臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第206號原 告 江佩珊訴訟代理人 張毓麟被 告 陳綉月上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國109年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號1 樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）80,000元，及自民國109 年
3 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108 年12月12日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告20,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以530,000 元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以1,584,785 元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項前段於原告以27,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以80,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各該給付期屆至時，由原告各期以6,
700 元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期以20,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國108 年4 月11日簽訂房屋租賃契約書，約定被告
於向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租期2 年，自108 年5 月1日起至110 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）20,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔（下稱系爭租賃契約書）。
㈡然被告僅交付第一個月租金（即108 年5 月）及押租金40,0
00元，其餘各期之房租均未支付。迄108 年12月12日止，被告遲付租金已達6 個月（未付租金月份為108 年6 月、7 月、8 月、9 月、10月、11月，共計12萬元，扣除押租金後，仍逾期4 個月），共計欠繳租金80,000元。為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依系爭租賃契約書上所載地址及被告所承租之系爭房屋地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約。被告於租約終止後，仍占用系爭房屋即屬無權占用，原告得依系爭租約及民法第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭房屋。
㈢又被告就租約終止前，所拖欠之租金，應負清償責任，而被
告於租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當租金之不當得利，致原告每月受有相當於租金之損害，原告亦得依民法第179 條規定，請求被告返還其所受之利益。
㈣對被告答辯之意見：
⒈被告所辯均非事實，系爭租賃契約書是原告事先填寫好並簽
名後，授權配偶即本件原告訴訟代理人前往與被告締約。於被告簽約前，原告訴訟代理人亦有讓被告先閱覽系爭租賃契約書，確認無誤後才簽名，此由系爭租賃契約書中有關租金及押金部分有用原子筆手寫加註並蓋章等情知悉，因被告認為金額比較高，希望調降，原告亦同意，故租金由21,000元調成20,000元，押金由42,000元調成40,000元。
⒉當初原告在591 租屋網刊登出租廣告時，已說明系爭房屋沒
有裝潢，被告來看屋時，表示要作小吃店，原告亦已向被告表明房屋沒有裝潢，不適合作小吃店，比較適合作倉庫，婉轉拒絕被告，但被告因租金便宜仍然想承租，並非如被告答辯狀所稱係原告希望被告承租。
⒊原告訴訟代理人有答應給予20日修繕期間，即簽約日108 年
4 月11日至108 年4 月30日，不收租金，並沒有答應等裝潢好才開始收租金，因為不知道被告要裝潢多久。
⒋被告稱原告貪圖其裝潢，然被告裝潢成卡拉ok，原告亦無法入住，被告所辯匪夷所思。
⒌兩造所簽立之租賃契約，即是原告所提出及被告當庭提出之租賃契約書，並無被告所稱調包的事。
㈤爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條及租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告80,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自108 年12月12日起至遷讓交屋日止，按月給付原告20,000元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋原為一座廢鐵工廠，非常破舊、髒污。原告配偶即
原告訴訟代理人表示其以1,000 萬元購入，曾請人估價，整修及裝潢需花上100 萬元，但因其需繳貸款，沒錢整修，只好出租供人做倉庫，故才算便宜只租2 萬，但也租不出去；又稱若有人肯花錢幫助他整修房屋，他6 年期間不討回房屋，也不漲房租，每月只收2 萬元租金就好。被告因認整修需幾十萬元，故向原告訴訟代理人表示放棄，後於交談中發現原告訴訟代理人與被告兒子年紀一樣大，突然湧起幫助原告訴訟代理人之心，才答辯幫助整修房屋，但必須答應1 個月免費裝潢期限。
㈡108 年4 月11日原告訴訟代理人約被告下午3 點見面，並表
示契約書伊自己寫就好，被告只需將身分證印章交予伊，原告訴訟代理人於被告面前所書寫之契約書，有依雙方約定給予1 個月免費裝潢期限，由承租人花錢幫助整修房屋，出租人於6 年內不討回房屋，同時也不漲租金為條件。6 年分為
3 期，每2 年簽約1 次，然後原告訴訟代理人要被告先簽名，伊負責蓋章會比較快。之後，原告訴訟代理人向被告收取
4 萬元押金，被告再付2 萬元第1 期開始營業預繳租金，臨走前，原告訴訟代理人交給被告一份契約書，各自回家。
㈢房屋整修期間，原告訴訟代理人偶爾來巡視進度，並要求水
電行老闆更換臉盆及馬桶，並將工廠用大電箱改成一般用電，並修復脫落插頭，並交代被告先墊付費用，屆時再自租金扣。但事後原告訴訟代理人不願負擔，表示因為租金算得太便宜了，這些費用應由被告負擔。嗣後原告夫妻眼見房屋即將整修完成，只剩鐵門未油漆，前面出入口處地高低不平、到處泥沙土雜亂不堪，大約還需10工作天才能完工，原告夫妻卻於108 年6 月2 日一起來收房租，被告告以還未整修完成，應待整修完成且被告開始營業才開始收租金才對，原告訴訟代理人即稱再3 日若不給錢，要扣除押租金，並將被告趕出去。被告見原告來意不善，向調解會申請調解，原告訴訟代理人有到場卻表明不願調解，被告事後查看系爭契約書，始發現被原告夫妻暗算設計，系爭契約書未依雙方約定填寫「1 個月免費裝潢期限、由承租人花錢幫助整修房屋、出租人於6 年內不討回房屋、同時也不漲租金」等條件，且係原告在家先簽好名字，並非原告訴訟代理人在被告面前書寫的那一份契約書。系爭契約書即是原告夫妻調包的最有力證據。況且，洽談租賃契約的人是原告訴訟代理人及被告2 人，契約書應該要在兩個人當面寫，原告自己在家寫的不算。㈣原告夫妻欺騙被告，不願實現諾言，又要搶回房屋，造成被
告損害，整年減少營業收入（每月至少5 萬元），所造成的損失原告又要如何補償。原告夫妻之行為好像詐騙集團，有預謀、有計劃性的安排，先騙取簽約、再進行調包，第二步不擇手段討回房屋，第三步利用訴訟遷被告搬遷房屋，想將系爭房屋取回後再租給別人更好的價錢，無形中替原告省下一筆幾十萬元的整修費用，又故意拖延訴訟時間，賺取更多不當得利租押金。因原告提起本件遷讓房屋，被告亦將另提起返還不當得利訴訟，請原告返還被告裝璜所獲利益，故被告有意願再調解，避免兩敗俱傷。
㈤當初簽約時有說，裝潢費、整修費均由被告負擔，但裝潢期
間不能收租金，之後一個月租金2 萬元，又原告訴訟代理人於被告面前寫的契約書，約定給予1 個月免費裝潢，但因系爭房屋需大整修，無論時間或金錢都須增加1 倍以上。
㈥被告有在108 年11月28日收到原告的存證信函，但原告不准被告動系爭房屋，又要被告付租金，並不合理等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告於108 年4 月11日
簽訂租賃契約書，承租系爭房屋，租期2 年，自108 年5 月
1 日起至110 年4 月30日止，每月租金20,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。被告於108 年4 月11日締約時，有交付一個月租金20,000元及押租金40,000元，此外未再給付任何房租。原告於108 年11月25日以三重介壽路郵局存證號碼151 號存證信函催告被告於文到7 日內給付所欠租金10萬元，逾期未付即以該函為終止租約之意思表示，不另通知，並請被告返還系爭房屋予原告，被告於108年11月28日收受該存證信函，但迄今仍未給付所欠租金，且猶居住於系爭房屋等節，有系爭房屋暨基地之所有權狀、第一類謄本、存證信函暨回執為證（見重簡卷第19頁至第21頁、第33頁，本院卷第17頁、第43頁、第63頁至第67頁、第10
3 頁至第105 頁），且為被告所不爭執，故此部分事實，首堪認定。
㈡被告雖辯以其均係與原告之訴訟代理人聯繫承租乙事，且租
賃契約書應兩造當面書寫，原告事先寫好者，不生效力云云，經查：
⒈契約書之簽訂並無需當事人本人親力親為，原告既已授權其
配偶即本件原告訴訟代理人代理與被告締結租賃契約，有授書在卷可考（見本院卷第107 頁），並無法所不許之情事，則被告辯稱其係與原告之配偶即本件原告訴訟代理人聯繫承租乙事，不是與原告接洽等語，並無礙於租賃契約之法律關係成立於兩造之間之認定。
⒉又契約內容之擬訂，為節省締約現場雙方的時間，常有事先
準備，待至締約時，雙方確認、修改無誤後，即可簽立，此為實務所常見，亦無法所不許之情，是被告辯稱原告事先簽寫好契約書內容，未在契約雙方面前簽立云云，並無可採。㈢被告再辯以系爭租賃契約書係遭原告訴訟代理人於簽約時調包云云，然為原告所否認，經查：
⒈被告於本院言詞辯論時庭呈之租賃契約書內容，與原告於起
訴時提出系爭租賃契約書內容相同，有兩份租賃契約書在卷可參（見重簡卷第13頁至第17頁）。
⒉再觀諸系爭租賃契約書第3 條約定每月租金21,000元，第5
條約定押租金42,000元，核與原告於591 出租網刊登之出租廣告之租金21,000元相符（見重簡卷第13頁，本院卷第109頁、第113 頁）。再參以系爭租賃契約書末頁另以手寫記載「每月租金由21,000元更改為20,000元。由108 年5 月1 日開始。押金由42,000元降為40,000元。」增字處並蓋有兩造印章（見重簡卷第17頁，本院卷第116 頁），下方立契約人乙方，除有被告印文外，並經被告親自簽名，堪信契約內容確係由原告事先擬定，但於簽約時，經被告要求降低租金及押金，原告亦同意後，才再以手寫方式增加系爭契約書末頁租金及押金調降等內容，是上情益徵系爭租賃契約書之內容，係經兩造磋商後之結果。
⒊被告雖辯稱系爭租賃契約書係遭原告訴訟代理人調包，然兩
造提出之租賃契約書除蓋被告印文外，末頁另經被告簽名，並有兩造現場就租金及押金磋商之新內容，契約書復為市售裝訂成一本之定型化契約書，亦蓋有騎縫章，尚難認被告就租賃契約書所載內容不知情，亦無從認定有遭抽換或調包之可能。
⒋此外，被告並未能提出其他證據證明原告訴訟人代理人確有
於被告面前簽立內容包含「1 個月免費裝潢期限、由承租人花錢幫助整修房屋、出租人於6 年內不討回房屋、同時也不漲租金」之契約書及該契約書經被調包成系爭租賃契約書等事，則被告稱系爭租賃契約書，乃係遭原告調包云云，並無可取。
㈣被告復辯以兩造於締約時，有約定「1 個月免費裝潢期限、
由承租人花錢幫助整修房屋、出租人於6 年內不討回房屋、同時也不漲租金」等內容，然為原告所否認。經查，參前揭系爭契約書末頁以手寫方式記載「每月租金由21,000元更改為20,000元。由108 年5 月1 日開始。押金由42,000元降為40,000元。」等字可知，兩造於締約時，被告有能力與原告談判承租條件，故租金及押金分別調降；而談判結果，租金乃是自108 年5 月1 日開始計算，並調降為20,000元，亦與系爭租賃契約第2 條約定租賃期限自108 年5 月1 日起至11
0 年4 月30日止相符，故被告於締約同時先行預付108 年5月之租金20,000元。此外，被告未能舉證證明兩造間有約定「1 個月免費裝潢期限、由承租人花錢幫助整修房屋、出租人於6 年內不討回房屋、同時也不漲租金」之約定，則被告稱其尚未裝潢完成，無庸給付租金云云，亦無可採。反之，原告主張只同意108 年4 月11日至108 年4 月30日不收取租金，被告應自108 年5 月1 日起按月給付租金20,000元等節，為有理由，應予認定。
㈤按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。又系爭租賃契約書第4 條約定，租金應於每月5 號以前繳納，每次應繳1 個月份，乙方（即被告）不得藉詞拖延。經查：
⒈原告為系爭房屋所有人並為系爭租約之出租人等情，已認定
如前。承租人即被告只支付108 年5 月份之租金，自108 年
6 月後即未再繳納租金，因被告至108 年11月間已欠租金5期10萬元，經扣除押金後，所欠金額仍逾2 個月租金，故原告以存證信函定期催告被告於文到7 日內給付積欠租金，逾期即終止系爭租約之意思表示，被告於108 年11月28日收受存證信函後，未於7 日內即未於108 年12月5 日前給付所欠租金，故兩造間租賃關係應已於108 年12月6 日終止。有上揭存證信函即郵件回執在卷可參。足認系爭房屋租賃關係業經合法終止，被告現仍占有系爭房屋應屬無權占有，自堪認定。是原告主張依民法第767 條第1 項前段及租賃契約法律關係，請求被告將系爭房屋全部騰空遷出返還原告，即屬有據。
⒉另被告仍積欠原告自108 年6 月1 日起至108 年12月5 日止
之租金，扣除押租金40,000元後，累積欠繳之租金為83,226元（計算式：20,000×﹝6+5/31﹞—40,000＝83,226，元以下四捨五入，下同）⒊又兩造間租約已於108 年12月6 日終止，被告仍占有系爭房
屋自屬無權占有，依前揭說明，本件被告無權占用系爭房屋因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，即原告得請求被告返還自108 年12月6 日起至10
8 年12月11日止3,871 元（計算式：20,000×6/31＝3,871），及自108 年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。
⒋綜上，原告本得請求被告給付87,097元（計算式：83,226＋
3,871 ＝87,097），及自108 年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，但原告僅請求被告給付80,000元，及自108 年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，並未逾上開准許範圍，是原告此部分請求為有理由，應予准許。
⒌末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為5%，民法第229 條、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，原告對被告之租金給付請求權及不當得利返還請求權，分別係屬於有定給付期限及未定給付期限之金錢債權，而本件民事起訴狀繕本係於109 年3 月2 日送達被告，並於同日生送達效力，有送達證書在卷可按（見本院卷第47頁），則原告請求被告給付80,000元部分，應加計自起訴狀繕本送達日翌日即109 年3 月3 日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，並無不合，應予准許。
四、從而，原告依兩造間之系爭租約、民法第455 條前段、第76
7 條第1 項前段及第179 條之規定，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告80,000元及自109年3 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108年12月12日起至遷讓交屋日止，按月給付原告20,000元，皆為有理由，均應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2 項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依職權酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
民事第六庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
書記官 劉德玉