臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第212號原 告即反訴被告 江明男訴訟代理人 鄭嘉欣律師
吳聖平律師被 告即反訴原告 李清德訴訟代理人 林哲健律師
張宏暐律師上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國109 年4 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒拾伍萬元，及自民國一○八年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳拾伍萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新臺幣柒拾伍萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查，本件原告起訴之聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）105,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱系爭239 之1 地號土地）占用部分騰空、遷讓返還予原告。㈢被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告60,000元。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。嗣經原告於民國109 年
3 月31日具狀更正訴之聲明第㈡項為：被告應將坐落系爭23
9 之1 地號土地占用部分如附圖一即新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 部分（面積40平方公尺）騰空、遷讓返還予原告（見本院卷第415 頁）。經核原告就訴之聲明第㈡項所為更正面積及位置部分，實未變更本件訴訟標的，而僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確，非為訴之變更或追加，經核於法尚無不符，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：於71年5 月2 日，原告向訴外人財團法人新北市江璞亭祭祀公業（原名財團法人臺灣省臺北縣江璞亭祭祀公業，下稱江璞亭祭祀公業），買受坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭239 地號土地）作為建地，又系爭
239 之1 地號土地係因建築房屋而自系爭239 地號土地分割新增，原告同時給付2,190,000 元予江璞亭祭祀公業永久租賃系爭239 之1 地號土地，故系爭239 之1 地號土地之使用權歸屬原告，原告可自由使用，嗣兩造於103 年6 月3 日就系爭239 之1 地號土地簽訂土地租賃契約書，該契約書第1條約定：「甲方（按即原告，下同）土地使用權所在地及使用範圍○○○區○○段239 —1 地號」；第2 條約定：「租賃期間經甲乙（按即被告）雙方洽訂自民國103 年6 月1 日起至甲方需用土地止」；第3 條則約定：「租金每月新台幣壹萬伍仟整」（下稱系爭租賃契約），然被告自107 年9 月起欠繳租金，迄至起訴時已有7 個月未按時繳納租金，積欠租金合計105,000 元，故原告依系爭租賃契約請求被告給付積欠租金。又原告已於108 年3 月27日寄發存證信函催告被告給付租金，然被告迄未給付，則以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租賃契約之意思表示，依民法第455 條、系爭租賃契約第6 條約定，被告負有騰空、返還系爭239 之1 地號土地之義務。再系爭租賃契約既經終止，被告無權占有系爭
239 之1 地號土地，原告為系爭239 之1 地號土地之合法使用人，被告顯已侵害原告占有使用系爭239 之1 地號土地之權益，致原告受有損害，則在被告返還系爭239 之1 地號土地之日前，被告應依民法第179 條之規定給付相當於租金之不當得利予原告，即被告每月應給付15,000元之不當得利，另系爭租賃契約第6 條已約定違約金，原告可再請求被告按月給付45,000元之違約金，故被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭239 之1 地號土地之日止，應按月給付原告60,000元（計算式：相當於租金之不當得利15,000元＋違約金45,000元＝60,000元），爰依系爭租賃契約、民法第455 條、第179 條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹、更正後所示訴之聲明。
二、被告則以：於76年10月12日，被告向原告買受系爭239 地號土地（應有部分13分之1 ，下稱系爭土地）暨其上同段118614建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號1樓，應有部分為全部，下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地），且包括房屋隔壁空地及增建物全部（下稱系爭買賣契約），而房屋隔壁空地及增建物即係指系爭239 之1 地號土地及其上增建物，被告給付全部價金後，原告依系爭買賣契約將系爭房地、系爭239 之1 地號土地及其上增建物均交付被告占有使用。嗣於103 年初，原告佯稱被告系爭239之1 地號土地所有權人即江璞亭祭祀公業要求返還土地，而原告業已租賃系爭239 之1 地號土地，兩造只要簽訂租賃契約，江璞亭祭祀公業知悉系爭239 之1 地號土地另有承租人，並由原告將租金如數給付江璞亭祭祀公業，於系爭239 之
1 地號土地重建利用前，江璞亭祭祀公業即不會為難被告，可讓被告繼續使用系爭239 之1 地號土地及其上增建物，因被告已將前開增建物出租他人，為免生麻煩，遂同意與原告簽訂系爭租賃契約。惟於107 年8 月間，被告因緣巧遇訴外人即江璞亭祭祀公業管理人江奇峯，經江奇峯告知悉原告前開所述均非屬實，原告亦未曾將租金轉交予江璞亭祭祀公業，且於江璞亭祭祀公業通知利用系爭239 之1 地號土地前，均同意被告使用系爭239 之1 地號土地，被告至此始知受原告詐欺而騙取4 年餘租金。是兩造既已簽訂系爭買賣契約，約定就系爭239 之1 地號土地及其上增建物一併出售予被告，被告即應有完全使用權，占有使用系爭239 之1 地號土地及其上增建物具有正當權源，原告明知及此，竟於交付系爭
239 之1 地號土地及其上增建物予被告使用26年餘後，編造前開不實說詞騙取被告4 年餘租金，顯屬詐欺，被告因而寄發存證信函對原告撤銷系爭租賃契約之意思表示，並請原告返還所受領租金，惟未獲置理。縱令被告未受詐欺，然系爭
239 之1 地號土地既由原告占有使用，原告自無可能依系爭租賃契約給付系爭239 之1 地號土地及其上增建物之權限，被告得免給付租金之義務，並得同時履行抗辯而拒絕租金之全部給付，而無違約可言，且原告明知已將系爭239 之1 地號土地占有使用權限移轉予被告，仍與原告簽訂系爭租賃契約，自屬可歸責，被告亦得依民法第256 條規定請求解除契約。退步言，原告同時請求系爭租賃契約之違約金，復請求相當於租金之不當得利，然此二者屬請求權競合，被告實際上僅受有無法使用收益系爭239 之1 地號土地之損害，應擇一請求，且原告請求違約金過高，被告請求酌減違約金而以每月15,000元為宜等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、經查，原坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱原23
9 地號土地）面積435 平方公尺（重測後為452 平方公尺），陸續經轉載分割出系爭239 之1 地號土地及坐落新北市○○區○○段○○○ ○○ ○○○○ ○○ ○○○○ ○○ ○號土地（下各稱系爭239 之2 、239 之3 、239 之4 地號土地），又於71年5 月2 日，原告向江璞亭祭祀公業買受系爭239 地號土地即非政府保留綠地面積約231.4 平方公尺（70坪）部分，並於73年7 月30日以買賣為原因經登記為系爭239 地號土地之所有權人，另就屬政府保留綠地即系爭239 之1 至239 之4地號土地面積合計約220.6 平方公尺（66.73 坪）部分，則由原告向江璞亭祭祀公業永久租賃而取得使用權，後於76年10月12日，被告向原告買受系爭房屋及相關土地，而以買賣為原因經登記為系爭房地之所有權人，復於103 年6 月3 日，兩造就系爭239 之1 地號土地訂定系爭租賃契約，約定租賃期限為自103 年6 月1 日起至原告需用土地止，每月租金15,000元，且被告占有使用系爭239 之1 地號土地之範圍及位置如附圖編號A 所示部分面積40平方公尺等節，有系爭23
9 、239 之1 地號土地登記第一類謄本、地籍圖騰本、原告與江璞亭祭祀公業簽訂之買賣土地契約書、兩造間簽訂之土地租賃契約書、不動產買賣契約、新北市板橋地政事務所10
9 年2 月4 日新北板地籍字第1096001415號函暨所附分割歷程謄本、109 年2 月14日新北板地測字第1096002549號函暨所附土地複丈成果圖等件為證（見本院卷第17至19頁、第10
7 頁、第23頁、第27至37頁、第39至43頁、第75至81頁、第
331 至386 頁、第397 至399 頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
四、原告主張依系爭租賃契約，被告自107 年9 月起積欠租金，至起訴時已7 個月未按時繳納租金，積欠租金合計105,000元，原告遂以起訴狀繕本送達作為終止系爭租賃契約之意思表示，被告應依系爭租賃契約及民法第455 條之規定，將系爭239 之1 地號土地如附圖所示編號A 部分面積40平方公尺騰空、遷讓返還予原告，並按月給付相當於租金之不當得利及違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠兩造間所簽訂系爭租賃契約，被告所為意思表示是否係遭原告詐欺而經被告撤銷？㈡原告請求被告給付積欠租金105,000 元及每月相當於租金之不當得利、違約金合計60,000元，並騰空、遷讓系爭239 之1 地號土地如附圖編號A 所示面積40平方公尺部分，有無理由？茲分別敘述如下：
㈠兩造間所簽訂系爭租賃契約，被告所為意思表示是否係遭原
告詐欺而經被告撤銷？
1.按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地真正權利人將土地上未經保存登記之地上物事實上處分權讓與他人，除別有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷其連同土地使用權讓與該他人；又民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院88年度台上字第3187號、100 年度台上字第858 號判決意旨可資參照）。
2.經查，原239 地號土地於68年5 月31日經重測後面積為452平方公尺即136.73坪，又於71年5 月2 日，原告與江璞亭祭祀公業就原239 地號土地，其中屬非政府保留綠地面積約23
1.4 平方公尺即70坪部分土地，約定由原告以買賣價金8,750,000 購買之，後經原告在其上建築房屋，此部分土地遂分割為系爭239 地號土地；又其中屬政府保留綠地面積約121.
4 平方公尺即36.73 坪部分，約定由原告以1,046,805 元向江璞亭祭祀公業永久租賃使用；再其中屬政府保留綠地邊無從建築土地約99.2平方公尺即30坪部分，約定由原告以2,190,000 元向江璞亭祭祀公業永久租賃使用；而上揭原告永久租賃使用之土地部分，經由原239 地號土地轉載分割為系爭
239 之1 至239 至4 地號土地，有原告所提出原告與江璞亭祭祀公業簽訂之買賣土地契約書、新北市板橋地政事務所10
9 年2 月4 日新北板地籍字第1096001415號函暨所附分割歷程謄本1 份在卷可參（見本院卷第27至37頁、第331 至386頁），堪認原告向江璞亭祭祀公業買賣而經登記為系爭239地號土地之所有權人外，亦經其向江璞亭祭祀公業永久租賃而可得使用系爭239 之1 至239 之4 地號土地等情。另於76年10月12日，被告向原告買受系爭房地而成立系爭買賣契約，兩造並約定：「不動產座落：板橋市○○段○○○ ○號持分1/13。板橋市○○路○ 段○○○ 號壹樓全部（建號118614）（包括房屋隔壁空地及增建物全部）」，有兩造簽訂之不動產買賣契約1 份為憑（見本院卷第81頁），並參諸卷附地籍圖騰本1 份（見本院卷第23頁），足徵兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋旁之土地上已有增建物，而系爭239 地號土地臨新北市○○區○○路，與其相鄰者即為系爭239 之1 地號土地，且僅系爭239 之1 地號土地上有增建物，該增建物不具構造上及使用上之獨立性，業經本院於109 年2 月10日至現場勘驗屬實，有現場勘驗照片1 份在卷可考（見本院卷第
297 至303 頁），則因上揭增建物不具構造上及使用上之獨立性，系爭房屋所有權範圍因而擴張，並揆諸前揭說明，可知房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，原告既將此部分增建物一併出售予被告，除有特別情事外，應解為其連同該部分土地使用權併予出售被告，況原告自76年10月12日將系爭房屋連同旁邊增建物及空地一併出售而交付予被告使用後，迄未主張其始為上揭增建物及基地之真正權利人而請求被告拆屋還地，益徵其係將上揭增建物及坐落基地使用權一併出售而交付予被告使用等事實。至原告主張此部分係以不能之給付為契約標的，契約為無效云云。惟查，兩造間就系爭房地簽訂買賣契約之際，就系爭房地及系爭房屋隔壁空地與增建物全部，縱未於系爭買賣契約內明白標示，然兩造間就買賣標的為系爭房地及系爭房屋隔壁空地與增建物全部之範圍、位置可得具體、確定，則兩造間既均明知具體買賣標的為何，即難認有何自始客觀不能之情事；又縱使系爭239 之1 地號土地為江璞亭祭祀公業所有，而經原告出售系爭239 之1 地號土地所有權予被告，然此屬自始主觀不能之情，兩造間所訂定系爭買賣契約仍屬有效，僅係債權人可否依債務不履行給付不能相關規定向債務人請求之問題，且原告應係出售系爭239 之1地號土地其上增建物基地使用權予被告，則原告此部分主張，亦無從為有利於原告之認定甚明。
3.又兩造間簽訂系爭買賣契約，約定將系爭239 之1 地號土地上增建物並連同該部分基地使用權併予出售予被告，業經本院認定如前。是原告自應明知其就系爭239 之1 地號土地，無從再對原告主張其始為真正權利人甚明，況兩造於76年10月12日簽訂系爭買賣契約後，迄至103 年5 月間，原告未曾向被告請求拆屋還地，則衡諸一般社會常情，原告若未將系爭239 之1 地號土地如附圖編號A 部分面積40平方公尺使用權出售予被告，其同為系爭房屋之區分所有權人並居住其內，且系爭239 之1 地號土地位於新北市經濟活動尚屬繁榮之地段，原告尚無可能於長達26年餘之期間均從未曾向被告主張此部分權益。然兩造於103 年6 月3 日，始就系爭239 之
1 地號土地簽訂系爭租賃契約，若非有特殊原因，兩造殊無可能於上開時間另行訂定系爭租賃契約。再就兩造簽訂系爭租賃契約之書面契約經過業據證人即代書張晃明於本院審理時到庭證稱：原告住我樓上，被告是系爭房屋1 樓屋主，兩造簽訂系爭租賃契約承租系爭房屋旁邊空地加蓋部分，原告請我幫忙土地租賃契約雙方簽約事宜，我先擬好租賃契約，當天有兩造、訴外人李清池及我在場，我專心在檢查契約內容及填寫當天談妥條件，系爭租賃契約電腦打字部分係事先製作，部分是原告告訴我條件為何，部份是我找資料製作，手寫部分是我當天問他們填上去的，當天在場人講什麼我不清楚，好像有講到祭祀公業，但我不清楚他們為何簽立租約，李清池也有與原告簽訂土地租賃契約，也是我處理，租約標的同樣係系爭239 之1 地號土地，其上有加蓋部分，加蓋部分1 樓是被告承租、2 樓是李清池承租等語（見本院卷第
256 至260 頁）；另證人李清池於本院審理時到庭證稱：原告是系爭房屋6 樓、被告則是系爭房屋1 樓的鄰居，我知道兩造有簽訂系爭租賃契約，位置○○○區○○路○ 段○○○ 號旁邊，兩造簽約時我、張代書、兩造、被告的太太都在場，系爭租賃契約是每月付租金，由原告收租金，說要給地主，我很早即買房時就知道地主是江樸亭祭祀公業，是原告說他收租後會交給地主，另外我於兩造簽訂系爭租賃契約同日也有跟原告簽約，我是2 樓，有加蓋出來而用到土地，所以原告找我簽立租賃契約，他說會收錢給地主，我們想說用到人家的地就付租金，我沒有問原告為何是他來收錢，也沒有向祭祀公業求證系爭239 之1 地號土地出租及有無收到租金等事，房屋是江家蓋的，以前我們就是向江家買屋，都是鄰居所以我相信原告，原告是江家子孫，相信他會將租金交給祭祀公業，原告有無交給祭祀公業我不知道等語（見本院卷第
261 至264 頁）；證人即江樸亭祭祀公業管理人江奇峯於本院審理中到庭證稱：系爭239 之1 地號土地為江樸亭祭祀公業所有，應該是之前江樸亭祭祀公業董事長與原告訂定買賣契約，我自106 年擔任祭祀公業負責人迄今，沒有向原告請求返還系爭239 之1 地號土地，之前祭祀公業好像也沒有向原告要求返還上開土地，原239 地號土地很大，板新路開下去，有些被徵收開路，剩下一小塊土地，因為只有一小塊，祭祀公業也沒有使用或規劃，我就任後沒有處理測量或拆除其上建物，江樸亭祭祀公業沒有告知原告就系爭239 之1 地號土地需繳納租金給祭祀公業否則將訴請拆屋還地，我們連該土地上有加蓋建物都不知道等語（見本院卷第265 至268頁），是就上開證人證詞相互勾稽，可見原告確曾告知被告系爭239 之1 地號土地為江樸亭祭祀公業所有，為避免江樸亭祭祀公業請求拆屋還地，兩造應簽訂租賃契約，並由原告將所收取租金轉交予江樸亭祭祀公業，然江樸亭祭祀公業實無使用系爭239 之1 地號土地之計畫，自無向原告或被告訴請拆屋還地之可能，亦從未收取由原告轉交之租金等事實。準此，原告顯係就江樸亭祭祀公業欲訴請拆屋還地而須由兩造訂定租賃契約，其會將租金轉交予江樸亭祭祀公業等事為不真實表示，且於被告是否與原告締結系爭租賃契約之意思形成過程中，前開不真實事實屬重要且有影響力者，亦即此等不真實事實與被告是否為承租意思表示之意思形成過程間具有因果關係，堪認被告係受原告詐欺始為承租系爭239 之
1 地號土地之意思表示一節。至原告主張於103 年間，係被告主動向原告稱江璞亭祭祀公業要對其提起拆屋還地訴訟，故希望兩造就系爭239 之1 地號土地簽訂系爭租賃契約云云。然原告此部分主張與前開證人所述並不相符，況被告於購買系爭房地時即已知悉系爭239 之1 地號土地為江璞亭祭祀公業所有，被告實應向江璞亭祭祀公業確認其有無使用系爭
239 之1 地號土地之正當權源，而非逕行要求原告簽訂系爭租賃契約，原告此部分主張尚難憑採。
4.其次，原告主張被告僅給付租金至107 年5 月，之後即未給付租金，此前被告均按時繳納租金等節，有被告提出之支票36紙為證（見本院卷第123 至193 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。而被告辯稱其係於107 年6 月間因巧遇江奇峯，始知原告並未將依系爭租賃契約所收取租金轉給江樸亭祭祀公業，且江樸亭祭祀公業同意被告繼續使用土地等事，則依客觀上時間順序以觀，被告於107 年6 月前均有按時繳納租金，繳納租金期間長達4 年，衡情若非有特殊情事，被告理應繼續繳納租金，是被告主張其於107 年6 月間知悉原告佯稱不實事項詐欺被告簽訂系爭租賃契約後，始拒不依約支付租金，顯與一般社會租賃常情無悖，自應認被告係於
107 年6 月間知悉其受原告詐欺而為系爭租賃契約承租之意思表示甚明。又證人江奇峯雖於本院審理時證稱：我不認識被告，107 年6 月間，被告及被告之配偶沒有來找過我，我之前沒有看過被告及被告之配偶等語（見本院卷第265 至26
6 頁），然證人江奇峯身為江樸亭祭祀公業之管理人，江樸亭祭祀公業所管理之財產甚多，祭祀公業成員非少，而因管理江樸亭祭祀公業財產事件相關人亦不在少數，證人江奇峯在閱人無數之情況下，對所親身見聞事情容有記憶淡薄之可能，其證稱未曾見過被告應屬記憶錯誤，尚無從遽認被告非於107 年6 月間知悉原告前開佯稱不真實事項之事，更無從僅因原告空言否認而逕行認定被告係於更早時間即知悉上情。是被告於107 年6 月間發現遭原告詐欺後，以存證信函向原告撤銷系爭租賃契約承租之意思表示，並已於108 年4 月
8 日送達原告，有被告提出之臺北成功郵局存證號碼286 號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執1 份附卷可考（見本院卷第83至89頁），足徵被告業已向原告撤銷系爭租賃契約其所為之意思表示，且自知悉其遭詐欺時起未逾1 年之除斥期間，則系爭租賃契約自始因欠缺意思表示合致而無法成立自明。
㈡原告請求被告給付積欠租金105,000 元及每月相當於租金之
不當得利、違約金合計60,000元，並騰空、遷讓系爭239 之
1 地號土地如附圖編號A 所示面積40平方公尺部分，有無理由？經查，於108 年4 月8 日系爭租賃契約既經被告撤銷其所為意思表示，系爭租賃契約自始因欠缺意思表示合致而無法成立，已如前述。是原告依系爭租賃契約及民法第455 條之規定，請求被告給付積欠租金105,000 元及按月給付違約金45,000元，並將系爭239 之1 地號土地如附圖編號A 部分所示面積40平方公尺部分騰空、遷讓返還予原告，顯屬無據，不應准許。又系爭239 之1 地號土地上增建物使用如附圖編號
A 部分所示面積40平方公尺部分，此部分系爭239 之1 地號土地使用權既經原告出售予被告，已如前述，則被告使用該部分土地亦非無法律上原因，是原告請求被告就該部分土地按月返還相當於租金之不當得利15,000元，同屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約、民法第455 條、第179 條等規定，請求被告應給付原告105,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並應將占用系爭239 之1 地號土地如附圖所示編號A 部分面積40平方公尺部分騰空、遷讓返還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告60,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。經查，反訴被告依系爭租賃契約請求反訴原告給付積欠租金及返還系爭239 之1 地號土地，並按月給付相當於租金之不當得利及違約金，經反訴原告抗辯其就系爭租賃契約所為意思表示係遭原告詐欺而為，其已撤銷前開意思表示，而反訴原告進一步提起本件反訴請求反訴被告返還其所給付之租金及押租金合計750,000 元，是反訴原告此部分請求與其本訴之防禦方法相互牽連，得行同種訴訟程序，亦非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，又反訴原告提起反訴並未延滯訴訟之情，故反訴原告利用本訴程序反訴請求反訴被告上開部分，應予准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：兩造前於103 年6 月3 日就系爭239 之1 地號土地簽訂系爭租賃契約，並同時約定押租金為30,000元（下稱系爭押租金契約），而反訴原告前於108 年4 月8 日撤銷就系爭租賃及押租金契約所為意思表示，反訴被告無法律上原因而收取租金及押租金合計750,000 元，自應返還予反訴原告。縱令反訴原告未受詐欺，然反訴原告係依系爭買賣契約而使用系爭239 之1 地號土地，原告無可能依約另行給付該土地及其上增建物占有使用權限，故反訴原告依民法第
256 條之規定可得解除契約，系爭租賃契約既經解除，反訴被告自應返還反訴原告已交付之租金，而系爭押租金契約則因系爭租賃契約經解除而欠缺擔保對象，反訴原告自得請求返還已交付之押租金，故反訴被告應給付反訴原告750,000元，爰依民法第179 條、第259 條等規定提起本件反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告750,000 元，及自10
8 年4 月9 日起至清償日止，按周年利率5 ％計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：於103 年間，係反訴原告主動找反訴被告，稱江樸亭祭祀公業將對其提起拆屋還地訴訟，反訴原告唯恐房屋遭拆除，遂與反訴被告簽訂系爭租賃契約，且反訴被告原提議租金為每月20,000元，經反訴原告要求降為15,000元，反訴原告實未受詐欺。況反訴原告自103 年6 月起至107年5 月合計給付48個月租金，反訴原告均係於每年5 月間開立1 年份支票以給付租金，恰好竟於107 年5 月間，要開立下一年份租金支票時，反訴原告始主張反訴被告詐欺，時點啟人疑竇，且若係江樸亭祭祀公業要求拆屋還地，何以反訴原告係與反訴被告簽訂租賃契約，而非逕向江樸亭祭祀公業訂約，或由三方共同簽約，且何以反訴原告毫無憑據相信反訴被告，簽約前及租賃期間均未向江樸亭祭祀公業加以求證，甚而給付48個月租金，反訴原告前後主張矛盾。且綜觀系爭租賃契約，並未偏袒反訴被告而係對兩造均公平之約定，而反訴被告是否轉交租金，與租約是否成立亦無關係，自應由反訴原告先行舉證證明有遭詐欺及在除斥期間內撤銷意思表示。另系爭239 之1 地號土地使用權歸屬反訴被告，反訴被告自得將系爭239 之1 地號土地出租予反訴原告，而無給付不能之情事，反訴原告主張可得解除契約，於法無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、按被上訴人如實施詐欺屬實，上訴人依民法第92條第1 項規定，固得撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而請求被上訴人返還不當得利（最高法院77年度台上字第467 號判決意旨可資參照）。經查，反訴原告就系爭租賃契約所為承租之意思表示，係因反訴被告佯稱江樸亭祭祀公業將訴請拆屋還地而須由兩造訂定租賃契約，反訴被告會將租金轉交予江樸亭祭祀公業等語，則上開不真實事實於反訴原告決定是否締結系爭租賃契約之意思形成過程中，屬重要且有影響力者而具有因果關係，是反訴原告係受反訴被告詐欺始為承租系爭239 之1 地號土地之意思表示等情，業經本院認定如前，另就反訴原告就系爭押租金契約所為意思表示，亦有同一瑕疵，且其上開意思表示均經反訴原告於
108 年4 月8 日撤銷，有臺北成功郵局存證號碼286 號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執1 份附卷可考（見本院卷第83至89頁），則反訴原告已合法撤銷前開意思表示，且自其知悉遭詐欺時起未逾越1 年之除斥期間，系爭租賃及押租金契約自始均因欠缺意思表示合致而無法成立。又對於反訴元告已給付103 年6 月起至107 年5 月合計48個月租金及2個月押租金，合計750,000 元予反訴被告一節，為兩造所不爭執，業如前述，則系爭租賃及押租金契約既自始無法成立，反訴原告所為前開給付合計750,000 元，即欠缺法律上原因，是反訴原告依民法第179 條之規定，請求反訴被告給付750,000 元，及自反訴原告撤銷前開意思表示之翌日即108年4 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，反訴原告依民法第179 條之規定，請求反訴被告應給付反訴原告750,000 元，及自108 年4 月9 日起至清償日止，按周年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
又本院既已依反訴原告主張撤銷系爭租賃契約而依不當得利請求之法律關係准許反訴原告請求，則其主張解除系爭租賃契約而依民法第259 條規定請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 14 日
民事第四庭 法 官 黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 18 日
書記官 吳雅真