臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第400號原 告 李明慶
李明康共 同訴訟代理人 陳豪杉律師被 告 許三郎訴訟代理人 葉韋良律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國108 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告將新北市○○區○○段○○○ ○號土地權利範圍各萬
分2403所有權塗銷回復登記予被告之同時，應給付原告新臺幣1,489 萬8,600 元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項部分於原告以新臺幣496 萬6,200 元供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣1,489 萬8,600 元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為申辦容積移轉事宜而於民國100 年12月2 日與被告簽
訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買其所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號，權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），欲作為容積移轉之送出基地用，買賣價金新臺幣（下同）3,100 萬元業已支付完畢。原告購入系爭土地後，曾於106 年11月間辦理將系爭土地其中萬分之5194持分部分捐贈予新北市政府獲准，尚餘持分萬分之4806( 原告各有萬分之2403持分) 。其後原告欲以系爭土地剩餘持分再申辦容積移轉，於107 年10月9 日向新北市政府申請系爭土地之土地使用分區證明書時，核發之土地使用分區證明書上竟記載「非屬公共設施保留地」，經原告查詢及陳情，新北市政府表示原所有權人即被告曾於76年間領取「轉業補助金」，政府因而對於系爭土地取得合法使用權，系爭土地已不屬於公共設施保留地等語，故系爭土地持分萬分之4806已無法作為容積移轉送出基地之用。
㈡系爭土地所餘萬分之4806持分部分既無法作容積移轉捐贈使
用，依系爭買賣契約特約事項後段約定，此部分之買賣契約應歸於無效，被告自應該約定返還所收系爭土地萬分之480
6 持分部分之價金1,489 萬8,600 元，原告並得依民法179條規定請求被告返還上開價金。又依系爭買賣契約第14條約定：「若辦理移轉登記過程，經查證屬實有政府已『徵收』或所有權人『已領取補償費用』或『協議價購情事』，或公所無法核發『公共設施保留地證明』時，本契約即告解除，乙方（即被告）應無息退回甲方已付之全部金額」，及民法第227 條、第256 條、第359 條關於不完全給付及瑕疵擔保之規定，原告亦得解除系爭買賣契約關於系爭土地萬分之4806持分部分，原告已於108 年1 月18日寄發律師函表明解除該部分之買賣契約，則被告依系爭買賣契約第14條後段約定或民法第259 條第2 款規定，應返還所收受該部分之價金。
㈢綜上，爰依系爭買賣契約第14條、特約事項約定及民法第17
9 條、第227 條、第256 條、第359 條、第259 條第2 款規定請求被告返還1,489 萬8,600 元，並請鈞院擇一為有利原告之判決等語。
其聲明為：被告應給付原告1,489 萬8,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地之買賣係由訴外人邱一偉於100 年11月間與被告接
觸，告知有買方就系爭土地有強烈購買意願，並積極遊說被告出售，因原告經由邱一偉轉達時間緊迫且有積極購買意願，被告方同意將系爭土地出售予原告。就被告所瞭解，原告係從事建築相關產業，其購置系爭土地有其特殊目的，惟被告並不清楚實際做法，而被告於出售系爭土地時已將領取「補助金」（即原告所稱之「轉業補助金」）之事明確告知邱一偉，並有請原告確認系爭土地是否有助於達成其購置目的。
㈡坊間一般購買土地做為移轉容積使用時，通常合約僅規定，
若無法作為容積移轉使用時買方即可解除契約。依系爭買賣契約第14條約定內容，可知限於「若辦理移轉登記過程中」發現有無法取得公共設施保留地證明時，方能解除契約，與一般購買土地做為移轉容積使用之契約不同，可知被告確有告知原告領取補助金之事實，因被告不知領取補助金之意義，方請原告自行確認系爭土地得否為移轉容積使用。又系爭契約14條約定，解除條件為「若辦理移轉登記過程中」，發現有徵收、領取補償費用、協議價購情事，或無法核發公共設施保留地證明等情事存在時，解除條件方成就，而系爭土地於101 年間已完成所有移轉登記，已非系爭契約14條所定「辦理移轉登記過程」之階段，是原告主張依系爭契約14條約定解除系爭買賣契約，實已擴張該條約定。另系爭土地並不具物之瑕疵，且系爭土地買賣迄今已近8 年，依民法第36
5 條第1 項規定，原告因物之瑕疵所生之契約解除權亦已因逾越除斥期間，原告自不得主張。
㈢原告既自承其購入系爭土地後，於106 年11月間辦理將系爭
土地其中權利範圍萬分之5194部分捐贈予新北市政府獲准，可見系爭土地非不得捐贈作容積移轉，且依土城區公所108年9 月18日新北土工字第1082429740號函說明四之內容，系爭土地今無法作為公共設施保留地，係因主管機關政策所致，此不利益實非被告造成，亦非系爭買賣契約特約事項所訂之無效事由。再系爭買賣契約無民法第111 條但書之適用，因系爭土地為單一地號，就被告而言不得割裂，其非可分之債，故系爭買賣契約約定無效事由應就整筆土地為之，縱認系爭土地萬分之4806持分部分，因無法做容積移轉捐贈與使用而有系爭買賣契約特約事事項後段之適用，系爭買賣契約應全部無效，原告應將系爭土地全部返還予被告，是於原告返還全部系爭土地前，被告得類推適用民法第264 條第1 項規定為拒絕本身給付之抗辯。又因原告已將系爭土地其中權利範圍萬分之5194部分捐贈，依105 年度台上字第2102號民事判決關於不當得利「除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」之見解，原告因捐贈系爭土地萬分之5194持分所生利益部分，亦併返還被告。
㈣末原告既已將系爭土地部分持分贈與並申請取得容積移轉，
復於雙方買賣契約中約定其得解除契約，核原告此舉，無異享有系爭土地因容積移轉取得之利益，卻又將系爭土地無法容積移轉之不利益歸屬被告，等同原告利用資訊不對稱之地位，達到只需取得利益而無需承擔絲毫風險之狀況，實有違誠信原則等語資為抗辯。
其答辯聲明為：原告之訴暨假執行之聲請均駁回；並陳明若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告為辦理容積移轉事宜（即以捐贈都市計畫容積移轉實施辦法第6 條所定土地如公共設施保留地予政府機關以取得他地建案之容積），於100 年12月2 日與被告簽訂系爭買賣契約，以3,100 萬元向被告購買被告所有系爭土地全部持分，原告業已支付價金，被告亦將系爭土地全部持分移轉原告所有。嗣原告因申辦容轉移轉曾於106 年11月間將系爭土地其中萬分之5194持分作為送出基地捐贈予新北市政府獲准，其後於107 年間原告再申辦容積移轉欲將系爭土地所餘萬分之4806持分作為送出基地時，因系爭土地使用分區證明書備註欄記載：「非公共設施保留地」, 致無法作為送出基地使用之事實，有原告所提系爭買賣契約及公證書影本、系爭土地登記謄本、支票影本、新北市地籍異動索引、新北市政府都市計畫土地使用分區證明書影本等件在卷為憑【見本院卷第17至43頁】，復為被告不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭土地因遭改認定非屬公共設施保留地，系爭土地所餘萬分之4806持分即無法作容積移轉捐贈使用，依系爭買賣契約特約事項後段約定，雙方就系爭土地所餘萬分之4806持分之買賣契約應為無效，原告亦得依系爭買賣契約第14條約定及民法227 條、第256 條、第359 條規定就系爭土地萬分之4806持分之買賣契約部分行使解除權等情，則為被告所否認，並以前置詞置辯。是本件爭點厥為原告得否依系爭買賣契約特約事項後段約定主張系爭土地萬分之4806持分部分之買賣契約無效，或以該部分買賣契約有約定解除事由存在，其業已向被告行解除權為由，請求被告返還該部分之買賣契約價金1,489 萬8,600 元？
五、本院之判斷：㈠經本院向新北市政府城鄉發展局及新北市土城區公所函詢系
爭土地相關事宜，依新北市政府城鄉發展局於108 年9 月3日以新北城開字第1081611065號函覆稱：「. . . 經本市○○區○○段○○○ ○號土地持分曾作為送出基地，經新北市政府106 年12月7 日新北府城開字第1062397678號函核准容積移轉在案。次查前開容積移轉案件係於105 年3 月1 日掛件申請，依當時檢附之土地使用分區證明書，該地號土地係註記所有權私有部分屬公共設施保留地。惟新北市土城區公所後於106 年12月方查出該所檔存資料於76年間辦理IV-8號道路（裕生路）拓寬工程用地取得，並經土地所有權人領取轉業補助金在案，爰經釐清相關資料後，改判前開土地非屬公共設施保留地」【見本院卷第117 頁】、新北市土城區公所於108 年9 月18日新土工字第1082429740號函覆稱：「.. . 依新北市政府城鄉發展局107 年4 月26日新北城開字第1070798449號，樂利段629 地號土地目前非屬公共施保留地。又依本所108 年8 月30日新北土工字第1082427894號檢附本所核發有關樂利段629 地號土地之新北市政府都市計畫土地使用分區( 或公共設施用地) 證明書影本曾於備註欄加註『所有權私有部分為公共設施保留地』次數為1 次；加註『全屬』次數為9 次，是以曾發證明書次共為10次。本所核發之新北市都市計畫土地使用分區（或公共設施保留地）證明係依據已公告實施之都市計畫圖及地籍套繪圖核對僅供參考並有土地登記謄本作為備註事項紀載佐證；發現『轉業補助金』相關事證係依據新北市城鄉發展局上開號函不予加註公共設施保留地，致使備註欄紀載事項發現異動，故爰系爭土地公共設施保留地認定無不一致之情形。有關本案『轉業補助金』發現乃係首例，並依據新北市城鄉發展局上開函不予加註公共設施保留地」等語【見本院卷第147 、148頁】，並參佐新北市政府城鄉發展局107 年4 月26日新北城開字第1070798449號函文略以：「. . . 查○○○鄉○○○號道路（裕生路）拓寬工程用地取得發放轉業補助金清冊』（以下簡稱轉業補助金清冊) 有當時土地所有權人許三郎君用印○○○鄉○○○號道路裕生路拓寬工程用地取得協調會會議紀錄亦有許君簽名，按會議結論略以：『用地以無償提供，做道路使用，公所發放三成轉業補助金，不予徵收工程受益費及土地增值稅. . . 』。. . . 本○○○區○○段○○○ 號地號土地當時土地所有權人許三郎君已同意無償提供做道路使用，於Ⅳ-8號道路（裕生路）拓寬工程用地取得協調會會議紀錄知悉簽名及於轉業補助金清冊用印請領轉業補助金，應符合上開內政部函釋所述達成贈與契約成立之情形，又本案土地已開闢作為道路（裕生路）並供公眾通行使用，政府已取得合法使用權，已無留待取得開闢，縱未完成所有權移轉登記，亦不影響已不具保留性質，自難認定為公共設施保留地」【見本院卷第103 至105 頁】等語，可知於76年間因被告同意無償提供系爭土地供政府做為道路使用並領取轉業補助金，故依相關法規及行政函釋，系爭土地於76年後即非屬公共設施保留地，惟新北市土城區公所承辦人員前未發現被告曾領取轉業補助金之相關資料，致多次在民眾申請核發之系爭土地使用分區證明（或公共設施用地）書備註欄記載：「土地取得（開發）方式為『徵購』，所有權私有部分為公共設施保留地」、「土地取得（開發方式為『征購』，全屬）」等語，原告方得於105 年間申辦容積移轉時，檢具有註記：「所有權私有部分屬公共設施保留地」之系爭土地使用分區證明書，將系爭土地萬分之5194持分作為送出基地使用獲准，嗣於106 年12月間新北市土城區公所承辦人員發現系爭土地有被告領取轉業補助金之相關事證，故其後於申請核發之系爭土地使用分區證明（或公共設施用地）書備註欄即更正記載為：「非屬公共設施保留地」。
㈡查系爭買賣契約特約事項約定：「本買賣標的物，如因政策
或法令之變更無法作容積移轉捐贈者，甲方不得歸咎乙方之責。若非上述之原因者，雙方同意本約無效；甲方應返還本標的物，而乙方無息返還所收之價金」等語【見本院卷第27頁】，而依前開調查結果，系爭土地所餘萬分之4806持分無法於申辦容積移轉時做為送出基地使用，係因新北市土城區公所於106 年12月間始發現系爭土地於76年後應非屬公共設施保留地所致，上開情事顯非該特約事項前段所訂「政策或法令之變更」之原因，是原告主張系爭土地所餘萬分之4806持分無法做容積移轉捐贈，合於該特約後段約定，該部分買賣契約應為無效，自屬有據。至被告雖抗辯系爭土地為單一地號，故系爭買賣契約約定無效事由應就整筆土地為之，縱認系爭土地萬分之4806持分部分，因無法做容積移轉捐贈與使用而有系爭買賣契約特約事項後段之適用，系爭買賣契約應全部無效，原告應將系爭土地全部返還予被告，且於原告返還系爭土地全部及因捐贈系爭土地萬分之5194持分所生利益前，被告得類推適用民法第264 條第1 項規定拒絕本身給付云云，然系爭土地持分非不可分別買賣或移轉，且系爭土地萬分5194持分部分因新北市土城區公所前誤核發載有註記：「屬公共設施保留地」之系爭土地使用分區證明書，使原告於105 年3 月1 日申辦容積移轉時得以將該部分持分捐贈新北市政府獲准，故該部分持分即無「無法做容積移轉捐贈」之情形，自無系爭買賣契約特約事項約定之適用，是被告上開抗辯系爭買賣契約應全部無效云云，洵非可採。
㈢原告依系爭買賣契約特約事項後段約定主張系爭土地所餘萬
分之4806持分部分之買賣契約應歸於無效為有理由，已如前述，則原告依該特約事項後段約定請求被告返還系爭土地萬分之4806持分之買賣價金1,489 萬8,600 元（計算式：3,10
0 萬×萬分之4806＝1,489 萬8,600 ），即屬有據，應予准許。又本院既已准許原告依系爭買賣契約特約事項後段約定所為之請求，其依系爭買賣契約第14條約定、民法227 條、第256 條、第359 條規定、第259 條第2 款規定，以選擇合併為同一聲明請求部分，即無審酌之必要，併此敘明。惟按「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧」（最高法院39年台上字第902 號判例、29年上字第895 號判例意旨參照）、「債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除」（最高法院107 年度第8 次民事庭會議決議參照）。查依系爭買賣契約特約事項後段約定，系爭土地萬分之4806持分部分之買賣契約無效後，兩造實互負返還該土地持分所有權及無息返還所收買賣價金之義務，且被告無先為給付之義務，被告既依民法第264 條規定行使同時履行抗辯，本院即應為同時履行之判決，而原告請求遲延利息部分，於原告返還系爭土地萬分之4806持分予被告前，被告就應返還之價金尚不負遲延責任，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息部分，不應准許
六、從而，原告依系爭買賣契約特約事項後段約定，請求被告返還系爭土地萬分之4806持分部分之買賣價金1,489 萬8,600元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。而被告為同時履行抗辯，請求原告返還系爭土地萬分之4806持分，亦有理由，爰於主文中諭知原告應負同時履行之義務。末原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請准、免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 2 月 11 日
民事第三庭 法 官 古秋菊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 11 日
書記官 蔡叔穎