臺灣新北地方法院民事判決 109年度簡上字第332號上 訴 人 王心芯訴訟代理人 李軒菱被上訴人 辜麗鳳訴訟代理人 林淑娟律師上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國109年7月24日本院板橋簡易庭108年度板簡字第2204號第一審判決提起上訴，本院於民國110年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
壹、上訴人原審主張：被上訴人前於民國106年9月20日與上訴人簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，約定由被上訴人向上訴人承租新北市○○區○○街○○○巷○○號11之2樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自106年9月20日至108年9月20日，每月租金新台幣(下同)2萬8,000元，被上訴人如未於租約終止後返還房屋，上訴人得請求相當於每月租金之違約金，且被上訴人如未善盡系爭房屋保管義務，應就系爭房屋毀損部分負損害賠償責任。詎被上訴人自108年3月20日起即未依約繳納租金，繼上訴人於108年7月15日始行取回系爭房屋，故被上訴人自應給付上開期間積欠租金及違約金共23萬3,333元、積欠水電瓦斯費用2,440元。又被上訴人於承租系爭房屋期間，未善盡管理系爭房屋責任，而致系爭房屋大門遭多處不當鑿孔，且系爭房屋亦因被上訴人飼養寵物而造成室內裝潢損壞，致上訴人支出大門修繕費用21萬6,888元以及室內裝潢修繕費用8萬5,008元，故被上訴人應給付上訴人共計53萬7,669元(計算式：233,333元＋2,440元＋216,888元＋85,008元＝537,669元)。爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應給付上訴人53萬7,669元，及其中13萬4,773元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘40萬2,896元自民事變更暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
貳、原審經審理後判決駁回上訴人之全部請求及假執行之聲請，上訴人不服提起上訴，並聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人應給付上訴人53萬7,669元，及其中13萬4,773元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘40萬2,896元自民事變更暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。並為下列陳述：
一、原審就被上訴人所主張其終止事由是否符合系爭租約第16條3項所載「房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」乙節未詳予調查，被上訴人雖稱其承租系爭房屋期間，因上訴人欲出售該屋，曾有仲介業者欲偕同買家看屋而聯繫被上訴人，致同其居家人感到不安云云，然就被上訴人前開所稱之家人感到不安與系爭租約第16條3項所載之終止事由，並非相符，被上訴人所稱之不安並非等同房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，被上訴人所辯僅為其個人主觀認知，且仲介業者僅係詢問被上訴人可否讓伊偕同買家前往看屋，於被上訴人表示無意願後，仲介業者即未偕同買家前往看屋，故被上訴人終止系爭租約並無理由，原審認系爭租約已合法終止，尚有違誤。
二、依習慣押租金乃為出租人與承租人雙方確認租賃物無損壞後，再行退還，且於系爭租約中亦未約定上訴人須先返還押租金始可點交，然被上訴人以上訴人未退還押租金之理由拒絕點交，致雙方無法順利完成點交手續，此乃可歸責於被上訴人，自難謂被上訴人已完成點交，故上訴人依系爭租約第13條第3項為本件請求，洵屬有據。況且，縱認上訴人於108年3月20日未會同點交，然依系爭租約第13條第2項，被上訴人仍應再定相當期限催告上訴人點交而上訴人仍不會同時，始視為完成點交，則原審未審究及此，逕認上訴人未於108年3月20日會同點交，即視為完成點交，顯與該條項約定有違。
又兩造在臺灣新北地方檢察署108年度偵字第23442號案件中，被上訴人自認其尚有物品放置於內，且於108年7月15日兩造會同前往系爭房屋開鎖時，被上訴人之物品確實仍放置於內，被上訴人仍持續使用系爭房屋，故被上訴人確實在108年7月15日前並未將系爭房屋點交予上訴人。此外被上訴人又以108年5月8日上訴人將其進出社區大門之磁卡及車庫遙控器消磁，妨害被上訴人自由進出社區房屋之權利為由對上訴人提起告訴，經臺灣新北地方檢察署108年度偵字第22818號不起訴在案，故如被上訴人所言其已終止契約，何以其會主張於108年5月8日遭上訴人消磁妨害自己，足見被上訴人於108年3月20日後繼續使用系爭房屋而未將系爭房屋返還上訴人。懇請鈞院調閱前開2件偵查卷宗，以查明前情。是以，被上訴人在未合法終止系爭租約及未依約點交返還房屋之情形下，上訴人向其請求給付積欠之房租、水電瓦斯費用及違約金，洵屬有據。
三、原審雖認定上訴人就大門及室內裝潢修繕費用舉證尚有未足等語，然依上訴人原審所呈之證物，已顯見上訴人確實受有前揭損害，故原審所認尚有未洽。
參、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱：
一、按系爭租約第16條第3項規定：房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時，承租人得終止租約。上訴人賣屋係影響被上訴人及同居人之居住安全，故被上訴人依系爭租約第12條第2項之規定於108年2月20日通知上訴人，系爭租約於108年3月20日終止，請求交屋並返還押租金，然上訴人不願意會同點交，則依系爭租約第13條第2項之規定，視同完成點交，況依上訴人前針對本案起訴所附之起訴狀，上訴人亦主張系爭租約已於108年3月20日終止，則被上訴人自得依系爭租約第5條之規定請求返還押租金5萬6,000元，並已經鈞院板橋簡易庭判決確定，上訴人竟稱因被上訴人稱欲和解而遲誤上訴期間，顯非事實亦無理由。
二、況依被證五之照片亦可見被上訴人於108年5月7日已發現系爭地下停車位已出租，另被上訴人於108年5月31日已發現上訴人已請社區管理單位將被告之社區大門磁鎖門扣消磁，斯時，系爭建物均已置於上訴人管領下並予出租，更顯見：系爭房屋確係已完成點交，則上訴人請求自108年3月20日至7月15日之租金及違約金、水電瓦斯費用顯無理由。
三、上訴人請求門之不當使用損壞21萬6888元之修繕費用及重新裝潢8萬5008元之修繕費用，顯無理由：依前所述，被上訴人已依系爭租賃契約第12條第2項之規定於108年2月20日通知上訴人，系爭租約於108年3月20日終止，請求交屋並返還押租金，然上訴人不願意會同點交，則依系爭租約第13條第2項之規定，視同完成點交，被上訴人並無可歸責情事，況門鎖前亦經上訴人同意改成密碼鎖，亦否認有門之不當使用、房屋損壞情事，上訴人至今亦無法舉證說明，則上訴人請求門之不當使用損壞及重新裝潢之修繕費用顯無理由。
四、系爭租約於108年3月20日已終止，被上訴人已得依系爭租約第5條之規定請求返還押租金5萬6,000元，並經鈞院板橋簡易庭以108年度板小字第3711號判決確定，該判決之認定依民事訴訟法第400條第1項之規定，就經裁判之訴訟標的有既判力。況依上訴人前針對本案起訴所附之起訴狀，上訴人亦主張系爭租約已於108年3月20日終止，且被上訴人於終止前亦已搬離該屋，上訴人竟執言臺灣新北地方檢察署108年度偵字第23442號偵查，主張108年7月15日當日始為終止，然前開確定判決已載明係上訴人不願意會同點交，故依系爭租約第13條第2項之規定，視同完成點交，則上訴人主張108年7月15日當日系爭租約始為終止並欲調閱臺灣新北地方檢察署108年度偵字第23442號之卷證均無理由，自無足採。
肆、本院之判斷：
一、上訴人主張被上訴人於106年9月20日與上訴人簽訂系爭租約，向上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自106年9月20日至108年9月20日，每月租金2萬8,000元，被上訴人如未於租約終止後返還房屋，上訴人得請求相當於每月租金之違約金，且被上訴人如未善盡系爭房屋保管義務，應就系爭房屋毀損部分負損害賠償責任。詎被上訴人自108年3月20日起即未依約繳納租金，而上訴人於108年7月15日始取回系爭房屋，故被上訴人自應給付上開期間積欠租金及違約金共23萬3,333元、積欠水電瓦斯費用2,440元；又被上訴人未善盡管理系爭房屋責任，而致系爭房屋大門遭多處不當鑿孔、室內裝潢損壞，致上訴人支出大門修繕費用21萬6,888元以及室內裝潢修繕費用8萬5,008元。爰依系爭租約之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人53萬7,669元云云。惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件首應審究者乃本件系爭租約是否已於108年3月20日終止、被上訴人於何時交還系爭房屋？上訴人依系爭租約請求被上訴人給付租金、違約金、水電瓦斯費及修繕費等有無理由。本院查：
(一)本件系爭租約是否已於108年3月20日終止、被上訴人於何時交還系爭房屋：
1、按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言(最高法院109年度台上字第44號、第1920號民事判決意旨參照)。
2、本件被上訴人前曾以上訴人賣屋已影響被上訴人及同居人之居住安全，而主張系爭房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵為由，依系爭租約第16條第3項、第12條第2項之規定於108年2月20日通知上訴人，系爭租約於108年3月20日終止，請求交屋並返還押租金，然上訴人不願意會同點交，則依系爭租約第13條第2項之規定，視同完成點交，被上訴人自得依系爭租約第5條之規定請求返還押租金5萬6,000元等情，業據本院板橋簡易庭於108年11月20日以108年度板小字第3711號判決認定系爭租約已於108年3月20日終止，並因上訴人不願會同點交，依系爭租約第13條第2項規定，視同完成點交，上訴人應返還被上訴人押租金5萬6,000元，並已確定在案，此有上開判決書附卷可證(見原審卷第223至225頁)，並為兩造所不爭執。原審亦認定被上訴人依系爭租約第16條第3項、第12條第2項之規定，於108年2月20日通知上訴人，系爭租約於108年3月20日終止，並依系爭租約第13條第2項規定，視同完成點交。而上訴人前針對本案起訴所附之起訴狀，亦主張系爭租約已於108年3月20日終止(見原審卷第243頁之被證4)；上訴人於本院準備程序中亦不爭執系爭租約已於108年3月20日終止(見本院卷第78頁)。是系爭前案判決已於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點即系爭租約已於108年3月20日終止、並於同日視同完成點交一節，本於當事人辯論之結果而為判斷，該判斷並無顯然違背法令，上訴人又未能提出其他新訴訟資料足以推翻上開判斷，上訴人自不得就該判斷結果再為相反之主張，上訴論旨，指摘原審判決就被上訴人所主張其終止事由是否符合系爭租約第16條第3項所載事由及被上訴人未依系爭租約第13條第2項，再定相當期限催告上訴人點交，即逕認上訴人未於108年3月20曰會同點交，即視為完成點交云云，顯與該條項約定有違及有未予調查證據之瑕疵云云，即無可採。
(二)上訴人依系爭租約請求被上訴人給付租金、違約金、水電瓦斯費及修繕費等有無理由：
1、上訴人主張被上訴人自108年3月20日起即未依約繳納租金，而上訴人於108年7月15日始行取回系爭房屋，故被上訴人自應給付上開期間積欠之租金及違約金共23萬3,333元、積欠之水電瓦斯費用2,440元；又被上訴人於承租系爭房屋期間，未善盡管理系爭房屋責任，而致系爭房屋大門遭多處不當鑿孔，且系爭房屋亦因被上訴人飼養寵物而造成室內裝潢損壞，致上訴人支出大門修繕費用21萬6,888元以及室內裝潢修繕費用8萬5,008元，故被上訴人應給付上訴人共計53萬7,669元云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號裁判意旨參照)。上訴人所主張之前揭事實，為被上訴人所爭執，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證之責。
2、依前所述，被上訴人已依系爭租約第16條第3項、第12條第2項之規定於108年2月20日通知上訴人，系爭租約於108年3月20日終止，請求交屋並返還押租金，又因上訴人不願意會同點交，依系爭租約第13條第2項之規定，視同完成點交。是系爭房屋於108年3月20日即視同完成點交予上訴人，則上訴人主張其於108年7月15日始行取回系爭房屋，即屬無據。又被上訴人已將108年3月20日以前之水電瓦斯費用結清乙情，亦為上訴人於原審所不爭執，並有被上訴人於原審所提出之臺灣自來水公司繳費憑證、臺灣電力公司繳費憑證、新海瓦斯股份有限公司電子發票證明聯等影本各1件附卷可證(見原審卷第87至91頁)。是上訴人主張被上訴人違反系爭租約，請求被上訴人給付自108年3月20日起至同年7月15日間，積欠之租金及違約金共23萬3,333元、積欠之水電瓦斯費用2,440元，洵非有據，難以准許。
3、有關上訴人主張系爭大門受損乙節，固據提出收據、報價單、系爭大門及現場施工照片等件為證(見原審卷第291至295頁)，然參諸上訴人前曾同意被上訴人自行更換電子鎖，且上訴人就其曾口頭要求被上訴人返還原有門鎖或於系爭租約終止後重行裝設原有門鎖乙事，並無另有對話紀錄或書面契約為證等節，業據上訴人於原審自陳在卷。而上訴人所指系爭大門孔洞為被上訴人歷次裝設門鎖所造成乙節，既為被上訴人所否認，上訴人就此亦未能提出系爭大門原於交屋時之現況照片等相關事證以資比對佐證，故上訴人主張上開照片所示系爭大門孔洞係因被上訴人嗣後歷次裝設門鎖始行造成乙節，既未能舉證以實，自難憑採。又上訴人就系爭房屋室內裝潢受損乙節，雖提出報價單為證(見原審卷第296頁)，然該報價單僅能證明系爭房屋有油漆及清潔工程，不足證明被上訴人有何破壞室內裝潢之情事，被上訴人既已否認其有破壞室內裝潢，而上訴人就此亦未提出交屋時原系爭房屋屋況照片及其主張該屋取回時之室內受損照片等件以佐，則上訴人就此舉證既尚有未足，故其請求被上訴人賠償上開修繕費用，亦非有據。
二、綜上所述，原審判決認系爭租約已於108年3月20日終止，然因上訴人不願意會同點交，依系爭租約第13條第2項之規定，於同日視同完成點交，被上訴人並未違反系爭租約；且上訴人就其主張被上訴人對系爭房屋大門多處不當鑿孔、室內裝潢損壞等情，亦未能舉證以實，因而判決駁回上訴人全部之請求及假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 2 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 洪任遠法 官 毛崑山以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 24 日
書記官 童淑敏