臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2063號原 告 藍哲浩被 告 陳映吉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年1 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款載有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第26
2 條定有明文。本件原告起訴聲明原請求為：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路○○○ 巷○○號2 樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及㈡被告應給付原告租金新臺幣（下同）320,000 元，並自民國109 年5 月1 日起至遷讓之日止按月賠償40,000元（見109 年度重簡字第1228號卷第11頁）；嗣於本院110 年1 月8 日當庭撤回前開第1 項聲明及以言詞變更前開第2 項聲明為：被告應給付原告520,000 元（見本院卷二第67頁）。經核此部分均與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：我於104 年購過我哥哥的介紹，向被告購買系爭房屋，被告先前是系爭房屋原屋主，因為我當時並無居住之需求，被告向我表示能否先讓他承租系爭房屋，所以我答應出租系爭房屋予被告，當時沒有約定租期，我起訴狀陳述租期至109 年
4 月28日的原因是我當時有寄存證信函跟被告終止租約，所以我認為租期應該於109 年4 月28日屆至，但我跟被告的租約其實並無約定租賃期限，我們月約定每個月的28日要給付租金，起初每個月租金為25,000元，從105 年10月起改為每月40,000元，被告都用匯款的，被告租金僅支付至108 年9月份的租金，從108 年10月起至今均未給付租金，爰以板橋民族路存證號碼000050號存證信函為催告給付租金並為終止租賃契約之意思表示，被告業於109 年4 月13日收受，仍未於催告期限15日內給付積欠租金，故以上開存證信函為終止租賃契約之意思表示，另因系爭房屋後來遭法拍，於109 年
11 月 中下旬已經拍定移轉所有權予第三人，故撤回起訴狀所聲明遷讓房屋之請求，爰就終止租賃契約前依照租賃契約關係請求自108 年10月1 日起至109 年5 月1 日以前，被告所積欠共計7 個月之租金280,000 元，以及於終止契約後，依照民法第179 條規定，請求自109 年5 月1 日起至109 年
10 月31 日止共計6 個月之相當租金之不當得利240,000 元等語。並聲明：被告應給付原告520,000 元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張於104 年購買系爭房屋後，與被告就系爭房屋口頭締結租賃契約，約定每月租金250,000 元，並自105 年10月起改為每月40,000元，而被告自109 年10月起至今均未給付租金，經原告以存證信函催告被告給付積欠租金未果，原告以上開存證信函為終止租約之意思表示等情，業據其提出系爭房屋之107 、109 年房屋稅繳款書、板橋民族路存證號碼000050號存證信函、中華郵政掛號郵件收見回執、原告所有之新光銀行帳戶存摺、交易往來明細（見本院卷二第37、39、69至93頁），以及本院依職權調閱之系爭房屋建物登記公務員謄本（見本院卷二第13至17頁）等件為證，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第
1 項規定，視同其已自認原告主張之事實，故堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。
四、本件應審酌之點為：原告得否請求被告給付520,000 元？茲敘述如下：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。
㈡經查，兩造自104 年8 月26日就系爭房屋確有口頭締結租賃
契約，起初約定每個月租金為25,000元，從105 年10月起改為租金每月40,000元，被告自108 年10月起迄今均未給付租金，原告以上開存證信函催告被告應於15日內給付積欠之租金，若被告未依期限給付租金，則終止系爭租賃契約等節，業經本院認定如前，亦有原告所提出上開板橋民族路存證號碼000050號存證信函在卷可稽（見本院卷二第69頁），並經被告收受該存證信函，亦有被告本人於109 年4 月13日簽收之回執聯影本附卷可參（見本院卷二第73頁），詎被告仍未於原告所催告之期限內履行其給付租金之義務，迄今均未給付其所積欠之系爭房屋租金，揆諸前揭法條意旨，原告自得以上開存證信函之通知，於催告給付期限屆至後，依法終止與被告間之系爭租賃契約法律關係。是原告既已合法終止租賃契約，該租賃契約關係於109 年4 月28日已生終止效力，原告就租賃契約終止前即109 年4 月28日以前，自得依照租賃契約關係請求自108 年10月1 日起至109 年4 月28日止，被告所積欠共計7 個月之租金280,000 元。又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於109 年4 月28日終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以原告主張被告於系爭房屋租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致使原告受有損害，洵為可採，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月40,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月40,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金40,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，且因系爭房屋據原告自陳於109 年11月份即進入拍賣程序，故其僅請求屆至拍賣前之109 年10月份之相當租金不當得利等語，復有本院依職權所查詢之系爭房屋異動索引查詢資料、建物謄本在卷可佐（系爭房屋於109 年12月7 日移轉所有權予訴外人簡若昀，見本院卷二第111 至119 頁），從而，原告自得依照民法第179 條規定，請求租賃契約終止後，即109 年5 月1 日起至109 年10月31日止共計6 個月之相當租金之不當得利240,000 元。
五、綜上所述，系爭房屋之租賃契約業於109 年4 月28日合法終止，則原告依據租賃契約關係請求終止租賃契約前所積欠租金以及終止租賃契約後相當租金之不得當利，即屬有據。從而，原告請求被告應給付原告520,000 元（計算式：280,00
0 ＋240,000 ＝520,000 ），為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第一庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
書記官 林沂㐵