臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第641號原 告 華南商業銀行股份有限公司法定代理人 張振芳訴訟代理人 陳忠佑被 告 張禎
謝守禮上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，經本院於民國108年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍五分之一）上同段七三００建號（權利範圍全部）即門牌號碼同市區○○路○段○○○巷○○弄○號房屋之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告張禎於民國104 年7 月間向原告申請房屋貸款購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地（權利範圍1/5 ）及其上同段7300建號（權利範圍全部）即門牌號碼同市區○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號建物（以下合指土地及建物合稱系爭房地，單指建物則稱系爭房屋），並提供系爭房地設定最高限額抵押權予原告，以擔保該房屋貸款之清償，詎被告張禎屆期未依約清償，原告乃向本院聲請拍賣系爭房地，經本院以106 年度司拍字第19號裁定准予拍賣，原告復向本院聲請強制執行系爭房地，經本院以108 年度司執字第18529 號強制執行事件受理（下稱系爭強制執行事件），並合併拍賣系爭房地，然被告張禎於系爭強制執行事件中竟串通被告謝守禮陳報被告間就系爭房屋有租賃關係，並提出被告間於104 年7 月11日就系爭房屋簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約），致系爭房屋無人應買，惟被告張禎於104 年7 月1 日曾切結系爭房地設定最高限額抵押權予原告時並無租賃情形，又依系爭房屋租賃契約記載，被告謝守禮借款新臺幣（下同）100 萬元予被告張禎，以此扣抵系爭房屋租賃契約自104 年7 月11日至110 年7 月10日共6 年每月2 萬元月租金，則6 年累計租金達144 萬元，等同借款100 萬元須負擔44萬元利息，與常情不合，況被告張禎以1,450 萬元購買系爭房地，竟係為將系爭房地提供被告謝守禮使用，有違常情，是系爭房屋租賃契約乃被告為阻擾拍賣等強制執行程序，基於通謀虛偽意思表示所簽訂，應屬無效，故被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，爰提起本件確認之訴等語。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之聲明及陳述如下：原告主張被告張禎串通被告謝守禮陳報被告間就系爭房屋有租賃關係，被告堅決否認，應由原告負舉證責任等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告張禎於104 年7 月間向原告申請房屋貸款購買系爭房地，並提供系爭房地設定最高限額抵押權予原告，以擔保該房屋貸款之清償，嗣被告張禎屆期未依約清償，經原告聲請強制執行系爭房地，惟被告張禎於系爭強制執行事件中陳報被告間就系爭房屋有租賃關係，並提出系爭房屋租賃契約，本院執行法院乃將系爭房屋之拍賣條件定為不點交，致無人應買等情，業據提出本院106 年度司拍字第19號拍賣抵押物裁定、系爭房屋租賃契約、系爭房地買賣契約書（見本院卷第15頁至第17頁、第25頁至第35頁、第45頁）等件為證，並經本院依職權調閱系爭強制執行事件案卷，及查閱內附本院107 年度重訴字第401 號確定判決、新北市三重地政事務所他項權利證明書、系爭房地抵押權設定契約書、系爭房地登記謄本、放款戶帳號資料查詢單、房貸貸款契約、系爭房地第一、二、三次拍賣公告及通知、第一、二次拍賣筆錄（見系爭強制執行事件案卷第19頁至第23頁、第29頁、第31頁至第105 頁、第253 頁至第259 頁、第367 頁至第375 頁、第401 頁、第467 頁至第475 頁、第511 頁、第
513 頁至第521 頁）等件審認無訛，堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋租賃契約係被告間通謀虛偽意思表示所簽訂，應屬無效，被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，則為被告所否認，並以前詞置辯，是原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，而本件所應審究者厥為被告間就系爭房屋之租賃關係究否存在。經查：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1 項定有明文。
㈡被告張禎於104 年7 月1 日向原告申請房屋貸款1,200 萬
元，並於同日簽訂房貸貸款契約，而就提供系爭房地設定最高限額抵押權予原告一事，被告張禎於同日出具切結書載明「就所提供抵押之不動產，與貴行約定並切結提供抵押之不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃、使用借貸關係存在確實無誤，如有不實願負法律上之責任，並賠償貴行所受之一切損失」等節，嗣系爭房地於104 年7 月13日設定登記最高限額抵押權予原告等情，有原告提出之切結書、系爭強制執行事件案卷內附系爭房地抵押權設定契約書、新北市三重地政事務所他項權利證明書（見本院卷第23頁、系爭強制執行事件案卷第29頁、第31頁至第32頁）等件可查，則由被告張禎前開切結內容可知，被告張禎已明確切結至系爭房地於104 年7 月13日設定登記最高限額抵押權予原告時，被告張禎並未與他人就系爭房地成立租賃關係，且苟被告張禎與他人就系爭房地果有租賃關係存在，被告張禎為避免違約之風險及責任，當無故意不告知原告此事之理。
㈢原告前於106 年間執同一拍賣抵押物裁定聲請本院強制執行
系爭房地，經本院以106 年度司執字第26886 號強制執行事件受理，並於106 年3 月31日到場查封系爭房地時，查無被告謝守禮承租、居住、使用或占有系爭房屋之情，業經本院依職權調閱本院106 年度司執字第26886 號強制執行事件案卷及內附本院106 年3 月31日查封筆錄（見本院106 年度司執字第26886 號卷第33頁至第35頁）審認無訛；嗣經系爭強制執行事件之執行法院囑託警方會同原告到場查明系爭房屋之實際狀況及占有使用情形，業據新北市政府警察局三重分局（下稱三重分局）派員於108 月5 月4 日、108 年6 月27日到場勘查，均查明系爭房屋「現無人居住使用」、「經入門查看室內空無一物，確為無人居住之貌」、「確無人居住使用」等情，有系爭強制執行事件案卷內附108 年5 月4 日、108 年6 月27日房屋現況調查表、三重分局108 年6 月28日新北警重刑字第1083477577號函、108 年6 月27日現場勘查照片（見系爭強制執行事件案卷第291 頁、第329 頁、第
331 頁、第317 頁至第321 頁）等件可按，足認迄至108 年
6 月27日止，均查無被告謝守禮承租、居住、使用或占有系爭房屋之情，顯與一般承租人簽訂房屋租賃契約後，當會立即遷入使用所承租房屋之常情迥違，難認被告間就系爭房屋有租賃使用之真意及事實。
㈣況依系爭房屋租賃契約第3 條、第5 條約定（見本院卷第25
頁、第27頁），被告謝守禮係於104 年7 月11日簽約時交付
100 萬元借款予被告張禎，以此扣抵系爭房屋自104 年7月11日至110 年7 月10日共6 年租賃期限每月2 萬元之月租金，若被告謝守禮果真於104 年7 月11日一次繳付高達100萬元之租金，豈有迄至108 年6 月27日止，仍放任系爭房屋為無人居住使用狀態而不加以使用收益之理，悖於常情，難謂系爭房屋租賃契約之租金約定與事實相符。
㈤準此，綜合參酌系爭切結書、系爭房屋租賃契約、系爭房屋
使用狀況等項，足認系爭房屋租賃契約之約定並非真正，且被告間就系爭房屋並無租賃使用之真意及事實，是原告主張系爭房屋租賃契約係被告間通謀虛偽意思表示所簽訂，堪以採信。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋租賃契約係被告間通謀虛偽意思表示所簽訂，應屬無效，請求確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項本文，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 李育真