臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第634號原 告 莊淑媛被 告 莊福明訴訟代理人 林裕人
吳玲華律師鄭佑祥律師被 告 王靜華
莊崇銘
莊宏銘被 告 王素蘭訴訟代理人 鄭佑祥律師被 告 莊敬強
林瑞珠
莊婕 （莊淑惠
莊福慶上列當事人間請求確認優先承購權事件，本院於民國111 年3 月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於兩造共有新北市○○區○○段000 地號土地，權利範圍三分之一，暨其上同區段287 建號建物之優先承購權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，原告主張就兩造所共有新北市○○區○○段
000 地號土地（權利範圍3 分之1 ），暨其上同區段287 建號房屋（下合稱系爭房地），基於共有人地位有優先承購權存在，被告則否認原告有優先承購權存在，是兩造就原告對系爭房地有無優先承購權存在有所爭執，致原告之優先承購權存否不明確，原告得否行使優先承購權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，則原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告提起本件訴訟，原僅列被告莊福明，後追加被告及歷次變更聲明，聲明變更為確認原告就系爭房地有優先承購權，核原告追加被告及變更聲明部分，與原訴之主要爭點相同，相關證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之追加，應可准許，合先敘明。
三、本件被告王靜華、莊崇銘、莊宏銘、莊敬強、林瑞珠、莊婕、莊淑惠、莊福慶等人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭房地為兩造共有，被告王靜華、莊崇銘、莊宏銘、王素蘭、莊敬強、林瑞珠、莊婕、莊淑惠（下稱被告王靜華等8 人）於民國107年6月28日寄發存證信函表示要出售系爭房地，若原告要行使優先承購權應於10日內書面回覆意願，原告於107年6月29日函覆將行使優先承購權，後被告王靜華等8 人又於107年7月9日寄發存證信函詢問原告行使優先承購權意願，原告於107年7月13日回覆有意願行使優先承購權，並於107年7月29日至新北市○○區○○路000號14樓之1簽訂買賣契約，但未料出賣人未出席與原告簽訂系爭房地買賣契約，被告莊福明竟於107年10月4日就系爭房地辦理所有權移轉，不實切結優先承購權人已放棄優先承購權，原告並未放棄對於系爭房地之優先承購權，爰依土地法第34條之1 規定確認其有優先承購權，聲明：確認原告就系爭房地有優先承購權等語。
二、被告莊福明、王素蘭答辯以：㈠被告莊福明前已向被告王靜華等8 人依土地法第34條之1 第1
項規定主張優先承買權，而莊福明、莊福慶為不同意出售系爭房地之共有人。
㈢兩造共同繼承被繼承人莊建友所有系爭房地（107 年5 月11
日完成公同共有繼承登記），嗣被告王靜華等8 人將系爭房地以總價新臺幣（下同）1,015 萬元出售予第3 人，已合於土地法第34條之1 第1 項共有人數及（潛在）應有部分規定，並以存證信函通知原告及被告莊福明行使優先承購權，原告及被告莊福明均函覆願以同一價格優先承購，故被告王靜華等8 人於107年10月15日以存證信函通知原告及被告莊福明行使優先承購權，並附上買賣契約，載明：「5.訂107 年10月22日上午十點整，在臺北市○○區○○路0號2樓之5，依上開買賣契約相同條件，進行簽約作業事宜。6.倘台端未依上開時間地點出席簽約，則視為放棄優先承購權。」；復依10
7 年10月22日共有人優先承買會議紀錄：「⑶莊福明代理人同意依同一契約條件承購，簽約時一次付清所有價款及費用。且亦同意出賣人分批陸續簽約。⑷莊淑媛攜來同意出賣人之價金支票前來，惟未準備應提存予不同意出賣人之價金，亦未準備買方應負擔之相關費用價金(因莊小姐不知確切金額，亦認相關費用金額過高（50萬），不同意支付該金額，因未提供相關單據）。」，可知原告明知付款約定及付款辦法，惟未於107 年10月22日簽約時一次付清所有價款及費用，致無法簽訂買賣契約，應生失權之效果，原告不接受買賣契約之付款約定或擅予變更買賣條件，原告即非合法行使優先承購權，不得再對被告王靜華等8 人主張行使優先承購。
綜上，原告請求顯無理由，應予駁回。聲明：原告之訴駁回等語。
三、被告王靜華、莊崇銘、莊宏銘、莊敬強、林瑞珠、莊婕、莊淑惠、莊福慶等人未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。所謂「依同一價格共同或單獨優先承購」，係指請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院85年度台上字第793號、107年度台上字第307號判決要旨參照）。意即在買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件均應相同。如契約必要之點之買賣標的及價金意思合致，其他非必要之點之條件或附隨義務未明時，則應以法律規定行之，如法無明文應以合理期間及合理方式為之，以履行同樣條件之優先承購權。
㈡原告與被告均為系爭房地之共有人，又原告主張被告王靜華
等8人寄發存證信函表示要出售系爭房地，若原告要行使優先承買權應於10日內書面回覆意願，原告於107年6月29日函覆將行使優先承購權，又前開被告於107年7月9日寄發存證信函詢問原告若要行使優先承買權應於15日內以書面表示意願，原告於107年7月13日以存證信函回覆有意願行使優先承購權等情，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本，前開存證信函在卷可查（見本院卷㈠第43頁至第59頁、第89頁至第107頁），自堪信為真實。
㈢又原告主張其已合法行使優先承購權，故對系爭房地土有優
先承購權存在等情，被告莊福明、王素蘭否認並以前詞置辯，如前述原告分別於107年6月29日、107年7月13日以存證信函通知欲行使優先承購權購買系爭房地，而被告莊福明亦於107年6月29日、107年7月12日以存證信函通知行使優先承買權，此有存證信函在卷可查（見本院卷㈠第263頁至第269頁），是原告與被告莊福明均有意行使優先承購權購買系爭房地。後被告王靜華等8 人又於107年10月15日以存證信函通知原告及被告莊福明行使優先承購權，並附上買賣合約，並載明107 年10月22日上午10點整，依上開買賣契約相同條件，進行簽約作業事宜，若未依出席簽約，則視為放棄優先承購權，有前開存證信函及不動產買賣契約書在卷可查（見本院卷㈠第273頁至第279頁），又被告莊福明、王素蘭以107年10月22日優先承買會議紀錄（見本院卷㈠第281頁）中「莊淑媛攜來同意出賣人之價金支票前來，惟未準備應提存予不同意出賣人之價金，亦未準備買方應負擔之相關費用價金(因莊小姐不知確切金額，亦認相關費用金額過高（50萬），不同意支付該金額，因未提供相關單據）」，而稱原告已不能行使優先承購權等語，然查原告同意不動產買賣契約書之買賣標的、範圍、價金等買賣條件，而依會議紀錄並未可知相關費用究竟具體細項，若非屬契約必要之點，如法無明文應以合理期間及合理方式為之，本件被告並未就相關費用為說明，是不足認定原告有拒絕以「同樣條件」訂立買賣契約之情形。再者，原告於107年10月22日亦有攜帶支票到場，從會議紀錄中「⑶莊福明代理人同意依同一契約條件承購，簽約時一次付清所有價款及費用。且亦同意出賣人分批陸續簽約。...⑸莊淑媛表示，雖出賣人王素蘭、莊淑惠代理人王正忠到場，但其他出賣人未全部到場，且無其等身分證影本，也未檢附全部所有權狀，海外授權書受託人林芳春、王敏夫未到場，故不同意簽約」之記載，可見該次會議部分出賣人或其授權人並未到場，實際上亦無法當場簽立買賣契約，是被告辯稱原告非合法行使優先承購權等情，應屬無據。
五、綜上所述，原告主張就系爭房地已合法行使優先承購權，請求確認其優先承購權存在為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 莊惠真
法 官 宋家瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
書記官 洪愷翎