臺灣新北地方法院民事判決 109年度簡上字第184號上 訴 人 劉明春被 上訴人 周逸家訴訟代理人 盛鈴惠上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國109 年
4 月1 日本院板橋簡易庭109 年度板簡字第280 號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於109 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、原判決主文第二項減縮為上訴人應自民國109 年1 月1 日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 號4 樓房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣16,000元。
事實及理由
壹、程序部分：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款定有明文。上開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用之，亦為同法第436 條之1 第3 項所明定。本件被上訴人於原審民國10
9 年3 月11日言詞辯論期日減縮聲明為：㈠被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）32,000元，及自109 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人16,000元。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，嗣於本院審理中，因被上訴人之上開請求未扣除押金32,000元，被上訴人對上訴人請求欠繳租金及不當得利部分，減縮為請求被上訴人應自109 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人16,000元（見本院卷第128 頁）。核屬減縮訴之聲明（被上訴人減縮聲明部分，性質上已生一部撤回起訴之效力，非本院審理範圍，不予贅述）。其訴之減縮，合於上開規定，自應予以准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠上訴人自108 年9 月21日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期
間自108 年10月1 日起至109 年10月31日止，約定租金每月16,000元，租金應於每月1 日給付，每次應繳1 月份，而押金則為32,000元（下稱系爭租約）。詎料上訴人自108 年11月1 日起未給付租金；被上訴人先於108 年11月27日以深坑草地尾郵局第000137號存證信函催告上訴人支付租金，上訴人置之不理。上訴人於108 年12月8 日邀約被上訴人夥同租屋仲介三方於系爭房屋進行協商，協商期間上訴人不僅言詞閃爍且不斷出言辱罵被上訴人配偶，經被上訴人報警處理後，上訴人才請求被上訴人進行洗衣機修繕服務，並口頭聲明不願再承租系爭房屋，上訴人允諾於洗衣機修繕完畢後願意簽訂終止房屋租賃契約書，且於108 年12月31日前搬離，上訴人告訴被上訴人熱水器壞掉時，被上訴人就有馬上處理，洗衣機尚未修繕是因為上訴人拒絕修復說要求換新，被上訴人認為不合理，但最後還是有修繕洗衣機，但被上訴人於10
8 年12月9 日洗衣機修繕完後，上訴人卻不願支付所積欠之租金，並以不識字為由拒絕簽訂終止房屋租賃契約書。108年12月10日被上訴人再以深坑草地尾郵局第000137號存證信函告知上訴人此舉已違反租約條款第16條得以終止租約，請於函寄出7 日內清空，依約恢復原狀並繳清未付之水、電等費用並遷讓房屋。
㈡詎料，上訴人僅交付1 個月租金及押金32,000元，其餘各期
之房租均未支付，迄108 年12月11日止，上訴人遲付租金已達2 個月，共計32,000元。經被上訴人以存證信函催告支付並告知將終止租約，詎房屋之交還及租金之給付，迭經催討上訴人均不予置理。被上訴人只好起訴請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金，且上訴人自108 年11月1 日起即未給付租金，截至109 年3 月11日原審言詞辯論期日止，經以押金32,000元抵償後，亦已遲延給付3 個月租金，經被上訴人於原審109 年3 月11日當庭向上訴人表示終止租約並生效力，故系爭租約已於109 年3 月11日終止，則上訴人於租約終止後仍占用系爭房屋即屬無權占用，被上訴人得依系爭租約及民法租賃規定，請求上訴人返還系爭房屋。又上訴人就租約終止前，所拖欠之租金，應負清償責任，而上訴人於租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當租金之不當得利，致被上訴人每月受有相當於租金之損害，被上訴人亦得依民法第179 條規定，請求上訴人返還其所受之利益。
㈢上訴人所提出之主張，皆與事實不符。說明如下：
⒈依系爭租約第4 條承租人不得藉任何理由拖延或拒納，租賃
契約乃是由雙方合議後所簽訂，房客支付其租金乃是合情合理，上訴人不僅不依約支付房屋租金，至今亦不願搬離她口中不堪使用之房屋，由此可證上訴人所提出之主張皆為霸佔房屋之藉口。根據原審判決，上訴人未依契約繳交房屋租金是事實，而上訴人所提出之上訴主張也未針對積欠租金返還或返還房屋進行任何說明，證明此舉不僅浪費彼此的時間更是耗費大量的社會資源進行無謂的訴訟。
⒉又系爭房屋之所有權人為被上訴人之母親，被上訴人係受所
有權人之委託處理出租事宜，雙方締約時已告知上訴人，上訴人亦為明知而簽訂系爭租約，自不得以此為由拒付租金。⒊上訴人又主張冷氣、熱水器故障乙事，經上訴人告知後，被
上訴人即立刻聯絡冷氣師傅、熱水器師傅修復。並無上訴人所稱冷氣修了七八次才好之情形，上訴人不得以此為由拒付租金。
⒋系爭房屋於108 年9 月23日完成整室粉刷、燈光照明更新、
全新瓦斯爐、抽油煙機、熱水器、冷氣安裝，並於當日點交，若上訴人嫌棄屋況老舊，應立即提出終止租約，或於入住後提出終止租約，但均無，且至今仍居住於內並拒付租金。⒌上訴人再稱廚房、浴室積水等情，但被上訴人至今未收到上訴人任何提出修繕之通知。
⒍上訴人另稱租金偏高，惟此兩造確認後簽訂，豈能以此為由拒付租金。
⒎至於上訴人主張以其支付仲介8,000 元主張抵銷，因該筆仲
介費用係上訴人與仲介間之事，與被上訴人無關，應不得主張抵銷。
㈣綜上，爰依租賃契約法律關係、民法租賃物返還請求權，及
不當得利返還請求權，提起本件訴訟，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並自109 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人16,000元等語。
二、上訴人則以：㈠熱水器跟冰箱有壞掉，被上訴人都不來修復，浴室及廚房都漏水，都沒有來修復。
㈡系爭房屋老舊，廚房、浴室積水，洗衣機插座為220 kw，洗
衣機電壓110 kw，被上訴人插電後造成洗衣機電路燒壞，洗衣機因此損壞，洗衣機價格約一萬餘元，經一個月才修復，始終未見過系爭房屋之所有權人，房屋出租簽約人即被上訴人。廚房、浴室積水，被上訴人出國、仲介人即訴外人王芊勻也出國，找不到人修繕。上訴人原已於109 年1 月18日搬至臺北市○○○路○○○ 巷○ 弄○ 號房屋，惟該房屋被法院查封，始於同年3 月6 日搬回。據鄰居陳述系爭房屋十多年未曾出租，也未住人，可見電線、水管等設備均陳舊不堪使用。被上訴人故意拆除浴室裝備，熱水器只修一次，至今無法使用，害上訴人感冒數次，且租金偏高，當盡速搬離，只因病毒流行，年邁人家承租房屋不易，系爭房屋第一個月租金、二個月押金及仲介佣金，上訴人均有如期給付。被上訴人應返還上訴人兩個月押租金及仲介費8,000 元等語置辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，並應給付上訴人32,000元，及自109年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠按被上訴人主張兩造於108 年9 月21日締結系爭租約，約定
由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自108 年10月
1 日起至109 年10月31日止，租金每月16,000元，租金應於每月1 日給付，每次應繳1 月份，而押金則為32,000元。上訴人有繳交1 個月租金16,000元及押金32,000元，然自108年11月1 日起未給付租金迄今，經數度催告仍未獲給付等情，為上訴人所不否認，並有系爭租約、存證信函等件在卷為證（見原審卷第15頁至第23頁，本院卷第65頁至第73頁），堪信為真。然上訴人就被上訴人之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為系爭房屋是否有修繕之必要，且應由被上訴人負擔之情形？上訴人得否以被上訴人未修繕為由拒付租金？㈡按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第
2 項、第455 條前段分別定有明文。又租金每個月16,000元，並於每月1 日前繳納，每次應繳1 月份，乙方（即上訴人，下同）不得藉任何理由拖延或拒納。系爭租約第4 條亦有約定（見本院卷第65頁）。經查：
⒈被上訴人為系爭租約之出租人等情，有上開租賃契約附卷可
參，承租人即上訴人自108 年11月後即未繳納租金，經被上訴人起訴請求被告給付租金，起訴狀繕本送達後，至原審10
9 年3 月11日言詞辯論期日時，上訴人仍未繳納租金，於以押金32,000元抵償後，亦已遲延給付3 個月租金，經被上訴人於原審109 年3 月11日當庭向上訴人表示終止租約並生效力，故系爭租約已於109 年3 月11日終止，則上訴人於租約終止後仍占用系爭房屋即屬無權占用，被上訴人得依系爭租約及民法租賃規定，請求上訴人返還系爭房屋。是被上訴人主張依系爭租約、民法第455 條前段規定請求上訴人將系爭房屋全部騰空遷出返還被上訴人，即屬有據。
⒉上訴人雖以熱水器跟冰箱壞掉，浴室及廚房都漏水、積水，
被上訴人均未予修復，熱水器只修一次，洗衣機因電壓不同而損壞，經一個月才修復，被上訴人故意拆除浴室裝備致無法使用，電線、水管等設備均陳舊不堪使用等語，雖提出照片為佐（見本院卷第141 頁至第145 頁），然為被上訴人否認，並提出雙方、仲介間對話紀錄、維修單為證（見本院卷第51頁至第63頁、第79頁），則上訴人主張是否真實，即為有疑。況租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條亦定有明文。是縱使系爭房屋有上訴人所辯修繕必要之情事，上訴人依法亦僅能定相當期限，催告出租人即被上訴人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，上訴人即承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之而已，尚不能執以拒付租金。
⒊上訴人又以始終未見過系爭房屋之所有權人云云，然出租人
本未限定需房屋所有權人始得為之，本件被上訴人既為出租人，即得依租賃法律關係行使相關權利，是上訴人此部分主張尚無可採。
⒋上訴人再以租金偏高云云，然租金為兩造締約時自由約定，尚不得以此為由拒付租金。
⒌是本件應認被上訴人以上訴人積欠租金總額逾2 個月為由終
止租約，而請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢另被告仍積欠原告自108 年11月1 日起至109 年3 月11日止之租金，其中：
⒈自108 年11月1 日起至108 年12月31日止部分：此部分總計32,000元，扣除押金32,000元後，累積欠繳之租金為0 元。
上訴人上訴主張被上訴人應返還押金32,000元部分，業經被上訴人於本院審理中減縮請求，併予敘明。
⒉自109 年1 月1 日至109 年3 月11日止之租金，上訴人亦未
給付，則被上訴人請求上訴人給付自109 年1 月1 日至109年3 月11日止，按月以每月16,000元計算之租金，亦有理由。
㈣又兩造間租約已於109 年3 月11日終止，上訴人仍占有系爭
房屋自屬無權占有，依前揭說明，本件上訴人無權占用系爭房屋因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人亦得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益即自109 年3 月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，被上訴人此部分請求亦屬有據。
㈤上訴人另主張被上訴人應返還仲介費8,000 元，然為被上訴
人所否認，上訴人亦未再說明及舉證何以被上訴人應返還仲介費8,000 元，是此部分尚無可採。
五、從而，被上訴人依兩造間之系爭租約、民法第455 條前段及第179 條之規定，請求㈠上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自109 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元，皆為有理由，均應予准許。原審判命上訴人遷讓系爭房屋及如數給付，並依職權為假執行宣告之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 17 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 蔡惠琪法 官 謝宜雯以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 17 日
書記官 劉德玉