）沒有。當時因為我幫忙很多，所以要賣給我，讓我蓋房子。」「（當初為何不直接跟她買斷？）因為急著要搶建照。當初是要賣給我，不是送我。」「（當時都沒有訂立契約嗎？）都沒有。土地漲價以後他們才反悔。」據被告所述，當時原告是要把系爭土地便宜賣給被告建屋，故雙方未談及房屋或基地如何分配之問題。由於有容積率的問題，急著要搶建造執照，所以亦未言明每坪以多少價錢出售被告，後來經過3、5年後，才說要以每坪15萬元出售給被告，現土地漲價後原告反悔等語。
4、本院依民事訴訟法第367條之1規定，依職權訊問原告王淑芳，據原告王淑芳陳稱：「（當時約定要蓋幾間房？）地上五層，地下室當停車場，共9間。」「（有無約定蓋好後如何分配房屋？）一開始沒有約定，因為容積率的問題在搶建照。到91年時我和被告討論如何分配房子的時候，被告說要三間給我，我說不公平，我哥哥王敬業之前有些不公平，我希望王敬業分2間，我和王淑玲各分一間，所以總共分4間，但王滋林回答我，我有2個兒子如何均分5間房子。」「（當時有無講定？）有講定，被告有同意。」「（有說基地如何分配？）沒有講基地如何分配。」「（有說建築費用如何分擔嗎？）建築費被告負擔。起造人是被告要求用王敬業的名字。」「（當時為何沒有訂契約？）當時我很信任被告，而且有些事我不懂。」據原告王淑芳所述，當時雙方係談合建，約定蓋地上五層，地下室當停車場，共9間，一開始沒有約定房屋、基地如何分配，因為容積率的問題在搶建照，有關建築費則由被告負擔，被告要求以王敬業為起造人，至91年間原告王淑芳與被告討論如何分配房子，被告原本要分配三間給原告，經原告王淑芳爭取，最後被告同意原告共分4間。當時因為很信任被告，且有些事不懂，故雙方未簽約等語。
5、綜上所述，兩造就原告出具土地使用同意書給被告建屋，係成立合建契約或成立使用借貸及買賣之混合契約，各執一詞。按由地主出具土地使用同意書予人興建房屋，一般常態而言，大多數是係成立合建契約，如係成立土地使用借貸契約及買賣之混合契約，則屬少數之特例。據被告陳稱本件原告提供土地建屋之緣由，乃原告於86年間就系爭土地之臨地有與建商進行合建之規劃，原告鑒於該合建基地乃被告前替原告透過訴訟方式爭取回來之故（由被告出面為原告解除該基地上之三七五租約），爰委託被告與建商協商合建事宜，嗣該合建事宜及分配比例於被告出面斡旋及協商下，建商終於86年6月底同意將房地分配比例自「三比七」，提高至「四比六」。由此可見，兩造當時就土地合建之相關法律關係已有議約之親身經歷，就建築費應由何人負擔、基地如何分割、房屋分配比例等均應有大致上之認知，即使未言明，亦有一定之行情（如建築費應由建商負擔，基地應按房屋面積比例分割，房屋分配比例大致為三比七或四比六）。兩造既有親誼，原告又信任被告，即使一時未明確約定，亦有前例有循，不致偏離太大。惟若是先成立土地使用借貸關係，其後再成立土地買賣契約，則屬特例，如未及談妥土地買賣條件，至少應就土地每坪售價達成合致，始有基本之保障。惟據被告所陳，當時兩造未約定每坪售價多少，乃「經過3、5年後」才說要以每坪15萬元出售被告，以被告豐富之經驗（為原告解除基地上之三七五租約、與建商洽談合建事宜及分屋比例），在兩造未議定土地買賣契約前，甚至連每坪售價均未合致前即投入大量資金建屋，而起造人又約定為原告王敬業，豈非置自己於險地，顯違常情。又原告苟要出售土地給被告建屋，則所建房屋係屬被告所有，被告要興建多少間房屋，無需與原告約定。本件兩造既約定，由原告無償提供土地供被告興建房屋，以原告王敬業名義為起造人，約定興建地下一層、地上五層，共十戶（其中一間為停車位）之建物，建築費被告自行負擔。是本院綜上事證，認原告主張其出具土地使用同意書給被告建屋，雙方係成立合建契約，應屬可採。被告所辯不合常理，且其辯稱當時兩造有達成三點協議云云（即原告同意被告利用系爭土地建屋、系爭建物竣工前，被告應以每坪15萬元之價格購買系爭土地、於被告承購土地時，原告王敬業即應同時辦理起造人之變更事宜），除第一點為兩造不爭執外，其中第二、三點之協議未據被告舉證以實，且有關議定每坪土地售價15萬元之時間，被告先後所述不符，實難採認。
二、原告主張類推適用民法第470條第1項、第472條第1款規定，終止被告使用系爭土地之同意，依民法第767條、第179條，請求被告給付無權占有期間相當於租金之不當得利，有無理由：
(一)按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」民法第470條第1項定有明文。
(二)依前所述，原告提供系爭土地供被告興建房屋，兩造應成立合建契約，而就原告提供系爭土地無償予被告使用而言，為使用借貸關係。被告取得之臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照，已於97年2月1日逾期失效，該建案迄今仍未能完工，臺北縣政府工務局97年2月15日現場勘查時，確認施工進度只到屋頂版澆置完成，屋突部分、室內隔間及主要設備(含電梯部分)均未施作。該未完工之建物至今閒置已逾10年，現況不僅鋼筋外露，遇雨天、颱風均會發生地下室積水，造成蚊蟲孳生（見本院卷第263至269頁原證22）。是原告主張使用借貸之目的已無法達成，適用或類推適用民法第470條第1項規定，以起訴狀送達通知被告終止雙方間合建關係及終止使用土地之同意，並依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。本件起訴狀繕本於108年4月25日送達被告（見本院卷91頁），則原告請求自108年4月26日起至臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照所示建物拆除為止，按月給付相當於租金之不當得利，為有理由。
(三)再者，若依被告主張兩造就系爭土地所成立者，為使用借貸及買賣之混合契約，則依前開民法第470條之規定，貸與人之原告亦得隨時請求借用人之被告返還借用物。則原告此部分之主張，亦有理由。原告另主張合建協議之目的已無法達成，合建協議自該建造執照於97年2月1日逾期失效時當然終止。惟法律關係之終止不外契約約定之意定終止事由，或法律規定之法定終止事由，原告主張當然終止云云，並無依據，尚非可採。是原告請求該建造執照逾期失效後，被告無權占有系爭土地期間，回溯最後5年相當於租金之不當得利，為無理由。
(四)次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭土地107年1月之申報地價為每平方公尺1萬7280元，使用分區及類別均為「空白」，而系爭土地鄰○○○區○○○道新北大道七段，距桃園機場捷運站泰山貴和站車程約需五分鐘，附近大廈林立，生活機能尚稱方便等情，此有系爭土地謄本及google地圖在卷可參（見本院卷第21頁、第81至85頁），經本院審酌上開情形後，認應按申報地價之年息百分之6計算被告上開占用系爭土地相當於租金之不當得利為適當。又被告占用系爭土地面積為382.31平方公尺（見本院卷第23頁建造執照基地面積所示），據此，每月相當於租金之不當得利金額應為3萬3032元（計算式：土地申報地價1萬7280元/平方公尺×占用面積382.31平方公尺×年息百分之6÷12＝3萬3032元）。
三、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告自108年4月26日起至臺北縣政府工務局88年莊建字第739號建造執照所示建物拆除為止，按月給付原告3萬3032元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 喻誠德