臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第1333號原 告 葉春枝訴訟代理人 李富湧律師被 告 陳忠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國109年4月17日起至返還本判決第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,324元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按參與辯論人，如以審判長關於指揮訴訟之裁定，或審判長及陪席法官之發問或曉諭為違法而提出異議者，法院應就其異議為裁定，民事訴訟法第201條定有明文。而該條立法理由亦載：「規定於本條之審判衙門命令，乃關於言詞辯論訴訟指揮之命令也，故關於法庭秩序之命令及言詞辯論外，訴訟指揮之命令，（例如日期指定）不得適用本條。又異議於言詞辯論述之，對於此之審判則決定也，此審判乃必經言詞辯論而為之決定，故不許獨立為抗告（得以控告或上告與終局判決同申述不服）」等語，則法院指定期日通知當事人進行言詞辯論程序之開庭通知即屬上開關於法庭秩序之命令及言詞辯論外之訴訟指揮之命令，不適用本條異議程序。被告於民國114年8月4日所提出之抗告聲明狀，其內容係對本院於114年7月21日所寄發之開庭通知書不服，而認為係違法通知，因認係對本院關於法庭秩序之命令及言詞辯論外之訴訟指揮之命令提出異議，依前開所述並無民事訴訟法第201條之適用，本院本無須就此部分而為裁定，先與敘明。
二、另本院於110年4月6日、112年10月19日、113年5月29日所為停止訴訟、撤銷停止訴訟、補繳裁判費之裁定，均已確定（相關歷審裁定日期、案號詳如附表所示），且無其他民事訴訟法第249條第1項各款之訴訟要件尚待補正之情事，本院即應速定其言詞辯論期日進行審理，所為之開庭通知並無不當之處。
三、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第263條第1項前段定有明文。查原告起訴時原列陳平、陳信為被告，嗣於109年6月23日、7月21日當庭撤回此部分之起訴（本院卷㈠第72頁、244頁），並經陳平、陳信同意，已生撤回效力，視同未起訴，本院毋須就該部分之訴再為審酌，併與敘明。
四、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於109年1月3日以買賣為原因，取得門牌新北市○○區○○街000巷00號之房屋及坐落之土地（地號為新北市○○區○○段000○000地號，權利範圍各1/5；建物為同段3283建號，權利範圍1/1，以下分稱系爭房屋與系爭土地，合稱系爭不動產），並於109年2月5日辦妥所有權移轉登記，為系爭不動產之所有權人。原告之子即訴外人郭俊吉與訴外人陳仁就系爭不動產所為之買賣契約均已付清買賣價金履約完畢，而系爭房屋現由被告無權占用，受有不當得利，原告爰依民法第184條第1項、第767條，179條請求被告返還無權占用之系爭房屋，並依108年591房屋出租成交行情，查詢與系爭房屋條件類似、地點相近之租金價格為每坪新臺幣（下同）529元，以系爭房屋面積25.37坪計算，請求被告返還受有相當於每月租金1萬3,420元之利益或依土地法之規定，以系爭土地及其建築物申報總價年息10％計算，返還每月相當於租金之不當得利為5,405元等語，並聲明：⒈如主文第1項所載。⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬3,420元。
二、被告則以：伊與原告沒有任何買賣、租賃關係，也不認識原告。陳仁與被告於本院108年度重訴字第528號民事判決（下稱另案528號判決）請求被告將系爭房屋騰空返還陳仁之訴訟業經判決敗訴，則於108年11月27日之後，任何人與陳仁之不動產交易均為無效惡意，無法受到土地法第43條保護。原告於109年2月3日於新北市三重事務所109重登字第17240號土地登記聲請書（本院卷㈠第219頁至239頁）是違法無效的申請，應予撤銷，以免被告權益受損。被告是系爭房屋單獨生活戶戶長，為所有權人，也是系爭房屋唯一合法占有人等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、郭俊吉於108年3月19日與陳仁就系爭不動產簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及不動產買賣價金履約保證申請書，約定買賣價金為680萬元，並指定系爭不動產登記名義人為原告。嗣郭俊吉及原告於108年3月20日至109年7月14日，分別匯款至中國信託商業銀行履約保證專戶，清償系爭不動產之價款。而原告現為系爭房屋之登記所有權人，被告為系爭房屋之現占有人等情，有不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、玉山銀行匯款申請書2份、彰化銀行匯款回條聯、新光銀行匯款申請書3份、建物土地登記第一類謄本、被告書狀等件在卷可憑（本院卷㈠第551至577頁、卷㈡第183至193頁、重簡卷第14至19頁、本院卷㈡151頁），故此部分堪信為真。
四、得心證之理由：原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？㈡如是，被告有無占有系爭房屋之正當權源？㈢如否，原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：
㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有權利；依本法所為之登記，有絕對之效力，民法第759條之1第1項、土地法第43條亦分別定有明文。本件原告主張其為系爭房屋之所有權人之事實，業據提出系爭不動產之建物土地登記簿第一類謄本為憑，而依土地法所為之物權登記，有絕對效力，土地法第43條規定甚明，是原告業依所有權移轉登記而取得系爭房屋之所有權，該物權登記效力於未經塗銷或有確定判決推翻原告之所有權取得登記前，原告為系爭房屋所有權人至為明確。被告雖辯稱原告係違法取得系爭房屋所有權等語，然並未舉證以實其說，且所舉陳仁與被告於本院另案528號判決判決理由中，係認定陳仁為系爭不動產之所有權人（本院卷㈡205頁），非如被告書狀所辯，上開判決業已認定陳仁未取得系爭房屋之所有權。又系爭買賣契約書為郭俊吉與陳仁所簽立，並將系爭不動產指定登記於原告名下，原告並非簽立系爭買賣契約書之當事人，無從認定原告有無知悉陳仁與被告另案528號判決之判決結果，則被告辯稱陳仁於另案528號判決業經判決敗訴，其後任何人與陳仁之不動產交易均為惡意、無效等語，尚屬無據，被告所辯各節，尚難採信。
㈡被告有無占有系爭房屋之正當權源？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。意即被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，即應認原告之請求為有理由。本件被告自原告取得系爭房屋所有權後持續占有使用迄今，已如前述，被告未能說明其占有使用具有任何合法正當之權源，自屬無權占有。被告雖辯稱其為系爭房屋單獨生活戶戶長，為所有權人，為系爭房屋唯一合法占有人，然此均與系爭不動產之建物、土地登記第一類謄本不符，所辯並不足採。從而，原告依民法第767條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據。又原告依民法第767條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，既有理由，則原告基於重疊合併，另依民法第184條第1項規定為同一聲明部分，自無庸再予審酌，併予敘明。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不
當得利，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件被告無權占用系爭房屋，其無法律上原因受有使用系爭房屋之利益，自屬獲得相當於租金之不當得利，並因而致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之規定，請求被告償還相當於租金之不當得利。
2.次按房屋所有人請求無權占有人返還占有房屋所得之利益，原則上應以相當於該房屋之租金額為限。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。再依土地法第148條規定，法定地價為土地所有權人依該法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。而建物之申報價額，因目前新北市地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額公開資訊可供查詢，然房屋之核定契價係稅捐機關依房屋評定價值計算，亦可認係政府機關就系爭房屋價值所為之估定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。經查，系爭房屋位在新北市三重區，附近交通便利，有諸多商店，飲食店，生活機能堪稱良好，有系爭房屋空拍圖在卷可佐(本院卷㈡第331頁)，是本院斟酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及被告利用系爭土地所受利益等情狀，認以系爭土地及其建築物申報總價年息8％計算相當於租金之不當得利為適當。
3.又相當於租金損害之計算標準，應參酌土地法第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判決意旨參照）。房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號民事判決意旨參照）。原告雖主張系爭房屋每月租金行情為1萬3,420元，並提出同地段鄰近房屋於108年間平均租金行情表為每坪529.32元為佐（重簡卷第23頁）。然觀諸原告提出參考之租賃標的內有電梯大樓及公寓物件，二者租金行情並非相同，所提出之平均租金無從認定為公寓之平均租金行情，以此計算系爭房屋之不當得利尚非適當，仍應以上開土地法規定計算較為公允。系爭土地274、275地號，面積分別為30.75平方公尺、93.90平方公尺，109年1月申報地價為每平方公尺1萬9,040元，（權利範圍均為1/5），系爭房屋於109年核定契價為17萬4,000元，則系爭土地法定地價為47萬4,667元【計算式：1萬9,040元*(30.75平方公尺+93.90平方公尺)xl/5=47萬4,667.2元，元以下4捨5入】；系爭土地及建物總價則為64萬8,667元（計算式：47萬4,667元+17萬4,000元=64萬8,667元）。再以系爭土地及其建築物申報總價年息8％計算每月之不當得利金額為4,324元(計算式：64萬8,667元x0.08*1/12=4,324.4元，元以下4捨5入）。而原告請求被告於收受起訴狀繕本翌日起按月給付不當得利，查本件起訴狀繕本係於109年4月6日寄存送達被告（重簡卷第33頁），則原告請求被告自109年4月17日起至遷讓房屋日止，按月給付4,324元不當得利，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，被告無權占用原告所有之系爭房屋，原告依民法第767條、第179條，請求被告騰空返還系爭房屋，並自109年4月17日起至遷讓房屋日止，按月給付4,324元不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
五、被告抗辯陳仁未取得系爭房屋之所有權，欲聲請通知證人劉于瑄、陳仁、郭俊吉出庭作證，及向新北○○○○○○○○調取原告之印鑑證明等證據調查事項，並求查證陳仁與郭俊吉或原告之真實交易為何？然被告與陳仁就系爭房屋間買賣關係業經本院528號判決認定在案，且郭俊吉與陳仁就系爭不動產之買賣契約、履約保證、價金交付匯款憑證及所有權移轉登記資料等件（本院卷㈠221至239頁），均已在卷可參，被告所舉上開證據之聲明，認無調查之必要。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。另本件訴訟標的價額係以系爭房屋起訴時（109年3月2日）之交易價額為準，而就系爭房屋附帶請求之不當得利不併算其價額，然本院僅就原告請求按月返還不當得利之金額為部分駁回，故認仍應由被告負擔全部訴訟費用為當。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 張智超以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 劉冠志附表法院 案號 裁判日期 臺灣新北地方法院 109年度訴字第1333號裁定 110.04.06 臺灣新北地方法院 109年度訴字第1333號裁定 112.10.19 臺灣高等法院 112年度抗字第1391號裁定 112.11.23 臺灣高等法院 112年度抗字第1391號裁定 112.12.15 最高法院 113年度台抗字第303號裁定 113.04.11 臺灣新北地方法院 109年度訴字第1333號裁定 113.05.29 臺灣高等法院 113年度抗字第782號裁定 113.07.29 臺灣高等法院 113年度抗字第782號裁定 113.08.20 最高法院 114年度台抗字第225號裁定 114.03.20