臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2709號原 告 林志賢訴訟代理人 彭若鈞律師被 告 曾金發
曾金明吳月裡吳進忠吳進義吳金玲 （遷出國外，應受送達處所不明）吳雪娥吳陳麗英吳進興吳坤松上 1 人 之訴訟代理人 陳建豪律師被 告 吳惠如
曾蔭賴明堂（兼賴村之繼承人）賴明助（兼賴村之繼承人）賴梅嬌（兼賴村之繼承人）吳菜吳麗雲陳潮吉（即陳吳多之繼承人）陳永豐（即陳吳多之繼承人）陳永樂（即陳吳多之繼承人）陳永盛（即陳吳多之繼承人）陳永銘（即陳吳多之繼承人）陳雅玲（即陳吳多之繼承人）羅仕會（即曾秋雲之繼承人）羅湘琳（即曾秋雲之繼承人）羅湘琪（即曾秋雲之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國110 年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第5 款定有明文。又按遺產未分割前，為全體繼承人公同共有，非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分，而拆除為處分行為，非經全體公同共有人之同意，不得為之，故訴請拆除尚未經分割之遺產，為固有必要共同訴訟，應以全體繼承人為共同被告。原告起訴時原列賴村、陳吳多、曾秋雲為被告，然其等於原告提起本件訴訟前已死亡，而原告係主張其等為坐落新北市○○區○○○○段○○○○號建物（門牌號碼新北市○○區○○○○街○○巷○○號，下稱系爭房屋）之公同共有人，請求其等與其餘被告拆除系爭房屋，故原告應列賴村、陳吳多、曾秋雲之全體繼承人為被告，本件當事人適格始無欠缺。嗣原告追加陳吳多之全體繼承人陳潮吉、陳永豐、陳永樂、陳永盛、陳永銘及陳雅玲為被告，另追加曾秋雲之全體繼承人羅仕會、羅湘琪、羅湘琳為被告，並將被告賴明堂、賴明助、賴梅嬌增列為賴村之全體繼承人，且將原聲明請求不當得利之利息起算日自起訴狀繕本送達翌日起算，變更為自民事變更被告暨訴之聲明狀繕本送達翌日起算（見訴字卷第62頁），經核乃追加系爭房屋公同共有人全體為被告，且減縮應受判決事項之聲明，均與首揭規定相符，應予准許。
二、被告曾金發、曾金明、吳月裡、吳進忠、吳金玲、吳雪娥、吳陳麗英、吳進興、吳惠如、曾蔭、賴明堂、賴明助、賴梅嬌、吳菜、吳麗雲、陳潮吉、陳永豐、陳永樂、陳永盛、陳永銘、陳雅玲、羅仕會、羅湘琳、羅湘琪經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○○○段○○○ ○號土地（下稱系
爭土地）之所有權人，被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋乃無權占有系爭土地，業已對原告之所有權造成妨害，原告自得依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將占有之土地返還原告。又無權占有他人土地之人，應給付土地所有權人相當於租金之不當得利，原告依民法第179 條規定請求被告給付不當得利。而系爭土地民國109 年1 月申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1 萬3,040 元，而系爭房屋占用系爭土地面積為34.69 平方公尺，以系爭土地申報地價年息10% 計算，被告每年應給付原告
4 萬5,236 元，自104 年8 月15日起至109 年8 月14日止（共計5 年）為22萬6,178 元，且原告亦得向被告請求自109年8 月15日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,769元等語。
㈡並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將
土地返還予原告。⒉被告應給付原告22萬6,178 元，及自民事變更被告暨訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自109 年8 月15日起至返還第1 項土地之日止，按月給付原告3,769 元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告吳坤松部分：
⒈系爭房屋係被告吳坤松之祖父吳來（已歿）於54年11月20日
興建，並辦理第1 次所有權登記，被告於107 年6 月21日繼承取得。而系爭土地舊地號為二重埔段頂田心子小段37之14
2 地號，更先前之地號為頂田心子小段37之25地號，原告於80年4 月8 日始因買賣而登記取得。依系爭土地舊式手抄登記簿記載「本地號上建國民住宅」，以及臺灣省國民住宅興建管理辦法第31條第1 款規定，於非自有土地上興建國民住宅應檢送使用土地同意書，故吳來興建系爭房屋時必經當時土地所有權人同意，吳來就系爭土地確有合法之使用權。原告嗣後買入系爭土地時，系爭土地登記公示外觀明確記載系爭土地上建國民住宅，且系爭房屋興建其上顯而易見，原告卻仍執意購買，既繼受取得系爭土地所有權，依最高法院91年度台上字第1919號判決意旨，房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣房地易主時，雖與最高法院48年台上字第1457號判例所稱「土地及房屋同屬一人」之情形未盡相同，然得深究應否依該判例規範目的及債權物權化之趨勢而為類推適用，故本件應可推斷系爭土地承買人默許系爭房屋承買人繼續使用土地，原告自應繼受前手之瑕疵，不得主張吳來及其繼承人即被告所有之系爭房屋無權占有系爭土地等語，資為抗辯。
⒉並聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡被告曾金發部分：不知悉系爭房屋坐落何處，未曾看過系爭房屋等語。
㈢被告吳進義部分：不同意原告請求等語。
㈣其餘被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。
三、本院之判斷：原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，被告應將系爭房屋拆除並返還占有土地，及給付相當於租金之不當得利等語，被告固未否認系爭房屋占有系爭土地之事實，然就系爭房屋是否無權占有系爭土地，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭房屋是否有權占有系爭土地？㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋，並返還占有土地及給付相當於租金之不當得利？經查：
㈠系爭房屋是否有權占有系爭土地部分：
⒈原告為系爭土地所有權人，被告曾金發、曾金明、吳月裡、
吳進忠、吳金玲、吳雪娥、吳坤松、吳進義、吳陳麗英、吳進興、吳惠如、曾蔭、賴明堂、賴明助、賴梅嬌、吳菜、吳麗雲則與陳吳多、曾秋雲、賴村（均已歿）登記為為系爭房屋所有權人，並為公同共有，被告陳潮吉、陳永豐、陳永樂、陳永盛、陳永銘及陳雅玲為陳吳多之全體繼承人，被告羅仕會、羅湘琪、羅湘琳為被告曾秋雲之全體繼承人，被告賴明堂、賴明助、賴梅嬌亦為賴村之全體繼承人，均未拋棄繼承等情，有系爭土地及房屋第一類謄本、陳吳多、曾秋雲、賴村及其全體繼承人之戶籍資料、本院民事紀錄科查詢表、臺灣新竹地方法院109 年11月5 日新院嶽家慈109 司家聲1030字第37648 號函文在卷可憑（見訴字卷一第67頁至第75頁、第139 頁、第149 頁及限制閱覽卷內）。又系爭房屋乃坐落系爭土地上，此觀系爭房屋第一類謄本建物標示部可知，被告就此占有事實亦未予爭執，故原告主張被告所有系爭房屋現占有其所有系爭土地等語，應堪採信。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
原告主張系爭房屋無權占有系爭土地，然此為被告吳坤松所否認，依前揭說明，自應由被告吳坤松就系爭房屋有權占有系爭土地乙節負舉證之責。
⒊被告吳坤松辯稱：系爭房屋為其祖父吳來經當時土地所有權
人同意而建造之國民住宅等語，並提出系爭土地舊地號二重埔段頂田心子小段37之25地號、頂田心子小段37地號之土地登記簿、舊地號二重埔段頂田心子小段37地號土地地主林清富出具之土地使用權證明書（下稱系爭土地使用權證明書）等件為佐（見訴字卷一第167 頁至第173 頁、第307 頁至第
309 頁）。經核系爭土地於102 年10月26日重測前為二重埔段頂田心子小段37之142 地號，係於100 年1 月26日自同段37之25地號土地逕為分割，而37之25地號土地係於54年12月
4 日自同段37地號土地分割，系爭房屋則於54年11月20日興建完成，並於58年12月11日為第一次所有權登記，由吳來登記為所有權人等情，此有新北市三重地政事務所110 年3 月
9 日新北重地資字0000000000號函覆及檢送土地登記簿資料、系爭房屋建築改良物登記簿在卷可憑（見訴字卷一第323頁至第345 頁），參酌舊地號頂田心子小段37地號、37之25地號之土地登記簿，記載當時土地所有權人為林清富，且土地標示部記載「本地號上建國民住宅」等文字，可見系爭房屋於系爭土地重測、分割前舊地號頂田心子小段37地號時，已由吳來建造完成，嗣後37地號土地分割出37之25地號土地，吳來始就系爭房屋為第一次所有權登記。又舊地號頂田心子小段37地號土地與同段37之2 地號土地係54重使字第207號使用執照（54重建字第627 號建造執照）之建築基地，使用執照存根登記業主為周朝興等93人、主要用途記載為國民住宅，建築物使用申請書所附業主名冊包括吳來在內等情，有新北市政府工務局110 年3 月16日新北工建字第1100434887號函文及檢送資料在卷可憑（見訴字卷一第357 頁至第39
7 頁），顯見吳來興建之系爭房屋確係經主管機關核准興建之國民住宅。另舊地號頂田心子小段37之2 地號土地於54年12月11日併入37地號土地，37地號土地於54年12月11日分割出37之5 至37之97地號土地等情，亦有新北市三重地政事務所110 年3 月23日新北重地登字第1106093992號函覆可參（見訴字卷一第407 頁）。是以，系爭房屋應為系爭土地舊地號頂田心子小段37地號、37之25地號土地登記簿所載國民住宅之一，而前開土地登記簿之記載及37地號土地分割出包含37之25地號土地在內等數十筆土地，均無可能未經當時地主林清富知悉即可辦理，遑論國民住宅之興建若無當時土地所有權人出具同意書，亦無經主管機關核准興建之可能，堪認被告吳坤松提出之系爭土地使用權證明書應屬真實，故其抗辯系爭房屋乃經系爭土地當時所有權人林清富同意而興建等語，堪可採信。
⒋原告雖主張新北市政府工務局前開函文表示現有地籍圖與核
發執照時之地籍圖有誤差，相關地籍資料仍應以地政單位核發之現況地籍圖謄本及重測、合併、分割相關資料為準，且新北市政府工務局函覆未見系爭土地使用權證明書，新北市三重地政事務所檢送舊地號頂田心子小段37地號土地分割後37之5 至37之7 地號土地上建號資料不同，無法證明系爭房屋為國民住宅，亦否認系爭土地使用權證明書之真正云云。然新北市政府工務局檢送使用執照等件已載明舊地號頂田心子小段37地號土地係國民住宅之建築基地，且原告亦主張系爭房屋坐落系爭土地上，故本件並不涉及地籍圖誤差問題，亦不因新北市政府工務局檢送資料未包括系爭土地使用權同意書，即影響系爭房屋為國民住宅之認定。至於新北市三重地政事務所檢送舊地號頂田心子小段37、37之2 地號土地辦理建物所有權第1 次登記資料，固未包括系爭房屋在內，然其函覆亦稱因建戶戶數繁多，可特定範圍索取等語（見訴字卷一第408 頁），可知新北市三重地政事務所僅檢送部分建物資料，而觀諸其檢送之76、77、78建號建築物改良物登記簿記載之登記原因發生日期均為54年11月20日（見訴字卷一第409 頁、第431 頁、第437 頁），與系爭房屋興建完成日期相同，第一次所有權登記之所有權人分別為周朝興、葉財金、辜蔭治（見訴字卷一第411 頁、第432 頁、第438 頁），亦均列於新北市政府工務局檢送建築物使用申請書之業主名冊內（見訴字卷一第365 頁），可知系爭房屋確屬包含吳來在內業主申請興建國民住宅之一，原告前揭質疑，尚無可採。
⒌又被告吳坤松抗辯吳來已取得當時系爭土地所有權人林清富
之同意而興建系爭房屋，而系爭土地登記簿公示外觀明確記載系爭土地上建有國民住宅，原告仍執意購買，依最高法院91年度台上字第1919號判決意旨，除有特別情事外，應推斷系爭土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，原告應繼受前手之瑕疵等語。按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨參照）。吳來與系爭土地當時所有權人林清富間之土地使用借貸契約，固為債權契約，依債之相對性原則，被告繼承取得系爭房屋後，原則上僅得對林清富或其繼承人主張有權占有，然原告自承系爭土地為其母親林陳菊向蔡振福所購買，並透過訴訟始自蔡振福移轉登記取得所有權，後因借貸關係將系爭土地設定抵押予陳金龍，並因無力清償而由陳金龍取得系爭土地所有權，原告則向陳金龍買回系爭土地以清償林陳菊對陳金龍之欠款等語（見訴字卷二第198 頁），並提出臺灣臺北地法院60年度訴字第808 號判決、抵押權設定契約、買賣契約等件為憑（見訴字卷二第201 頁至第215 頁），此與系爭土地舊地號頂田心子小段37之25地號土地登記簿記載內容相符（見訴字卷一第337 頁至第341 頁）。觀諸林陳菊登記之原因發生日期為60年4 月14日、前開判決記載林陳菊主張於58年1 月23日向蔡振福購買系爭土地等語，均係在記載「本地號上建國民住宅」之土地登記簿於64年8 月19日停止使用之前（見訴字卷一第329 頁、第337 頁，訴字卷二第215 頁），可認林陳菊購買系爭土地時知悉其上有國民住宅即系爭房屋，而仍購買系爭土地。併酌以原告自陳其自小居住在系爭房屋內，林陳菊係向吳來購買系爭房屋，並委任律師對吳來起訴請求移轉系爭房屋所有權等語（見訴字卷一第214 頁、第456頁），則原告自亦清楚系爭房屋占有系爭土地之緣由，而仍為清償林陳菊積欠債務向陳金龍購回系爭土地，揆諸前開說明，原告自應受吳來與林清富就系爭土地使用借貸契約之拘束，故被告吳坤松抗辯原告應繼受系爭土地前手已同意吳來使用系爭土地之使用借貸契約等語，為屬可採。
㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋，並返還占有土地及給付相當於租金之不當得利部分：
系爭房屋乃吳來經系爭土地原所有權人林清富之同意而興建，原告知悉此情而仍購買取得系爭土地所有權，應受吳來與林清富間使用借貸契約之拘束，如前所述，系爭房屋並非無權占有系爭土地，則原告主張系爭房屋無權占有系爭土地，其得依民法第767 條第1 項前段、中段規定請求被告拆除系爭房屋並返還占有土地，核非有據。又系爭房屋既非無權占有系爭土地，其使用系爭土地即非無法律上之原因受有利益，故原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，亦非有據。
四、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第179 條規定，請求被告拆除系爭房屋並返還占用土地，及給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
民事第四庭法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
書記官 李瑞芝