臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第41號原 告 台北麗京公寓大廈管理委員會法定代理人 王建民訴訟代理人 汪團森律師被 告 黃世宗訴訟代理人 賴玉山律師上列當事人間請求履行協議等事件，經本院於民國108 年8 月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼為土城區三段58號地下一樓建物內如附圖所示車位編號102 至10
5 號之平面停車位返還給原告管理使用。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔82%，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣（下同）200 萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以600 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176條分別定有明文。又按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦定有明文。查訴訟進行中，原告即台北麗京公寓大廈管理委員會之法定代理人已於民國108 年5 月23日由陳光奇變更為王建民，有系爭大樓區分所有權人會議紀錄、管理委員會議紀錄及新北市土城區公所
108 年6 月24日新北土工字第1082419871號同意備查函附卷可稽（本院卷第437 頁，另108 年度區分所有權人會議核備卷內）。茲由王建明於108 年7 月18日具狀聲明承受訴訟，並由本院將聲明承受訴訟狀送達被告（本院卷第459 頁），經核尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款、第3 款、第256 條分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；訴之撤回以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，被告十日內未提出異議者，視為同意撤回，同法第262 條第1 項、第2 項、第4 項分別定有明文。經查，原告起訴主張：㈠被告應給付原告135萬7,500 元，及自99年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應將其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼○○○區○○路○段○○號地下一樓建物（下稱系爭建物）內，現況為平面區域編號102 至105 號之停車位；先位聲明：⒈回復為如起訴狀附圖所示機械車位編號102 至110 號之原狀，並歸還給原告管理使用。⒉被告應自106 年7 月起至被告回復機械車位之原狀並歸還給原告管理使用止，按月給付原告2 萬2,500 元。備位聲明：（如不能回復原狀）被告應給付原告720 萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣經數次變更、追加請求權基礎及撤回部份聲明，最後於108 年7月8 日當庭確定變更聲明為：㈠被告應給付原告135 萬7,50
0 元，及自102 年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應將系爭建物內，如附圖（107 土變使字第101 號變更使照後為車位編號102 至105 號）平面停車位返還給原告管理使用。並自106 年7 月起，至返還上開車位給原告管理使用日止，應按月給付原告1 萬2,000 元等情，有民事起訴狀、言詞辯論筆錄及民事減縮聲明暨補充理由狀附卷可考（107 年度板司調字第558 號卷〈下稱調卷〉第5至6 頁、本院卷第369 至370 頁、第378 至379 頁）。原告上開所為訴之變更或追加，或係基於請求被告返還停車位之相同基礎事實，或係縮減應受判決之事項，或係補充事實上之陳述，均與首揭規定相符，應予准許。另撤回部分聲明部分，被告自於108 年7 月8 日收受撤回書狀之日起10日內並未提出異議，依前揭規定，視為同意撤回該部分之聲明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告係台北麗京公寓大廈（下稱為系爭大樓）依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，被告則於99年11月24日向訴外人鄭朝杰、莊晴富及林彥廷（下稱為鄭朝杰等3 人）購買系爭大樓區分所有建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號地下一層建物（即新北市○○區○○段○○○○○號，另包含共同部分2379建號、2386建號之應有部分）及坐落基地即新北市○○區○○段○○○ ○號土地應有部分（下合稱為系爭不動產），現為系爭大樓之區分所有權人之一。又系爭建物原本係訴外人騰瑞資產管理服務股份有限公司（下稱騰瑞公司）於95年8 月17日向前手購得，當時系爭建物登記之使用用途為商場，且與系爭大樓地下停車場間無車道出入口可通行，純粹作賣場之用。騰瑞公司為活化資產，擬將系爭建物變更主要用途為停車場，因須經系爭大樓區分所有權人會議過半數同意拆除牆面方可通行至系爭大樓地下停車場之車道，經與原告協商後，由騰瑞公司由代理人即訴外人馬啟興於97年
2 月1 日出具承諾書（下稱系爭承諾書）：⒈回饋150 萬元給系爭大樓由管委會代收統籌辦理。⒉提供9 個機械車位（下稱系爭車位）。⒊辦公室代為申請合法。⒋取得變更使用執照後，業主銷售前提供保證金，以保障購買住戶。原告因而於97年2 月19日及同年月26日召開二次臨時區分所有權人會議，討論系爭承諾書之約定事項，並決議通過系爭建物辦理變更使用執照為停車場用途。因系爭大樓區權人會議召開成功，騰瑞公司負擔出席費用14萬2,500 元外，騰瑞公司代理人馬啟興於97年4 月20日依系爭承諾書約定回饋金150 萬元，扣除由騰瑞公司負擔的出席費14萬2,500 元後，偕同訴外人林世振共同簽發面額為135 萬7,500 元、到期日為97年
6 月5 日之本票給當時系爭大樓管委會，言明開本票乃是證明之前承諾回饋金乙事，取得變更使用執照3 天內將該款項匯入原告專戶。惟因騰瑞公司沒有資力給付回饋金，該本票雖由原告聲請本票裁定，亦取得99年度司票字第2029號准予強制執行裁定，並未強制執行兌現本票金額。
㈡、惟騰瑞公司於97年1 月15日將捐贈給系爭大樓9 個機械車位中編號102 、103 、107 、108 號車位賣給訴外人廖得貴。
因此，廖得貴、林和男於97年9 月21日偕同騰瑞公司之代理人張淑晶與原告在李進成律師見證下簽署承諾書兼協議書（下稱系爭協議書），保證地下室停車場核發合法使用權執照後，由廖得貴與林和男二人簽立面額135 萬7,500 元本票於45日屆滿後由律師交付原告保管，系爭建物內回饋給系爭大樓之9 個機械車位，可以以銷售所得價金給付原告，或全部交由原告自行銷售處理。嗣系爭建物雖於98年12月3 日由改制前台北縣政府工務局核准變更使用執照，變更後除部分屬一樓店鋪之儲藏室外，大部分為停車空間及辦公室，地下1樓之牆面亦經打除，停放車輛得通行系爭大樓之車道進出。然因騰瑞公司欠債未還，其債權人新光銀行早於97年12月11日即聲請強制執行拍賣系爭建物，並於拍賣公告上記載：交由社區管委員占有之9 個機械停車位部分不點交外，其餘部分拍定後依現況點交。故鄭朝杰等3 人雖於99年2 月20日因拍賣取得系爭建物，但系爭建物內如附圖所示停車位仍由管委會占有，並未移交給鄭朝杰等3 人。
㈢、鄭朝杰等3 人拍定取得系爭建物後，接續辦理變更使用執照後續事宜，於99年3 月9 日取得99年土變使字第45號變更使用執照，並向地政事務所辦理分割（即將系爭建物自2019建號分割出4862建號）、合併等登記，於99年7 月1 日登記確立系爭建物停車位共計43位（其中9 個為系爭機械停車位)。鄭朝杰等3 人又透過訴外人即住商不動產仲介公司員工張鎮陵仲介將系爭建物出售給被告。被告於99年11月24日取得系爭建物所有權後，即否認前開與原告之協議及承諾，並阻擋原告管理、使用系爭車位。原告於101 年2 月24日委託律師寄發函文向被告說明，被告應受拍賣公告所載之法律關係所拘束，但被告置之不理。原告因而提起確認通行權不存在之訴（下稱確認通行權不存在案件）反制，該案件雖經本院以103 年度訴字第394 號民事判決及臺灣高等法院以103 年度上字第1237號民事判決駁回，然判決書認被告於買受系爭建物時，對於原區分所有權人騰瑞公司為達到系爭建物變更使用用途而需拆除地下1 樓牆面及通行系爭大樓車道之目的，乃提出系爭承諾書承諾回饋金錢及系爭停車位供社區使用之情，實難諉為不知，且縱非確知，亦屬可得查悉。被告於收到上開訴判決書及確定證明書後，委託建築師林國財向新北市政府工務局申請變更系爭建物使用執照，將原回饋予原告之9 個法定機械停車位變更為4 個法定平面停車位，亦即將原應回饋予原告之編號102 至110 號9 個機械車位上之機械設備拆除，拆除後該處之停車位編號為102 至105 號，再自其自設平面停車位中改定5 個為法定平面停車位，以維持系爭大樓合計109 個法定停車位之數量，上開變更經新北市政府工務局於107 年6 月1 日以107 土變使字第101 號核准並核發變更使用執照。
㈣、騰瑞公司依承諾書，對原告有給付回饋金150 萬元之金錢債務，廖得貴向騰瑞公司購買系爭地下一層停車位中33個停車位，偕同林和男、騰瑞公司代理人張淑晶與原告訂定系爭協議書，代騰瑞公司履行系爭承諾書中給付150 萬元回饋金，而開立面額135 萬7,500 元本票交付原告，用以擔保會代為清償騰瑞公司依系爭承諾書所負之舊債，屬於新債清償性質。既然，騰瑞公司沒有履行原債，林世振、馬啟興簽發135萬7,500 元擔保本票也未兌現，而廖得貴、林和男也沒有依承諾書兼協議書中約定將135 萬7,500 元交給李進成律師保管，本票及保證等新債既未獲清償，舊債即不消滅。原告自得請求被告給付未獲清償135 萬7,500 元之債權及遲延利息。
㈤、爰依民法第799 條之1 第4 項、第231 條規定及系爭承諾書約定，請求被告給付尚未給付之回饋金餘額135 萬7,500 元及遲延利息；依民法第799 條之1 第4 項、系爭承諾書及公寓大廈管理條例第10條第2 項、第15條規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一命被告返還如附圖所示編號102 至105號之停車位；依民法第184 條第1 項前段、179 條規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一命被告給付每月1 萬2,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告135 萬7,500 元，及自
102 年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應將系爭建物內，如附圖所示車位編號102 至105 號平面停車位返還給原告管理使用。並自106 年7 月起，至返還上開車位給原告管理使用日止，應按月給付原告1 萬2,00
0 元。㈢第一、二項請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告於107 年11月13日提起本件訴訟時，其法定代理人陳光奇擔任主任委員1 年之任期已屆滿，依據公寓大廈管理條例規定，主任委員自任期屆滿日起，視同解任，是本件原告起訴未由法定代理人合法代理，應駁回原告之訴。原告雖提出新北市土城區公所107 年6 月14日收受原告107 年5 月30日改選主任委員之報備文件。然被告是系爭大樓區分所有權人，似乎沒有收到107 年4 月26日召開第21屆區分所有權人大會之開會通知，會後也沒有收到會議紀錄，更沒有看到公告。
㈡、系爭大樓區分所有權人數總計538 人，原告於97年2 月26日召開97年度第11屆第2 次臨時區分所有權人會議，已出席區分所有權人數計286 人，占全體區分所有權人數538 人之比例為53.1% ；該次會議案由1 ：「B1機械車位變更位置，移至業主回饋之位置處」之表決結果，同意人數183 人，占已出席區分所有權人數286 人之比例為63.9% ，均未達系爭大樓管理委員會組織章程第二章第7 條之約定，依照民法第56條第2 項規定，該決議應屬無效。又原告於106 年4 月27日所召開之系爭大樓區分所有權人會議，同意就系爭承諾書約定事項行使訴訟權利之人數為278 人，占出席區分所有權人總數467 人之比例為59.5% ，未達系爭大樓管理委員會組織章程第二章第7 條約定，依據民法第56條第2 項規定，該決議亦屬無效。
㈢、騰瑞公司所簽立之系爭承諾書，依債權相對性原理，原告本應向騰瑞公司請求履行。況騰瑞公司除已依承諾書約定負擔區分所有權人出席會議每人2,500 元之出席費，再於97年4月20日簽發面額135 萬7,500 元本票交付予當時管委會，原告亦將該本票向本院聲請本票裁定在案。騰瑞公司就給付回饋金部分已履行。又依據台灣金服公司之拍賣公告記載：交由社區管委會占有之9 個機械停車位部分不點交；原告於
101 年2 月24日函寄送之律師函記載：金城路三段58號地下一層9 個機械停車位係由台北麗京公寓大廈管理委員會占有中，本管委會有使用、收益權利，是騰瑞公司應提供之9 個機械停車位已交付予原告畢。騰瑞公司就給付回饋金150 萬元及提供9 個機械停車位之義務均已履行完畢，然原告不但沒有在騰瑞公司拍賣分配價金時參與分配，也沒有在被告向前手鄭朝杰等3 人購買系爭建物時主張權利，如今騰瑞公司所有不動產已經被拍賣，騰瑞公司如果無資力及能力履行系爭承諾書之義務，係因原告怠於向騰瑞公司請求所致，顯不可歸責於騰瑞公司，更不可歸責於被告。
㈣、廖得貴於97年1 月15日向騰瑞公司購買系爭建物上之33個停車位，並支付頭期款470 萬元。騰瑞公司於97年2 月1 日簽立系爭承諾書後，就委由廖得貴辦理系爭建物變更使用執照申請事宜，廖得貴遂於97年9 月21日偕同林和男與原告簽立系爭協議書，代為履行騰瑞公司於系爭承諾書之約定事項，並依系爭協議書約定，開出面額135 萬7,500 元之本票交付原告，用以擔保代為清償騰瑞公司依承諾書所負之舊債。廖得貴出具系爭協議書所承擔之新債務與騰瑞公司依據系爭承諾書負擔之舊債務內容並無不同，故騰瑞公司系爭承諾書債務係由廖得貴等2 人之系爭協議書承擔，並非由廖得貴新債清償。騰瑞公司對於原告有關於系爭承諾書之債務既於97年
9 月21日起移轉於廖得貴、林和男，騰瑞公司即免其責任。而被告購買系爭建物之前手係騰瑞公司，廖得貴及林和男均未取得系爭建物所有權，則廖得貴及林和男與原告所簽立之系爭協議書內容，自不能拘束被告。
㈤、被告係透過住商不動產仲介公司員工張鎮陵向鄭朝杰等3 人購買系爭建物，被告與鄭朝杰、莊晴富等人均不認識，林彥廷也只有簽約時在仲介公司見過，但沒有交談，則縱令鄭朝杰等3 人知悉騰瑞公司與原告有所謂9 個機械式停車位的糾葛，衡情並不可能傳達任何有關系爭承諾書內容給被告。又張鎮陵於兩造有關確認通行權不存在事件中證稱其沒有看過系爭承諾書，也沒有看過台灣金服公司的拍賣公告，而有關拍賣公告的註記，是鄭朝杰用口頭跟張鎮陵說的，所以證人張鎮陵有關拍賣公告的內容認知，都是傳聞而已。被告沒有參與法拍，所以沒有看過拍賣公告，更沒有看過系爭承諾書及協議書，而鄭朝杰、張鎮陵都是專業人士，2 人都說產權沒有問題，出示的相關所有權狀的產權是完整的，被告當然深信不疑。再者，台灣金服公司拍賣公告中所指的協議，係原告與廖得貴及林和男出具之系爭協議書，而非系爭承諾書，所以被告的前手鄭朝杰等3 人及○○○鎮○○○○道廖得貴與原告的「協議」，而不知騰瑞公司有簽立系爭承諾書，衡情被告當然也不知悉有騰瑞公司簽立之系爭承諾書存在，亦無可得而知之情形，被告當然沒有受騰瑞公司系爭承諾書拘束之理。確認通行權不存在案件誤認拍賣公告上的廖得貴的協議就是騰瑞公司的系爭承諾書，並認定被告應受系爭承諾書約定權利義務之拘束，顯屬違誤。
㈥、法定停車位產權是可以自由買賣的，只是其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人而已。被告係信賴土地及建物登記之公信力及絕對效力，而於99年10月7 日向前手鄭朝杰等3 人買受系爭建物所有權，於99年11月24日辦理登記，並由前手鄭朝杰等3 人將包括43個停車位之產權點交被告完畢，產權乾淨、清楚、完整。又包括9 個機械車位在內的43個停車位，已於107 年6 月13日經核准變更為38個平面停車位，包括系爭法定平面停車位4 個車位（即原9 個法定機械停車位變更後為4 個法定平面車位），都是被告所有，屬被告之專有。況且，並沒有任何法令規定或規約記載系爭法定平面停車位是共用部分。
㈦、聲明：⒈駁回原告之訴。⒉願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項（本院卷第286至第296頁、第371頁）
㈠、被告係於99年11月24日向鄭朝杰等3 人購買系爭不動產，現為系爭大樓之區分所有權人。系爭建物原登記使用用途為「商場」，且與本社區地下停車場間無車道出入口可通行，純粹作賣場之用，96年間當時之所有權人騰瑞公司擬將系爭建物變更主要用途為「停車場」，惟須經系爭大樓區分所有權人同意拆除牆面及通行至系爭大樓地下停車場之原有車道以進出社區。騰瑞公司為使管委會召開區分所有權人會議決議通過同意拆除牆面及通行車道，而於96年11月6 日出具同意書：⒈給付同意變更之區分所有權人每人3,000 元之誤餐費，於縣府核准變更通過後依據名冊發放。⒉法定公設停車位變更位置，業主提供建設8 個機械停車位。⒊前項停車位所分配之土地持份同意捐贈給社區所有住戶由管委會代為接受捐贈。但經多次協商修改，騰瑞公司由代理人馬啟興提出97年2 月1 日簽署之系爭承諾書載明：「壹、回饋150 萬元給台北麗京社區由管委會代收，由管委會統籌辦理（住戶大會通過時存入麗京帳戶，辦公室變更成功時發放) 。貳、提供
9 個機械車位（檢查通過後恢復為5 個平面車位) 。參、辦公室代為申請合法（申請變更，一切由業主負責完成) 。肆、取得變更使用執照後，業主銷售前提供一筆（有價證券10
0 萬元以上）保證金，以保障購買住戶，由律師公證，自治會成立時無息退回」，向系爭大樓為要約。為此，系爭大樓分別於97年2 月19日及同年月26日召開二次臨時區分所有權人大會，依系爭承諾書之內容，決議通過系爭大樓區分所有權人應允諾事項。原告代表系爭大樓與騰瑞公司在系爭承諾書用印，完成協議行為。
㈡、系爭承諾書願意給付150 萬元回饋金部分，因為該次區分所有權人會議召開成功，扣除由騰瑞公司支出之出席費14萬2,
500 元後，由騰瑞公司代理人馬啟興偕同林世振，於97年4月20日共同簽發乙紙面額為135 萬7,500 元、到期日為97年
6 月5 日之本票給當時管委會，言明開本票乃是證明之前承諾回饋金乙事，取得變更使用執照3 天內即把該款項匯入原告專戶。嗣後因為騰瑞公司沒有資力給付回饋金，且至系爭建物經法院拍賣給第三人時，騰瑞公司都尚未完成變更使用執照。上開本票經管委會聲請本票裁定，取得99年度司票字第2029號准予強制執行裁定，但沒有強制執行兌現。
㈢、騰瑞公司未完成變更使用執照，即於97年1 月15日將捐贈給系爭大樓之9 個機械車位中編號102 、103 、107 、108 號車位賣給廖得貴，並收取頭期款造成糾紛、訴訟。廖得貴及林和男於97年9 月21日偕同騰瑞公司之代理人張淑晶，以其等已向騰瑞公司購得系爭建物中除回饋社區之9 個機械車位以外之全部停車位，乃以業主之身分與原告在李進成律師見證下簽署系爭協議書，言明：茲因廖得貴、林和男等二人就台北縣○○區○○路○段○○號及其地下室，辦理變更使用以及分戶等事宜，經系爭大樓即台北麗晶社區管理委員會協助甚大，為回饋系爭大樓承諾以下事宜，並保證將確實履行：⒈地下室停車場核發合法使用權執照後，由廖得貴與林和男二人簽出本票放於律師處並提出135 萬7,500 元給律師保管，俟45天屆滿時，由律師交付給管委會保管。⒉本地下室內原畫設設定機械車位9 個（裝設等全數相關費用均由本人等配付），應於本件停車場核發合法使用權執照後，由所有權人代為銷售，並於銷售前開出等值本票存放律師處，於總銷售量達15％時支付第1 個車位費用，25％第2 個，40％第3個，50％第4 個，70％第5 個。或全部機械車位由管委會收回自行銷售處理。…⒍本地下室停車場如無法取得合法使用執照，則本承諾因目的無法達成，雙方同意，前揭承諾均無法履行，本承諾書作廢」。嗣後，廖得貴與張淑晶雖取得本院98年度調字第8 號請求移轉買賣之停車位所有權事件調解筆錄，其內容為：騰瑞公司願於98年2 月2 日將土地持份及分割前地下一樓2019建號內之汽車停車位其中33個車位之不動產土地及建物移轉給廖得貴與張淑晶共有。但系爭建物因新光銀行以債務人騰瑞公司欠債不還，早於97年12月11日向本院聲請強制執行拍賣抵押物事件中，經本院以97年度執字第108834號進行查封、拍賣等強制執行程序，並由本院委由台灣金融資產服務股份有限公司辦理拍賣程序，於98年12月14日98板金職四字第39號拍賣公告中記載：「因車位買賣雙方仍有爭執，故債務人現仍與上開車位買受人訴訟中，且廖得貴所購得之上開車位與其他車位買受人間車位彼此互有重疊，請買受人自行注意；2019建號建物地下一樓原無大門，登記使用為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法車道出入口，純粹做賣場之用，當時僅有坡道通道地下2 樓停車場，經廖得貴與社區管委會協議經同意於將地下一樓牆面打掉並安裝欄杆，為此需回饋社區9 個機械停車位，倘若日後有違反與管委會間協議之情事亦或無法取得停車場合法使用執照，現車道出入口將恢原始牆面狀態，變成原來沒有出入車道之賣場，請買受人自行注意。…上開停車位現由買受人或承租人占有部分以及交由社區管委會占有之9 個機械停車位部分不點交外，其餘部分拍定後依現況點交」。拍賣程序至99年2 月10日，由鄭朝杰等3 人應買取得系爭不動產所有權登記。
㈣、騰瑞公司於系爭不動產被法拍前，已委託林國財建築師申請辦理變更使用執照，且將系爭大樓97年2 月19日及同年月26日二次區分所有權人會議紀錄與97年3 月11日兩份公告作為申請變更使用執照之證據。嗣由改制前台北縣政府工務局於98年12月3 日以99土變使字第45號核准變更使用執照，地下一層商場變更為部分屬一樓店鋪之儲藏室、絕大部分為停車空間及辦公室，共有43個停車位，其中9 個機械停車位為法定停車位，34個平面車位為自設停車位。該變更使用執照係99年3 月9 日用印核發並由拍定人鄭朝杰等3 人領取。鄭朝杰等3 人再於99年7 月1 日向地政機關辦理完成建物主要用途變更及分割登記，將2019建號內停車區域分割出4862建號。但起訴狀附圖所示9 個機械停車位仍由管委會佔有，執行處並沒有移交給鄭朝杰等3 人。
㈤、鄭朝杰等3 人嗣後透過住商不動產仲介公司員工張鎮陵仲介出售系爭建物予被告。被告於99年11月24日移轉登記取得系爭不動產所有權後，立即否認上開協議，認為其既然登記為系爭建物所有權人，則該9 個機械停車位亦應歸其所有，為阻擋原告管理、使用，先對管委會恐嚇聲稱系爭9 個車位係在其所有系爭建物專有部分區域內，膽敢入內使用要提告，並以塑膠長繩圍住該區域，該時管委會委員及主任委員因心生畏懼，不敢出租使用，所以產生一段時間荒置。嗣原告於
101 年2 月24日委託宏基法律事務所以101 基律字第0224號函向被告說明，被告係向鄭朝杰等3 人購買系爭建物，而鄭朝杰等3 人受前述台灣金融資產服務股份有限公司拍賣公告所載法律關係拘束，被告自亦應受拘束。故系爭9 個機械停車位係由原告占有使用，不因系爭建物所有權之移轉變更而受影響，且函知欲管制地下一層車道出入，想讓被告與原告協商處理。但被告置之不理，原告因此提起確認通行權不存在之訴反制，詎本院以103 年度訴字第394 號民事判決駁回原告之訴。原告自行上訴二審，臺灣高等法院雖以103 年度上字第1237號民事判決駁回本件原告之上訴，但於判決書認定被告於買受系爭建物時，對於原區分所有權人騰瑞公司為達到系爭建物變更使用用途需拆除系爭牆面及通行系爭車道之目的，乃提出系爭承諾書承諾回饋金錢及9 個機械停車位供社區使用之情，實難諉為不知，且縱非確知，亦屬可得查悉。原告依民法第799 條之1 第4 項規定，主張被告應受系爭承諾書約定權利義務之拘束，並非無據。
㈥、被告收到上開臺灣高等法院103 年度上字第1237號民事判決書及確定證明書後，於105 年12月27日簽署切結書，以法定機械車位年久失修、安全堪慮為由，委託建築師林國財向新北市政府工務局申請變更使用執照，欲將9 個法定機械停車位變更為4 個法定平面停車位，並將其自設5 個平面停車位改為法定平面停車位，使系爭大樓法定停車位維持為109 個。且僱工於106 年6 月22日及23日將機械車位拆除，嗣由新北市政府工務局於107 年6 月1 日以107 土變使字第101 號核准變更使用執照。被告於107 年9 月19日辦理變更使用執照註記登記，停車位減為38位，且其中編號102 至110 號之
9 個平面停車位，經使用執照核准之內容為法定平面停車位，其餘29個停車位才是被告自設之停車位。
四、本院之判斷
㈠、原告提起本件訴訟時，是否經法定代理人合法代理？經查，系爭大樓於107 年4 月26日召開第21屆區分所有權人大會選任第22屆包括陳光奇在內之13名管理委員，復於同年
5 月8 日召開管理委員會議選任陳光奇為第22屆主任委員，並於同年6 月14日由新北市土城區公所准予備查等情，有系爭大樓區分所有權人會議紀錄、管理委員會議紀錄及新北市土城區公所函文影本附卷可查（本院卷第433 至435 頁，另卷107 年度區分所有權人核備資料）。次查，原告係於107年11月13日由法定代理人陳光奇提起本件訴訟等情，有起訴狀附卷可稽（調卷第5 頁）。從而，陳光奇於107 年11月13日以原告法定代理人身份提起本件訴訟時，其法定代理權並無欠缺，則原告法定代理人陳光奇提起本件訴訟應屬合法有效。
㈡、原告提起本件訴訟，是否適法？⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，公寓大廈管理條例第31條、第32條分別定有明文。
⒉經查，系爭大樓管理委員會組織章程第二章住戶代表大會第
7 條第5 款：區分所有權人會議決議，關於約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/ 3以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權3/4 以上同意行之等語，有該組織章程附卷可按（本院卷第347 頁）。次查，系爭建物原登記使用用途為商場，97年間系爭建物所有權人騰瑞公司擬將系爭建物變更主要用途為停車場，因須經系爭大樓區分所有權人同意拆除牆面及通行至地下停車場之車道，經與原告多次協商，騰瑞公司於97年2 月1 日簽署系爭承諾書同意提供9個停車位給系爭大樓及其他回饋方案以換取系爭大樓區權人會議通過同意拆除地下一樓牆面及地下一層停車位可經由系爭大樓原有車道作為進出之通道。原告為完成騰瑞公司上開回饋方案之相對條件，而於97年2 月19日召集97年第1 次區分所有權人會議，討論之議案為：一、B1機械車位變更位置，移至業主回饋之位置處。二、管理維護使用空間依法申請並辦理室內裝修。三、外牆變更。四、車道通行。其中議案
一、B1機械車位變更位置，移至業主回饋之位置處，因原B1機械車位為法定停車位屬系爭大樓之公用部分，變更至業主專用之系爭建物內後，需就該部分約定共用。依據系爭大樓組織章程規定，區分所有權人出席人數及同意人數需符合組織章程第7 條，惟該次出席之區分所有權人僅182 人，出席比例僅為33.8% （全體區分所有權人為538 人，182/538 ＝
3 3.8%），不符合組織章程第二章第7 條約定，應有區分所有權人2/3 以上出席。原告乃依公寓大廈管理條例第32條規定，就同一議案於97年2 月26日召開第2 次臨時區分所有權人會議討論，該次會議出席之區分所有權人共有286 人，同意上開四議案之有效票分別為183 票、187 票、177 票及17
6 票。原告復於同年3 月3 日將第二次臨時區權人會議決議公告，公告後7 日，提出反對共計11票，未達全體區分所有權人半數等情，有系爭承諾書、2 份臨時區分所有權人大會會議記錄及公告等件附卷為證（調卷第33頁至37頁背面）。
據上，97年2 月19日所召開之區分所有權人會議雖未符合系爭組織章程第7 條，然原告就相同議案於同年2 月26日再為召集會議，該次出席之區分所有權人之比例為53.2% （286/538=53.2% ），出席之區分所有權人同意有關約定共有事項之議案佔出席人數之64% （183/286=64% ），符合公寓大廈管理條例第32條及33條之規定。從而，有關騰瑞公司願將其專有部分即系爭建物中回饋予系爭大樓之車位部分變更為約定共用部分，已經合法決議通過。
⒊次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文。又系爭大樓組織章程第二章第5 條：區分所有權人會議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及區分所有權人比例過半數之出席，以出席人數過半及區分所有權人比例占出席人數區分所有權合計過半數同意行之（本院卷第347 頁）。原告於106 年4 月27日召開10
6 年度第20屆區分所有權人會議，應出席區分所有權人總計
538 人，已出席區分所有權人計467 人，占全體區分所有權人數86.8% ；已出席區分所有權比例計36,276.67 平方公尺，占全體區分所有權84.89%；該次區分所有權人會議討論議案一：區分所有權人會議授權第21屆管委會全權處理B1停車場業主履行高院判決書明確表示B1停車場業主依民法第799條之1 第4 項規定，自應受系爭承諾書之拘束，B1停車場業主如有不履行系爭承諾書所約定義務，我方得依債務不履行行使權利內容項目之回饋事項，行使訴訟之權利。表決結果，贊成278 票，反對0 票，贊成人數占出席人數59.5% （278/467=59.5% ）等情，有該次區分所有權人會議議紀錄附卷可參（本院卷第446 頁）。106 年度第21屆區分所有權人會議決議通過之上開事項並非系爭大樓組織章程第7 條所約定之事項，而出席該次區分所有權人之人數及表決之權數均符合系爭大樓第5 條之約定，即區分所有權人已授權原告得就系爭車位之返還為全體區分所有權人行使訴訟上之權利。再者，原告於本件訴訟中所請求返還之系爭停車位，已經96年度臨時區分所有權人會議決議變更為約定共用，則原告對於系爭大樓約定部分本即有管理維護之責，惟被告遲未將已約定共用之系爭停車位交付原告管理。從而，原告依據106 年度區分所有權人決議及基於管理維護共用部分之職責，訴請被告履行系爭承諾書之約定事項，自屬合法有據。
⒋至於被告辯稱並無法令或規約約定系爭停車位為共用部分等
語。惟查內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函記載：「依建築法第102 條之1 規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人」。依據內政部函示，法定停車位應登記為公共設施，由全體區分所有權人共有。又觀諸系爭建物申請變更用途，經新北市工務局核准之99年土變使字第45號使用執照，系爭大樓之法定停車位已變更至系爭承諾書所約定回饋予系爭大樓之9 個機械停車位等情，有證人即建築師林國財於本院證稱：業主取得99土變使字第45號變更使用執照時，有將B1藍色機械車位（按：原法定機械停車位）變更位置，移至桃紅色業主回饋之位置處等語（本院卷第259 頁）。則依據系爭承諾書回饋予系爭大樓全體繼承人之系爭車位既已變更為法定停車位，依據上開說明，系爭停車位即應屬系爭大樓之共用部分。況該變更法定停車位位置之議案亦經97年度之區分所有權人決議通過。從而，被告抗辯系爭停車位並未約定為共用乙情，即屬無據。
㈢、原告依據民法第799 條之1 第4 項、系爭承諾書約定，請求被告返還如附圖所示之停車位，有無理由？⒈按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；
其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799 條之1 第4 項定有明文。
⒉經查，系爭大樓原區分所有權人騰瑞公司因欲將爭建物之原
商場用途變更為主要用途停車場，惟需獲得系爭大樓區分所有權人同意拆除地下1 樓牆面及通行原有車道。故與原告協商同意回饋社區150 萬元並提供9 個機械車位予系爭大樓住戶使用，以換取系爭大樓區分所有權人同意拆除地下一層及通行原有車道，並與原告簽立系爭承諾書。嗣騰瑞公司因積欠新光銀行債務，於取得系爭建物之核准變更使用執照前，系爭建物即遭新光銀行強制執行拍賣，並由鄭朝杰等3 人拍定取得，被告再以買賣為原因自鄭朝杰等3 人取得系爭建物等情，為兩造所不爭執。足認被告為騰瑞公司就系爭建物之特定繼受人。次查，系爭建物之拍賣公告記載：因車位買賣雙方仍有爭執，故債務人現仍與上開車位買受人訴訟中，且廖得貴所購得之上開車位與其他車位買受人間車位彼此互有重疊，請買受人自行注意；2019建號建物（按：2019建號原包括系爭建物，於取得99土變字第45變更使用執照後，始於99年7 月1 日自2019建號分割出4862號建號即系爭建號）地下一樓原無大門，登記使用為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法車道出入口，純粹做賣場之用，當時僅有坡道通道地下2 樓停車場，經廖得貴與社區管委會協議經同意於將地下一樓牆面打掉並安裝欄杆，為此需回饋社區9 個機械停車位，倘若日後有違反與管委會間協議之情事亦或無法取得停車場合法使用執照，現車道出入口將恢原始牆面狀態，變成原來沒有出入車道之賣場，請買受人自行注意。…上開停車位現由買受人或承租人占有部分以及交由社區管委會占有之9 個機械停車位部分不點交外，其餘部分拍定後依現況點交等語，有台灣金融資產服務股份有限公司98年12月14日98板金職四字第39號強制執行拍賣通知影本可稽（調卷第42至43頁），且為兩造所不爭執。又證人鄭朝杰於確認通行權不存在訴訟事件中證稱：對於拍賣公告內容有點印象，我買了系爭不動產後，管委會有邀我去，主要跟我講9 個停車位的事情，管委會跟我說若要做停車場使用，要回饋9 個停車位給管委會，管委會有給我看系爭承諾書，後來系爭建物透過住商房屋公司賣給別人等語（本院卷第97頁、第98頁、第99頁）：證人即住商不動產仲介公司員工張鎮陵於上開案件中證稱：鄭朝杰他們有口頭跟我說拍賣公告有註記9 個停車位不點交；當時沒有確認9 個停車位的部分，但是有告知買方黃世宗之前拍賣公告有註明9 個停車位要交給管委會使用及給管委會150 萬元，但是這是前手與管委會的事情，沒有解決，請他自行去瞭解；管委會有要求要由買受人處理150萬元及9 個停車位這些事情，但是我們沒有辦法確認管委會與前手的約定是否已經履行；我們有把管委會要求買受人處理的意思傳達給買方，所謂的買方包括鄭朝杰及被告，管委會確實有要求要告知鄭朝杰9 個停車位等語（本院卷108 頁、109 頁、第110 頁、第111 頁）。基上可知，系爭建物拍賣公告上已記載因變更用途需回饋系爭大樓9 個機械停車位，而鄭朝杰有看過公告，也知悉系爭建物為變更用途為停車位使用而需回饋9 個機械車位予原告之約定，而被告於經由證人張鎮陵仲介向鄭朝杰等3 人購買系爭建物時，證人張鎮陵亦告知被告拍賣公告之內容，並請被告自行瞭解。則鄭朝杰等3 人自騰瑞公司繼受系爭建物，被告又自鄭朝杰等3 人處繼受系爭建物，其等對於與系爭大樓區分所有權人間存有將系爭建物內原屬專有部分之9 個機械停車位提供予系爭大樓作為共用之約定內容均係明知或可得而知等情，足堪認定。揆諸首開規定，被告即應受該約定所拘束。
⒊次查，騰瑞公司依據系爭承諾書提供9 個機械停車位為如起
訴狀附圖所示車位編號102 至110 號，然被告於106 年間委託林國財建築師向新北市工務局提出變更申請，將原車位編號為102 至110 號之9 個機械停車位之機械設備拆除，變更編號為102 至105 號之4 個平面車位，並經新北市工務局核發107 土變使字第101 號變更使用執照等情，業經本院向新北市工務局調取建築物變更執照全卷核閱無誤，並有變更使用執照申請書附卷可稽（本院卷第235 頁）。又系爭建物依據新北市政府工務局107 土變使字第101 號變更使用執照辦理停車位變更後之建物測量成果圖，亦經新北市板橋地政事務所函文檢附在卷（本院卷第319 至327 頁）。從而，原告依據系爭建物之建物測量成果圖（即附圖）請求被告應將附圖所示即107 土變使字第101 號變更使用執照號為車位編號
102 至205 號平面車位返還原告管理使用，應屬有據。⒋至於被告以騰瑞公司與原告所簽署系爭承諾書之內容與廖得
貴等2 人出具系爭協議書之內容相同，而推論騰瑞公司就系爭承諾書之債務已由廖得貴所承擔等語。惟查，廖得貴於確認通行權不存在事件中證稱：我與台北麗京社區簽的承諾書與騰瑞公司簽的承諾書是二回事，我不清楚騰瑞公司與台北麗京簽的承諾書等語（本院卷第89頁）。顯見廖得貴並非基於承擔騰瑞公司系爭承諾書之債務始出具系爭協議書，而係因向騰瑞公司購買系爭建物之停車位，為使系爭建物順利完成變更登記取得合法使用執照，方出具系爭協議書，此由系爭協議書定有解除條件即約定：地下室停車場如無法取得合法使用執照，則本承諾因目的無法達成，雙方同意，前揭承諾均無須履行，本承諾書作廢等語可證（調卷第39頁）。而嗣後騰瑞公司於將廖得貴所購買之停車位所有權移轉登記予廖得貴前，系爭建物即遭債權人新光銀行查封拍賣，廖得貴既未取得系爭建物所有權即自無履行系爭協議書之義務。從而，被告抗辯騰瑞公司需回饋系爭車位予系爭大樓之債務已由廖得貴所承擔，而被告之前手鄭朝杰等3 人係向騰瑞公司購買，並非廖得貴之繼受人，無須受系爭承諾書所拘束，應屬無據。
㈣、原告依民法第799 條之1 第4 項及系爭承諾書約定，請求被告給付原告之135 萬7,500 元，有無理由？經查，回饋系爭大樓之150 萬元由管委會代收及統籌辦理，於住戶大會通過時存入麗京帳戶，辦公室變更成功時發放等情，業經系爭承諾書記載明確（調卷第33頁）。次查，騰瑞公司就系爭承諾書應為給付之150 萬元，除給付出席區分所有權人會議之出席費用14萬2,500 元外，另餘額135 萬7,50
0 元（計算式：1,500,000 －142,500 ＝1,357,500 ）則由騰瑞公司代理人馬啟興偕同林世振，於97年4 月20日共同簽發面額為135 萬7,500 元（計算式：1,500,000 －142,500＝1,357,500 ）、到期日為97年6 月5 日之本票交付予原告，原告於該本票到期日屆至經提示未兌現後向本院聲請裁定等情，為兩造所不爭執。是騰瑞公司既已給付現金14萬2,50
0 元及交付面額135 萬7,500 元本票，難認騰瑞公司就系爭承諾書有關於給付150 萬元回饋金債務部分尚未履行。至於原告雖主張騰瑞公司已沒有資力給付回饋金，本票裁定亦聲請強制執行，本票金額尚未兌現之135 萬7,000 元應由系爭建物之繼受人承擔等情。然審酌債務人對於金錢債務恆負有無限責任，應就其現在及將來一切財產負責，在法律上不生給付不能之情事。騰瑞公司對於給付135 萬7,000 元債務既無給付不能之情形。則原告請求被告再為給付135 萬7,000元，即屬無據。
㈤、原告依據民法第179 條或第184 條第1 項前段規定，請求被告按月給付1萬2,000元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17
9 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，為民法第184 條第1項前段所明定，是一般侵權行為損害賠償之債，須以行為人有故意過失為不法行為，以及損害之發生為要件，且二者間有相當因果關係為成立要件，若不合於上開成立要件，自難謂有損害賠償之請求權存在。是倘行為人否認有侵權行為，即應由請求人就此利己之事實舉證證明；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號及48年台上字第481 號判例意旨參照）⒉經查，被告雖自取得系爭建物迄今尚未將系爭停車位交付予
原告管理，然被告亦未將系爭車位出租或供其他使用等情，亦為被告陳述在卷（本院卷第473 頁）。又觀諸原告所提出之系爭車位照片，不論係拆除機械停車設備前或拆除後，均無停放車輛等情，有系爭車位照片附卷可按（調卷第45至46頁、第54頁）。此外，原告就被告自107 年7 月1 日以後受有每月1 萬2,000 元利益之事實，並未舉證以實其說。從而，原告依民法第179 條不當得利之規定，請求被告每月給付
1 萬2,000 元，自屬無據。次查，系爭承諾書約定騰瑞公司需提供9 個平面車位，檢查通過後恢復為5 個平面車位等情，有系爭承諾書附卷可考（調卷第33頁）。亦即騰瑞公司所需提供之車位本即為平面車位，則被告拆除系爭車位上之機械停車設備，並未違反系爭承諾書之約定，自無侵害原告任何權利。此外，原告就被告拆除系爭停車位上之機械設備為故意或過失之不法行為，並未舉證以實其說。從而，被告既無故意或過失之不法行為，則原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告按月賠償1 萬2,000 元之損失，亦屬無據，不應准許。
五、結論：原告依民法第799 條之1 第4 項及系爭承諾書之約定，請求被告應將系爭建物內，如附圖所示車位編號102 至10
5 號平面停車位返還給原告管理使用，為有理由，應予准許。逾此範圍為無理由，應予駁回。末查原告對被告訴請返還系爭停車位之訴部分，係在單一聲明，為同一之目的，依民法第799 條之1 第4 項規定及系爭承諾書約定與公寓大廈管理條例第10條第2 項、第15條規定，請求本院為單一聲明而為裁判，此為訴之選擇合併。而本院就此部分聲明，既已依民法第799 條之1 第4 項之規定及系爭承諾書之約定，准許原告之請求，即無庸審酌公寓大廈管理條例第10條第2 項、第15條規定，是否有理由，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第三庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 鄔琬誼