臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2463號原 告 楊靜雯訴訟代理人 李奇芳律師被 告 劉億清訴訟代理人 張以彤律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110年7月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時聲明第3項原為：被告應自民國109年4月23日起至遷讓門牌號碼新北市○○區○○街○○號2樓房屋（即新北市○○區○○段○○○○○號建物，下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於訴狀送達後，變更該部分聲明如後。經核原告所為訴之變更，為減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於102年2月5日向被告購買系爭房屋及其坐落基地（即
新北市○○區○○段○○○○號土地，與系爭房屋合稱為系爭房地），並於同年3月26日辦理過戶登記完畢，惟被告為繼續居住，向原告提出代為繳納系爭房地每月貸款本息15,000元作為租金之承租要求，經原告應允。被告本應於102年4月起給付租金，然被告遲至103年3月10日起始將其應給付之租金，透過華南商業銀行0000000000000000號帳戶，匯入原告之國泰世華商業銀行000000000000號帳戶（下稱系爭繳款帳戶），再由系爭繳款帳戶直接扣款繳納系爭房地每月貸款本息。
㈡兩造所成立之租賃契約，立約時未定期限，為不定期限租賃
，然被告於105年10月起即未給付租金，兩造亦無擔保金之約定，被告積欠租金已達1,521,300元，遠超過2個月租額（詳如附表「原告主張」欄所示），原告得依土地法第100條第3項規定終止租約並收回系爭房屋。原告已於109年4月23日以高雄地方法院郵局2456號存證信函（下稱系爭109年4月23日存證信函）要求被告搬遷，並同時為終止租約之意思表示。
㈢兩造租約既已終止，被告卻仍繼續居住於系爭房屋，即屬無
權占有，爰依民法第767條規定，請求被告遷讓系爭房屋返還予原告；又被告積欠原告租金計1,521,300元，再依租賃之法律關係，請求被告給付欠租；另被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，併依民法第179條規定，請求被告返還租約終止日即109年4月23日起之不當得利。
㈣聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告1,521,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊被告應自109年4月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告辛勤工作，於91年12月8日購買系爭房地，並向臺灣土
地銀行貸款268萬元，自92年3月26日起至94年11月29日，每月繳納房貸利息約6,000元至8,000元不等；嗣於94年12月間，因三年還款寬限期將至，被告無力攤還本金，欲延長還款寬限年限，遂透過台灣聯合行銷公司以系爭房地另向國泰世華商業銀行申辦轉增貸，換取資金，以繳納兩年寬限期利息及第三年起之本利攤還，經國泰世華商業銀行核准貸款357萬元，還款年限20年（即自95年1月18日至115年1月18日），並享有自95年1月18日起至97年1月18日止之寬限期。被告以上開357萬元貸款，清償原臺灣土地銀行之房貸、台灣聯合行銷公司之服務費後，尚餘約70萬元現金得額外支付上開利息及生活開銷。
㈡爾於102年2月間，原告見被告被告每月須獨自負擔國泰世華
商業銀行貸款本息約23,000元，經濟狀況逐漸比以往吃緊，遂主動向被告提出：因原告已在家福股份有限公司（即家樂福量販店）工作超過15年，又有購買國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）之保險，若雙方能夠透過假買賣之方式，將系爭房地移轉至原告名下，再以原告名義向國泰人壽公司申請房屋貸款，可享有較優惠之利率，每月僅須繳納約15,000元貸款本息，得以減輕被告負擔之建議。兩造為小學同學及多年鄰居，交情甚篤，被告視原告如親人，對其所言皆信而不疑，遂信原告係為幫助其度過經濟難關，因而同意與原告成立虛偽買賣契約，將系爭房地移轉登記至原告名下，並由原告以系爭房地向國泰人壽公司申辦房屋貸款，由於系爭房地實際所有權人仍為被告，該貸款自應由被告負擔，兩造遂約定每月10日前由被告將該月貸款本息15,000元以匯款或現金無摺存款之方式，存入系爭繳款帳戶以供國泰人壽公司自動扣款。另因被告經濟能力不穩定，有時當月無法繳付足額15,000元之貸款本息，會與原告商議，由原告先行墊付，待被告之後有經濟能力再補足，此亦經原告同意。又被告於105年8月間遭公司裁員，頓時失去主要經濟收入，遂向原告表示暫時無法繼續攤還貸款本息，與原告商議由原告代其墊付，將來另行謀職有能力再返還予原告，原告亦允諾之。
㈢原告登記為系爭房地之所有權人，未支付任何買賣價金予被
告，並由被告繳納系爭房地之貸款本息，顯見兩造簽訂系爭房地之買賣契約，並將系爭房地移轉登記於原告名下，係為降低被告房屋貸款負擔，共同通謀而為之虛偽意思表示，依民法第87條規定，該買賣契約自應屬無效。被告將系爭房地移轉登記於原告名下，僅使原告成為系爭房地之登記名義人，原告並無系爭房地實質所有權，故原告請求被告遷讓返還系爭房屋，實無理由。況且，系爭房屋係被告及其家人唯一之住所，被告根本不可能輕易出售系爭房屋，反觀原告長期居住於高雄，應無購買系爭房屋之必要。退步言，縱認原告已取得系爭房屋之所有權，然被告並未點交系爭房屋予原告，被告繼續占有系爭房屋，僅屬債務不履行之問題，原告亦難依民法第767條指被告為無權占有。
㈣原告向被告請求給付租金，然其未舉證證明兩造間就系爭房
屋成立不定期租賃，又系爭房屋尚未移轉交付原告，原告應無收益權。況依原告所寄發之系爭109年4月23日存證信函上記載：「…嗣後，台端即未再依約給付每月上開房屋貸款，經與台端商談之後，台端向本人請求借住，本人為之允諾」等語可知，自105年11月起（斯時被告未繼續繳納系爭房地貸款本息）原告已允諾被告無償借住系爭房屋，則至少自105年11月起，兩造間就系爭房屋並非租賃關係，原告請求被告給付105年11月起至109年4月止之租金部分，即屬無據；至原告所請求104年7月12日（即原告於109年7月13日起訴之前5年）前之租金，請求權因罹於5年時效而消滅，被告亦可拒絕給付。另原告請求被告給付自109年4月23日起至返還系爭房屋前相當於租金之不當得利部分，應由原告先就其擁有系爭房屋之所有權，且兩造租賃關係存在並已終止等節負舉證之責，方為適法；然除兩造間係通謀虛偽買賣系爭房地、原告未舉證證明兩造間就系爭房屋存有租賃關係外，觀諸系爭109年4月23日存證信函，原告亦無終止租約之意思表示，自無從認定被告自109年4月23日起即屬無權占有系爭房屋。此外，被告除以華南商業銀行0000000000000000號帳戶將每月應繳貸款本息匯入系爭繳款帳戶外，為節省匯款轉帳之手續費，亦利用被告當時上班地點附近的國泰世華商業銀行樹林分行或板新分行之自動櫃員機，以現金無摺存款方式，將每月應繳貸款本息存入系爭繳款帳戶，繳納狀況詳如附表「被告抗辯」欄所示。
㈤實則，被告於102年至104年間所給付之系爭房地貸款本息雖
偶有短少，然原告皆向被告稱兩造情同家人，允諾幫忙支付（該法律關係應屬贈與）。再者，原告另為被告管理臺中市○○區○○○段000-00、000-00、000-0、000、000、000-0地號土地（下合稱系爭福壽山土地）並代為收取租金收益，原告應給付被告3/4之系爭福壽山土地租金（原告應有部分比例為1/4，被告家人即母親、胞弟、胞妹之應有部分比例合計為3/4），然自105年起，因被告適逢遭裁員之經濟壓力，原告向被告陳稱可將系爭福壽山土地租金收益直接抵償系爭房地貸款本息，被告始未再將系爭房地貸款本息匯入或存入系爭繳款帳戶，並非被告無端不再繳納，此情更可證明被告所給付者並非租金，否則一般租賃關係豈有出租人於長達4年期間，皆未收取租金，皆未要求承租人給付租金或搬遷之可能乎？㈥聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其向被告買得系爭房地並將系爭房屋出租予被告，嗣其依法終止租約，爰本於所有權人、出租人之地位，請求被告遷讓系爭房屋並給付欠租、返還無權占有系爭房屋之不當得利；被告則以兩造係為降低系爭房地每月貸款本息額而通謀虛偽買賣系爭房地，就系爭房屋未成立租賃關係，非無權占有系爭房屋等情詞置辯。經查：
㈠兩造通謀虛偽買賣系爭房地，亦未就系爭房屋成立不定期租賃關係：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文；所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又法院認定當事人所爭執之事實，固應依證據為之，惟此證據不以直接證據為限；倘以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接證據、情況證據或輔助證據，依經驗、論理法則之研判、推理作用，推認待證事實為真實者，亦無不可（最高法院106年度台上字第2340號、107年度台上字第1961號判決意旨參照）。⒉證人即辦理系爭房地買賣、移轉事宜之地政士陳俊智到庭
結證稱：我是國泰人壽公司的特約代書，系爭房地之買賣、移轉事宜是高雄國泰人壽通知我去協助辦理，簽約當天前我不曾與兩造接觸過、買賣條件也是兩造於簽約當天才告訴我；印象中，兩造是到○○○區○○路的事務所簽訂卷附不動產買賣契約書（即本院卷第195至203頁，下稱系爭買賣契約書），系爭買賣契約書上「劉億清」簽名也是被告本人親簽；系爭房地約定售價480萬元，只有低於市場行情一點點，因為是朋友間的買賣，所以我認為這個價格是合理的，其中尾款360萬元部分，是被告跟我說還欠銀行差不多360萬元，所以尾款要寫360萬元，最後國泰人壽公司核准代償357萬元；至於簽約款120萬元部分，當時我並未看到原告拿出120萬元現金，我詢問兩造簽約款有沒有收到、兩造都說有，我就請被告在契約書的交款備忘錄處簽名；兩造簽約後並沒有再另外交付其他款項，就直接辦理產權移轉；簽約款120萬元、尾款360萬元都是兩造跟我說的等語明確（見本院卷第234至237頁）。由證人陳俊智前揭證詞可知，被告雖於系爭買賣契約書交款備忘錄收款人簽名欄處簽名表示於102年2月5日收取簽約款120萬元（見本院卷第203頁），但因被告否認收受簽約款120萬元乙情，證人陳俊智復未親見該等款項交付之事實並詳述被告簽名經過如上，是難據此認定原告該日有實際支付系爭房地買賣價金予被告。原告主張被告於系爭買賣契約書簽名表示簽收簽約款120萬元乙節，即可認定被告已受領該款項等語，尚難憑採。
⒊原告雖陳稱其係以自己名義或前夫李文亮名義，分2次、
各60萬元，以無摺存款或現金匯款之方式，將系爭房地簽約款120萬元存入或匯入被告之國泰世華商業銀行或郵局帳戶等語，然經本院調取被告設於國泰世華商業銀行、郵局，於102年1至6月間之帳戶交易往來紀錄（見本院卷第
289、291、295至297、303至307頁），均未見被告前開帳戶於系爭房地買賣、移轉前後期間，有何大筆款項存入或匯入。準此，被告辯稱除國泰世華公司代償之357萬元外，原告並未支付系爭房地其餘買賣價金乙節，應非虛妄。
⒋又兩造均不爭執系爭房屋於辦理所有權移轉登記後，仍由
被告繼續占有使用，原告就此雖陳稱兩造成立不定期租賃等語，然被告依系爭買賣契約書第2條第4項約定負有「過戶完成十日內應點交系爭房地」之義務（見本院卷第199頁），倘兩造有買賣系爭房地之真意並就系爭房屋之占有使用另有租賃安排，依一般人之生活經驗，應會增補系爭買賣契約內容或另外訂定書面以明其等權義關係，其等卻捨此不為，實非無疑。再勾稽兩造所陳被告繳納系爭房地每月貸款本息狀況（原告主張此係被告繳付「租金」，見附表所示），兩造亦不爭執被告自105年11月起即持續未再按月繳納，迄至原告寄發系爭109年4月23日存證信函前，長達3年6月之久，未見原告本於所有權人或出租人之地位，向被告主張權利，更悖於常情。
⒌本院審酌系爭房地經兩造移轉、轉向國泰人壽公司貸款後
，每月應繳付貸款本息自23,240元降至15,000元（見本院卷第343頁），兩造確有為通謀虛偽買賣系爭房地之動機；再者，不動產買賣之價金付受、標的物占有移轉，至為重要，兩造固以買賣為原因而移轉系爭房地，然除國泰人壽公司代償357萬元外，竟無簽約款120萬元及餘款3萬元之往來，復未進行系爭房地之點交，顯未依系爭買賣契約書所載權義內容履行；另考量原告登記為系爭房地所有權人，卻未向被告行使所有權（亦未行使其主張之出租人權利），綜上各情以觀，足以推論被告抗辯兩造係為降低每月繳付貸款本息而通謀虛偽買賣系爭房地、就系爭房地並未成立租賃關係等情，應為真實。
⒍至原告雖持有系爭房地所有權權狀，然被告係因降低每月
繳付貸款本息而與原告通謀虛偽買賣系爭房地，並無處分系爭房地之需求，或基於兩造間深厚信任關係，或因法律概念不足等，而未向原告索還系爭房地所有權權狀，均不無可能，故難以僅憑此節而認兩造有買賣系爭房地之真意，附此敘明。
㈡兩造既係通謀虛偽買賣、移轉系爭房地，系爭房地之買賣、
移轉均為無效（民法第87條第1項規定參照），被告仍為系爭房屋之所有權人，則原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋、民法第179條規定請求被告返還無權占有之不當得利，均屬無據。
㈢另租賃為債之契約，出租人固不以租賃物所有人為限，然欲
基於租賃契約而主張權利者，仍應先證明租賃關係存在。如本院前所認定，綜觀一切事證加以研判、推理，均不足以認定兩造就系爭房地另成立租賃關係，則原告依租賃之法律關係請求被告給付欠租，亦無所據。
四、綜上所述，原告主張其向被告買得系爭房地並將系爭房屋出租予被告，嗣依法終止等節，均不可採。從而，原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓系爭房屋、依租賃關係請求被告給付欠租1,521,300元、依民法第179條規定請求被告返還自109年4月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月15,000元計算之不當得利，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，亦失所附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 2 日
書記官 蘇 泠┌────────────────────────────────────────────────────────┐│附表 │├─┬───────────────────────┬──────────────────────────────┤│編│原告主張被告繳付「租金」狀況 │被告抗辯繳付「系爭房地貸款本息」狀況 ││ ├────────┬────────┬─────┼────────┬──────────┬──────────┤│ │ │繳付租金金額 │ │ │ │ ││ │日 期│（匯款至系爭繳款│租金差額 │日 期 │繳付方式及金額 │備 註││號│ │帳戶） │ │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│1 │102年4月至12月 │0元 │135,000元 │102年5月8日 │現金存入16,000元 │⒈系爭房地貸款自102 │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤ 年5月起始須繳納 ││2 │ │ │ │102年6月10日 │現金存入15,000元 │⒉以國泰世華商業銀行│├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤ 樹林分行或板新分行││3 │ │ │ │102年7月9日 │現金存入10,000元 │ 之自動櫃員機存入 │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤ ││4 │ │ │ │102年9月9日 │現金存入10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤ ││5 │ │ │ │102年10月8日 │現金存入13,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤ ││6 │ │ │ │102年11月5日 │現金存入16,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤ ││7 │ │ │ │102年12月9日 │現金存入15,500元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│8 │103年1月至2月 │0元 │30,000元 │103年1月6日 │現金存入13,000元 │以國泰世華商業銀行樹│├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┤林分行之自動櫃員機存││9 │ │ │ │103年1月29日 │現金存入18,000元 │入 │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│10│103年3月10日 │10,000元 │5,000元 │103年3月10日 │匯款10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│11│103年4月7日 │10,000元 │5,000元 │103年4月7日 │匯款10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│12│103年5月6日 │15,500元 │溢付500元 │103年5月6日 │匯款15,500元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│13│103年6月6月 │10,000元 │5,000元 │103年6月6月 │匯款10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│14│103年7月7日 │9,000元 │6,000元 │103年7月7日 │匯款9,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│15│103年8月6日 │12,000元 │3,000元 │103年8月6日 │匯款12,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│16│103年9月 │0元 │15,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│17│103年10月6日 │15,600元 │溢付600元 │103年10月6日 │匯款15,600元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│18│103年11月5日 │10,000元 │5,000元 │103年11月5日 │匯款10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│19│103年12月8日 │9,000元 │6,000元 │103年12月8日 │匯款9,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│20│104年1月7日 │15,500元 │溢付500元 │104年1月7日 │匯款15,500元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│21│104年2月6日 │15,500元 │溢付500元 │104年2月6日 │匯款15,500元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│22│104年3月9日 │11,000元 │4,000元 │104年3月9日 │匯款11,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│23│104年4月7日 │10,000元 │5,000元 │104年4月7日 │匯款10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│24│104年5月5日 │15,600元 │溢付600元 │104年5月5日 │匯款15,600元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│25│104年6月8日 │15,000元 │0元 │104年6月8日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│26│104年7月3日 │15,000元 │0元 │104年7月3日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│27│104年8月6日 │15,000元 │0元 │104年8月6日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│28│104年9月 │0元 │15,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│29│104年10月6日 │15,000元 │0元 │104年10月6日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│30│104年11月5日 │5,000元 │10,000元 │104年11月5日 │匯款5,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│31│104年12月 │0元 │15,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│32│105年1月6日 │5,000元 │10,000元 │105年1月6日 │匯款5,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│33│105年2月15日 │15,000元 │0元 │105年2月15日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│34│105年3月7日 │10,000元 │5,000元 │105年3月7日 │匯款10,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│35│105年4月至8月 │0元 │75,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│36│105年9月6日 │15,000元 │0元 │105年9月6日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│37│105年10月6日 │15,000元 │0元 │105年10月6日 │匯款15,000元 │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│38│105年11月至12月 │0元 │30,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│39│106年 │0元 │180,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│40│107年 │0元 │180,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│41│108年 │0元 │180,000元 │ │ │ │├─┼────────┼────────┼─────┼────────┼──────────┼──────────┤│42│109年1月至4月 │0元 │60,000元 │ │ │ │└─┴────────┴────────┴─────┴────────┴──────────┴──────────┘