臺灣新北地方法院民事判決 109年度小上字第161號上 訴 人 劉秀娟訴訟代理人 林軒民被 上 訴人 王興珍上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國109 年9 月16日本院板橋簡易庭109 年度板小字第2660號第一審判決提起上訴，經本院於110 年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決命上訴人給付超過新臺幣（下同）1 萬6,417 元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用2,500 元，由被上訴人負擔925元，餘1,575 元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按對於小額程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436 條之24第2 項定有明文。又依同法第436 條之32第2 項準用第468 條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令，而判決有同法第46
9 條所列各款情形之一者，為當然違背法令。次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，如該不到場之當事人未於相當時期受合法之通知，法院應以裁定駁回到場當事人所為一造辯論而為判決之聲請，並延展辯論期日，民事訴訟法第38
6 條第1 款規定甚詳。次按以起訴視為調解之聲請，如調解不成立，原起訴之效力即回復，除當事人聲請延展期日外，法院應按該事件應適用之訴訟程序，命即為訴訟之辯論。此際，當事人於調解程序委任之訴訟代理人，其職務尚未終了，於該事件之訴訟程序仍有訴訟代理權（最高法院102 年度台抗字第706 號民事判決參照）。查上訴人於本院行調解時，有委任林軒民為訴訟代理人，嗣調解不成立，改依訴訟程序審理，其原訴訟代理人之訴訟代理權並未消滅，且其受送達之權限未受限制，依民事訴訟法第132 條第1 項規定，送達應向該代理人為之。又原審於調解不成立後，雖通知上訴人訴訟代理人林軒民定109 年8 月26日行言詞辯論，然該通知書之送達處所為新北市○○區○○街○○巷○○號，並寄存於南勢派出所等情，有送達證書附卷可考（原審卷第119 頁），核與上訴人訴訟代理人林軒民送達處所即新北市○○區○○○路○○○ 號12樓（本院卷第155 頁）不同。是以原審言詞辯論通知書顯未合法送達於上訴人，則原審於109 年8 月26日准被上訴人之聲請為一造辯論判決，即違反民事訴訟法第
386 條第1 款規定，而有程序上之重大瑕疵。然第一審之訴訟程序有重大瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院，但以因維持審級制度認為必要時為限，民事訴訟法第451 條第1 項固定有明文。惟此項規定雖經民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用於簡易程序之上訴二審事件，然小額程序並無準用之規定（民事訴訟法第436 之32參照），是本件應由本院自為判決，併予指明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人向上訴人承租坐落於新北市○○區○○街○○巷○○號房屋102 號套房（下稱系爭房屋），租期自民國109 年5 月18日起至110 年5 月17日止，每月租金為9,500 元，並已支付押租金1 萬9,000 元及磁扣押金200元。被上訴人入住後，因從事直銷業務，而有異性朋友至租屋處。上訴人對於被上訴人之異性訪客均拍照，並表示被上訴人未遵守合約，要求被上訴人搬家，被上訴人因而於5 月21日搬離系爭房屋。兩造係合意終止租賃契約，且被上訴人已於5 月21日搬離系爭房屋。然上訴人尚未將已收取之1 個租金扣除5 天房租1,583 元及水電費1,000 元後之餘額6,91
7 元，連同押租金1 萬9,000 元與磁扣押金200 元返還被上訴人。因此依租賃契約之法律關係請求上訴人應給付被上訴人2 萬6,117 元等語。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人於承租系爭房屋前，沒有主動告知會在系爭房屋內進行相關商業行為，且藉口其姐姐會至系爭房屋而申請磁扣兩顆，然實際上被上訴人是將一顆備用磁扣放置大門外信箱供陌生男子自行拿取進入系爭房屋內，被上訴人於承租之初即刻意隱瞞及欺騙。系爭房屋為住宅使用，本就不可作為營業據點使用，且依兩造簽署之房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約書）第4 條第5 項約定，被上訴人應遵守住戶規約。住戶規約也載明需維護全體住戶居住安全，且不得引進外人，被上訴人作業模式已影響其他租戶安寧造成恐慌，經上訴人代理人林軒民出面與被上訴人溝通並明確表態「不是要趕走被上訴人，而是希望改變作業模式」以免影響其他租戶權益，然而被上訴人完全無法配合，並自行決定提前解約。被上訴人於系爭房屋點交當天未歸還鑰匙、磁扣，因此未完成點交作業。上訴人於6 月份帶看系爭房屋時，發現系爭房屋內多處已被蓄意破壞，懷疑係被上訴人心生怨恨，持鑰匙進入系爭房屋內破壞，為避免相同情形重複發生，立即修復毀損處並更換鎖頭而產生修繕壁紙地板費用
1 萬元與鐵門鎖費用1,650 元。被上訴人係因無法配合改善讓陌生人隨意進入大樓，影響大樓其他住戶安全，而選擇提前解約，被上訴人即應給付違約金9,500 元，並賠償尚未歸還之磁扣200 元及修繕壁紙地板與更換鎖頭費用等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠、被上訴人主張其向上訴人承租系爭房屋，租期為109 年5 月18日至110 年5 月17日，其已繳付第1 個月租金9 萬5,000元及押租金1 萬9,000 元與磁扣200 元。其已於109 年5 月21日搬離系爭房屋，但上訴人尚未退還其押租金、磁扣押金及109 年5 月剩餘租金等情，有租賃契約及Line對話等件影本在卷可證（原審卷第51頁、第79頁），且為上訴人所未爭執，自可採信屬實。
㈡、被上訴人另主張系爭租約係兩造合意解約，並非其提前解約，其亦無違約之情形，上訴人已收取之租金及押租金僅能扣除5 天房租1,583 元及水電費1,000 元，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點論述如下：
⒈經查，被上訴人入住系爭房屋住後，因將磁扣放置於信箱供
陌生男子自行拿取進入系爭大樓，經大樓其他房客發現而向房東代理人即上訴人訴訟代理人投訴等情，有如附表所示之簡訊對話在卷可證，而上訴人亦自承進入大樓之陌生男子所持之磁卡係其置放於信箱等情（本院卷第109 頁），自堪信為真實。又上訴人之訴訟代理人為維持全體住戶之安全，與被上訴人溝通請其不要隨意讓陌生人進入大樓，並表示系爭大樓僅供住宅並非營業場所，若有營業需求應於該大樓外面進行，惟被上訴人不同意改變作業流程，上訴人訴訟代理人乃表示若被上訴人無法改善，堅持於系爭房屋營業，並讓陌生人進出而影響其他住戶安全，依據合約約定係屬於違反系爭合約第5 條特約事項之行為，請被上訴人離開。被上訴人最後要求寬限其於一星期搬家等情，有如附表二所示之簡訊內容附卷可證。再參考租戶規約第1 條，為維護全體住戶居住安全，進出一樓大門應隨手關門等語（本院卷第37條）；系爭租約第4 條第5 項，乙方（即承租戶）應遵守租賃標的物住戶規約…，經勸導三次仍無改善時，甲方（房東）有權隨時與乙方提前解約，並按合約內容強制執行；第5 條第1項，乙方若因違反本約內容遭甲方提前解約者，甲方得按本約第4 條第2 項要求乙方立即遷出點交，乙方需支付二個月租金違約金予甲方等語（本院卷第29至31頁）。考量被上訴人將進出一樓之磁扣置放於信箱內供陌生人進入大樓，實與未關大門無異，將嚴重影響全體住戶之安全。被上訴人雖主張其於承租時，上訴人並未告知不可將讓其他人任意進出。然誠如被上訴人自承其亦未向上訴人表示，其因職業之故，居住於系爭房屋期間會有其他人經常至住處之情況（本院卷第111 頁）。自難認上訴人於其他承租人投訴有不明人士以信箱內之磁扣隨意進出大樓後，要求被上訴人不可讓陌生人隨意進出大樓有逾越租約規範之處。況考量被上訴人於承租之初係以其姐姐偶而會至其住處，而要求房東提供2 張磁扣供其使用，斯時被上訴人即可據實告知該備用磁扣之用途，然其以其他理由告知備用磁扣之用途，顯見被上訴人當時亦預見若據實以告，將遭上訴人拒絕，自無於事後再指摘上訴人並未預先告知不可任由陌生人進入之餘地。至於被上訴人主張其係於上訴人請求其搬離後，其同意搬離，所有系爭租約係雙方合意解除。然查，上訴人係因被上訴人有違約之情，依據系爭租賃契約行使其提前解除契約權利，請求被上訴人立即搬離。惟於被上訴人求情後，始同意由被上訴人自行提前解除契約，並於一星期後搬離。因此，被上訴人主張系爭租約係兩造合意解除，而非其提前解除等情，並無依據，不足採信。
⒉次查，系爭租約第5 條第1 項約定，乙方如欲提前解約時，
須於一個月前提前通知甲方，並按約定日期遷空點交房屋予甲方（本院卷第83頁）。被上訴人因無法變更作業流程而自行決定提前解約，然並未於一個月前通知上訴人，則上訴人主張被上訴人應給付一個月違約金等情，應屬有理由。另被上訴人迄今尚未返還磁扣等情，亦經被上訴人自承在卷（本院卷第109 頁）。因此，上訴人主張磁扣押金200 元不得返還被上訴人等情，亦屬有據，應予准許。
⒊此外，上訴人雖主張其於被上訴人交還系爭房屋後，發現系
爭房屋多處被蓄意破壞，因而修復毀損之壁紙地板及更換鎖頭等情，固提出發票為證（本院卷第53頁）。然上訴人並未提出上訴人承租時點交予被上訴人系爭房屋之照片及被上訴人搬離時系爭房屋之照片，自難認定被上訴人於居住系爭房屋期間有破壞系爭房屋之情形。至於上訴人抗辯被上訴人未歸還磁扣鑰匙可進入屋內蓄意破壞而更換鎖頭等情，然上訴人並未提出被上訴人於109 年5 月21日搬離系爭房屋後，有再進入系爭大樓之監視器畫面。且考量被上訴人抗辯上訴人於其離開系爭房屋後即變更改大門密碼，其並無法進入屋內破壞等情，亦屬合理。因此，上訴人修繕壁紙地板或更換鎖頭既無從證明係被上訴人蓄意破壞或與被上訴人未歸還磁扣有因果關係，則上訴人主張上開費用應由被上訴人負擔並由應返還被上訴人之款項中扣除，沒有理由，不應准許。
⒋基上，上訴人已向被上訴人收取之109 年5 月份租金9,500
元及押租金1 萬9,000 元，於扣除5 天房租1,583 元、水電費1,000 元、違約金9,500 元後，應返還被上訴人之金額應為1 萬6,417 元（計算式：9,500 ＋19,000－1,583 －1,00
0 －9,500 ＝16,417）。
五、結論：被上訴人依租賃關係，請求上訴人給付1 萬6,417 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行。原審就上開應予准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審就上開不應准許部分，所為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄改判如主文第2 項所示。
六、末按，於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436 條之19第1 項、第436條之32第1 項規定甚明。查本件第一審訴訟費用為1,000 元、第二審訴訟費用為裁判費1,500 元，由被上訴人負擔37%即925 元，餘1,575 元由被上訴人負擔，因此確定如主文第
4 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊千儀法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 鄔琬誼附表一：
┌─────┬────┬─────────────┬────┐│簡訊時間 │對話人 │ 簡 訊 內 容 │卷證頁碼│├─────┼────┼─────────────┼────┤│5月18日 │其他房客│您好，想請問 │本院卷第││ │ │信箱裡面為什麼會有磁卡，剛│21頁至23││ │ │剛我目睹一位先生直接進去…│頁 ││ │ │我有點嚇到 │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │上訴人訴│什麼磁卡？？ │ ││ │訟代理人│幾點的事我調監視器 │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │其他房客│我跟您說的前2分鐘 │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │上訴人訴│我處理 │ ││ │訟代理人│ │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │其他房客│謝謝 │ ││ │ │他出入時間非常快 │ ││ │ │5分鐘不到 │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │上訴人訴│進去後就離開？ │ ││ │訟代理人│ │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │其他房客│我一直站在門口 │ ││ │ │有看到他走樓梯上去 │ ││ │ │然後很快下來 │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │上訴人訴│這麼熟悉應該不是第一次來 │ ││ │訟代理人│ │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │其他房客│而且他在信箱看了大概5 秒然│ ││ │ │後拿了裡面的東西逼進去 │ ││ │ │當下我看到真的很意外 │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │上訴人訴│應該是裡面房客留給他的 │ ││ │訟代理人│ │ │├─────┼────┼─────────────┤ ││ │其他房客│好的 │ ││ │ │了解 │ │└─────┴────┴─────────────┴────┘附表二┌────┬─────────────┬────┐│對 話 人│ 簡 訊 內 容 │卷證頁碼│├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│【陌生男子走進大樓一樓通道│原審卷第││訟代理人│之監視器畫面截圖】 │27頁至31││ │這誰？？ │頁 │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│怎啦？ │ ││ │我的朋友 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│【陌生男子走進大樓一樓通道│ ││訟代理人│之監視器照片截圖】 │ ││ │那這個？？ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│怎啦 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│也是你朋友？？？ │ ││訟代理人│ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│我在做通路 │ ││ │會有人過來 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│做什麼通路 │ ││訟代理人│什麼意思？？ │ ││ │因為有其他房客投訴 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│類似直銷 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│那他們來這裡幹嘛 │ ││訟代理人│ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│沒 │ ││ │剛好樓上那胖胖的 │ ││ │剛好在門口 │ │├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│你做直銷，他們過來幹嘛？？│本院卷第││訟代理人│ │39頁至41│├────┼─────────────┤頁 ││被上訴人│要來我這裡 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│因為人家是投訴說有陌生人從│ ││訟代理人│信箱拿了卡片之後感應進去 │ ││ │所以是你留的感應？？ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│我放的 │ ││ │我有吵到人嗎？ │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│那可能要麻煩你修改一下你的│ ││訟代理人│作業流程，因為那棟都是女生│ ││ │，我必須確保他們的安全 │ ││ │之後麻煩你約在外面 │ ││ │跟吵不吵到人無關 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│我的作業 │ ││ │就是要在我這裏 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│7-11那邊有座位 │ ││訟代理人│那就沒有辦法囉！！！因為我│ ││ │們那邊本來就不是營業場所 │ ││ │如果沒人投訴，我就不管，可│ ││ │惜被投訴了，我就必須處理 │ │├────┼─────────────┼────┤│被上訴人│我只出入。我的1樓 │原審卷第││ │我又沒去吵到她們 │47至49頁│├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│問題是，一樓不是你的 │ ││訟代理人│那邊是大家的 │ ││ │樓梯都算是大家的 │ ││ │你也可以去3樓阿 │ ││ │只是就是在外面而已 │ ││ │反正很簡單，不要隨意讓陌生│ ││ │人進來，就這樣而已 │ ││ │其他我不管 │ ││ │我是為了大家所有人的安全 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│你都有裝著監視器 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│然後？？ │ ││訟代理人│ │ │├────┼─────────────┼────┤│被上訴人│你這是。逼我走 │本院卷第│├────┼─────────────┤43頁 ││上訴人訴│我沒逼你走，就只是不想出入│ ││訟代理人│這麼複雜，僅此而已 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│那我沒辦法做生意 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│一開始你也沒表明你會有這些│ ││訟代理人│人來來去去 │ ││ │不然我也不會租給你 │ ││ │你只跟我說什麼有姐姐偶而會│ ││ │來 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│你也沒有跟我表態 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│我是要跟你表態什麼？？ │ ││訟代理人│合約裡面特約事項第5 條 │ │├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│既然無法達成共識就直接按照│原審卷第││訟代理人│合約處理最快 │35頁 │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│你要怎樣？ │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│請你離開阿 │ ││訟代理人│反正合約都寫明了 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│押金方面 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│押金也是按照合約 │ ││訟代理人│按照違約處理吧 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│什麼意思 │ │├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│因為是你要用這個房子拿來營│本院卷第││訟代理人│業，堅持讓陌生人進出以致影│45頁 ││ │響其他人，所以當然算你違約│ ││ │阿 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│你也沒告知我不行 │ ││ │當初 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│… │ ││訟代理人│ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│我去影響誰啊 │ │├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│沒告知不代表就是可以的意思│原審卷第││訟代理人│ │33頁 │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│吵到誰 │ ││ │我只單純 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│不用逞這些口舌之快，吵到誰│ ││訟代理人│影響誰不是重點，重點就是我│ ││ │不願意讓不熟悉的陌生人隨意│ ││ │進出我的房子 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│那你不能扣押金 │ │├────┼─────────────┼────┤│房東 │為什麼呢？？？ │原審卷第││ │我跟你溝通別讓陌生人進來，│43頁 ││ │你都不同意了，你現在要求我│ ││ │押金的事，我為什麼要同意？│ ││ │而且我不知道不讓陌生人進來│ ││ │，到底哪裡困難了 │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│我跟你說了 │ ││ │我的工作 │ ││ │客戶要來我這裏 │ │├────┼─────────────┼────┤│被上訴人│你怎麼退 │原審卷第││ │請問？ │35頁 │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│這個租金我會退還 │ ││訟代理人│反正你18號才開始 │ ││ │什麼時候可以點交給我？ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│押金列？ │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│會按照違約處理 │ ││訟代理人│ │ │├────┼─────────────┼────┤│被上訴人│對 │原審卷第││ │你告訴我？ │37頁 │├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│你如果說房子毀損無法住人，│原審卷第││訟代理人│那我理應全部退還你的押金阿│41頁 ││ │現在問題又不在我是你違反規│ ││ │定不是嗎？ │ │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│是。當初你也沒表態 │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│針對我提出的幾點訴求跟疑問│ ││訟代理人│你都無法給我正面的答覆阿 │ │├────┼─────────────┼────┤│上訴人訴│你單純，那我懷疑你的客戶不│原審卷第││訟代理人│單純，我不想讓他們進來 │45頁 │├────┼─────────────┤ ││被上訴人│好啦 你給我一星期 │ ││ │臨時。也不好找房子 │ ││ │我盡快搬走 │ ││ │可以嗎？ │ │├────┼─────────────┤ ││上訴人訴│可以 │ ││訟代理人│ │ │└────┴─────────────┴────┘