臺灣新北地方法院民事判決 109年度簡上字第14號上訴人即 林文傳附帶被上訴人
林秉翰共 同訴訟代理人 施習盛律師被上訴人即 邱皓民附帶上訴人訴訟代理人 張世興律師複代理人 吳奕璇律師
張人志律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國108年11月26日本院板橋簡易庭108年度板簡字第702號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於109年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴及附帶上訴均駁回。
二、第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由
一、上訴人主張：㈠緣被上訴人於民國105年7月1日與上訴人簽訂房屋租賃契約
（原證1；下稱系爭租約），向上訴人承租新北市○○區○○路0段000巷0000號房屋全部（下稱系爭房屋）、土地範圍：新北市○○區○○段○○○○○號（下稱1031地號土地）；承租期間為自105年7月1日起至106年6月30日止。嗣於106年6月30日續租1年至107年6月30日止。系爭租約第6條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」。
㈡查系爭房屋於出租被上訴人之前，與鄰近新北市○○區○○
路0段000巷00號之新建大樓（下稱29號新建大樓）間有約2公尺寬之水泥地防火巷（間隔），且出租前之牆壁間裝有防火鐵門（下稱系爭鐵門），此有出租前所拍攝之照片4張為證（原證2即上證7）。詎料上訴人於承租期滿後，檢視系爭房屋現況，發現系爭房屋與29號新建大樓間之水泥地防火間隔，已被私設水溝（含蓋）及舖設綠地、人行道地磚等，且原系爭鐵門亦被改變位置方向及高度。上訴人為保障權益，曾兩度寄發存證信函通知被上訴人依約回復原狀（原證4），並再於107年8月31日寄發律師函（原證5）善意通知。而被上訴人則於107年9月12日寄發律師函回應略以：「承租房屋與隔鄰1036地號土地（嗣後興建為29號新建大樓）之間原本即無防火巷，…該社區大樓在周遭興建之水溝、舖設綠地、人行道地磚等，本人無權置喙或拆除」（原證6）。
㈢基上理由及證據，因被上訴人及其所任職之福居建設股份有
限公司（下稱福居公司）利用承租系爭房屋之機會，未經上訴人同意，片面私下施工變更原狀，損害上訴人之權益，上訴人不得已，爰依系爭租約第6條回復原狀之約定，請求被上訴人應將系爭鐵門回復原狀。
㈣至被上訴人於原審反訴請求上訴人返還押租金部分，則因被
上訴人並未依系爭租約之約定回復原狀，尚未履行租賃契約之義務，所以無權請求返還押租金。
二、被上訴人則以：兩造簽訂有系爭租約及續租1年，租期於107年6月30日屆滿，被上訴人業將系爭房屋回復原狀及鑰匙返還予上訴人（見原證6）。上訴人從未舉證系爭鐵門確實於被上訴人承租時存在與承租時確切位置為何，其請求實無依據。上訴人所提原證2（即上證7）之照片4張，被上訴人不明上訴人係何時拍攝，亦不明係於何處拍攝，更非係被上訴人承租當時之情形，因此，其形式真正與實質真實，被上訴人均否認之。上訴人於原審起訴指述之內容及所提原證4、5之內容，被上訴人均否認之，且被上訴人業以原證6之律師函反駁之。上訴人所提原證7之估價單為私文書，被上訴人否認。又上訴人所請求被上訴人回復系爭鐵門之位置，係坐落於隔鄰新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱1036地號土地）上，並非上訴人所有之土地，實係侵占鄰地之行為，被上訴人倘從命，即為民法第185條之共同侵權行為人，況被上訴人所任職之福居公司，為1036地號土地上29號新建大樓之建商，1036地號土地之地主即為29號新建大樓之住戶，被上訴人倘從上訴人所命，侵害鄰地所有權，更將肇致福居公司違反契約誠信義務、權利瑕疵擔保、侵權行為等訟擾，上訴人之請求，實係以侵害被上訴人與1036地號土地所有權人權利為主要目的，構成民法第184條之權利濫用，自應駁回等語。並於原審提起反訴主張：兩造系爭租約關係已於107年6月30日因租期屆滿而消滅，且被上訴人已遷空返還系爭房屋與上訴人，上訴人無法律上理由拒不返還押租金6萬元，被上訴人已委託律師於107年9月12日發函催告上訴人於7日內返還，經上訴人於107年9月13日收受該函，故依系爭租約第5條約定及民法第179條規定，聲明請求上訴人給付6萬元，及自107年10月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。
三、原審判決駁回上訴人之訴及被上訴人之反訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：「㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之本訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋通往新北市板橋地政事務所108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖所示編號1036(A)部分土地上之鐵門回復原狀即將該鐵門之位置以及開啟方向回復如原證2照片及上證6編號5、6之照片紅色噴漆處所示。」。被上訴人則聲明：「上訴駁回」。另被上訴人就反訴部分提起附帶上訴，並聲明：「㈠原判決關於駁回被上訴人反訴部分廢棄。㈡上訴人應給付被上訴人6萬元，及自107年10月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。」；上訴人則聲明：「附帶上訴駁回。」〔原審判決駁回上訴人請求被上訴人應將坐落於1036地號土地上如新北市板橋地政事務所108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖所示編號1036 (A)部分（面積27.87平方公尺），即位於系爭房屋與29號新建大樓間之防火隔間回復原狀降低高度26公分部分，經上訴人於109年5月29日撤回此部分之上訴，故此部分已依原審判決確定，不在本判決審酌範圍，併此敘明。〕。
四、上訴人主張：被上訴人前於105年7月1日與上訴人簽訂原證1之系爭租約，向上訴人承租系爭房屋。原約定租賃期間自105年7月1日起至106年6月30日止。嗣於106年6月30日續租1年至107年6月30日止之事實，業據提出原證1之房屋租賃契約書影本、房屋續租證明書影本各1份為證（見原審卷第23至35頁），且為被上訴人所未爭執，堪認為真實。被上訴人主張：其依系爭租約所繳付與上訴人之押租金6萬元，上訴人於系爭租約終止後，迄今未返還被上訴人，亦為上訴人所是認，應認為真。
五、本訴（即上訴人上訴部分）部分本院之判斷：㈠上訴人主張：被上訴人於租賃系爭房屋期間，未經上訴人同
意，擅將將系爭房屋通往新北市板橋地政事務所108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖（即原判決附圖；下稱附圖）所示編號1036 (A)部分土地上之系爭鐵門拆除，而於租賃期間屆滿後，經上訴人通知被上訴人將系爭鐵門回復原狀，惟被上訴人所裝設之鐵門位置，並非系爭房屋原設鐵門之位置及開啟方向，為此，依系爭租約第6條約定，請求被上訴人將系爭鐵門回復原狀等語。被上訴人則否認其承租系爭房屋期間，系爭房屋設有系爭鐵門，並以：上訴人本件要求被上訴人回復系爭鐵門之位置，是在隔鄰1036地號土地上，並非上訴人所有之土地，違反民法第148條規定，應無理由等前揭情詞為辯。
㈡經查：
1.按系爭租第6條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還甲方，…」（見原審卷第27頁）。
2.上訴人主張其系爭房屋牆壁原設有系爭鐵門，如原證2（即上證7）照片所示，原來的鐵門是鐵做的，裡面是灰色，外面是紅色油漆一節（見簡上字卷第104頁），並提出上開照片為證（原證2、上證7；見原審卷第39頁、簡上字卷第229頁）。惟被上訴人否認上開照片之真正，而查上開照片並無拍攝日期，故該照片尚無從證明被上訴人承租系爭房屋期間，系爭房屋確有如上開照片所示之鐵門存在。
3.然查，系爭房屋現況通往附圖所示編號1036 (A)部分土地上之鐵門，係被上訴人退租後所裝設之不鏽鋼門，此為兩造所是認，並經原審及本院履勘現場，有勘驗筆錄及現況照片附卷可稽（見簡上字卷第161至165頁、第203、205頁、原審卷第115至123頁），且上訴人林文傳陳稱：被上訴人在交屋前幾天，我們去看他有沒有回復原狀，發現原來的鐵門不見了，他就找他的工程經理張博志，還有一位組長，還有鐵工廠的老闆到現場，說要照原來的位置恢復，也有承諾，我想他大概會照承諾的做，但是過一個禮拜，他做出來的鐵門就是上證2照片所示，不在原來的位置上，被上訴人也有承認原來的鐵門被他拆掉了，被當作廢棄物載走等語（見簡上字卷第104頁）。則依上訴人所陳，顯然系爭房屋原來鐵製之裡面是灰色、外面紅色之舊鐵門，業已滅失不存。
4.而依本院現場履勘結果及前開現況照片，系爭房屋分為前、中、後三段（前段指臨125巷道路部分），現況被上訴人所裝設之鐵門位置，係在系爭房屋鄰附圖所示編號1036(A)部分之前段與中段牆壁之間，與前段牆壁約成一直線，系爭房屋中段牆壁則突出於現況鐵門及前段牆壁約45公分（見原審卷第123頁、簡上字卷第161、207頁）；系爭房屋中段與後段牆壁則約成一直線（見原審卷第123頁）。
5.然依被上訴人於107年4月9日代理福居公司簽立與上訴人之切結書（原證10；下稱原證10切結書（見原審卷第175至177頁），上載福居公司及被上訴人本人切結承租系爭房屋期間有毀損（事項如該切結書後附說明）願意完全賠償及施工復原，施工事項如該切結書圖標示2房屋復原工程（牆壁、屋頂、窗戶）等內容，以及依該切結書圖標示1、2、3（即依序指系爭房屋前、中、後段），顯示系爭房屋鄰附圖所示編號1036 (A)部分之前、中、後三段牆壁之原狀約成一直線，與現況系爭房屋前段牆壁係內縮約45公分之情形不同。則系爭房屋原前段牆壁與中段牆壁之間如設有鐵門，常理上亦應係與前段、中段牆壁切齊約成一直線。
6.又上訴人林文傳於本件109年5月29日準備程序期日到庭陳稱：在交屋前一個禮拜，被上訴人和張博志還有營造底下的組長，還有鐵工廠的老闆，大家來協議鐵門怎麼做跟位置，鐵工廠的老闆還說怎麼補一道牆來做可以作為鐵門栓的地方，大家都講好，照此方式作，當初協議的位置不是現在施作的位置等語（見簡上字卷第130頁）。同一期日，證人張博志到庭證稱：我在力宏營造公司擔任工地主任，與被上訴人是同事關係，被上訴人是屬於福居建設公司，跟力宏營造廠有契約關係。我知道被上訴人前曾向上訴人承租系爭房屋做為系爭房屋旁邊建案的工務所使用。（問：證人是否曾處理過系爭房屋鐵門施作事宜？請說明經過情形。）過程我沒有實際處理過，我知道這件事情，我知道的情形是後續的情形，後續就是林文傳說有一個鐵門要裝回去，我們配合他施作裝回去。因為那時候我們承租合約到期，我們要退租，在房子退租以後，因為我和被上訴人是同事，所以被上訴人告訴我說林文傳說原本那裡有一個鐵門，原來的鐵門我不知道有沒有，後來我們有去裝，是被上訴人叫施工廠商去裝，哪家廠商我不知道。我有見過上訴人林文傳，就是他來說本來這邊有鐵門要我們裝回去，當時在系爭房屋旁邊說的，在場的有誰我忘記了，被上訴人也在場，詳細過程我忘記。系爭房屋原來鐵門位置我不清楚，原來有沒有鐵門我沒有印象。廠商來做鐵門的時候我也不在場。（上訴人林文傳問：在交屋前一個禮拜，被上訴人和證人張博志還有營造底下的組長，還有鐵工廠的老闆，大家來協議鐵門怎麼做跟位置，鐵工廠的老闆還說怎麼補一道牆來做可以作為鐵門栓的地方，大家都講好，照此方式作，是否有這件事？）有這件事情，當時確認的實際內容我不大確定。事實就是鐵門有做回去等語（見本院簡上字卷第126至130頁）。同一期日，被上訴人本人到庭陳稱：我之前向上訴人承租系爭房屋是作為辦公室工務所，就是隔壁新建案的工務所。交還鑰匙之後，上訴人才來找我們說這邊有一個鐵門，我才說有就有吧，我就做回鐵門。原來有沒有鐵門我不知道。（問：後來是否有與上訴人協調系爭房屋鐵門拆除後之回復事宜？）那一天林文傳來跟我說，這裡有一道門，我說這邊有門嗎，我真的忘記了，我就說好，我也不知道那個門跑去哪了，所以我就跟林文傳說那我幫你做白鐵門，林文傳還回答我說，這是你們答應要做的，不是我要的。後來我請張博志跟廠商來現場會勘，上訴人有沒有在場我真的忘記了，廠商說如果依照林文傳的作法要怎麼做，如林文傳剛才所言，但是我明確拒絕，因為我直接跟廠商表明說，這土地不是林文傳的，所以我才會說在地界上做回那道鐵門。所以是我指示廠商施作鐵門在目前的位置。（問：系爭房屋該鐵門現在的位置有經過上訴人同意嗎？）我忘記了，但是後來上訴人有跟我吵這個事情的時候，我跟上訴人說還是我們用鑑界的方式來處理，但是上訴人拒絕，上訴人認為我們跟地政機關有勾結，所以我也不知道後來還要跟我爭執這些，因為系爭房屋上訴人又已經出租出去了。原證10切結書這是我原本要個人簽，但是林文傳說要公司印章，但是當時我老闆不在，所以我當下才先簽，公司章是我蓋的，當初我要用個人名義簽，上訴人不願意，所以我才蓋公司章等語（見簡上字卷第130至135頁）。綜上，堪認上訴人林文傳前確曾向被上訴人表示系爭房屋前段與中段牆壁間有一鐵門，被上訴人已向上訴人表示不爭執，並承諾願做回鐵門。職是，無論被上訴人於本件陳稱其不知系爭房屋於其承租期間原來是否設有系爭鐵門一節是否屬實，被上訴人既已應上訴人之要求，而向上訴人表示同意做回系爭房屋鐵門，其性質應屬債務拘束，被上訴人即負有依該債務拘束契約履行之義務。而依被上訴人上開所陳，當時鐵門廠商曾向其表示依照上訴人林文傳的作法需補一道牆以便可裝設鐵門栓，經其向該鐵門廠商表示鄰地不是上訴人林文傳的，所以係其指示廠商施作鐵門在目前的位置。足證系爭房屋目前不鏽鋼鐵門之位置，是被上訴人指示鐵門廠商所施作之位置，且並非上訴人當初要求被上訴人回復並經被上訴人同意做回之鐵門位置甚明。從而，自不能認被上訴人已履行應將系爭鐵門回復原狀之義務。
7.惟上訴人本件聲明請求被上訴人應將系爭鐵門回復原狀即將該鐵門之位置以及開啟方向回復如原證2照片及上證6編號5、6之照片紅色噴漆處所示一節。則查，系爭房屋與29號新建大樓間如附圖1036(A)部分之空地，係位於系爭房屋鄰地即1036地號土地上，此經原審履勘現場，並囑託地政機關測量，有原審勘驗筆錄、履勘當日於現場以4點紅漆標示附圖1036(A)部分之現場照片、新北市板橋地政事務所108年8月23日新北板地測字第1085324911號函檢送之108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖（即原審判決附圖）附卷可稽（見原審卷第115至118頁、第121至123頁、第131至133頁）。而經本院先將附圖1036(A)部分之4點紅漆依序編號為
①、②、③、④，將系爭房屋坐落之1031地號土地與相鄰1036地號土地之界址線，位於與1035地號土地交界處編為A點，與908-1地號土地交界處編為B點（詳如本判決附件），再至現場履勘結果，現場①、②點之紅色噴漆仍隱約可見，是標示在與系爭房屋後段牆壁相連之水泥磚造基座上，第①點是靠近系爭房屋牆壁該側（見簡上字卷第193、195頁當日現場拍攝照片），第①、②點現場位置，並為兩造所不爭執（見簡上字卷第162頁）。第③、④點之紅色噴漆，現場已不存在。而上訴人指稱第③點是位在29號新建大樓前方花檯角落，經被上訴人表示不爭執，並當場噴漆標示及拍照（見簡上字卷第162、197頁），此點亦堪認定。第④點上訴人指稱是位於系爭房屋前段牆壁旁地面基地內排維修孔處，即距離系爭房屋前段牆壁約68公分處，並當場噴漆標示及拍照（見簡上字卷第162、199頁）；被上訴人則主張第④點應在距離系爭房屋前段牆壁約40公分處之地面，並當場放上紅磚標示及拍照（見簡上字卷第163、173頁）。而關於1031、1036地號土地界址線之A、B點所在，上訴人主張A點是在第②點往後延伸一直線處之牆角，B點即第③點（見簡上字卷第163頁），並拍攝其主張之A、B點照片附卷（見簡上字卷第195、197頁）；被上訴人則主張A點是在系爭房屋後段牆壁往內（往屋內）190公分處，該牆壁上有地政機關之噴漆標示，B點是在系爭房屋前段牆壁角落與前段牆壁距離約40公分處（見簡上字卷第163頁），並拍攝其主張之A、B點照片附卷（見簡上字卷第174、175頁）。而經本院勘驗結果，系爭房屋後段牆壁上確有紅色向下箭頭符號及190字樣之舊噴漆（見簡上字卷第163、195頁），上訴人亦陳稱系爭房屋後段牆壁是原樣，並無重建過。以上有本院勘驗筆錄附卷可稽（見簡上字卷第161至171頁）。職是，經核上訴人現場所指A點，係在第②點往後延伸一直線處，即上訴人認附圖所示1036（A）部分之土地係位於1031地號土地上，明顯與附圖所示新北市板橋地政事務所測量結果不符，自無可採。又附圖所示1036（A）部分之土地，上訴人於原審主張是位在系爭房屋與29號新建大樓間之防火間隔，並於原審請求被上訴人將該部分土地回復原狀降低高度26公分（見原審卷第15頁、第161至163頁），及主張該部分地面原來的狀況如原證2照片，是水泥地跟水溝，後來被上訴人將地面墊高並且舖上綠色草皮等語（見簡上字卷第60頁），並參酌原證2照片（見原審卷第37、39頁）及上訴人所提地面墊高並舖上綠色草皮後之照片（原證3；見原審卷第41頁），可知1036（A）部分土地之第①、④點之連線，係貼近於系爭房屋後段牆壁與中段牆壁。而上訴人主張回復系爭鐵門之位置，是在系爭房屋中段牆壁與前段牆壁之間，並與中段牆壁約為一直線，即貼近於第
①、④點之連線上。則由原審囑託地政機關測量結果，第①、④點之連線，距離1031地號土地之1036地號土地之地界線（A、B點之連線）尚有間隙（參附圖），堪認上訴人主張回復系爭鐵門之位置，依照目前1031、1036地號土地地籍圖之地界線觀之，確係位於1036地號土地上。
8.而1036地號土地並非上訴人所有，被上訴人亦非1036地號土地之所有權人，且1036地號土地之所有權人，並未同意兩造可於該土地上設置鐵門。因此，被上訴人自無從於他人所有之1036地號土地上裝設鐵門與上訴人，而屬給付不能。縱被上訴人之給付不能，係因可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人亦僅得請求被上訴人以賠償其損害，不得再行請求被上訴人為原定之給付，此並有最高法院29年渝上字第1140號、最高法院30年渝上字第1253號、最高法院31年上字第391號、最高法院33年上字第5264號裁判要旨可資參照。是上訴人請求被上訴人應將系爭房屋通往附圖所示編號1036 (A)部分土地上之鐵門回復原狀即將該鐵門之位置以及開啟方向回復如原證2照片及上證6編號5、6之照片紅色噴漆處所示，依上說明，即無從准許。
六、反訴（即附帶上訴人）部分本院之判斷：㈠本件被上訴人提起附帶上訴，依系爭租約第5條及民法第179
條請求上訴人返還押租金6萬元。上訴人則抗辯：被上訴人並未依系爭租約之約定將系爭房屋之鐵門回復原狀，所以無權請求返還押租金等語。
㈡查系爭租約第5條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時
，交於甲方（即上訴人）新台幣六萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金。」；第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還甲方，…」（見原審卷第25至27頁）。再按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始得請求返還。此有最高法院101年台簡上字第24號、最高法院77年度台上字第2213號、最高法院81年度台上字第1907號裁判要旨可參。本件被上訴人並未履行將系爭鐵門回復原狀之義務，是被上訴人有債務不履行情事，雖系爭鐵門已不能回復原狀，然上訴人仍得對被上訴人請求損害賠償。職是，被上訴人自尚無從請求上訴人返還押租金6萬元。
七、從而，上訴人依系爭租約第6條請求被上訴人應將系爭房屋通往附圖所示編號1036 (A)部分土地上之鐵門回復原狀即將該鐵門之位置以及開啟方向回復如原證2照片及上證6編號5、6之照片紅色噴漆處所示；以及被上訴人依系爭租約第5條與民法第179條，請求上訴人即附帶被上訴人應給付被上訴人即附帶上訴人6萬元及自107年10月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。均為無理由，不應准許。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，就反訴部分為被上訴人敗訴之判決，皆無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決駁回其請求被上訴人將系爭鐵門回復原狀部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人附帶上訴意旨，指摘原判決關於駁回其反訴部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 2 日
民事第八庭 審判長法 官 黎文德
法 官 陳翠琪法 官 黃信樺以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 109 年 9 月 2 日
書記官 張珮琪