臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第573號原 告 侯旺良訴訟代理人 李金澤律師被 告 許朕維訴訟代理人 李富湧律師複 代理人 陳垚祥律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，經本院於民國109年8 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示之不動產，於民國一百零八年七月十一日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為新北市○○區○○街○○巷○○號之房屋及所座落之新北市○○區○○段○○○ ○號土地（詳如附表所示，下稱系爭不動產）之所有權人，侯旺良與被告並不相識，原告於民國108 年8 月9 日發現系爭不動產遭其前妻即訴外人黃湄琳以偽造買賣契約之方式，於108 年6 月17日出售予被告（下稱系爭買賣契約），復於6 月21日簽訂土地及建物改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭物權契約），並在10
8 年7 月11日完成移轉登記，然原告與被告間並無買賣關係存在，被告與黃湄琳共同以偽造文書方式，將系爭不動產移轉登記為被告所有，自屬對原告所有權之侵害。又系爭買賣契約係黃湄琳以原告代理人名義代簽原告姓名，買賣雙方實際上均未謀面，無買賣系爭不動產之合意，系爭買賣契約原告既未授權黃湄琳，亦不承認買賣契約之成立，該契約對於原告即不生效力，另就黃湄琳竊取原告權狀等行為，亦經原告對黃湄琳提出刑事告訴在案，是系爭買賣契約及物權契約均屬無效，原告仍為系爭不動產之所有權人，是爰依民法第
767 條規定提起本訴，並聲明：被告應將系爭不動產於108年7 月11日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
二、被告則以：被告授權訴外人許綵憶於108 年6 月17日與黃湄琳簽訂系爭買賣契約，約定被告以新臺幣（下同）1,000 萬元購買系爭不動產，系爭不動產之買賣價金則由第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證，系爭不動產之過戶則由訴外人陳慧慈辦理，於108 年7 月11日辦妥系爭不動產之所有權移轉登記，買賣價金已匯入原告帳戶內，是兩造間系爭不動產之買賣關係確實存在而非虛偽。而原告提出授權書授權由黃湄琳締約，且系爭不動產設定之多筆抵押權，均由黃湄琳處理，顯見黃湄琳確有系爭不動產之代理權限。縱認黃湄琳確無代理權限，然原告之土地房屋權狀正本、印鑑章、銀行存摺及印章、印鑑證明，既均由黃湄琳持有，黃湄琳再持上開文件使不知情被告代理人信賴原告有授權出售系爭不動產，而簽訂系爭買賣契約及系爭物權契約，原告應依表見代理規定負授權人之責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（見本院卷第294頁）：㈠系爭不動產原為原告所有，嗣於108 年6 月17日以1,000 萬元價格出售予被告。
㈡系爭買賣契約由許綵憶代理被告，與自稱獲原告授權之黃湄琳簽署，系爭買賣契約磋商締約過程中，原告均未出面。
㈢黃湄琳有提供原告之印鑑章、印鑑證明、系爭不動產所有權狀及授權書。
㈣系爭不動產嗣於108 年7 月11日由新北市三重地政事務所（
下稱三重地政）以108 年重登字第112730號移轉登記予被告。
㈤被告有代償系爭不動產銀行貸款305 萬6,571 元，且有匯款
122 萬3,924 元至原告元大銀行帳戶內。
四、得心證之理由：至原告主張其與被告間系爭買賣契約及系爭物權契約為通謀虛偽意思表示或為無權代理，而屬無效等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠系爭買賣契約及系爭物權契約，是否為通謀虛偽意思表示？㈡黃湄琳是否有獲原告授權簽署系爭買賣契約及物權契約？㈢原告是否應負表見代理之授權人責任？㈣原告請求被告返還系爭不動產，有無理由？下分述之：
㈠系爭買賣契約及物權契約，是否為通謀虛偽意思表示？⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因
通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人負舉證責任（最高法院27年度上字第2622號、48年度台上字第29號裁判參照）。
⒉本件原告主張黃湄琳與被告間系爭買賣契約及系爭物權契約
為通謀虛偽意思表示，即被告明知黃湄琳未經原告授權出售房屋，雖執黃湄琳本院中證稱：許綵憶知道買賣未經原告授權等語為憑（見本院卷第172 頁），然細繹黃湄琳本院中證稱：「（問：證人許綵憶如何知道委託書不是原告簽的？）郭金順有跟我說他已經有跟證人許綵憶等人表示原告不知情，不能出來簽，我有錄音，但我沒有親眼看到郭金順跟許綵憶說這件事情。我有跟郭俊吉講原告不知情。我沒有跟許綵憶說委託書是我簽的。」等語（見本院卷第174 頁），可認黃湄琳係因郭金順轉知，故認為許綵憶已知悉其未獲原告授權，然郭金順是否確有告知他人黃湄琳未獲原告授權、又告知何人，均非無疑，是黃湄琳僅聽憑郭金順隻字片語遽認許綵憶已知悉其未獲授權，仍未脫黃湄琳之主觀猜測，又黃湄琳雖於同日另證稱：曾在電話中告知許綵憶其未獲授權云云（見本院卷第176 頁），然經本院質以為何前後證述矛盾時，便改稱：「我在電話中好像有跟他說過」等語（見本院卷第176 頁），而無法為明確之答覆，自難認定黃湄琳曾親自告知許綵憶其未獲原告授權一事。
⒊再者，證人陳慧慈於本院109 年3 月19日證稱：簽署合約前
一天，原本寫1,300 萬元，當天雙方還有在溝通金額像是1,
150 萬元，1,150 萬元的部分是兩造討論，如果黃湄琳要再買回需要付出的價金，當天有詢問許綵憶是否經過原告授權，黃湄琳則說他們家的房子都是黃湄琳在處理等語（見本院卷第213 頁至第214 頁），足認系爭不動產買賣過程，雙方確實有就買賣之要項進行協商，且系爭買賣契約及系爭物權契約締結後，被告亦有匯入買賣價金至履約保證專戶，並匯入被告帳戶內，亦據被告提出第一建築經理（股）公司履保專戶收支明細表暨點交確認單1 紙為憑（見本院卷第123 頁至第125 頁），復有原告系爭帳戶存摺內頁影本1 份可證（見本院卷第185 頁至第189 頁），堪認被告確有締結系爭買賣契約及物權契約之意，原告主張上開契約為通謀虛偽意思表示，為無理由。
㈡黃湄琳是否有獲授權簽署系爭買賣契約、系爭物權契約？⒈原告主張其所有之身分證、印章及系爭不動產之權狀係遭黃
湄琳竊取，並未授權黃湄琳等情，業據證人黃湄琳於本院10
9 年2 月13日準備程序時證稱：訴外人郭金順介紹我認識許綵憶、吳志彬等人，因為系爭不動產有二胎貸款，郭金順就表示可以把貸款及借款整合，用人頭將債務整合成一筆，我們還可以保留房屋，因為原告都把身分證、印鑑章放在一樓電腦下抽屜，我問女兒原告是否在家，我趁原告不在時，把身分證及印鑑章拿走，後來被告將1,000 萬元匯至原告戶頭，我再與吳志彬去原告戶頭領出來，時間大概是108 年6 月25日，因為原告帳戶本子放在電腦、神明桌抽屜，我趁原告不在時偷拿出來等語（見本院卷第169 頁至第171 頁），證稱並未經過原告同意或授權締結系爭買賣契約與系爭物權契約，係以竊取原告身分證件、印章等方式，偽稱為原告之代理人。而本院審酌證人黃湄琳本院所證，核與證人陳慧慈於本院證稱：系爭不動產賣方是太太過來，有請他補授權書，本來講要不要直接去找原告簽署，但黃湄琳說原告不在等語（見本院卷第8 頁），可見黃湄琳有刻意迴避代書與原告本人接觸之意，堪認原告並未授權黃湄琳簽訂系爭買賣契約或系爭物權契約，黃湄琳本院中證述，應可採信。再者，依證人黃湄琳本院中所證，已然自承其涉有竊盜、行使偽造私文書等犯行，倘非屬實，並無自陷於罪之理，且黃湄琳更已因上開行為經臺灣新北地方檢察署檢察官以108 年度偵字第37214 號聲請簡易判決處刑書聲請簡易判決處刑，經本院刑事庭以109 年度簡字第2461號刑事判決判處黃湄琳犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑3 月，現已確定等情，業據本院調取109 年度簡字第2461號全卷核閱無誤，足認原告所有之身分證、印章及系爭不動產之權狀，係遭黃湄琳竊取等情明確。
⒉至被告雖辯稱原告系爭不動產有第二順位、第三順位之抵押
權，可認原告經濟狀況拮据，故以系爭不動產委託黃湄琳出售；且原告有提出授權書，系爭不動產買賣磋商過程中，黃湄琳亦曾表示原告知道系爭不動產出售事宜云云。然原告不了解系爭不動產有第二順位及第三順位抵押權等情，已據黃湄琳於本院中證稱：「原告知道銀行（的抵押權），但不知道二、三胎，二、三胎都是代書陳美伶要我背著原告去辦的」等語明確（見本院卷第173 頁），是難遽認原告有因經濟狀況拮据出售系爭不動產之需要，且原告既否認授權書上簽名之真正，證人黃湄琳亦證稱授權書由其簽署，原告不知情等語（見本院卷第174 頁），參以被告並未證明授權書上「侯旺良」之簽名為原告本人簽名，自難以該授權書認定原告有授權之意。且縱然黃湄琳曾向許綵憶表示原告有同意授權，亦有可能為黃湄琳取信許綵憶之詞，自難以黃湄琳曾向許綵憶表示原告同意出售等語，逕認黃湄琳有獲原告授權出售系爭不動產。
⒊綜上，原告之身分證、印章及系爭不動產之權狀既係由黃湄
琳竊取，則原告主張黃湄琳未獲授權出售系爭不動產，當屬有據而可採信。
㈢原告是否應負表見代理之授權人責任？⒈按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理
人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第16
9 條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之（最高法院93年度台上字第379 號判決要旨參照）。準此，本人應就代理人之行為負責，係以本人有積極以代理權授予他人之表示或消極不反對他人表示為其代理人之行為，若本人並無前述積極行為或消極不行為，縱第三人從各種外觀事實誤認為代理人為有權代理，亦不能令本人負其責任，合先敘明。
⒉經查：被告雖辯稱黃湄琳持有原告之身分證件、印鑑章、印
鑑證明、系爭不動產，足使被告信賴原告有授予代理權云云，然證人陳慧慈於本院109 年3 月19日準備程序時證稱：「（問：系爭不動產買賣過程為何？）許綵憶跟我約在長安街的便利商店要簽署買賣契約，當天許綵憶說房子要登記給被告，我請他補授權書，賣方是太太來，我也請他補授權書，當時黃湄琳有提供自己的身分證。」、「（問：兩造的授權書是當天補過來？）長安街的便利商店很靠近原告家，本來討論要不要直接找原告簽署，是黃湄琳說她先生不在。」、「（問：在此一買賣過程中，有無看到原告或與其聯繫？）沒有。」等語（見本院卷第212 頁至第214 頁），證稱系爭不動產買賣過程中，均未與原告聯繫，而證人陳慧慈所證上情，更為兩造所不爭執，而原告之印鑑章、身分證等物，係由黃湄琳竊取，亦據黃湄琳證述如前，是系爭不動產買賣過程，並無證據足認原告有積極表示將代理權授予被告，或消極就黃湄琳表示為其代理人有不為反對之事實，依前開規定，亦難令原告就黃湄琳之無權代理行為負授權人之責任。
㈣原告請求被告返還系爭不動產，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。⒉經查：黃湄琳以原告名義與被告所締結之系爭買賣契約及系
爭物權契約，均因黃湄琳未經授權屬於無權代理，已如前述，且該無權代理行為嗣未經原告承認，對原告不發生效力（民法第170 條第1 項規定參照），則原告對系爭不動產之所有權，自不因無效原因所為之移轉登記，而失其存在，被告即非系爭不動產所有權人。是系爭不動產登記為被告所有，顯妨害真正所有權人即原告對系爭不動產所有權之完整，其依民法第767 條第1 項規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權之移轉登記，回復登記為原告所有，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張系爭不動產系爭買賣契約及系爭物權契約為黃湄琳無權代理，且無表見代理之情形存在，系爭買賣契約及系爭物權契約已確定不生效力，故被告應將系爭不動產之移轉登記塗銷，並回復登記為原告所有，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 鄧雅心法 官 王 廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
書記官 張雅筑附 表┌────────────────────┬─┬────┬───────┐│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ │├───┬────┬───┬──┬────┤ ├────┤權 利 範 圍││縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│地號 │目│平方公尺│ │├───┼────┼───┼──┼────┼─┼────┼───────┤│新北市○ ○○區 ○○○段│ │327 │ │ 165 │ 5 分之1 │└───┴────┴───┴──┴────┴─┴────┴───────┘┌────┬───────┬──────┬─────────────────┬───────┐│ │基 地 坐 落│建築式樣 │ 建 物 面 積（平 方 公 尺） │ ││ 建 號 ├───────┤主要建築材料├────────┬────────┤ 權利範圍 ││ │建 物 門 牌│層數 │ 層次及層次面積 │附屬建物用途面積│ │├────┼───────┼──────┼────────┼────────┼───────┤│新北市蘆│新北市蘆洲區蘆│住家用 │第1 層 │ 平台：11.49 │ 全部 ││洲區光○○○區○○段327 │鋼筋混凝土造│層次面積：102.93│ │ ││段6209建│地號 │5層樓 │總 面 積：102.93│ │ ││號 ├───────┤ │ │ │ ││ │新北市蘆洲區永│ │ │ │ ││ │樂街38巷16號 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │└─────────────────────────────────────────────┘