臺灣新北地方法院民事判決 109年度簡上字第379號上 訴 人 陳威志被上 訴 人 黃蔡月英訴訟代理人 黃信鈜
黃淑惠上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國109 年
9 月1 日本院板橋簡易庭109 年度板簡字第1454號判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮、追加，本院於110 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第二、三項應更正為「上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾貳萬肆仟玖佰陸拾捌元。」上訴人應再給付被上訴人新臺幣壹萬伍仟元。
第二審（除減縮部分外）及追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 款、第256 條分別定有明文。上開規定，於簡易事件之第二審訴訟程序準用之，此觀同法第43
6 條之1 第3 項規定自明。本件被上訴人於原審時，依租賃契約及不當得利法律關係，請求：一、上訴人應返還新北市○○區○○街○○○ 號之1 房屋（下稱系爭房屋）。二、上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）7 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。三、上訴人應自民國109 年4 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2 萬8,000 元。嗣因上訴人已於109年8 月21日返還系爭房屋，且被上訴人同意扣除押租金5 萬6,000 元，故被上訴人於本院二審時，減縮第1 項之請求，並將第2 、3 項聲明更正為：上訴人應給付被上訴人12萬4,
968 元，再依租賃契約之約定，追加請求回復原狀費用1 萬5,000 元。核上訴人上開所為上開變更，係基於租賃糾紛之同一基礎事實所為追加，及減縮或更正應受判決事項之聲明，與前揭規定均無不符，應予准許。
貳、實體事項
一、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租系爭房屋，做為汽車修理廠營業使用，兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自
107 年7 月29日起至112 年8 月15日止，每月租金2 萬8,00
0 元，並應於每月1 日前支付。詎上訴人未事先告知且未得被上訴人同意下，竟破壞水泥地板向下挖掘近1 公尺深，設置頂車機，已違反系爭租約第8 條第2 項約定，且上訴人自
108 年9 月1 日起即未依約支付全額租金，至109 年5 月1日止，已積欠12萬6,000 元，扣除押金5 萬6,000 元後，尚積欠7 萬元租金，經上訴人於109 年5 月4 日寄發存證信函催告，上訴人仍未清償，是上訴人已積欠2 期以上租金，被上訴人即以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，則系爭租約於本件起訴狀送達之日即109 年7 月3 日即已終止，而上訴人雖已於109 年8 月21日返還系爭房屋，然仍積欠累積至109 年7 月3 日止之租金及109 年7 月4 日起至109 年8 月21日止，相當於租金之不當得利，共計18萬96
8 元，經扣除押租金5 萬6,000 元後，尚積欠12萬4,968 元。又上訴人返還系爭房屋後，未將擅自開挖之水泥地板回復原狀，致被上訴人支付修繕費用1 萬5,000 元，依系爭租約第8 條第3 項約定，被上訴人亦得請求上訴人如數返還。至上訴人所稱漏水問題，業經被上訴人多次修繕後，並無漏水現象。為此，爰依系爭租約第3 條、第8 條第3 項約定、民法第179 條規定，提起本件訴訟，請求上訴人給付12萬4,96
8 元。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並答辯聲明：上訴駁回。另追加聲明：上訴人應再給付被上訴人1 萬5,000 元。（至原審判准上訴人應返還系爭房屋部分，因被上訴人於本院減縮該部分起訴聲明，則該部分之訴訟繫屬消滅，原審判決於其減縮之範圍內即失其效力，不在本院審理範圍。）
二、上訴人則以：上訴人承租系爭房屋時，即告知被上訴人因經營汽車修理廠，需挖掘地面架設頂車機，並非未經被上訴人同意擅自開挖地面，且被上訴人當時如有疑義，事發當下應隨即反應，豈能上訴人承租系爭房屋2 年後方稱上訴人違反系爭租約，甚以此作為終止系爭租約之理由。又上訴人承租系爭房屋後隔月即107 年8 月間，即發現屋頂漏水，因銹水流到客戶車輛上，致上訴人須賠償客戶烤漆和打蠟費用，且屢經上訴人要求被上訴人修繕，被上訴人修繕後仍持續漏水，嗣被上訴人更拒絕承認有漏水並拖延不予理會，未使系爭房屋保持合於使用收益狀態，故上訴人自得拒付租金。又上訴人返還系爭房屋時業已回復原狀，被上訴人所提出之估價單及收據並無公司大小章，是偽造的等語，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。就被上訴人追加部分，則答辯聲明：追加之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠上訴人向被上訴人承租系爭房屋，簽訂系爭租約，約定租期
自107 年7 月29日起至112 年8 月15日止，每月租金2 萬8,
000 元，應於每月1 日前支付，並有2 個月押金5 萬6,000元。
㈡上訴人承租系爭房屋用以經營汽車修理廠，並挖掘地面架設頂車機。
㈢上訴人自108 年9 月1 日起有短付或未付租金之情形，至10
9 年5 月1 日止，累積欠租12萬6,000 元，扣除押金5 萬6,
000 元後，尚積欠7 萬元租金，經被上訴人於109 年5 月4日存證信函催告上訴人繳納，上訴人未為清償，且就109 年
6 月租金僅給付2 萬元，即未為任何給付，被上訴人再以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，上訴人於10
9 年7 月3 日收受起訴狀繕本後，已於109 年8 月21日返還系爭房屋等事實，有系爭租約、現場照片、存證信函、本院送達證書、存摺明細在卷可稽（見原審卷第13頁至第24頁、第29頁至第39頁、第53頁至第55頁、第65頁至第71頁、第12
9 頁、第141 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由被上訴人主張因上訴人積欠租金，業已終止系爭租約，請求上訴人給付積欠租金與不當得利共12萬4,968 元、回復原狀費用1 萬5,000 元等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人交付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439 條前段、第44
0 條第1 項、第2 項分別定有明文。再按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。又承租人租金每個月2 萬8,000 元，每期應繳納1 個月租金，並於每月1 日前繳納，不得藉任何理由拖延或拒納；出租人亦不得任意要求調整租金，為系爭租約第3 條所約定（見原審卷第16頁）。
查，上訴人自108 年9 月1 日起至109 年5 月1 日止，共積欠租金12萬6,000 元，扣除押租金5 萬6,000 元後，尚積欠租金7 萬元，經被上訴人於109 年5 月4 日寄發存證信函催告，上訴人未為清償等情，既為兩造所不爭執，是被上訴人於109 年5 月5 日提起本件訴訟時，上訴人已積欠2 期以上租金，且經被上訴人催告，迄未給付，則被上訴人以本件起訴狀繕本送達上訴人為終止系爭租約之意思表示，於法並無不合，而本件起訴狀繕本已於109 年7 月3 日送達上訴人，業如前述，是系爭租約業經被上訴人於109 年7 月3 日合法終止。
㈡上訴人雖抗辯承租系爭房屋後之107 年8 月間發現屋頂漏水
，依約被上訴人負有修繕義務，經上訴人多次請求被上訴人修繕，然被上訴人修繕未果，甚至拒絕處理，故上訴人得依民法第264 條、第423 條規定，為同時履行抗辯，拒付租金等語，並提出對話錄音光碟暨譯文、存證信函、對話紀錄、照片為證（見原審卷第183 頁、第201 頁至第205 頁、第20
9 頁至第213 頁、第239 頁至第243 頁，本院卷第33頁至第41頁、第67頁、第69頁、第89頁至第97頁）。惟按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第42
3 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。出租人未盡此項義務時，依民法第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院102 年度台上字第1892號判決、96年度台上字第1692號判決意旨參照）。是承租人支付租金固與出租人提供合於約定使用、收益狀態之租賃物間，具對價關係，然需未能使用、收益之狀態已使承租人不能達租賃之目的時，承租人方得行使同時履行抗辯權而拒絕給付部分或全部租金，倘無礙承租人之使用、收益，自不得以此拒付租金。查，由上訴人所提出系爭房屋之漏水照片可知（見原審卷第237 頁至第243 頁，本院卷第35頁至第41頁），系爭房屋之牆面、支架雖有滲水痕跡，然範圍非大，且係靠近屋頂處，難認已達無法使用、收益之狀態，況上訴人於原審及本院審理時均自承：搬走前都照常繼續營業，作為修繕車子使用等語（見原審卷第222 頁，本院卷第329 頁），足認迄至上訴人返還系爭房屋時止，上訴人均可使用系爭房屋經營汽車維修廠，是系爭房屋縱有上訴人所稱漏水情形，顯無礙上訴人汽車維修廠之經營，自無因漏水而有全部或部分不達上訴人租賃目的之情事，依上開說明，上訴人尚不得執此行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條亦有明文，準此，倘系爭房屋有上訴人所辯修繕必要之情事，上訴人依法亦僅能定相當期限，催告被上訴人修繕，如未於期限內修繕，上訴人得終止契約，或自行修繕後，再請求被上訴人償還費用或於租金中扣除之，尚不能執以拒付租金。是上訴人抗辯系爭房屋有漏水，依約被上訴人負有修繕義務，經上訴人請求修繕，被上訴人卻修繕未果，甚至拒絕處理，上訴人得依民法第264 條、第423 條規定，行使同時履行抗辯權，拒付租金，故上訴人並無欠租等語，洵無可採。
㈢查，系爭租約第3 條約定：承租人租金每個月2 萬8,000 元
整，每期應繳納1 個月租金，並於每月1 日前繳納，不得藉任何理由拖延或拒納；出租人亦不得任意要求調整租金。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條亦有明文。再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查，系爭租約所定租金為每月2 萬8,000 元，且上訴人自108 年9月1 日起有短付或未付租金之情形，至109 年5 月1 日止，累積欠租12萬6,000 元，扣除押金後，尚積欠7 萬元租金，嗣上訴人就109 年6 月租金僅給付2 萬元後，即未為任何給付，系爭租約業經被上訴人於109 年7 月3 日終止等節，均如前述，則計算至109 年6 月止，上訴人積欠租金共7 萬8,
000 元，且上訴人自109 年7 月4 日起無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，依其性質屬不能返還，自應償還相當於租金價額，是被上訴人依系爭租約及民法第179 條不當得利法律關係，請求上訴人給付至109 年7 月3 日止之積欠租金及自109 年7 月4 日起至109 年8 月21日之不當得利共計12萬4,968 元（計算式詳見附表），應屬有據。
㈣再，系爭租約第8 條第2 項、第3 項約定：房屋有改裝設施
之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全；前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀（見原審卷第17頁）。查上訴人承租系爭房屋作為汽車維修廠使用，並有挖掘地面架設頂車機一節，如不爭執事項㈡所示，則依系爭租約第8 條第2 項、第
3 項，上訴人自應負回復原狀之義務。又被上訴人主張因上訴人未將開挖之水泥地面回復原狀，經被上訴人僱工，支出回復原狀費用1 萬5,000 元，業據其提出屋況及施工光碟、估價單、收據為憑（見本院卷第153 頁、第317 頁、證物袋），核與其所述相符，是被上訴人依系爭租約第3 條約定，請求上訴人給付回復原狀費用1 萬5,000 元，亦屬有據。至上訴人雖抗辯搬走前已回復原狀等語，然依被上訴人所提出上開光碟可知，上訴人僅以土石填充遭開挖之地面，惟未夯實並鋪設水泥，自難認上訴人已將系爭房屋回復原狀，另上訴人雖爭執上訴人提出收據之真正，然上開收據已蓋有技亮企業有限公司（下稱技亮公司）之收據專用章，載明該公司之統一編號、負責人姓名、公司地址、電話等內容，堪認應係技亮公司所開立無誤，且與一般社會交易常情並無不符，復參以該收據上所載項目亦與估價單所載工項大致相符，則上開收據形式上應為真正，堪以認定，是上訴人以上開收據未蓋公司大小章，抗辯其真實性，尚無可採。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法第179 條規定，請求上訴人給付12萬4,968 元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，並為假執行之諭知，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。另被上訴人依系爭租約第8 條第3 項，追加請求上訴人應再給付1 萬5,000 元，亦有理由，應予准許。又被上訴人業已將原審起訴請求之第2 、3 項聲明為更正，爰將原判決主文第2 、3 項更正為如主文第2項所示，以資明確。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，本件追加之訴為有理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 王婉如法 官 蔡惠琪以上正本證明與原本無異如對本判決不得上訴中 華 民 國 110 年 5 月 19 日
書記官 黃筱玲附表：
積欠至109 年6 月止之租金7 萬8,000 元＋2 萬8,000 元×【3/31（即109 年7 月1 日至109 年7 月3 日止之租金）＋28/31 （即109 年7 月4 日至109 年7 月31日之不當得利）＋21/31 （即109 年8 月1 日至109 年8 月21日之不當得利）】＝12萬4,968 元（元以下四捨五入)