臺灣新北地方法院民事裁定 109年度事聲更一字第3號異 議 人 陳世杰相 對 人 台中商業銀行股份有限公司法定代理人 王貴鋒上列異議人與相對人間清償票款強制執行事件，異議人對於中華民國108 年9 月9 日本院民事執行處司法事務官所為107 年度司執字第150184號裁定提出異議，前經本院108 年度事聲字第229號駁回異議，異議人不服提起抗告，嗣經臺灣高等法院以108 年度抗字第1682號廢棄原裁定發回，本院更為裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項本文、第2 項、第3 項分別定有明文。查本院司法事務官於民國108 年9 月
9 日所為之107 年度司執字第150184號裁定（下稱原裁定）係於108 年9 月17日送達於異議人，有本院送達證書附於執行卷內可稽，而異議人於該裁定送達後10日內提出異議，經司法事務官認其異議為無理由送請本院裁定，核與上開規定相符。
二、異議意旨略以：㈠異議人與債務人黃素嬌於107 年1 月25日就如附表所示房屋
（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約後，未曾就系爭房屋更新租約，更未曾於107 年5 月24日再行簽訂租賃契約（下稱系爭租約），雙方於107 年1 月25日簽訂租賃契約後，異議人即入住系爭房屋並有給付租金，根本沒有重新再次簽約之必要，異議人亦未授權他人用印，債權人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）所提出之系爭租約疑似為偽造。復觀異議人與黃素嬌於106 年11月24日、107 年1 月25日簽立之租約，契約內容之重要事項，皆以電腦打字方式記載。惟系爭租約關於租金、押金等事項為電腦打字，但契約何時攜回審閱、租賃期間、簽約日期等攸關本件租賃權是否有適用民法關於租賃規定之重要要件，卻係以手寫方式記載，顯不合常理；且將系爭租約與106 年11月14日之租賃契約作一比對，可發現於租約第6 頁出現出租人與承租人手寫、蓋章部分，不論是筆跡、印章、位置、印泥之痕跡，兩份租約可說是幾乎相同，故系爭租約應係變造自106 年11月14日之租賃契約。
㈡異議人任職於旅行社，於107 年5 月16日至同年月24日擔任
領隊，負責接待山東豐源集團股份有限公司赴台考察之團客，而台中商銀所提出之系爭租約，載明「本契約於中華民國
107 年5 月19日經承租人攜回審閱4 日」。然依前述，異議人於107 年5 月18日在臺中兆品酒店住宿，隔日即5 月19日從台中出發，上午先參訪中台禪寺，中午帶領團員至餐廳用餐，下午前往日月潭遊船，並前往嘉義耐斯王子大飯店住宿，此有山東豐源集團股份有限公司赴台考察規劃方案及異議人GOOGLE時間軸可佐，是異議人於107 年5 月16日至24日間負責擔任參訪團之領隊，根本無暇處理其他事務，遑論與黃素嬌處理簽立系爭租約事宜。再者，系爭租約與107 年1 月25日之租賃契約內容，除租期略有變更外，其餘關於租賃標的、範圍、租金及繳納方式、押金等相關權利義務完全相同，較為合理之做法亦是直接在原契約上變更日期，並由雙方蓋章確認即可，無需大費周章重新簽訂一份租賃契約，本件並不存在需要重新簽訂租約之情形。且若系爭租約真的存在，為何台中商銀於查封程序中並未提出，而待系爭房屋一拍、二拍皆無人應買，始於107 年8 月13日具狀表示有一份於抵押權登記後之系爭租約存在，與常理不合。
㈢台中商銀聲稱於107 年5 月21日予債務人劉世平簽約對保，
107 年5 月22日辦竣本件抵押權登記，107 年5 月23日放款予劉世平，惟依一般銀行核貸、放款流程，銀行為了評估保證人之資力及抵押物權利狀態，會要求借款人提出相關證明，是劉世平與台中商銀簽約、對保前，已提出系爭房屋上之租約，一方面是為證明黃素嬌有租金收入，另方面向銀行表示抵押物有租賃關係存在，而從系爭租約上分別蓋有影本與正本相符、與正本核對相符及劉世平、台中商銀承辦人林閔浩之印章，亦可知此應係雙方在簽約、對保、核貸及撥款前，就此部分租約所做確認，是劉世平提出與台中商銀之租約無可能為簽約日期在107 年5 月24日之系爭租約，蓋一般銀行作業規範，不可能容許借款人提出一份簽訂日期尚未到來之租約，遑論據此核貸、放款予借款人，而異議人既從未簽訂系爭租約，亦從未授權他人用印，已如上述，系爭租約極可能係屬偽造文書，侵害異議人之租賃權甚鉅，原裁定逕予駁回異議人之異議顯有違誤，故為此聲明異議，請求廢棄原裁定，另為適當之處分等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；前開規定於最高限額抵押權準用之，此觀民法第866 條第
1 項、第2 項規定及第881-17條規定反面解釋即明。故不動產所有人於設定最高限額抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於前開抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）。在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304 號解釋理由書參照）。次按法院所為除去租賃權之處分無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟以求解決（最高法院86年度臺抗字第160 號裁判參照）。
四、經查：㈠債權人和潤企業股份有限公司（下稱和潤公司）前執臺灣彰
化地方法院107 年度司執字第50703 號債權憑證為執行名義，向本院聲請對黃素嬌所有如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）強制執行，經本院執行處以107 年度司執字第000000號強制執行案件（下稱系爭執行案件）受理在案。嗣本院司法事務官於108 年8 月14日依系爭執行案件之併案債權人即台中商銀之聲請，以新北院輝107 司執凌字第150184號執行命令，除去異議人與黃素嬌就系爭不動產之租賃關係等情，業據本院調取系爭執行案件卷宗審閱查核無訛。
㈡次查，黃素嬌所有之系爭不動產（含系爭房屋）係於107 年
5 月22日設定擔保債權總額164 萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予台中商銀，有台中商銀提出之他項權利證明書、抵押權設定契約書、其他約定事項契約書等資料在卷可稽。雖依臺中商銀提出異議人與黃素嬌簽訂之租賃契約（下稱系爭租約），系爭租約起迄期間自107 年5 月24日至11
1 年12月24日止，異議人與黃素嬌就系爭不動產之租賃關係似於系爭抵押權設定之後，然依照異議人提出之房屋租賃契約書所載（下稱系爭原租賃契約），異議人於106 年11月14日即與黃素嬌就系爭房地簽訂租賃契約，租賃期間為107 年
1 月1 日至112 年12月31日止，且異議人自107 年2 月間居住於系爭房屋迄今，並繳納水、電、瓦斯費，及按月轉帳給付每月1 萬元租金，業據異議人提出銀行存摺明細及水、電、瓦斯費繳納單據，且相對人不否認異議人有居住於系爭房屋，且明知異議人與黃素嬌間存有系爭原租賃契約，仍要求承辦人員應於本件貸放款前，重新提徵租賃契約書，且日期須訂於系爭抵押權設定之後，有相對人自行提出之臺中商業銀行消金部授信案件批覆書在卷足參（分見臺灣高等法院卷第99頁至第100 頁、第115 頁至第177 頁、第107 頁）。又相對人復依照放款業務人員林閔浩證稱，相對人明知存有此份原租賃契約，仍要求黃素嬌須提出新租約以利銀行撥款，黃素嬌才提出第二份租約等語，經審視第二份租約影本，其確實與系爭租約如出一轍，僅日期上之不同，且相對人無從提出第二份租約正本以供本院審認（見臺灣高等法院卷第18
4 頁至第186 頁），系爭租約是否存在形式上之真正，不無疑義。
㈢綜上，異議人主張本件黃素嬌為相對人間設定抵押權時，已
有系爭原租賃契約存在之事實，尚非全然不可採。從而，系爭租賃契約形式上之真正容有疑義，原裁定於審查上自難謂已盡形式上之責。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，由本院司法事務官另為適當之處理。
五、據上論結，本件異議為有理由，依民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
民事第五庭 法 官 王 廷以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 109 年 10 月 15 日
書記官 張雅筑附 表：
┌────────────────────────────────────┐│土地標示 │├─┬────────────────┬─┬────┬──────────┤│編│ 土地坐落 │地│面積（平│ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┤ │方公尺）│ ││號│ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │地號 │目│ │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼─┼────┼──────────┤│1 │新北市○○○區 ○○○段│1269 │空│120.69 │1/5 ││ │ │ │ │ │白│ │ │└─┴───┴────┴───┴───┴─┴────┴──────────┘┌─────────────────────────────────┐│建物標示 │├─┬────┬───────┬───────────┬──────┤│編│ │ │ 建物面積（平方公尺） │ 權利範圍 ││ │ 建 號 │基 地 坐 落├──────┬────┤ ││ │ │--------------│ 建物層次 │附屬建物│ ││號│ │建 物 門 牌│ │ │ │├─┼────┼───────┼──────┼────┼──────┤│1 │3055 │新北市土城區員│4層：總面積 │陽臺： │全部 ││ │ │和段1269地號 │70.39 │14.85 │ ││ │ ├───────┤ │ │ ││ │ │新北市土城區中│ │ │ ││ │ │央路2 段177 巷│ │ │ ││ │ │34號4樓 │ │ │ │└─┴────┴──────────────────────────┘