臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1411號原 告 張慧真訴訟代理人 張誠文被 告 方偉
黃鈺婕上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國109年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告方偉應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號1樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告方偉應給付原告新台幣10萬8,000元，及自民國109年2月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國109年8月10日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月於每月10日前給付原告新台幣1萬8,000元及自各該給付期日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。如對被告方偉之財產強制執行無效果時，由被告黃鈺婕給付之。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
(一)按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：(一)被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號1樓房屋全部遷讓返還原告。(二)被告應自民國108年10月10日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣1萬8,000元。(三)被告應給付原告恢復原狀之費用。嗣變更為：(一)被告方偉應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號1樓房屋全部遷讓返還原告。(二)被告方偉及被告黃鈺婕應自108年12月10日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣3萬6,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。經核原告請求之基礎事實同一，且屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
(二)本件被告經合法通知，被告方偉未於最後言詞辯論期日到場，被告黃鈺婕未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告方偉邀同被告黃鈺婕為一般保證人，於108年3月10日向原告承租新北市○○區○○路○○巷○弄○○號1樓房屋(下稱系爭房屋)，雙方約定租期2年，自108年3月10日起至110年3月9日止，每月租金新台幣(下同)1萬8,000元，於每月10日給付，押租金3萬6,000元。詎被告方偉自108年10月10日起即未依約繳納租金，以押租金抵充後，自108年12月10日起遲付租金之總額已達二個月以上之租金額，原告依租賃契約第14條第1款規定，分別於108年11月11日、同年12月11日、同年12月20日以存證信函定相當期限催告被告給付租金，逾期未給付即依法終止租約，惟被告方偉並未收受存證信函，爰再請求以鈞院109年6月22日言詞辯論筆錄之送達(即109年8月3日)催告被告應於7日內給付積欠之租金，如逾期未繳納即終止租約，不另通知被告。然被告迄今仍未給付租金，是兩造間之系爭租約業於109年8月10日合法終止。
又系爭租約終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，原告除得依民法第767條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋外，並得依系爭租約第12條第3項之約定，請求被告給付積欠之租金及按月賠償相當月租金額1倍之違約金至返還系爭房屋為止。為此，爰依系爭租約之約定及民法第767條前段之規定提起本件訴訟。並聲明請求：(一)被告方偉應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號1樓房屋全部遷讓返還原告。(二)被告方偉及被告黃鈺婕應自108年12月10日起至遷讓之日止，按月給付原告3萬6,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。
三、被告方面：
(一)被告方偉：被告方偉未於最後言詞辯論期日到場，據其到場時所為聲明、陳述如下：伊不是不願意將系爭房屋返還原告，伊沒有辦法搬遷。當初租屋時，原告沒有告知有機械聲很大聲，伊的錢都拿來租這個房子，後來失業了，伊現在沒有多餘的錢搬遷。並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告黃鈺婕：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號判例意旨參照)。查，原告就其上開主張之事實，業據提出系爭房屋租賃契約、新莊副都心郵局第130號、五股中興路郵局第377號、第416號存證信函、原告訴訟代理人與被告方偉之手機對話紀錄、原告訴訟代理人與被告黃鈺婕之手機對話紀錄等件影本在卷可稽(見109年度板簡字第356號卷第13至137頁、下稱調解卷；本院卷第69至75頁)，並有本院送達證書附卷為憑(見本院卷第57至63頁)，核與其所述相符，被告方偉對其未繳納租金亦不爭執。經查，被告方偉自108年10月10日起即未依約繳納租金，至109年8月9日止，共積欠原告房屋租金14萬4,000元(計算式：8個月×1萬8,000元)，縱以押租金3萬6,000元抵償，被告仍積欠租金額10萬8,000元，已逾2個月租金額以上。又原告於本院109年6月22日言詞辯論期日當庭表示被告應於7日內給付積欠之租金，如逾期未繳納即終止租約等語，並請求本院將當日言詞辯論筆錄送達作為催告暨終止租約之意思表示，而該言詞辯論筆錄已於同年8月3日送達，然被告並未於期限內給付積欠租金，故系爭租約於同年0月00日生終止之效力。是以，系爭租約既經原告於109年8月10日合法終止，則被告自該日起即無繼續占有使用系爭房屋之權源，被告復未證明其尚有何占有使用系爭房屋之權源，故原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
(二)再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明(最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照)。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準(最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照)。查，依系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍(未足1個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。」等語，此有系爭租約影本在卷足徵。依系爭租約約定內容觀之，該約定係於租期屆滿或租賃契約終止時，承租人負有返還租賃物之義務，然未按時返還時，即有該條約定適用。本件原告與被告間之系爭租賃業經原告終止乙節，已詳如前述，既原告不同意繼續出租系爭房屋，依系爭租約之約定，被告自負有遷讓返還系爭房屋之義務。惟被告迄未遷讓返還系爭房屋，被告自負有遲延履行返還租賃物之遲延責任，亦即符合該條約定應給付違約金之情形發生，而有給付違約金之責任。又被告違反系爭租約之約定，致使原告受有相當於每月1萬8,000元之租金收入之損害，故原告依系爭租約第12條第3項約定，請求被告自租賃契約終止後之109年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬8,000元之違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由。
(三)從而，原告依系爭租約之約定及民法第767條規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付原告10萬8,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即109年2月7日(見調解卷221頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自109年8月10日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月於每月10日前給付原告1萬8,000元及自各該給付期日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。再者，依上開租賃契約書所示，被告方偉向原告承租房屋時，係由被告黃鈺婕擔任一般保證人，足認被告黃鈺婕就本件租賃契約係擔任普通保證人，而非連帶保證人。一般保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，民法第745條定有明文。是原告依租賃契約及保證之法律關係，請求被告黃鈺婕給付部分，應於對被告方偉之財產強制執行無效果時，始由被告黃鈺婕給付之。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 109 年 10 月 19 日
民事第一庭 法 官 毛崑山以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 19 日
書記官 喻誠德