臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第648號原 告 楊榮光
楊宗諭上二人共同訴訟代理人 高傳盛律師被 告 楊連生
楊勸余玉琳上三人共同訴訟代理人 張金盛律師上列當事人間請求解除買賣契約事件，經本院於民國109 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,690 萬元，及其中1,250萬元部分，被告楊連生及楊勸自民國108 年11月23日起，被告余玉琳自108 年11月25日起，皆至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以564 萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以1,690 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造簽定之買賣契約書第14條約定：
「如因本契約發生爭執而訴訟時，甲乙雙方合意以臺灣新北地方法院為第一審管轄法院」，有買賣契約書在卷可稽（見本院卷第35頁），係就本件買賣契約所生訴訟之合意管轄約定，是本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣原告於民國107 年4 月10日與被告簽訂買賣契約書（下稱
系爭契約），以總價金新臺幣（下同）4,400 萬元購買借名登記在被告楊勸名下，惟實際上為被告楊連生所有之坐落苗栗縣○○鄉○○段永興小段103 、103 之1 、104 之1 、10
4 之49、104 之50、104 之51、104 之53、104 之54、104之63、104 之73、105 、107 、107 之1 、107 之2 、107之3 、107 之4 、107 之5 、395 、396 、397 、398 地號等21筆土地，及被告余玉琳所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭104 地號土地，合稱系爭22筆土地），兩造並於系爭契約第三條約定價款給付方式，共分為5 個期程。
㈡依約定，價款給付方式之第一期程，係於系爭契約簽訂時，
原告即應給付250 萬元予被告，被告則需就系爭22筆土地辦理預告登記。第二期程係於系爭契約簽訂後一個月內（即10
7 年5 月10日前），原告應支付第二期款2,500 萬元予被告，惟被告於收款3 日之內並應指定塗銷抵押權第三順位張進義先生之設定，其剩餘款指定用於所有人即被告楊勸、余玉琳、楊連生，及訴外人陳林青嘩、陳林蘭芯等共同擔保債務人，償還訴外人苗栗獅潭鄉農會（下稱獅潭農會）之貸款。㈢兩造均已依約履行第一期程之給付義務，嗣因原告楊榮光即
將出國，為依約履行第二期程之付款，故先簽好3 張面額共2,500 萬元，均具名受款人之支票交予代書即證人何沛琳收執，委由證人何沛琳交付予被告。嗣證人何沛琳告知原告楊榮光，其依約於第二期程付款日前將此3 張面額2,500 萬元之支票交付被告，但其中面額1,000 萬元支票由被告楊勸領走，另一張面額1,000 萬元之支票被告余玉琳拒收，並表示因內部分配其只收100 萬元，又所餘一張面額500 萬元之支票本來是要給被告楊勸，但因被告余玉琳拒收，要變更支票面額，故該張面額500 萬元之支票被告楊勸也暫時未領。之後，因被告拒絕依第二期程約定，償還獅潭農會之貸款，亦不願塗銷獅潭農會對系爭22筆土地所設定之抵押權，而欲將價金移作他用，屢經原告通知被告依約辦理，被告均置之不理。故原告就第二期程應給付款項部分，實際上僅支付被告楊勸1,000 萬元，並出具存款證明及函達賣方偕同處理，惟被告均置若罔聞。
㈣又依系爭契約第八條第三項特約條款之約定「甲（按即原告
）乙（按即被告）雙方均合意，乙方同意於收取第一期簽約款後，無條件提供坐○○○鄉○○段永興小段400 地號（下稱系爭400 地號土地）、權狀字號：大湖地字第4132號、以楊連生為登記名義人、地目建、面積306 平方公尺之土地所有權狀及印鑑證明、印鑑章等文件資料交付甲方，由甲方指定之地政士辦理該筆土地已無償、共同贈與善意第三人（釋證達阿旺德吉師父）之產權過戶登記」，原告亦屢次催告被告限期履行，惟被告仍置之不理。
㈤故原告楊榮光於107 年4 月26日會同系爭契約指定之地政士
即證人何沛琳去找被告，因被告楊連生當場表示不同意履行第二期程之約定，不願意清償對獅潭農會之貸款及塗銷抵押權設定登記，加上被告楊連生在外有很多債權人，原告楊榮光認為被告楊連生無履行系爭契約之誠意，且就原告楊宗諭解除契約有表見代理權，即於當日向被告楊連生表示，欲解除兩造間之系爭契約，被告楊榮生亦表示同意於一個月內返還原告已給付之價款，而被告楊勸及余玉琳在場見聞亦未出聲反對，故兩造已口頭合意解除契約，應生解約之效力。
㈥承前，又因被告未如期清償獅潭農會之貸款，獅潭農會遂向
臺灣苗栗地方法院（下稱苗栗地院）聲請拍賣系爭22筆土地中之104 之53、104 之54、104 地號土地，縱系爭22筆土地已辦理預告登記，仍經苗栗地院以107 年度司拍字第73號裁定准予拍賣，並於108 年7 月4 日公告定108 年8 月15日進行第一次拍賣，其中104 地號土地業經第三人拍定取得，被告實已無法履約。
㈦退步言之，原告於知悉104 地號土地遭第三人拍定取得後，
已於108 年9 月12日以存證律師函（台北大同郵局存證號碼
677 號）通知被告，應於7 日內取回104 地號土地之所有權，以確保系爭契約得以履行，否則顯違反系爭契約之約定，然被告均已於109 年9 月19日收受送達，卻未予置理。原告復於108 年9 月19日以存證律師函（台北民權郵局存證號碼
686 號）再次通知被告，要求被告於7 日內取回104 地號土地之所有權，如仍未履行，亦同時作為解除系爭契約之意思表示，上開存證律師函已分別於108 年10月4 日送達被告楊勸，108 年9 月27日送達被告余玉琳，108 年10月2 日送達被告楊連生系爭契約址之臺北光復郵局招領，達被告楊連生可支配範圍，故亦已生解除契約之效力。
㈧再退步言之，若認前開存證信函仍未生解除契約之效力，原
告則再以本件起訴狀繕本送達被告之日作為解除系爭契約之意思表示。則契約解除後，被告應返還原告已給付之價金1,
250 萬元，並依系爭契約第11條第2 項給付同額之懲罰性違約金1,250 萬元，且此金額係兩造衡量各自之履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位而自主決定，鈞院應予准重，並考量本件解除契約之緣由，被告經原告促請還款獅潭農會，卻未予理會，企圖讓原告血本無歸，且就原告通知被告應取回系爭104 地號土地，仍置之不理，顯見被告早已存違約之心，違約情節重大，是兩造所約定之違約金金額，並無顯失公平之處，不應再為酌減。
㈨對被告答辯之陳述：
⒈原告並非拒絕給付第二期款，而係要求被告一起到獅潭農會
清償，因被告楊連生在外欠款甚多，尚需金額代償其他債務，後來發現被告楊連生沒有要償還獅潭農會貸款，才會要求被告直接到獅潭農會，以便清償，此係按系爭契約第三條第二項前段之規定，其剩餘款指定用於償還獅潭農會之貸款。系爭契約第三條第二項後段雖有指定帳戶之約定，然此僅係單約為方便原告匯款而已，此由被告楊勸簽收第二期款中之1,000 萬元，雙方迄今並無疑義自明。
⒉雖被告楊連生於LINE通訊軟體中有表示，可將第三期款或第
四期款共1,000 萬元，作為清償獅潭農會貸款之用，然原告慮及被告楊連生外債甚多，且原告已經支付1,250 萬元價金，若再加上第二期餘款1,500 萬元，且被告未將第二期款拿來清償貸款，至第三、四期才為清償，原告風險將更大，系爭104 地號土地也是因為貸款未清償，才被抵押權人聲請強制執行，故使原告堅持被告需依約在第二期程就清償對獅潭農會之貸款，否則原告將遭受不利益，被告楊連生既未履行，即為違約，故原告應有解除權。
⒊另就雙方口頭解除契約當時，併返還上開坐○○○鄉○○段
永興小段400 地號土地之所有權狀給被告，被告亦有收受，應為同意解除契約之意思表示。
⒋末被告抗辯於107 年5 月11日委由律師以律師函解約的部分
，因被告並非依系爭契約規定解除契約，上開文書之送達不合法，應不生解除契約之效力等語。
並聲明：㈠被告應給付原告1,250 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應給付違約金1,250 萬元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告與被告楊連生、楊勸、余玉琳雖一同簽訂系爭契約，惟
系爭契約既已授權被告楊連生為代表，且被告楊連生為土地實際之所有權人，原告所訴對象應僅被告楊連生一人，不應涉及其他二名被告。
㈡兩造間之土地交易，原係原告楊榮光為設計售予訴外人即世
界僧尼總會會長證達上人做為在台之主要基地，而向被告楊連生購買土地，言明14筆總面積約14公頃，總價1.5 億（合議簽字），並依其要求給簽定授權書，佣金5%，即750 萬，後經原告楊榮光一再要求被告楊連生將其他小筆土地附帶贈與之，故兩造間才成立系爭22筆土地之買賣契約，合意之買賣總價原為1.65億。然買賣契約成立後，原告楊榮光遂因貪圖暴利，欲改由原告楊榮光與其子即原告楊宗諭共同為買家，再予轉售給證達上人，遂以詐術誘騙被告簽立系爭契約，原議定之買賣價金1.65億元竟變成4,400 萬元，實遠低於市價之交易價格。
㈢復原告楊榮光以虛擬手法交付第一期款250 萬元後，即取得
系爭土地所有權狀，並辦理預告登記，然按系爭契約第三條之規定，第二期款之金額為2,500 萬元，且應將款項匯入被告楊連生臺灣銀行中山分行之指定帳戶內，惟原告楊榮光竟違反契約內容，僅開具一張即期支票1,000 萬元給被告楊勸、一張1,000 萬元未到期支票給被告余玉琳、還有另一張50
0 萬元支票再給被告楊勸收受，惟因被告楊連生要求變更金額，因依土地持有比例，被告余玉琳所佔比例應在100 萬元之內，原告楊榮光同意修改，並要求提供土地分配款由其帶回修改，然隨即後就無下文，被告不得已，僅得於107 年5月11日委請鼎力律師事務所對原告發律師函，請求原告履行支付剩餘之第二期款共1,500 萬元，然經被告催討，原告仍未給付，故係原告違約在先，並經被告解約在案。
㈣承前，上開給被告楊勸之即期支票1,000 萬元，並未約定全
部要清償獅潭農會之債務約1,200 萬元，依系爭契約第三條第二項僅約定原告應支付被告2,500 萬元，讓被告得以向債權人張進義與獅潭農會清償債務，且被告確實已償還張進義
800 萬元及其他小筆債務，嗣因原告楊榮光僅支付1,000 萬元，至履行期並未支付剩餘之1,500 萬元，才造成系爭104地號土地被法拍等情，原告辯稱是被告未依約清償獅潭農會債務，故不願意繼續履約給付剩餘款項，實屬狡辯之詞。
㈤原告雖數次以系爭104 地號土地已遭法拍由第三人取得，被
告無法保持買賣標的物之完整，已屬給付不能，然系爭104地號土地雖經拍定，惟因被告有優先購買權，且已聲請在案，故尚未辦理所有權移轉手續，若能保持土地完整，對物之經濟效用方能兩全，原告若能依系爭契約給付第二期款之約定，兩造早已完成系爭契約之給付義務，實為原告違約，才使被告不得不解除契約，以維被告權益；原告違約在先，卻訴請被告給付1,250 萬元及違約金，實屬無據。
㈥原告之前亦曾對被告余玉琳提告，欲以100 萬元強制取得系
爭104 地號土地，惟經鈞院判決原告違約在先未完成付款手續而敗訴確定在案。
㈦至於系爭400 地號土地，被告於簽約時已將產權證明及過戶
資料一併與系爭土地全部交予代書辦理。係後來證達上人婉拒捐贈而由原告楊榮光親自退還給被告，豈能誣指為違約。且依系爭契約第八條，受贈人為證達上人，且因交易不成，受贈對象又不接受，原告也未完成第一期第二期付款，豈有白白取得之理。
㈧有關第一期款250 萬元原由原告開具支票，經被告簽收後又
收回。原告本稱隔天會將款項直接匯入被告台銀帳戶，就如同30萬元一樣，未料原告卻未匯入，並辯稱該款為4,400 萬元之佣金，原告自己是買方，且買賣價格並非原定1.65億，原授權書已失效應無佣金可言等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於107 年4 月10日簽訂系爭契約，以總價4,40
0 萬元購買系爭22筆土地，原告已交付250 萬元支票予被告，經被告簽收，系爭22筆土地並已辦理預告登記。而原告另應支付第二期款2,500 萬元，並已交付面額1,000 萬元支票予被告楊勸，被告楊勸已於107 年4 月16日提示領走票款，至於其餘1,500 萬元支票，因被告內部金額分配，需重新開票，故被告於當日未一併收受，又被告已清償塗銷張進義之借款及抵押權設定，但兩造就第二期款應否用以清償獅潭農會貸款有所爭執，故至今仍未給付，及系爭104 地號土地嗣經苗栗地院強制執行並予拍定等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、被告楊連生簽收面額250 萬元支票、匯款30萬元予被告楊連生之匯款單、被告楊勸簽收面額1,000 萬元支票、苗栗地院107 年度司拍字第73號裁定、108 年度司執字第2842號拍賣公告、存證律師函與律師函暨其回執、苗栗地院
108 年11月20日苗院傑108 司執人字第2842號函、系爭22筆土地之登記謄本、異動索引、被告價金分配同意書、第二期程共計2,500 萬元支票3 張、存款餘額證明（以上均影本）、清償張進義之支票在卷可參（見本院卷第25頁至第66頁、第83頁至第97頁、第113 頁至第219 頁、第229 頁、第245頁至第253 頁、第275 頁至第283 頁、第291 頁至第295 頁、第305 頁），堪信為真。然原告主張因被告拒絕依約將第二期款用以清償獅潭農會，並不提供地政士相關資料，其已與被告於107 年4 月26日合意解除契約；若認兩造未合意解除契約，其亦已於系爭104 地號土地於苗栗地院拍定後之10
8 年9 月19日以台北民權郵局存證號碼686 號存證律師函解除契約；若認該存證律師函不生解除契約之效力，其亦以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示。則於契約解除後，其得向被告請求返還已給付之買賣價金1,250 萬元及同額即1,250 萬元之懲罰性違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件兩造所爭執之處應在於㈠兩造是否已合意解除契約？㈡原告是否已解除契約？㈢原告向被告請求返還已付價金及違約金，有無理由？違約金是否過高應予酌減？茲論述如下：
㈡兩造並未合意解除契約：
⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當
事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。⒉原告主張兩造於107 年4 月26日已合意解除系爭契約，惟依
證人何沛琳於本院固證述：第二期款原告是開3 張票，當初先付1,000 萬元是要用來還張進義並塗銷抵押權登記，後面還有1,500 萬元是要塗銷獅潭農會。1,000 萬元那張是被告楊勸收走，並於107 年4 月16日兌現，我們是在這之前給被告楊勸的，故被告楊勸在107 年4 月12日將資料給我做預告登記。因為被告余玉琳未一同給我資料，故我107 年4 月16日再去找余玉琳，並請他蓋印鑑定，我再送預告登記。同一天，我問余玉琳獅潭農會的貸款餘額，她給我一張她最後一次繳款單，我很驚訝，因為已超過一年，而超過一年未繳通常是違約了，此外，但被告楊連生及余玉琳不同意將款項用於清償獅潭農會，且系爭22筆土地有一個農場，需被告楊連生提供證件變更一些東西，但被告楊連生不同意提供，所以我當下就沒有把支票交給被告。又依約第二期款必須在107年4 月27日付款，所以107 年4 月26日我與原告楊榮光一起去找被告，並送支票過去。因為在107 年4 月26日之前，被告已不同意還獅潭農會及提供資料，後來又有被告楊連生的債權人找來，感覺複雜，所以107 年4 月26日當天原告楊榮光有跟被告楊連生說取消買賣，不買了，被告楊連生說好，被告楊勸及余玉琳在場沒有表示意見，且系爭契約一直都是被告楊連生在主導。原告楊榮光再說給你一個月的時間，將款項退還，我們就取消這個買賣，被告楊連生當場也說好。當天說好解除契約後，我們當場就把系爭400 地號土地權狀還給被告楊連生，也一併歸還被告楊連生的印鑑證明。但一個月沒到，被告楊連生就後悔了，開始告原告詐欺，也沒有在一個月內返還原告已支付的價款。故兩造於107 年4 月26日已口頭合意解除契約等語（見本院卷第371 頁至第374 頁），然亦證述，我在107 年4 月26日去找被告前，有向原告楊榮光講在這之前和被告楊連生溝通過程，故當天才會去找被告，第一要還獅潭農會貸款、第二要被告楊連生配合提供資料，第三件事是被告楊連生其他債權人找到原告楊榮光這邊來，所以要求被告楊連生配合。但因為楊連生現場不同意，故原告於現場才說解約。原告楊宗諭當天沒去，在107 年
4 月26日去找被告前，也沒有跟原告楊宗諭講到解約的事，因為原告楊宗諭人在國外，基本上都是原告楊榮光作主，原告楊宗諭只有提供資料簽約而已等語（見本院卷第374 頁至第375 頁），則原告楊榮光並無原告楊宗諭之代理權，則10
7 年4 月26日買方僅有原告楊榮光一人與被告談及解除契約乙事，原告楊宗諭並未參與，又系爭契約之買方為原告2 人，賣方為被告3 人，是系爭契約並未經買方全體向賣方全體為解除之意思表示，則原告主張系爭契約業經兩造合意解除，即屬無據。
⒊原告雖主張原告楊榮光有原告楊宗諭之表見代理權，然此適
足以表示原告自認原告楊榮光未得原告楊宗諭之代理權，為無權代理。況依民法第169 條規定「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」原告並未主張及證明原告楊榮光於106 年4 月26日與被告等人見面時，原告楊宗諭有何以自己之行為表示以代理權授與原告楊榮光，或知原告楊榮光表示為其代理人而不為反對之表示者，且本件意思表示之相對人即被告亦未主張原告楊宗諭應負授權人之責任，是原告主張原告楊榮光有原告楊宗諭之表見代理權等節並無可採。
㈢被告並未合法解除契約：
⒈被告稱系爭契約因原告遲未付足第二期款，故早於107 年5
月11日即為被告所解除云云，然該107 年5 月11日律師函僅係受被告楊連生所委託而發函（見本院卷第245 頁），依形式觀之，被告楊勸、余玉琳亦未為解除契約之意思表示，則依前揭民法第258 條第1 項、第2 項規定，被告亦未全體為解除契約之意思表示，是被告稱其已於107 年5 月11日解除契約云云，即無理由。又被告雖以被告楊連生為賣方總代表等語，惟系爭契約於立契約書人之後，第一條約定前，固有「乙方以楊連生為授權代表」等語（見本院卷第25頁），惟此至多僅是簽訂買賣契約時之賣方總代表，尚無從認定授權範圍包含解除契約，是此部分事實尚不影響前揭認定。
⒉此外，被告楊連生雖於108 年10月8 日以內湖文德郵局存證
號碼284 號存證信函解除契約表示，然依形式觀之，被告楊勸、余玉琳仍未同為解除契約之意思表示，且無被告楊勸、余玉琳授權被告楊連生代理權之證明，則同前述，被告稱其已解除契約云云，即無理由。
㈣系爭契約業經原告以台北民權郵局存證號碼686 號存證律師函而解除：
⒈按「除本契約另有約定外，如乙方不賣或不依本契約履行應
盡義務，經甲方書面催告七日內仍不改善時，甲方得解除本契約。」系爭契約第11條第2 項前段有約定。原告主張因被告於契約簽訂後，未清償獅潭農會，致獅潭農會就系爭22筆土地聲請強制執行，並致系爭104 地號土地拍定，其餘系爭
104 之53、104 之54地號土地亦仍在強制執行中，因而違反系爭契約第10條第2 項保證產權之契約責任，故其得依系爭契約第11條第2 項不依系爭契約履行應盡義務，經其催告7日仍不改善時，得解除契約等節，被告固辯稱其不能清償獅潭農會是因為原告未付足第二期款，仍有1,500 萬元未付，故被告才無法清償獅潭農會等語，然系爭104 地號土地已於
108 年8 月15日經拍定，系爭104 之53、104 之54地號土地則未同日拍定，尚待系爭104 之53、104 之54地號土地拍賣結果確定後，始得決定是否核發系爭104 地號土地之權利移轉證書，有苗栗地院108 年11月20日苗院傑108 司執人字第2842號函在卷可考（見本院卷第83頁）。又依被告楊連生、余玉琳之LINE對話紀錄（見本院卷第295 頁至303 頁），及前揭證人何沛琳所證述，被告楊連生已明確表示要第二期款所餘1,500 萬元打算只付獅潭農會逾期利息，其餘款項將挪作他用，待第三期款、第四期款再清償獅潭農會，並稱若其不挪用第二期款清償其他債權人將會出人命等語，可見被告楊連生確有其他鉅額債務，則此時原告信賴被告於收受第二期餘款1,500 萬元後，會依約定清償獅潭農會並塗銷抵押權之基礎已不復存在，此時強令原告依系爭契約先為給付第二期餘款1,500 萬元，對原告之保護顯然不周，是原告即無依約先為付款之義務，則被告未能清償獅潭農會即不可歸責予原告。則系爭104 地號土地經拍定，其餘系爭104 之53、10
4 之54地號土地仍在強制執行中，被告確有未能保證產權清楚之情形，則原告主張依系爭契約第11條第2 項之規定於催告7 日後解除契約確有理由。
⒉又被告稱原告給付第二期款係交付支票，與系爭契約約定應
匯入被告楊連生之銀行帳戶不同，有未依債之本旨給付之情形云云，原告則稱匯款帳戶僅是方便原告付款等語，本院審酌匯款與交付即期支票具有同樣支付款項之效果，尚難謂以支票方式交付即有未依債之本旨給付之情形，且被告楊勸並未反對收取支票，被告余玉琳亦僅是因為金額與被告內部約定分配金額不同而拒收，並非拒絕支票之支付方式，故原告上開主張尚屬可採，被告所辯並無可取。
⒊查原告2 人委任律師於108 年9 月12日以台北大同郵局存證
號碼677 號存證律師函通知被告3 人，應於7 日內取回104地號土地之所有權，並確保契約內其餘各買賣標的土地產權完整，以確保系爭契約得以履行，逾期即認有系爭契約第11條第2 項不依契約履行應盡義務，得解除契約。被告均已於
108 年9 月25日收受送達，有上開存證律師函及郵件回執在卷可考（見本院卷第51頁至第56頁），則原告已以此存證律師函催告被告7 日內改善，應可認定。又原告於被告108 年
9 月25日收受台北大同郵局存證號碼677 號存證律師函前之
108 年9 月19日再以台北民權郵局存證號碼686 號存證律師函再次催告被告於7 日內取回104 地號土地之所有權，逾期如未履行，則同時作為解除系爭契約之意思表示。此台北民權郵局存證號碼686 號存證律師函已分別於108 年10月4 日送達被告楊勸，108 年9 月27日送達被告余玉琳，108 年10月2 日送達被告楊連生住處之臺北光復郵局招領，有存證律師函及郵件回執、郵件查詢結果在卷可考（見本院卷第57頁至第63頁），雖被告楊連生部分之存證律師函未經領取而於郵局招領中，惟系爭契約第15條約定甲乙雙方相互間之通知如以書面方式之，應以本契約所載之地址為通信送達日，如發生無法送達或當事人拒收時，概以第一次郵遞日期視為送達生效日，且依民法第95條第1 項規定非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力。台北民權郵局存證號碼686 號存證律師函既已於108 年9 月27日、10
8 年10月1 日二次投遞未收受，而於108 年10月1 日轉至臺北光復郵局招領（見本院卷第63頁），自應認該存證律師函已送達被告楊連生可支配之範圍，隨時得了解其內容，是認該存證律師函已送達而發生效力。則被告於台北民權郵局存證號碼686 號存證律師函生送達效力後，逾7 日未改善，則系爭契約應已為原告合法解除。
㈤被告應返還原告已付價金1,250 萬元：
⒈按系爭契約第11條第2 項約定，甲方解除契約時，乙方應退
還已收買賣價款。則原告請求被告返還已付價款1,250 萬元，即有理由。
⒉次按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203條分別定有明文。經查，本件起訴狀於108 年11月14日寄存送達予被告余玉琳，於000 年00月00日生送達效力，有送達證書附卷可稽（見本院卷第79頁），又本件起訴狀於108 年11月14日分別寄存送達至被告楊連生及楊勸於系爭契約所載地址，雖非其二人之戶籍地，但被告楊勸於108 年11月22日委任訴訟代理人之委任狀上所載地址即為其於系爭契約所載地址，且被告楊連生及楊勸已於108 年11月22日具狀答辯，且主旨即載「為原告起訴狀所訴與事實不合…」（見本院卷第231 頁至第235 頁、第243 頁），堪認被告楊連生及楊勸至遲於108 年11月22日即已收到起訴狀繕本，則本件原告請求被告楊連生及楊勸給付自起訴狀繕本送達翌日即108 年11月23日起，被告余玉琳給付自起訴狀繕本送達翌日即108 年11月25日起，皆至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
㈥違約金應予酌減：
⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年臺抗字第55號判例意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度臺上字第2563號、94年度臺上字第320 號判決意旨參照）。次按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度臺上字第2879號判決意旨參照）。又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院102 年度臺上字第1606號、96年度臺上字第107 號、82年度臺上字第2529號判決意旨參照）。
⒉依系爭買賣契約第11條第2 項約定，於乙方違約甲方解除契
約時，甲方得請求乙方給付與已收價款同額之違約金，及負損害賠償責任，是依約定，除違約金外，甲方尚得請求損害賠償，故此違約金之性質應屬懲罰性違約金，惟依前揭意旨，懲罰性違約金如有過高情形，亦得酌減。
⒊本院審酌，系爭104 地號土地拍定價額為2,808,888 元，系
爭104 之53、104 之54之第一拍底價共6,700 萬元，第四拍底價38,592,000元，有拍賣公告及拍賣筆錄在卷可考（見本院卷第83頁至第97頁）。堪信系爭契約若能履約，對原告而言有一定之期待利益，並考量原告於107 年4 月間即已給付價金1,250 萬元，因系爭契約不能履約，復迄今仍未取回已給付之價金，致不能為其他利用而受有損害，如以法定利率5%計算，一年即受有625,000 元之利息損害，再考量本件自被告不願依約如期清償獅潭農會貸款起，原告為解決爭議所耗費之勞力時間費用，認本件原告得請求之違約金，應酌減為系爭契約買賣價金十分之一即440 萬元較為適當，原告請求於此範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由應予駁回。
四、從而，系爭契約業經原告解除，原告請求被告返還已給付之價金1,250 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，即被告楊連生及楊勸自108 年11月23日起，被告余玉琳自108 年11月25日起，皆至清償日止，按年息5%計算之利息，暨請求被告給付違約金440 萬元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘之主張、攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本院審酌本件原告請求解除契約返還價金部分全部勝訴，而附帶請求違約金部分雖部分勝訴，部分敗訴，惟因此部分原本就不須繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用全部由被告一造負擔。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
民事第六庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 劉德玉