臺灣新北地方法院民事判決109年度簡上字第390號上 訴 人 胡淨賢訴訟代理人 王聰明律師被 上訴人 侯美雪訴訟代理人 謝孟峰律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國109年9月21日本院板橋簡易庭109年度板簡字第747號第一審判決提起上訴，本院於111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人即上訴人父親胡友仁前因積欠訴外人即被上訴人父親侯瑞龍債務，無力清償，胡友仁及上訴人即同意由上訴人將其所有新北市○○區○○段000地號土地（應有部分48/10000）及坐落其上同段752建號即門牌號碼新北市○○區○○路0號2樓房屋（應有部分全部，下稱系爭房屋，以下與上開土地合稱系爭房地）出售與被上訴人之方式，抵償胡友仁所欠債務。嗣兩造於民國103年11月14日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）及協議書（下稱系爭協議書），約定由被上訴人以價金新臺幣（下同）1,450萬元，向上訴人購買系爭房地，上訴人則於109年1月1日前，得選擇是否以1,610萬元買回系爭房地。又被上訴人於系爭買賣契約簽訂後，已分別匯款169萬2,458元、274萬5,785元至上訴人所指定泰翊營造工程有限公司之合作金庫商業銀行埔墘分行帳號0000000000000號帳戶（下稱系爭泰翊公司帳戶）、訴外人即上訴人胞兄胡淨楠之合作金庫商業銀行埔墘分行帳號0000000000000號帳戶（下稱系爭胡淨楠帳戶），並向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）申請貸款400萬元後，撥付至系爭胡淨楠帳戶，共計843萬8,243元（計算式：169萬2,458元＋274萬5,785元＋400萬元＝843萬8,243元），其餘價金則由胡友仁所欠上開債務抵償，故被上訴人確有向上訴人購買系爭房地。再被上訴人購得系爭房地後，另與上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年1月1日起至109年1月1日止，每月租金2萬5,000元，惟上訴人於系爭租約屆期終止後，未依約遷讓返還系爭房屋。爰依系爭租約之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人（原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：侯瑞龍、胡友仁前共同投資標得嘉義市世賢路上之廢建物拆除工程，其中侯瑞龍、胡友仁各佔出資比例20％，因侯瑞龍為胡友仁代墊出資款後，復將其出資比例20％出售與胡友仁，故胡友仁即稱侯瑞龍積欠其上開出資比例40％之款項共計412萬5,000元；繼侯瑞龍復就系爭房地為胡友仁清償合作金庫商業銀行貸款共計863萬5,848元（含本金861萬7,018元及利息1萬8,830元）。嗣侯瑞龍要求胡友仁提供擔保，經侯瑞龍及胡友仁同意由上訴人將系爭房地暫行移轉登記與被上訴人，以供擔保胡友仁上開債務，兩造即於103年11月14日，陸續通謀虛偽簽立系爭買賣契約及系爭租約，藉此將系爭房地以買賣為原因移轉登記予被上訴人。又兩造間並無實際買賣系爭房地之真意，且上訴人每月均匯款2萬5,000元至侯瑞龍之個人帳戶，即係因胡友仁積欠上開債務，按期給付侯瑞龍利息，並非因承租系爭房屋而給付租金。兩造既係通謀虛偽簽訂系爭租約，系爭租約應屬無效，兩造間並無租賃關係存在，被上訴人自不得請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第100頁）：㈠兩造於103年11月間簽訂系爭買賣契約，其上記載由被上訴人以價金1,450萬元，向上訴人購買系爭房地。
㈡兩造於103年11月14日簽訂系爭協議書，其上記載上訴人於10
9年1月1日前，得決定是否以1,610萬元買回系爭房地，且該5年期間內之房屋稅、地價稅及移轉時所產生之土地增值稅均由上訴人負責繳納。
㈢兩造前曾簽訂系爭租約，其上記載由被上訴人將系爭房屋出
租予上訴人，租賃期間自104年1月1日起至109年1月1日止，每月租金為2萬5,000元。
㈣被上訴人於103年12月17日，分別匯款169萬2,458元、274萬5,785元至系爭泰翊公司帳戶、系爭胡淨楠帳戶。
㈤被上訴人前向國泰人壽公司申請貸款，並指定撥付400萬元至系爭胡淨楠帳戶。
四、本院之判斷：被上訴人雖主張系爭租約已屆期終止，據此請求上訴人遷讓返還系爭房屋，然為上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠被上訴人主張兩造間成立系爭租約，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人主張兩造間成立系爭租約，有無理由？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。而所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任，而非由他方就其法律行為非出於通謀虛偽意思表示乙事負舉證之責（最高法院109年度台上字第1773號判決意旨參照）。
⒉查證人呂榮進於臺灣高等法院109年度上字第867號清償借款
事件（下稱另案）審理中證稱：伊原本是住商不動產特約代書，訴外人方以輝胞弟為住商不動產店長，故向侯瑞龍介紹伊，當時侯瑞龍說胡友仁有積欠債務，請伊一同到系爭房屋內商討債務事宜，到場後屋內共有伊、方以輝、侯瑞龍、胡友仁及上訴人在場，因為胡友仁似乎也有積欠方以輝債務，方以輝有在場協助調解；斯時主要係侯瑞龍及胡友仁在商討債務事宜，上訴人是胡友仁之子，因為上訴人有為胡友仁概括承受上開債務之意，而上訴人為系爭房屋所有人，故有提到將系爭房屋折讓給侯瑞龍清償債務，在場還有簽訂協議書，約定胡友仁於5年期間內仍可住在系爭房屋，並得選擇買回系爭房屋，而侯瑞龍及胡友仁在現場結算債務金額後，由伊以藍筆在動產擔保設定契約書（下稱系爭設定契約書）上，以藍筆書寫加註「00000000＋0000000 ＝00000000－⒈還嘉義0000000 －⒉房價00000000＝0000000 」（下稱系爭文句）等語，有另案準備程序筆錄附卷可憑（見本院卷二第74至77頁）；參以被上訴人於系爭買賣契約簽訂後，曾陸續匯款共843萬8,243元至上開各指定帳戶乙節，業據前述，審酌上訴人不否認胡友仁曾積欠侯瑞龍債務未償，且兩造約定系爭房地買賣價金及被上訴人後續匯款總額，亦與證人在場依債務結算結果加註之系爭文句所載相關金額無悖等情，故被上訴人主張因胡友仁積欠債務未償，胡友仁及上訴人即同意將系爭房地出售與被上訴人，以抵償胡友仁所欠債務，並據此約定將系爭房屋出租與上訴人5年，上訴人得於5年內決定是否買回系爭房屋等節，洵屬有據。
⒊次查上訴人雖抗辯侯瑞龍於另案中曾提出系爭設定契約書2份
，其中1份載有系爭文句，另1份則未載有系爭文句，且被上訴人於103年12月17日始代償銀行貸款債務，實無可能於103年11月14日簽立系爭設定契約書時，即將代償金額以藍筆記載於其上，是系爭文句係經嗣後變造加註，不足認定兩造間確有系爭房地買賣關係等詞，並提出系爭設定契約書2份在卷可佐（見本院卷一第75至77頁）。然查證人於另案審理中證稱：系爭設定契約書並非由伊準備，當時伊先寫好1份系爭設定契約書印出，後來他們協調後，才又請伊在系爭設定契約書右上角加註「還嘉義多少錢那裡」等內容；伊到現場之後，等他們釐清債權債務關係，現場花了好幾個小時等語（見本院卷二第78至79頁），則證人既證稱其斯時係待雙方在場核算債務完畢後，當場在系爭設定契約書上依結算內容加註系爭文句，且上訴人、胡友仁及侯瑞龍在上開債務核算過程中，亦非不得先行依相關利息計算代償金額，此外上訴人就其抗辯上情，復未提出其他事證以實其說，自難憑採為實。是上訴人執此為辯，尚非可取。⒋復查侯瑞龍曾於臺灣士林地方檢察署104年度偵字第11657號
侵占案件偵查中陳稱：「（問：胡友仁說有賣1間房子給你錢，作為抵押證明，有無意見？）答：與這次合夥沒有關係，該屋不是賣給我，是借貸關係，胡友仁向我借錢，我還繳納房貸800多萬元，且有約定4年後胡友仁要買回，我有叫代書呂榮進來說明。……（問：該筆房屋過戶，抵銷胡友仁借款多少錢？）反正不是還合夥40%錢，是胡友仁還其他借款的錢。」等語；而證人復於上開案件同日偵查中陳稱：「（問：你有幫侯瑞龍過戶房屋登記到他名下？）有，是胡友仁兒子胡淨賢名下土城房子過戶登記到侯瑞龍名下，以買賣名義過戶，我記得作價是1千多萬元，清償貸款800多萬元，剩下的就是因為胡友仁有欠侯瑞龍錢拿來抵銷。」等語，固據上訴人提出該案偵查筆錄附卷可佐（見本院卷一第81至83頁），然依侯瑞龍於該案偵查中前後陳述內容，其雖曾提及「該屋不是賣給我，是借貸關係」等語，然亦接續陳明其曾繳納貸款800餘萬元，且另附有買回約定，並以系爭房地交易抵償借款，再由證人協助敘明斯時交易經過，審酌侯瑞龍於該案偵查中倘欲否認系爭房地買賣交易之真實性，應無再行提及曾繳納上開貸款，且另附有買回約定，並以此抵償債務，再由證人協助敘明交易經過之必要，故綜參侯瑞龍於該案偵查中前後所述內容，其或一時未能完整表達系爭房地買賣交易之緣由及交易經過，然實無否認系爭房地買賣交易真實性之意。上訴人未綜參侯瑞龍該案偵查陳述前後語意內容，徒憑侯瑞龍曾一度提及「該屋不是賣給我，是借貸關係」等語，即認兩造間確係通謀虛偽成立系爭買賣契約，洵無可採。⒌再查上訴人雖抗辯其於系爭租約簽訂後，均係按月匯付2萬5,
000元至侯瑞龍之個人帳戶，而非匯付至被上訴人名下帳戶，故上訴人按月匯付之2萬5,0000元實為給付侯瑞龍之利息，並非各期租金，兩造係通謀虛偽簽立系爭租約等詞。然查上訴人於系爭租約簽訂後，均按月匯付2萬5,000元至侯瑞龍個人帳戶乙節，固為被上訴人所不爭執，惟被上訴人依系爭租約本有收取租金之權利，且得經兩造同意後指定其受款帳戶，並不以其個人帳戶為限，且被上訴人未以其個人帳戶為上開租金受款帳戶，其可能原因關係非僅一端，非必因被上訴人未實際買受系爭房地之故，而上訴人復未就此舉證以實其說，自難單憑上訴人非將系爭租約上所載每月租金2萬5,000元匯款至被上訴人名下帳戶乙節，逕認兩造間確係通謀虛偽成立系爭租約。是上訴人執此為辯，亦非可採。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查兩造間原有系爭租約存在，業據認定如前；又依系爭租約約定，上訴人承租期間自104年1月1日起至109年1月1日止，是系爭租約於109年1月1日已屆期終止，依民法第455條前段規定，上訴人即負有返還租賃物之義務，是被上訴人據此請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 王婉如
法 官 李宇銘以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 111 年 9 月 27 日
書記官 李律廷