臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1454號原 告 晟新診所法定代理人 林偉晟訴訟代理人 蘇燕貞律師被 告 美麗景安公寓大廈管理委員會法定代理人 許育華訴訟代理人 廖虹羚律師上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國110 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查本件原告起訴時聲明請求被告應將原告所有之「美麗景安社區」5 個電梯感應磁扣，全部設定為得以使用該社區門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號地下三層至五樓之電梯。原告嗣於民國109 年11月11日以民事追加訴之聲明狀」變更聲明，並於110 年1 月7 日言詞辯論程序中追加聲明為原告主張（四）所載（本院卷第347 頁、第367頁）。經核原告所為訴之變更，仍係基於相同之基礎事實，而就同一證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，依首揭規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原告主張被告社區於109 年9 月19日區分所有權人會議決議增訂之住戶規約第20條第14項、第15項因違反民法第148 條而無效，為被告所否認，前揭規約禁止原告承租商辦之訪客（含病患及其家屬）從社區地下室停車場進出，並限制原告員工僅能搭乘系爭490 號電梯至1 樓換乘488 號電梯，將導致原告法律上之地位不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟有確認利益。
三、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。查本件被告之法定代理人原為陳盈婷，於本院言詞辯論終結前，因被告社區區分所有權人會議及管理委員會決議於109 年9 月19日改選主任委員為許育華，業經提報新北市中和區公所備查在案，並具狀聲明由許育華承受訴訟（本院卷第301 頁），應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告係設立於民國108 年6 月24日，而原告之法定代理人林偉晟前於107 年3 月29日，向訴外人張富美承租其向訴外人即美麗景安社區（下稱系爭社區）區分所有權人臺北市政府之管理機關- 臺北市政府捷運工程局，承租門牌為「新北市○○區○○路○○○ 號地上5 樓」之房屋（下稱系爭商辦），以及490 號地下3 樓停車位5 席（下稱系爭車位）（下合稱系爭租賃標的），嗣由原告向訴外人張富美承租系爭租賃標的，則原告既為系爭商辦之住戶，亦為系爭車位5 席之使用權人，則原告聘用之醫師、員工，以及經原告同意進入系爭商辦之訪客（包括洗腎中心之病患）對共用之系爭電梯自有使用之權。詎料，自原告於107 年
6 月間開始營業起，被告即通知原告稱，系爭電梯僅限於該診所之員工使用，原告之訪客均不得搭乘，尤其是洗腎中心之病患。然原告之病患大多因行動不便而坐輪椅，由原告安排車輛接送，車輛停至490 號地下三層之停車位後，再讓坐輪椅之病患暨陪同之家屬或看護人員，一同搭乘位於新北市○○區○○路○○○ 號之電梯（下稱系爭490 號電梯）至5 樓後，進入系爭商辦。是以，原告之病患實有搭乘系爭電梯之必要，被告竟限制原告使用之電梯感應磁扣無法搭乘系爭490 號電梯進出，而原告之訪客因無法搭乘系爭490 號電梯，必須由該社區1 樓搭乘488 號電梯，始得進入系爭商辦，而系爭社區為捷運共構宅，方圓300公尺內之道路均劃有紅線禁止停車，因而導致原告病患無法自該路口上、下車，造成不便及危險。
（二）系爭電梯為系爭社區全體區分所有權人之共有部分，而系爭社區之住戶規約第14條及公寓大廈管理條例第9 條第2項、第23條第2 項第2 款之規定，系爭社區之區分所有權人及住戶就系爭電梯之使用，並無特別約定，原告自得依系爭電梯設置之目的及通常使用之方法使用系爭電梯。再者，系爭社區為住商混合大樓，原告之員工、訪客使用系爭車位，並自490 號地下3 樓搭乘系爭電梯前往5 樓後，再進入系爭商辦，並未違反電梯設置之目的及通常使用方法。
（三）職是，被告無故限制原告對系爭電梯之使用，實已妨害住戶對公共設施共用部分之通常使用，顯已悖於公平、比例原則。從而，原告同意其員工暨訪客自490 號地下3 樓搭乘系爭電梯至5 樓，進入系爭商辦，應屬對共用部分之系爭電梯依其設置目的及通常使用方法為之，合屬正當權利之行使。爰依公寓大廈管理條例第7 條、第9 條第2 項及民法第56條、第148 條，請求被告如訴之聲明。
（四）聲明：《先位聲明》
1.確認被告於109 年9 月19日召開區分所有權人會議決議增訂住戶規約第20條第14項、第15項無效。
2.被告應將原告所有之「美麗景安社區」5 個電梯感應磁扣，全部設定為得以使用該社區門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號地下三層至五樓之電梯。
《備位聲明》
被告應將原告所有之「美麗景安社區」5 個電梯感應磁扣，全部設定為得以使用該社區門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號地下三層至一樓之電梯。
二、被告主張：
（一）原告之法定代理人以第三人名義係向捷運局承租系爭商辦以及系爭車位五席，非為原告。
（二）本件被告管委會為管理且維護系爭社區全體住宅279 住戶之居住環境安寧權益，採取電梯分流使用，並於109 年9月19日區分所有權人會議決議，明定於住戶規約第20條第
14、15項。被告以住戶入住後向管委會申請發給磁扣感應之方式，管制使用電梯至各樓層，目的為管理且維護全體住宅279 住戶之居住環境安寧權益，所採取之合理且必要之方法，且僅造成系爭商辦兼有停車位使用者極微小之不便與限制，尚無違反比例原則，且全體住戶均遵守此規則，並無異議。亦為原告承租系爭商辦及停車位之前，被告管委會自冠德建設公司交屋時迄今之管理電梯分流使用方式。
（三）原告診所為系爭商辦及系爭車位之承租使用人，其先前基於裝潢之需要，向被告管委會申請5 個磁扣，使用系爭電梯從地下3 樓至490 號5 樓進入系爭商辦。嗣被告視原告為專業醫療診所，並未取消該功能。詎原告診所竟使用其醫療專車運送其診所之洗腎病患進入停車場，並讓其洗腎病患搭乘系爭電梯從地下3 樓至490 號5 樓，以此方式，執行輔助醫療業務之行為，其行為已顯違反系爭停車場、停車位之使用方法，且嚴重影響全體住戶之衛生及健康等共同權益，已違反美麗景安住戶規約第16條（專有部分及約定專用之使用限制），被告始於109 年3 月13日，就其中一顆磁扣進行取消490 號5 樓，但仍保留4 個磁扣可進入490 號5 樓電梯之門禁感應。
（四）查原告所在之488 號一樓已有設置二部電梯可直達其診所所在地488 號5 樓。再者，原告診所所在地之488 號一樓大門口外面已另有設置殘障專用坡道，可供原告診所需坐輪椅之病患使用設置488 號一樓之兩部電梯，直達原告診所所在地488 號5 樓。基上，原告診所之病患，並無使用
490 號電梯到達其488 號5 樓診所所在地之必要等語資為抗辯。
（五）聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：
（一）原告晟新診所前於107 年3 月29日向訴外人張富美承租其向臺北市政府捷運工程局所承租之系爭商辦及系爭車位。（本院卷第27至34頁、第265 至268 頁）
（二）被告為系爭社區管理委員會，系爭社區為住商混合大樓，系爭社區490 號整棟為純住宅，1 樓設置2 部電梯（系爭電梯），可連通地下室停車場地下3 樓至19樓；系爭社區
488 號3 樓至5 樓為商辦，1 樓設置2 部電梯，僅可連通
488 號1 樓至5 樓；488 號6 樓以上為純住宅，488 號6樓另設置2 部電梯，488 號6 樓以上住戶可使用系爭490號電梯至6 樓經由連通道轉乘488 號6 樓至19樓之電梯。
（三）系爭大樓地下室地下1 至3 樓停車場僅有系爭490 號電梯可以到達。
（四）目前原告持有系爭社區5 個電梯感應磁扣，僅其中1 顆磁扣遭被告取消至490 號5 樓電梯門禁感應，其餘4 顆磁扣迄今仍得自490 號地下1 至3 樓至直接搭乘系爭490 號電梯至490 號5 樓。
（五）被告於109 年9 月19日召開區分所有權人會議決議增訂住戶規約第20條第14項「490 號及488 號實施辦公室與一般住戶分流，488 號3-5 樓辦公室訪客或其他商務（含病患及其家屬）禁止從社區地下室停車場進出，一律由488 號一樓大門進出。」、第15項「488 號3-5 樓辦公室職員（不含訪客或其他商務、病患及其家屬）若有汽車停車位者，應由490 號電梯至一樓後轉至488 號一樓搭乘使用辦公室專屬電梯。」規定。（本院卷第327 頁）
四、本院之判斷：
（一）先位聲明部分：
1.原告主張被告於109 年9 月19日召開區分所有權人會議決議增訂住戶規約第20條第14項、第15項，因違反公寓大廈管理條例第9 條、民法第148 條第1 項規定而無效，有無理由？⑴按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之
共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；公寓大廈管理條例第9條第1 項、第2 項定有明文。又有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。各區分所有權人對於建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對於共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力；同條例第23條第1 項、第2項第2款亦有明文。
⑵另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。所謂權利濫用禁止原則，源自誠實信用原則，自應受誠實信用原則之支配，是於衡量權利人是否濫用權利時，應顧及誠信原則之精神。於具體案件，如當事人抗辯權利人權利濫用及違反誠實信用原則時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則等情予以調查審認，庶幾合於權利社會化之基本內涵，俾求得實質公平與妥當。而民法第148 條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第737 號、45年度台上字第105 號判例參照）。
⑶區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或
訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。區分所有權人會議決議或規約是否無效，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議或規約之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，不能單憑該決議或規約對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，舉例言之，各樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度顯有不同，各住戶就公共設施使用及受益程度亦繫於社區整體設施規劃及各住戶使用習慣或頻率，是以公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項規定，以區分所有權人按其共有之應有部分比例有使用收益之權為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就另為約定，以期公允妥適。
⑷經查：
①系爭社區雖為住商混合大樓，然系爭社區490 號整棟為純
住宅，僅488 號3 樓至5 樓為商辦，488 號6 至19樓為住宅並無電梯可連通1 至5 樓，並因此分別設置兩個不同出入口，僅490 號系爭電梯可連通至地下1 至3 樓停車場之事實，有本院勘驗筆錄、現場照片（本院卷第297 至299頁、第177 至191 頁、第195 至215 頁、第231 至243 頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，系爭社區大樓之建築結構既已設計490 號及以6 樓大廳連通之488 號6 至19樓之純住宅區均由系爭社區490 號大門出入，並使用系爭490號電梯連通全部住宅區，而488 號3 樓至5 樓商辦均使用
488 大門進出，已足認定系爭490 號電梯之設置應以住宅區之住戶使用為原則，並非供488 號商辦為商業使用，是原告診所或其餘488 號3 樓至5 樓商辦住戶之客戶、病患或廠商之進出、送貨、洽公或看診等商業使用，已難認為系爭490 號電梯設置之目的及通常使用方法之範圍。②雖因原告向訴外人張富美承租其向新北市政府捷運局所承
租之系爭租賃物包含位於490 號地下3 樓之系爭車位，而使系爭490 號電梯連通地下3 樓至1 樓部分成為原告授權使用停車位之員工「生活利用上不可或缺之共用部分」，然該共用部分之合理使用，亦應僅止於原告之員工因使用系爭停車位而有出入490 號必要之範圍內。是被告於109年9 月19日召開區分所有權人會議決議增訂住戶規約第20條第14項「490 號及488 號實施辦公室與一般住戶分流，
488 號3-5 樓辦公室訪客或其他商務（含病患及其家屬）禁止從社區地下室停車場進出，一律由488 號1 樓大門進出。」、第15項「488 號3-5 樓辦公室職員（不含訪客或其他商務、病患及其家屬）若有汽車停車位者，應由490號電梯至1 樓後轉至488 號1 樓搭乘使用辦公室專屬電梯。」（下稱系爭增訂規約），增訂限制系爭社區488 號3至5 樓辦公室部分之區分所有權人（含原告）之訪客、病患及其家屬禁止從地下室停車場出入，僅有系爭社區488號3 至5 樓商辦部分之區分所有權人之職員中有使用停車位者，可以搭乘系爭490 號電梯至1 樓再至488 號1 樓轉乘488 號電梯至辦公室。衡以被告管委會係以維護系爭社區純住宅部分279 住戶之居住環境安寧、出入安全為目的，且因系爭490 號電梯為系爭社區純住宅區之279 戶住戶出入必經之通道，為渠等生活利用上不可或缺之共用部分，因系爭大樓在電梯使用頻率上設計規劃不良，已遭過度乘載使用而有提前耗損、頻繁維修導致公共危險之可能性，為避免此公眾之危險，目的顯屬正當。此外，系爭增訂規約對於全體488 號商辦住戶均一體適用，並非專以損害原告為唯一目的，並無權利濫用或顯失公平之情事。再者，系爭增訂規約所採取「限制系爭社區488 號商辦區訪客、病患及其家屬使用系爭490 號電梯」之手段為合理且必要之方法，僅造成系爭社區488 號商辦兼有停車位使用者，約多耗費1 至3 分鐘自系爭490 號1 樓步行至488 號1樓換乘電梯之不便與限制，尚未逾其所欲達成目的之必要限度，並無違反比例原則，且經權衡前揭規定限制原告所保障297 戶住之住宅安寧、出入安全及系爭電梯不因過度乘載使用耗損造成公共危險之公共利益，顯然大於488 號商辦兼有停車位之員工換乘電梯所受不便之不利益，對於原告使用系爭490 號電梯，應屬適當合理之限制。故原告主張系爭增訂規約為權利濫用而無效云云，並無足採。
③至原告主張應考量其診所使用輪椅病患之出入安全及便利
之利益云云。然查，原告既係系爭商辦之承租人，承租之時即應考量系爭社區商辦建築之結構及周邊交通設置之狀態，而其承租之際，即已知悉系爭社區488 號3 至5 樓商辦部分並無獨立或供商用之地下停車場，而490 號地下停車場之僅供系爭社區之區分所有權人承購，且僅能經由系爭490 號電梯進出之事實，應可推知系爭社區地下停車場僅供社區有購置停車位之住戶內部使用，並未提供住戶以外之人供商業洽公或客戶出入使用，且系爭社區488 號1樓商辦部分亦有488 號3 至5 樓商辦專用電梯，專屬於商辦部分區分所有權人使用，實難謂就系爭社區共有部分使用上有何不平等之處，是原告診所開業後病患及其家屬出入安全性及便利性等商業上利益，顯非原告承租系爭標的物所得主張之合理利益。
④綜上，系爭增訂規約並無原告主張違反公寓大廈管理條例
第9 條、民法第148 條或違反公平、比例原則之情形，則原告請求確認系爭規約為無效云云，顯屬無據，應予駁回。
2.原告依公寓大廈管理條例第9 條規定，請求被告將其所有
5 個電梯感應磁扣，全部設定為得以使用該社區門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 號地下三層至五樓之電梯，有無理由？被告依系爭增訂規約限制原告之訪客或其他商務（含病患及其家屬）不得從社區地下室停車場進出，且原告之員工有汽車停車位者，亦僅能搭乘系爭490 號電梯至1 樓再轉乘488 號電梯之規定，經本院認並無違反公寓大廈管理條例第9 條、民法第148 條或違反公平、比例原則之情形而為有效之規約，則被告依社區規約對原告所為磁扣設定之限制，顯屬有據，是原告主張被告應將其所有5 個電梯感應磁扣全部設定為可從490 號地下3 樓感應至地上5 樓，為無理由，無從憑採。
（二）備位聲明部分：至原告備位請求被告將其所有5 個電梯感應磁扣，全部設定為得以使用該社區門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號地下3 樓至1 樓之電梯，依前述原告所持有5 個電梯感應磁扣之狀態，應均可自490 號電梯自地下3 樓搭乘至1樓，則原告備位主張顯無實益，亦無足採。
五、綜上所述，系爭增訂規約內容既未違反公寓大廈管理條例第
9 條及民法第148 條之規定，亦未違反公平原則或比例原則，原告請求確認系爭增訂規約無效及請求被告將其所有5 個電梯感應磁扣均設定為可自490 號地下3 樓搭乘至地上5 樓（先位）或1樓（備位），均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，毋庸一一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 18 日
民事第五庭 法 官 王凱俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 18 日
書記官 涂菀君