臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1658號原 告 黃蓮治訴訟代理人 王清和被 告 簡鳳嬌上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國109 年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬肆仟肆佰元，及自民國一百零九年五月十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。本件原告就請求被告給付欠租及相當於租金之不當得利部分，原起訴請求被告給付新臺幣（下同）68,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息，並自民國109 年3 月1 日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付13,000元，暨按年息5 ％計算之利息，嗣就此部分變更聲明為被告應給付原告114,400 元，及應自兩造間租賃關係終止翌日即109 年5 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元，核屬擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告自97年12月20日起向伊承租伊所有之系爭房屋，租期原自97年12月20日起至98年12月19日止，租金原約定每月14,000元，並簽立系爭房屋租賃契約，原定租期屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，伊未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約，嗣兩造約定自106 年9 月起每月租金降為13,000元，惟被告積欠105 年租金23,000元、
106 年租金9,000 元、107 年租金16,000元、108 年租金48,986元，且109 年未支付任何租金，伊於109 年2 月10日以中壢忠義郵局存證號碼第11號存證信函催告被告於109 年2月29日前支付欠租，未獲置理，乃於109 年5 月12日以中壢忠義郵局存證號碼第56號存證信函向被告為終止兩造間租賃契約之意思表示，經被告於109 年5 月14日收受，兩造間租賃關係於109 年5 月14日合法終止後，被告繼續占有系爭房屋屬無權占有，且無法律上之原因受有相當於租金之不當得利，爰依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依租金給付請求權請求被告給付截至兩造租賃關係終止即109 年5 月14日前之欠租114,000元，及依不當得利法律關係，請求被告自兩造間租賃關係終止翌日即109 年5 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,000元等語。並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之陳述則以：截至108 年10月伊均有支付租金，且地面磁磚材料、瓦斯爐、熱水器更換費用及房屋稅、地價稅均由伊代付，應扣抵租金，伊目前沒能力搬家及還錢等語為抗辯。
三、原告主張被告自97年12月20日起向其承租其所有之系爭房屋，租期原自97年12月20日起至98年12月19日止，原約定每月租金14,000元，原定租期屆至後，兩造視為以不定期限繼續租賃契約，嗣兩造約定自106 年9 月起每月租金降為13,000元等事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋謄本、系爭房屋租賃契約等為證（見本院109 年度板簡字第1098號卷【下稱板簡卷】第49頁至第51頁、第79頁至第83頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告積欠105 年租金23,000元、106 年租金9,00
0 元、107 年租金16,000元、108 年租金48,986元，且109年未支付任何租金，經催告後被告仍不為支付，兩造間租賃關係業經其合法終止，其自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付欠租及相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠兩造間租賃關係是否經原告合法終止？㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？㈢原告請求被告給付欠租及相當於租金之不當得利有無理由？茲逐一分述如下：
㈠兩造間租賃關係是否經原告合法終止？⒈按「租金每個月壹萬肆仟元，被告不得藉任何理由拖延或拒
納（電燈費及自來水費另外），存入王清和郵局帳戶（涉及隱私個人資料，不予揭露局號帳號）」、「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳零年壹個月份，被告不得藉詞拖延」，為系爭房屋租賃契約第3 條、第4 條所約定（見板簡卷第49頁），於兩造間租賃關係轉為不定期限租賃關係後，應繼續援用之，嗣兩造約定自106 年9 月起每月租金降為13,000元，業如前述。
⒉原告主張被告積欠105 年租金23,000元、106 年租金9,000
元、107 年租金16,000元、108 年租金48,986元，且109 年未繳任何租金等情，業據提出系爭房屋租賃契約所約定租金存入帳戶即王清和郵局帳戶交易明細等為證（見本院卷第54頁至第69頁），經核無訛，堪信原告主張被告積欠前揭租金為真實。
⒊按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實
，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277 條規定自明。被告既不爭執有給付租金之義務，僅抗辯已清償截至108 年10月之租金，且代付之地面磁磚材料、瓦斯爐、熱水器更換費用及房屋稅、地價稅應抵償租金，依上說明，被告自應就其清償租金及代付費用稅捐等事實負舉證責任。查被告所提107 年10月12日郵局存款收執聯所示被告於同日存入13,000元至王清和郵局帳戶（見本院卷第23頁），係支付107 年9 月租金，原告未主張被告積欠此月份租金；被告所提108 年7 月31日、108 年10月25日郵局存款收執聯所示被告於同日各存入12,000元至王清和郵局帳戶（見本院卷第23頁），各係支付108 年7 月、108 年10月租金，但各短付租金1,000 元；被告所提108 年地價稅繳款書所示被告代付之地價稅8,014 元（見本院卷第21頁），原告已自108 年11月13,000元抵償之，但被告短付租金4,
986 元；被告代付之105 年至107 年地價稅，原告已自105年至107 年各年度11月租金抵償之，亦未主張被告積欠105年至107 年各年度11月租金；被告代付之地面費用，原告已自105 年12月租金抵償之，復未主張被告積欠此月份租金。
至被告抗辯已清償截至108 年10月之租金云云，與王清和郵局帳戶交易明細所示被告仍積欠105 年租金23,000元、106年租金9,000 元、107 年租金16,000元、108 年租金48,986元，且109 年未支付任何租金之客觀事實不符，被告既未提出其他事證證明其已清償前開租金之事實，復未就其代付瓦斯爐、熱水器更換費用及房屋稅之抗辯事實，舉證以實其說，其抗辯自無可採。
⒋按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，
出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，土地法第100 條第3 款、民法第440 條第
1 項、第2 項分別定有明文。查被告既積欠105 年租金23,000元、106 年租金9,000 元、107 年租金16,000元、108 年租金48,986元，且109 年未支付任何租金，而被告訂約時交予原告之押租保證金為28,000元，此觀系爭房屋租賃契約第
5 條自明（見板簡卷第49頁），則被告積欠租金額以押租保證金28,000元抵償後，已達二個月以上，又原告於109 年2月10日以中壢忠義郵局存證號碼第11號存證信函催告被告於
109 年2 月29日前支付欠租，經被告於109 年2 月11日收受，有該函及郵件收件回執可稽（見板簡卷第23頁、第25頁、第73頁），被告仍不為支付，則原告於109 年5 月12日以中壢忠義郵局存證號碼第56號存證信函向被告為終止兩造間租賃契約之意思表示，經被告於109 年5 月14日收受，有該函及郵件收件回執可查（見板簡卷第71頁、第75頁），自屬有據，是兩造間租賃關係已於109 年5 月14日經原告合法終止無訛。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條、第
767 條第1 項前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。查兩造間租賃關係於109 年5 月14日經原告合法終止後，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依前開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，均屬有據。
㈢原告請求被告給付欠租及相當於租金之不當得利有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有
明文。且系爭房屋租賃契約第3 條、第4 條約定租金應於每月20日前繳納1 個月份租金存入王清和郵局帳戶（見板簡卷第49頁）。查被告既積欠105 年租金23,000元、106 年租金9,000 元、107 年租金16,000元、108 年租金48,986元，且
109 年未繳任何租金，則被告截至兩造間租賃關係終止即10
9 年5 月14日前之欠租為146,819 元（計算式：105 年欠租23,000元＋106 年欠租9,000 元＋107 年欠租16,000元＋10
8 年欠租48,986元＋109 年1 月20日至109 年4 月19日欠租39,000元＋109 年4 月20日至109 年5 月14日欠租13,000元×25天/30 天即10,833元，元以下四捨五入），以押租保證金28,000元抵償後，尚欠118,819 元（計算式：146,819 元－28,000元），則原告依租金給付請求權，僅請求被告給付欠租114,400 元，於法有據。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，此項相當於租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，且不受法定租金額之限制。查兩造間租賃關係經原告於109 年5 月14日合法終止後，被告繼續占有系爭房屋屬無權占有，且無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，原告自得請求被告返還相當於原先租金13,000元之價額，是原告依不當得利法律關係，請求被告自109 年5 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依租金給付請求權，請求被告給付欠租114,400 元，及依不當得利法律關係，請求被告自108 年5 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元，均為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
民事第五庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 沈柏樺