臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第295號原 告 鄭藍第訴訟代理人 呂理志被 告 鄭馮玉蘭
鄭凱第鄭萊筠上三人共同訴訟代理人 林延慶律師上列當事人間行使優先購買權事件，本院於民國109年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告就坐落新北市○○區○○段○○○號土地所有權應有部分16分之3及坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號建物應有部分4分之3，依與陳柏文於民國108年3月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣866萬2,500元之同時將上揭房屋土地所有權移轉登記為原告所有。
二、原告假執行之聲請駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、原告主張：原告為坐落新北市○○區○○段○○○號土地，及其上新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號房屋（下稱系爭房地）之共有人之一（就系爭土地每人權利範圍各為1/16，就系爭房屋每人之權利範圍各為1/4），原告於民國108年3月13日收到被告以中和宜安郵局第65號存證信函通知，被告已於108年3月1日經由太平洋房屋四號公園加盟店（下稱太平洋房屋）居間，將系爭房地以新台幣（以下同）1,155萬元出售予第三人陳柏文，並簽訂有買賣契約書，且由僑馥建築經理股份有限公司承作不動產買賣價金履約保證作業，本買賣另須支付仲介服務費46萬元予太平洋房屋、另代書費3萬4,000元及履約保證費用3,456元，本案出賣人應繳納土地增值稅依個人權利範圍所應繳稅額以稅捐機關核課為準，依土地法第34條之1第1、
2、3、4項規定，通知原告限文到10內提出同一價格、同一條件行使優先購買權。原告旋於108年3月18日以中和宜安郵局第83號存證信函，通知被告同意以1,155萬元行使優先購買權，但關於仲介服務費部分，因原告未簽立銷售同意書，原告不予支付，代書費部分索價太高，原告計劃另找其他代書辦理，並告知被告接下來要如何完成交屋事宜。108年4月3日原告又接到被告的存證信函，要求原告要在三日內和被告委任的代書聯繫簽約事宜，否則原告即喪失優先購權。原告旋與被告委任的代書聯繫，雙方議定108年4月12日以後（含4月12日），被告擇一時間到房屋所在位置簽約。108年4月10日被告委任的代書來電告知，被告可能不想簽約了，原因是因為仲介費的關係，此時原告始知悉被告所謂的「同一條件」原來是指仲介費，不是指房屋銷售價款。當原告瞭解原因後，原告馬上跟代書表明願意接受此一條件，並再寫一份存證信函告知被告，原告願意接受此條件，並請被告在10日內，再擇一時間前來簽約。詎被告無視國家賦予原告優先購買之權利，意圖直接把系爭房地過戶給陳柏文。為此依據民法第824條、土地法第34條之1提起本件訴訟，並聲明：（一）被告就坐落新北市○○區○○段○○○號土地所有權應有部分16分之3及坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號建物應有部分4分之3，依與陳柏文於民國108年3月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付1,155萬元之同時將上揭房屋土地所有權移轉登記為原告所有。（二）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院86年度台上字第3122號判決意旨參照）。
二、又按臺灣高等法院107年度上易字第867號判決意旨：上訴人固主張其同意以同一價格購買，即已合法行使優先承購權，仲介費、代書費非其義務云云，惟被上訴人與謝采陵間關於仲介費、代書費之約定，實質上屬謝采陵就系爭土地買賣應付之部分對價，解釋上亦具「價格」之性質，被上訴人既未接受該部分條件，即非同意以「同一價格」購買，自難認合法行使優先承購權。及臺灣桃園地方法院106年度訴字第1522號判決意旨：次按土地法第34條之1第4項所規定之同一價格優先承買，係指請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權（最高法院65年台上字第853號判例、82年度台上字第613號、82年度台上字第2175號、98年度台上字第1285號、100年度台再字第46號判決要旨參照）。優先承買人對於出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承買權，尚不生優先承買之效力（最高法院100年度台上字第432號、100年度台上字第1673號判決要旨參照）。而若是將原成立之買賣契約內容擴張、限制或變更以之表明優先承買，致不利於原出賣共有土地之共有人，即與原買賣契約之條件相異，依民法第160條第2項規定，僅能視為新要約，與上開法條規定之優先承買權有殊（最高法院82年度台上字第2175號判決要旨參照）。意即舉凡買賣價金、標的物、價金交付方式及期限、共有物或應有部分點交與移轉登記時期、證件交付期日、費用負擔等均屬之，如契約必要之點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附隨義務未明時，則應以法律規定行之，如法無明文應以合理期間及合理方式為之，以履行同樣條件之優先承買權。準此，土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，是以，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承買權人為合法行使權利，均須表示接受之買賣條件。換言之，所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，他共有人得要求優先成為共有土地或建築改良物之應有部分之買受人。因此，在他共有人行使優先購買權時，對共有土地或建築改良物之應有部分之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為他共有人而已，其餘因共有土地或建築改良物之應有部分買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100年度台上字第2019號判決意旨參照）。
三、由上述判例及判決意旨可知，仲介費及代書費等費用實質上屬買賣應付之部分對價，解釋上亦具「價格」之性質。被告已於108年3月5日寄發中和宜安郵局第65號存證信函，信函中明確載明本件之仲介服務費用46萬元及代書費用3萬4,000元及履約保證費用3,456元等，原告以中和宜安郵局第83號存證信函回覆對於仲介服務費用46萬元等費用，明確表示不予支付；被告又於108年3月28日以中和宜安郵局第92號存證信函再次通知原告須同意買賣契約之同一價格及同一條件為原告行使本件之優先購買權之條件，原告後於108年4月3日又以中和宜安郵局第97號存證信函再次表明關於仲介費部分，不甘原告的事，故原告於本件之優先承購權實已因其多次拒絕負擔仲介費等條件且已逾法定期間15日而喪失。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項：
一、兩造因繼承取得而為坐落新北市○○區○○段○○○號土地（權利範圍各為1/16）及其上新北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號（權利範圍各為1/4）房地之共有人。
二、被告於108年3月5日寄發中和宜安郵局第65號存證信函通知原告，表示兩造共有之系爭房地，被告已於108年3月1日經由太平洋房屋居間，將系爭房地以1155萬元出售予第三人陳柏文，並簽訂有買賣契約書，本買賣另須支付仲介服務費46萬元予太平洋房屋，另代書費3萬4,000元及履約保證費用3,456元，本案出賣人應繳納土地增值稅依個人權利範圍所應繳稅額以稅捐機關核課為準，依土地法第34條之1第1、2、3、4項規定，通知原告限文到10內提出同一價格、同一條件行使優先購買權。原告於108年3月13日收受存證信函後，隨於同年月18日以中和宜安郵局第83號存證信函，通知被告同意以1,155萬元行使優先購買權，但關於仲介服務費部分，因原告未簽立銷售同意書，原告不予支付，代書費部分索價太高，原告計劃另找其他代書辦理，並告知被告接下來要如何完成交屋事宜。
肆、本院之判斷：
一、原告主張其為系爭房地之共有人之一，原告於108年3月13日收到被告以中和宜安郵局第65號存證信函通知原告行使優先購買權時，原告隨即於108年3月18日以中和宜安郵局第83號存證信函，通知被告同意以1,155萬元行使優先購買權，原告已依法行使優先購買權。至於土地法第34條之1第4項規定，所謂的同一價格應不包含仲介費、代書費等費用在內，惟倘鈞院認包含該等費用在內，原告亦同意支付。被告則辯稱：有關仲介費及代書費等費用實質上屬買賣應付之部分對價，解釋上亦具「價格」之性質。被告已於108年3月5日寄發中和宜安郵局第65號存證信函，信函中明確載明本件之仲介服務費用46萬元及代書費用3萬4,000元及履約保證費用3,456元等，原告以中和宜安郵局第83號存證信函回覆對於仲介服務費用46萬元等費用，明確表示不予支付；被告又於108年3月28日以中和宜安郵局第92號存證信函，再次通知原告須同意買賣契約之同一價格及同一條件為原告行使本件之優先購買權之條件，原告後於108年4月3日又以中和宜安郵局第97號存證信函再次表明關於仲介費部分，不甘原告的事，故原告於本件之優先承購權實已因其多次拒絕負擔仲介費等條件，且已逾法定期間15日而喪失等語。是本件首應審究者，乃土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，所謂「同一價格」所指為何？原告表示同意以不動產買賣契約書約定之總價行使優先購買權，但以未簽立銷售同意書為由，拒絕支付仲介服務費，另認代書費索價太高，計劃另找代書辦理，是否合法行使優先購買權。
二、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。所謂「依同一價格共同或單獨優先承購」，係指請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院85年度台上字第793號、107年度台上字第307號判決要旨參照）。意即在買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件均應相同。如契約必要之點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附隨義務未明時，則應以法律規定行之，如法無明文應以合理期間及合理方式為之，以履行同樣條件之優先承買權。本院查：
(一)被告於108年3月1日與第三人陳柏文簽訂不動產買賣契約書後，於108年3月5日寄發中和宜安郵局第65號存證信函通知原告，表示兩造共有之系爭房地，被告已於108年3月1日經由太平洋房屋居間，將系爭房地以1,155萬元出售予第三人陳柏文，並簽訂有買賣契約書，本買賣另須支付仲介服務費46萬元予太平洋房屋，另代書費3萬4,000元及履約保證費用3,456元，本案出賣人應繳納土地增值稅依個人權利範圍所應繳稅額以稅捐機關核課為準，依土地法第34條之1第1、2、3、4項規定，通知原告限文到10內提出同一價格、同一條件行使優先購買權。原告於108年3月13日收受存證信函後，隨於同年月18日以中和宜安郵局第83號存證信函，通知被告同意以1,155萬元行使優先購買權，但關於仲介服務費部分，原告則表示因原告未簽立銷售同意書，原告不予支付，代書費部分索價太高，原告計劃另找其他代書辦理，並告知被告接下來要如何完成交屋事宜。此為兩造所不爭執，並有中和宜安郵局第65號存證信函（見本院卷第13至15頁）、存證信函回執（見本院卷第515頁）、中和宜安郵局第83號存證信函（見本院卷第16、17頁）等影本各1件附卷可佐。
(二)觀之被告與第三人陳柏文所簽訂之不動產買賣契約書，約定買賣標的為兩造共有之系爭房地全部（即系爭土地權利範圍1/4，系爭房屋權利範圍全部），買賣標的總價為1,155萬元，付款方式分三期給付，分別為簽約時給付75萬元、完稅時給付100萬元、尾款給付980萬元。有關產權移轉及貸款作業，買賣雙方同意共同授權由群洋地政士事務所地政士辦理。有關稅費負擔部分，買方負擔契稅、登記規費、設定規費、印花稅、代書業務執行費、保證費用、簽約費。賣方負擔土地增值稅、代書業務執行費、保證費用、簽約費等。此有不動產買賣契約書影本1件附卷可證（見本院卷第23至30頁）。原告同意以1,155萬元行使購買權，對於被告與第三人陳柏文所訂買賣契約之買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件，並無擅自變更或附加買賣條件之情事。至於仲介服務費，並非買賣雙方所議定之買賣條件，而係買方、賣方分別與其仲介公司洽談之服務契約內容，且原告係因行使優先購買之權利，而與賣方簽約，非經由仲介服務撮合，故原告對應否支付仲介服務費質疑而拒不同意，尚非無據，而原告於本件審理中亦已表示如須支付仲介服務費，其亦願意支付。有關代書業務執行費部分，固為買賣雙方議定之稅費負擔內容，惟非屬買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等契約必要之點，此非必要之點之條件，依前所述，如法無明文應以合理期間及合理方式為之。原告主張代書費索價太高，而主張另找代書辦理，應屬合理方式。且被告於中和宜安郵局第92號存證信函，亦表示同意原告得自行委任代書或親向被告委任之代書聯繫簽約事宜（見本院卷第19頁）。故原告主張另找代書辦理，要不影響其優先購買之權利。
(三)綜上所述，原告於108年3月13日收受被告存證信函之通知後，隨即於同年月18日以存證信函，通知被告同意以1,155萬元之同一價格行使購買權，對於被告與第三人陳柏文所訂不動產買賣契約之買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件，並無擅自變更或附加買賣條件之情事，應認契約必要之點之買賣標的及價金意思已合致，堪認原告已合法行使優先購買權，則系爭共有房地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承買之共有人間成立。被告辯稱原告於本件之優先承購權已因其多次拒絕負擔仲介費等條件且已逾法定期間15日而喪失云云，尚難為有利被告之認定。
三、末查，被告與第三人陳柏文所簽訂之不動產買賣契約書，其買賣標的為兩造共有系爭房地之所有權全部（即系爭土地權利範圍1/4，系爭房屋權利範圍全部），買賣總價為1,155萬元，原告對該房、地之權利範圍各為1/4，此部分之價金應予扣除，故原告應給付被告之買賣價金應為866萬2,500元（計算式：00000000÷4×3＝0000000）。原告聲明誤以買賣總價計算，應予更正。從而，原告依土地法第34條之1第4項之規定，請求被告就坐落新北市○○區○○段○○○號土地所有權應有部分16分之3及坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號建物應有部分4分之3，依與陳柏文於108年3月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付866萬2,500元之同時將上揭房屋土地所有權移轉登記為原告所有，為有理由，應予准許。
四、又強制執行法第130條第1項明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行（最高法院93年度重家上字第19號裁判參照）。準此，本件判命被告應就系爭房地，依與陳柏文於108年3月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，其內容係命債務人為一定之意思表示，依法自判決確定時即視為已為其意思表示，判決確定前殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地；至於本判決命被告於原告給付價金之同時，將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，乃命被告於原告提出對待給付後為一定之意思表示，並無執行可言，一待判決確定，原告提出對待給付，即視為被告已為意思表示，是以原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法未合，自應駁回，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經審酌後均核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、結論，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
民事第三庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
書記官 喻誠德