臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第217號原 告 徐陳美惠訴訟代理人 鄭白鳳被 告 盧盛發上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國108年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號1 樓房屋騰空返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）273,000 元，及自民國108年7 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告79,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空並恢復原狀返還原告及應給付原告新臺幣（下同）158,000 元，及自民國108 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,000元。嗣本院審理中，原告於108 年7 月4 日當庭變更上開聲明為：被告應將系爭房屋騰空返還原告，並給付原告273,000 元，及自108 年7 月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告79,000元（見本院卷第86頁）。核原告上開所為屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告於106 年4 月1 日向原告承租系爭房屋，雙方立有租賃
契約書，並約定租期自106 年3 月31日起至109 年3 月31日止，每月租金79,000元，每月1 日給付。另被告於締約時一併交付原告201,000 元押金。
㈡詎自108 年1 月1 日起，被告開始未按期繳納租金，原告曾
於108 年1 月19日以通訊軟體LINE（下稱LINE）催告，復於
108 年2 月間再以LINE及存證信函催告並表示終止租約之意，但被告均置之不理。迄108 年6 月30日止，扣除押金201,
000 元後，被告已欠租273,000 元，已達逾2 個月租額，經原告於108 年7 月4 日言詞辯論期日當庭陳明以言詞辯論筆錄之送達作為終止租約之意思表示，該言詞辯論筆錄已於10
8 年7 月9 日送達被告，故租約應已於108 年7 月9 日終止。則租約終止後，被告自108 年7 月10日起仍占有使用系爭房屋即屬無權占有，且原告受有未能收租金之損害，故被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並給付租約終止前欠繳之租金，及租約終止後至返還系爭房屋前相當於租金之不當得利。
㈢被告資金是否進來與房東即原告無關，若被告不返還房屋，則應繼續繳納租金，屋內目前仍有被告的商品陳列架。
㈣爰依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
並聲明：如主文第1 項、第2 項所示。
二、被告則以：承租系爭房屋係用作營業，之後因受詐騙致營運狀況出問題。我在107 年10月有找到資金來源，金主要求與原告更改租約，但原告不願意更改租約，原告不同意我的資金進來，也不願返還押金，我在107 年10月至12月間沒有營業，但也繼續繳納房租，我承租系爭房屋已17年，我同意系爭房屋返還原告，但原告應將押金還給我。目前屋內商品均已搬走，但因在等資金，故鑰匙還沒有還原告。108 年1 月起租金未繳是原告拖的，不是我的問題等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造就系爭房屋成立租賃契約，約定月租79,000元
，有收取押金201,000 元，被告自108 年1 月1 日起迄今未按月繳納租金，且仍占有使用系爭房屋等情為被告所不爭執，並有租賃契約、存證信函、兩造LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第63頁至第81頁，簡字卷第15頁至第29頁），堪信為真。
㈡被告雖辯以欲與原告更改租約，係原告不願意更改租約亦不
願意返還押金因而拖延云云，惟兩造簽訂租賃契約後本即應遵守契約約定履行，被告如欲更改租約自需得原告同意，尚不得藉詞原告不同意更改租約即拒絕依原訂租約履行。其次，依兩造間租賃契約第5 條約定，承租人如不繼承承租，出租人應於承租人遷空，交還房屋後無息退還押金，有租賃契約在卷可參（見本院卷第65頁），而依兩造間之LINE對話紀錄，被告於系爭房屋張貼「租約尚未到期，勿擅入，違者究辦」等字樣（見本院卷第81頁），且被告就此亦稱「我要租，沒有不租」（見本院卷第100 頁）。此外，被告亦不爭執，其並未遷空交還系爭房屋，則本件應不符合租賃契約第5條規定情形，原告自無返還押金之義務。是被告上開所辯尚無可採。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於
每期屆滿時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止租約；其租金約定於每期開始時支付，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第439 條、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段、第179 條前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。且按租金每個月79,000元；租金應於每月1 日以前繳納，亦為兩造簽立之租賃契約第3 條、第4 條所約定（見本院卷第65頁）。經查：⒈原告以截至108 年6 月30日止，被告已欠繳達2 個月租金，
故於108 年7 月4 日當庭表示終止系爭租約，該言詞辯論筆錄業於108 年7 月9 日送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第89頁、第91頁），則兩造租金應已於108 年7 月9日終止，被告依前開規定，自應返還租賃物即系爭房屋。然被告迄今仍未返還系爭房屋，則原告請求被告騰空返還系爭房屋尚屬有理由。
⒉另被告積欠原告自108 年1 月1 日至108 年6 月30日，及10
8 年7 月1 日至108 年7 月9 日止之房租，其中自108 年1月1 日至108 年6 月30日之房屋金額共計474,000 元（計算式：79,000×6＝474,000）。另108 年7 月1 日至108 年7月9 日止之房租，則應依每月79,000元之比例計算。原告自得請求被告如數給付。
⒊又兩造間租約已於108 年7 月9 日終止，被告仍占有系爭房
屋自屬無權占有，依前揭說明，本件被告無權占用系爭房屋因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益即自108 年7 月9 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,000元，原告此部分請求亦屬有據。
⒋再被告前曾給付押金201,000 元，經扣除後，原告請求被告
給付273,000 元（計算式：474,000—201,000＝273,000 ），及自108 年7 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,000元，為有理由。
四、從而，原告依租賃契約、民法第440 條第1 項、第2 項、第
455 條前段、第767 條第1 項前段、第179 條前段等規定，請求㈠被告將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告給付原告273,
000 元，及自108 年7 月1 日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,000元，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
民事第六庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
書記官 吳宜遙