臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第1925號原 告 吳佳軒訴訟代理人 張國權律師被 告 翁慧婷訴訟代理人 林重宏律師複代理人 羊振邦律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國111年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟零陸拾貳元，及自民國一○九年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟零陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。查，原告原聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）598,710元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等情，有原告之民事起訴狀可佐（見本院卷一第9頁）。嗣於本院審理時變更請求金額為318,526元及利息之情（見本院卷一第317頁），再變更請求金額為229,062元及利息，並撤回供擔保為假執行之聲請部分，有原告之民事準備書㈤狀可佐（見本院卷一第381頁），經核原告上開聲明之變更，係屬縮減及撤回應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，自應准許。
二、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。查，本件原告於本院審理時減縮聲明為「請求被告給付新臺幣（下同）318,526元元及法定遲延利息」等語（見本院卷一第317頁）」，嗣又減縮聲明為：「請求被告給付229,062元及法定遲延利息」等語（見本院卷一第381頁），是本件原告減縮後請求之金額未逾50萬元，依民事訴訟第427條第1項之規定，應適用簡易程序審理，爰經本院當庭裁定改行簡易訴訟程序（見本院卷一第331頁），依簡易訴訟程序為裁判，且當事人對於本件判決如有不服，得上訴於本院合議庭，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠其於民國108年12月30日向被告購買被告所有坐落新北市○○區
○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○街000○0號14樓之5之房屋(下稱系爭房屋)，約定總價為1,255萬元，並簽約不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，被告於締約時，於系爭房屋之標的物現況說明書項次12「建物現況是否有滲漏水情形」之欄位勾選 「否」，顯見依前揭現況說明書，系爭房屋於買賣契約成立當下應無漏水之情事。詎原告於完成過戶及交屋後，始知修漏廠商曾於109年1月8日即系爭買賣契約成立後至樓頂進行漏水補強，且於109年3月4日系爭房屋交屋後，被告陸續發現系爭房屋飯廳、客廳、廚房之天花板部位有滲漏水之情事，經原告多次請求被告改善，仍無法解決漏水問題，顯已構成給付不能之不完全給付，而得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求滲漏水之損害賠償，且上開滲漏水持續情形，亦構成系爭房屋有通常使用價值及品質、效用之瑕疵，原告亦得依民法第359條規定，請求被告減少價金，並依不當得利返還溢付之價金。
㈡系爭房屋經臺北市土木技師公會鑑定認：廚房天花板、飯廳
天花板、客廳天花板等3處確有滲漏水現象，廚房、飯廳天花板滲漏水原因為屋頂層之鋪面老化及熱脹冷縮產生龜裂，水份由裂縫滲入，外加防水層部分有損壞而造成漏水；客廳天花板滲漏水原因為窗戶頂部接縫填縫材老化失卻防水功能，雨水由窗戶頂部接縫滲入天花板。又鑑定意見雖認為廚房天花板、飯廳天花板、客廳天花板等3處滲漏水之生成時間點難予判斷。惟審酌前開鑑定意見所述上開位置滲漏水之成因，皆因建材老化、防水作用失效或因物理熱漲冷縮所致，必伴隨有長時間經過之交互影響，衡情上開物之瑕疵開始存在時必不可能係在109年3月4日交屋日後。又系爭鑑定報告認為廚房天花板、飯廳天花板、客廳天花板等3處確有滲漏水得以修復，修復所需費用為199,062元，惟並未加計客廳天花板拆除後之運棄費用，然因客廳天花板之拆除範圍遠較廚房、飯廳天花板為大，自應再加計客廳天花板拆除後之運棄費用3萬元，合計修復費用應為229,062元，較為適當。
㈢爰依民法第227條第1項、第226條第1項、第359條及不當得利
等規定，擇一請求等語，聲明：被告應給付原告229,062元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告與原告簽訂系爭買賣契約時，已清楚揭露系爭房屋曾漏水修繕情事，並明確告知「天花板處曾漏水、並修復、現無漏水」等情，原告已知悉上情並經審慎評估後始與被告簽訂系爭買賣契約。又原告主張系爭房屋於出售前即有滲漏水之情事，並未盡舉證責任，且縱依本件土木技師公會鑑定報告書亦載明無法判定漏水生成時間，是原告主張並無可採。縱認可採，該修復費用亦應參考系爭房屋剩餘使用年限、辦理都市更新或合建可能性予以折舊計算。再就本件房屋天花板漏水等節，經鑑定為系爭房屋所在建物之屋頂平台鋪面龜裂所致，按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由管理委員會負責修繕，而與被告無涉。且被告亦不曾於109年1月委請管理委員會或廠商至頂樓修繕等語置辯，聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：原告主張：其於108年12月30日，向被告購買系爭房屋及其坐落土地，買賣價金總價為1,255萬元，兩造於109年3月4日完成交屋等情，有系爭買賣契約書在卷可按（見本院卷一第17至23頁），並為被告所不爭執（見本院卷一第95頁），此部分事實，自堪信為真正。原告復主張：兩造簽立系爭買賣契約時，被告並未告知系爭房屋有飯廳、客廳、廚房之天花板滲漏水之瑕疵，卻於系爭房屋標的物現況說明書項次12「建物現況是否有滲漏水情形」之欄位勾選 「否」，而有不完全給付及致系爭房屋有減少房屋之通常價值、效用，為買賣標的物有瑕疵，爰依民法第227條第1項、第226條第1項及民法第359條等規定，擇一請求求債務不履行損害賠償或減少價金並依不當得利返還等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠系爭房屋是否有物之瑕疵存在？㈡系爭瑕疵是否於被告交付系爭房屋予原告前存在？㈢原告得否依民法第359條規定請求減少價金並依不當得利返還？或原告依同法第227條第1項、第226條第1項規定請求損害賠償，有無理由？本件茲論述如下：
㈠系爭房屋是否有物之瑕疵存在？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第354條第1 項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，而遮風避雨為住宅房屋之最基本要求，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，是房屋有滲漏水之情形，自屬重大之瑕疵。系爭房屋雖屬中古屋（建築完成日期為84年12月1日），經長久使用，不免產生自老舊之折損，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付之房屋，其屋況應具備上述足供人遮風避雨而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質。
⒉查，系爭房屋經本院囑託台北市土木技師公會（下稱土木技
師公會）鑑定是否有漏水之瑕疵，經該公會鑑定結果認：「㈠鑑定標的物(即新北市○○區○○街000○0號14樓之5房屋)是否客廳、廚房、飯廳之天花板均有滲漏水情形？⒈廚房之天花板(樓板)疑似滲水區，檢測結果如附件(五)紅外線熱影像檢測報告書編號4，標示區有滲水現象及其含水量比無漏水處高，如附件(六)高週波水分計檢測報告書編號4含水量4.3％、編號5含水量4.5％，編號6為無漏水處其含水量1.5％。故知廚房之天花板(樓板)有滲漏水現象。⒉飯廳之天花板(樓板)疑似滲漏區，檢測結果如附件(五)紅外線熱影像檢測報告書編號3、5標示區有滲水現象及其含水量比無漏水處高如附件
(六)高週波水分計檢測報告書編號1含水量4.3％、編號2含水量3.8％。編號3為無漏水處其含水量2.4％。故知飯廳之天花板(樓板)有滲漏水現象。⒊客廳之天花板經現場勘查有明顯滲漏水痕跡如附件(四)鑑定標的物滲漏位置示意圖及照片」等情，有該公會110年8月30日北土技字第1102003668號鑑定報告書附卷可稽（下稱系爭鑑定報告書，見本院卷一第197至308頁），足見系爭房屋確有客廳、廚房、飯廳之天花板滲漏水之情形，自已減少系爭房屋做為居住使用之通常效用，且依一般社會觀念，有滲漏水情形之房屋於交易市場之價格亦必因此受有相當之貶損而低於無此情狀之房屋，從而系爭房屋上開滲漏水情形足以貶損系爭房屋之交易價值乙節，亦堪認定。
㈡系爭瑕疵是否於被告交付系爭房屋予原告前存在？⒈原告主張：系爭房屋於移轉或交付前即存有系爭瑕疵之情，
雖為被告所否認，然審酌原告於系爭房屋交屋後之109年3月15日起即陸續發現系爭房屋客廳、廚房、飯廳天花板均有滲漏水等節，業據原告提出系爭房屋漏水照片、原告與房屋仲介間對話紀錄、屋頂漏水修繕工程預算書、捷運帝國社區第19屆第5次委員會議紀錄為證(本院卷一第41至53頁、第57至59頁、第63至65頁、第69至71頁)，而系爭房屋係於109年3月4日交屋之情，為被告所不爭執，此距原告109年3月15日發現系爭房屋天花板漏水僅經過11日，則衡諸常情，依一般房屋漏水非短時間所能形成，是原告主張系爭瑕疵於交屋前已經存在一節，尚非無據。
⒉參以本院囑託土木技師公會鑑定系爭漏水之原因，經該公會
鑑定結果認：「⒈廚房、飯廳之天花板滲漏水原因：係因屋頂層之鋪面老化及熱脹冷縮產生龜裂，水份由裂縫滲入，外加防水層部分有損壞而造成漏水…。⒉客廳之天花板滲漏水原因，研判窗戶頂部接縫填縫材老化失卻防水功能，雨水由窗戶頂部接縫滲入天花板。」等情，有系爭鑑定報告書在卷可考（見本院卷一第207、209頁），足徵系爭房屋廚房、飯廳天花板漏水原因係因屋頂層鋪面老化龜裂、防水層損壞所致；客廳天花板則係窗戶頂部接縫填縫材老化導致雨水滲入而滲水。又依證人黃文洲 (即家居工程行負責人)於本院審理時具結證稱：「(問：請提示鈞院卷397、401、405頁防水保固書、工程施作合約，之前有無在108年間承做過，地址是新北市○○區○○街00000號的社區A棟屋頂區域防水工程？)這些都是我寫的，我有承做過。」、「(問：委託人是誰？)社區管委會，付錢的也是管委會，簽約的也是管委會，是總幹事跟我接洽。」、「(問：請提示鈞院卷397、401、405頁，401頁合約書與397頁的保固書是否為同一個工程？是否與405頁合約書不同？)397頁保固書是401頁是要做工程前開的，是針對401頁工程開的保固書，至於405頁合約書並沒有施作。」、「(問：397頁防水保固書是401頁合約書業主是否都是401頁上載的捷運帝國？)都是。」等語(見本院卷二第12至14頁)；證人李聖(即捷運帝國社區前總幹事)於本院審理時具結證稱：「(問：你任職於勤讚公寓大廈維護股份有限公司開始與結束時間？)就任時間忘記了，離職時間在108年12月上旬大約任職半年多。」、「(問：任職期間都是在捷運帝國服務嗎？)是。」、「(問：在前述服務期間，有無聽過管委會有委託家居工程行，處理新北市○○區○○街00000號頂樓防水工程？)離職前有做過一個防水工程，但工程行名稱我忘記了。」、「(問：這個防水工程是由管委會付錢給工程行？)是。」、「(問：上開防水工程施作時有無看過證人黃文洲？)有，就是證人黃文洲本人來做的。」、「(問：
就你記憶新北市○○區○○街00000號14樓之5，是屬於該社區的哪一棟？)社區共有ABCD四棟14樓之5應該是A棟。」、「(問：剛才證人黃文洲所述，除頂樓施作防水工程外，頂樓下住戶也有漏水，要去頂樓住戶查看漏水，但總幹事有說屋主不讓他進去，請問證人所述是否實在？)頂樓有好幾戶大多有漏水，有一戶不能進去，但不是翁慧婷，翁慧婷住家我有進去看過漏水，證人黃文洲施作防水工程時沒有進入翁慧婷住家內施作。」等語(見本院卷二第15至16頁)，可知系爭房屋所在捷運帝國社區大樓A棟之「屋頂平台」至遲於108年底即有滲漏水之情事，且經該社區管委僱工進行防水工程，惟並未進入社區頂樓住戶房屋內進行修繕。從而，系爭房屋既因屋頂平台鋪面老化龜裂、防水層損壞導致廚房、飯廳之天花板滲漏水，在在足認原告主張系爭房屋漏水情況早於兩造交付房屋前已存在一節非虛。至被告空言辯稱：於簽訂系爭買賣契約前，已告知原告「天花板處曾漏水、並修復、現無漏水」等語，然就標的物況現況說明書就僅足以證明被告於兩造簽訂系爭買賣契約時，「告知」原告系爭房屋現況無滲漏水，且曾在近1年內修復客廳及廚房天花滲漏水之情（見本院卷一第25頁），然該標的物現況說明書並無從作為被告業已修繕完成系爭房屋漏水瑕疵之依據。依前揭說明，被告就系爭房屋於危險移轉即交付時有廚房、飯廳天花板滲漏水及客廳天花板滲漏水之瑕疵，自仍應負出賣人物之瑕疵擔保責任。
㈢原告得否依民法第359條規定請求減少價金並依不當得利返還
？或原告依同法第227條第1項、第226條第1項規定請求損害賠償，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之
瑕疵，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。
⒉查，系爭房屋有系爭瑕疵已如前述，依上開說明，原告就系
爭瑕疵主張減少價金，於法有據。而系爭瑕疵之修復費用，經本院囑託土木技師公會鑑定結果認：「⒈廚房、飯廳之天花板滲漏水(屋頂區滲漏水處理)：修復費用：151,356元。⒉客廳之天花板滲漏水(窗頂接縫止水材填注防水)：修復費用：33,387元。⒊前款客廳之天花板修復費用：14,319元。修復費用共計19萬9,062元。」等節，有系爭鑑定報告書附卷可參（見本院卷一第209、211頁），則系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，是原告依民法第359條規定，主張以修復系爭瑕疵費用於199,062元之範圍內，請求減少價金，並依不當得利請求返還，自無不合。被告復抗辯：修復費用應予折舊等語，惟本件原告係主張系爭房屋因滲漏水瑕疵存在致系爭房屋不符合通常效用及契約預定效用，而請求減少價金，又修復系爭瑕疵所為鋪設隔熱板及PC保護層等，當屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，自得以修復之全部費用作為減少價金之酌量標準，而無計算折舊之必要，是被告所辯，即無可採。
⒊至原告主張：前揭修復費用應再加計客廳天花板拆除之清運
費用3萬元等語，然經土木技師公會函覆認：「客廳天花板未列運棄費用。係因本區天花板為乾式施工之天花板，且面積小。拆除之廢棄物量少且輕量，工人應可裁切成碎片後攜走，故不必編列運棄費用」等情，有該公會111年1月18日背土技字第1112000251號函附卷可參（見本院卷一第363頁），是原告主張應再追計客廳天花板拆除之清運費用等語，顯無必要，自無可採。又被告抗辯系爭瑕疵係因屋頂平台鋪面龜裂所致，按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由管理委員會負責修繕等語，然系爭滲漏水瑕疵係存在系爭房屋內，為兩造買賣契約標的物之一部，被告自應依民法負瑕疵擔保責任，是被告抗辯其無須就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任等語，不足採信。原告雖併主張依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求部分，因原告已表明就請求之訴訟標的請求本院擇一認定，是就此部分本院即無庸再加審認，附此敘明。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項及第203條亦有明文。經查，本件民事訴訟起訴狀繕本係於109年7月17日送達被告之情，有本院送達證書在卷可憑（見本院卷一第89頁）。則原告請求199,062元自起訴狀繕本送達翌日即109年7月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第359條及不當得利之規定，請求被告給付199,062元，及自109年7月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件係依簡易訴訟程序而為判決，爰依職權宣告假執行；被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 111 年 10 月 4 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 4 日
書記官 賴峻權