臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2133號原 告 潘怡廷訴訟代理人 戴俊興被 告 蔡有橙上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109 年11月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）200,000 元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以200,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告應賠償原告違約損害賠償新臺幣（下同）852,000 元整，並支付利息，利息起算日期自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率6%計算。嗣於民國109 年9 月17日言詞辯論期日中，變更聲明為被告應給付原告85萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷第227 頁），核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於108 年10月1 日在中信房屋簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），雙方約定由原告以總價852 萬元，向被告購買新北市○○區○○○段○○○○段000 地號土地（應有部分1/4 ），及其上同段3308建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ 號4 樓房屋）（應有部分全部）（下合稱系爭房地）。雙方並約定價款支付方式為第一期款85萬元即約買賣總價一成，由原告當場開立同面額本票作為擔保，並應於108 年10月4 日前匯款入履約保證帳戶（下稱履保帳戶），而被告則承諾隔日即108 年10月2 日交付過戶所需文件印鑑證明、印鑑章、房屋與土地所有權狀予代書。代書即證人黃勝榮於108 年10月1 日簽約現場解釋合約時，有特別說明雙方若有不買或是不賣之情形，均須賠償約買賣總價一成即85萬元作為違約賠償。仲介（即原告之訴訟代理人戴俊興，下稱仲介）於兩造締約後，多次要求被告履行合約及交付過戶所需文件，但被告卻置之不理，且兩造原本要在新北市板橋調解委員會商談解約，被告卻讓未得到授權之被告母親到場調解，致調解不成立。嗣後，原告於109 年1 月13日獲仲介告知，被告已於108 年12月16日將系爭房地過戶予訴外人林佩紜。
㈡系爭房地之買賣價金850 萬元是現場磋商而來，且未低於行情價。
㈢108 年10月3 日原告去匯款前，仲介跟原告說被告有可能不
履約，但簽約當天，買方就有押本票，約定三天內就要付款，原告沒給付會有違約的問題，因還不確定是否談成解約事宜，故原告還是依約匯款。
㈣嗣原告於109 年2 月7 日寄存證信函予被告，催告被告於7
日內配合辦理過戶或商談違約事宜，否則該存證信函為解除契約之意思表示，不另通知。
㈤原告於108 年10月3 日匯至履保專戶之85萬元，已匯還給原
告，因原告頭期款係向朋友借的，若未歸還原告，原告要一直支付利息。原告大約支出利息28,000元，此外還要付仲介費。
㈥爰依系爭契約及民法債務不履行規定提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應給付原告85萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，及按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠108 年10月1 日當天，仲介本來說是要和買方商談買賣斡旋
之約定，故約定買賣雙方到中信房屋辦公室商談斡旋金，但到達現場卻變成希望買賣雙方直接商談房子買賣契約之價金，且仲介也並無明確說明買賣雙方有合約審閱期與猶豫期之權利之下，不斷催促被告當場簽訂系爭契約，以解決債務問題。
㈡兩造締約後，因為被告前妻向被告表示，可以以租代買，即
將系爭房地賣給被告前妻，仍由被告居住，故翌日即108 年10月2 日，被告馬上通知仲介不賣系爭房地了，仲介也通知原告一同討論解除契約，並約妥雙方108 年10月3 日上午10點半見面討論解約相關事宜，但被告卻在108 年10月3 日上午約10點45分收到原告已匯款85萬元至履保帳戶之通知。且被告當時因創業失敗，要面對相當大的債務壓力與敗家子的親情痛苦，導致於近8 個月完全自閉憂鬱，甚至有想要自殺的狀況。被告母親年事已高，於不清楚需要被告授權書之情形下到場調解，希望大事化小，順利解決。
㈢故被告後來是將系爭房地賣給朋友，目前仍居住於系爭房地。
㈣被告並未承諾108 年10月2 日會交付過戶需要相關文件，且
否認108 年10月1 日兩造簽約時，代書即證人黃勝榮有向兩造特別說明違約賠償之約定，被告亦未看到系爭契約第11條第1 項之違約金約定等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：㈠原告主張兩造於108 年10月1 日簽訂系爭契約，並約定第一
期款85萬元，由原告當場開立同面額本票作為擔保，並應於
108 年10月4 日前將款項匯入履保帳戶。被告於108 年10月
2 日通知原告，表示不欲履約，並約定108 年10月3 日商談解約。108 年10月3 日原告於商談解約事宜前匯款85萬元至履保帳戶，嗣後兩造解約乙事調解不成立。而後被告於108年12月16日將系爭房地所有權移轉登記予林佩紜，原告則於
109 年2 月7 日寄發存證信函予被告，要求被告在7 日內配合辦理過戶，或商談違約賠償事宜，否則該信函即為解除契約之意思表示，不另通知等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、買賣補充契約書、不動產說明現況調查表、108 年10月3 日匯款申請書、系爭房地登記謄本暨異動索引、存證信函暨回執、履保契約成品明細表、一般委託銷售契約書、委託物件銷售資料表、確認書、附停止條件訂金斡旋金委託書、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、服務報酬給付同意書，並有通知匯款至履保帳戶之簡訊、仲介與被告間之LINE對話紀錄等影本在卷為證（見本院卷第17頁至第41頁、第87頁至第106 頁、第109 頁至第209 頁、第215 頁至第217 頁），堪信為真。
㈡原告主張其已依系爭契約履行，惟被告中途違約，自應依據
系爭契約之約定負擔違約金云云，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者為：原告得否依據系爭契約第11條第1 項之約定及民法債務不履行之規定，向被告請求違約金，經查：
⒈依系爭契約第11條第1 項約定：「乙方（即被告）除因不可
抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，至違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負延遲責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即原告）已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」（見本院卷第129 頁），次按物之出賣人有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物所有權移轉於後之買受人者，理論上，出賣人雖得向後之買受人洽商買回，惟其能否買回，取決於後之買受人願否出賣之不確定情況，因此，出賣人移轉該物所有權於原買受人之義務，即應認屬不能給付（最高法院89年度臺上字第1085號判決意旨參照）。復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；民法第226 條第1 項定有明文。
⒉依證人即地政士黃勝榮到庭具結證稱：兩造間系爭房地之交
易，該系爭契約為我簽約的，簽訂系爭契約時，我就向兩造說明買方今天簽完約如果後悔不買，簽約金會被沒收，若賣方今天簽完後悔不賣，要加倍返還簽約金，亦有對兩造講簽約金是85萬元等語（見本院第240 頁至第242 頁），核與前開系爭契約第11條第1 項約定相符，堪信為真。被告辯稱不知道系爭契約第11條第1 項約定及代書沒有向被告說明違約金之情事云云，顯不可採。
⒊本件被告與原告間於108 年10月1 日就系爭房地成立買賣契
約後，被告於108 年10月2 日通知原告不欲履約，並與林佩紜另成立買賣契約，並於108 年12月16日完成系爭房地之所有權移轉登記等情，業經認定如前，而原告於109 年2 月7日寄發存證信函予被告，要求被告在7 日內配合辦理過戶，或商談違約賠償事宜，否則該信函即為解除契約之意思表示，不另通知，及中信房屋在109 年2 月19日寄發存證信函通知被告，原告已依兩造間不動產買賣契約書及房屋交易安全契約書約定，發函催告被告履約並解除系爭契約，故依兩造間交易安全契約書第5 條違約處理第1 項通知被告，請被告確認7 日內是否就本件爭議提起訴訟，否則即依兩造間契約違約處理規定辦理，且被告自認有收到原告寄發之存證信函（見本院卷第109 頁、第113 頁至第119 頁、第228 頁），且被告於收到原告存證信函後仍未履約，仍應可認系爭契約已解除。依前揭說明，系爭契約因可歸責於被告而對原告構成給付不能，準此，原告依系爭契約第11條第1 項、民法第
226 條第1 項，請求被告損害賠償，洵屬有據。㈢系爭契約未違反消費者保護法第11條之1 規定而無效：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1項、第3 項前段分別定有明文；考其立法理由，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。是該條之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張條款不構成契約之內容。因之，並非任何定型化契約，於訂定契約之前，企業經營者均應給予消費者中央主管機關所選擇特定行業之審閱期間，否則消費者即可主張該條款不構成契約之內容或契約全部無效，而仍應實質探究消費者於簽立定型化契約之前，是否有合理期間，能審閱全部條款內容，並充分瞭解該契約之權利義務關係，以考量締約與否。苟非如此，未經探究個案審閱期間是否合理及定型化契約條款是否顯失公平，一概以審閱期間不足中央主管機關所公告之審閱期間，即逕認定型化契約全部無效，應已逾審閱期間規範之目的，且有礙社會一般交易秩序。
⒉被告辯稱108 年10月1 日當天本來說是要談斡旋，但到達現
場卻變成買賣雙方直接商談房子買賣契約之價金，仲介方應給予審閱期等語，然依中古屋買賣實務，買賣斡旋或附停止條件定金是買方表達願意先提出一定金額款項，供作仲介向賣方洽談承購條件之用（見本院卷第199 頁），嗣賣方認為買方之誠意足夠，且出價相去不遠，方才出面與買方親自洽談買賣條件，是一般而言，買賣雙方碰面商談之內容應是買賣價金而非買賣斡旋。則被告所辯與實務常見情形相違，復又提出證據佐證，尚難逕信。
⒊且查被告與仲介於108 年9 月27日簽訂一般委託銷售契約書
，上開契約書首欄載明：「⒈本定型化契約及其附件於108年9 月27日經委託人攜回審閱3 天（不得少於3 日），違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」（見本院卷第145 頁）且上開文字係以黑粗框線特別標明，是就該文字所在位置與標示情形，可知仲介方業已以上開文字充分告知被告就契約具有3 日審閱期。且自108 年9 月27日被告與仲介簽訂一般委託銷售契約書至兩造108 年10月1 日簽立系爭契約之日止，亦已逾3 日審閱期，被告並未就其與仲介間一般委託銷售契約書內容有何疑義，足認仲介方於簽訂上開委託銷售契約書前已向被告說明契約內容，並未剝奪被告知悉契約內容的權利。是前揭被告與仲介間委託銷售契約書亦無違反消費者保護法第11條之1 之規定。
⒋至於被告與原告間之系爭契約，並非企業經營者與消費者間
訂立之定型化契約，是系爭契約並無消費者保護法第11條之
1 所規定審閱期間之適用。況依前揭證人黃勝榮之證述，簽約當天被告即知道如果他簽了約後悔不賣，要還85萬元的兩倍等事，則被告所辯仲介方應給予審閱期，及因無審閱期而不知道系爭契約第11條第1 項約定及代書沒有向被告說明違約金之情事云云，顯不可採。
⒌綜上，系爭契約並無違反消費者保護法第11條之1 規定而無效之情形。
㈣本件違約金之約定數額過高，應依民法第252 條之規定酌減：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項、第252 條分別定有明文。當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度臺上字第3397號民事判決意旨參照）。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。上開規定不問其作用為懲罰性或為損害賠償之預定，均有其適用。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1915號、79年臺上字第1612號判例意旨參照）。故如衡量一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如期履行債務時，債權人可享受一切利益等因素，而認契約當事人約定之違約金過高時，法院得逕依職權酌減之，無待債務人抗辯，亦得由債務人訴請法院核減。
⒉查兩造所簽立系爭契約第11條第1 項，乃約定乙方除因不可
抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，至違反本契約書所訂各項義務之履行日期約定時，應負延遲責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。業經認定如前，是該條款未載明違約金為懲罰性違約金，依上述說明，應視為損害賠償總額預定性之違約金。而本院審酌，本件兩造係民間私人買賣不動產契約，被告於簽約後翌日反悔不賣其表達不欲履約期間僅不到一日，亦同時通知原告不欲履約，惟被告未妥善處理後續，拖延至109 年2 月7 日才由原告發函解除契約，併審酌原告因本件買賣糾紛所生金錢、勞力、時間之花費，暨一般經驗及社會經濟狀況等情事，認系爭契約約定之損害賠償總額預定性之違約金核屬過高，應酌減至20萬元，方屬適當，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈤按當事人就金錢債務之遲延履行所約定之違約金，有懲罰性
違約金，及損害額預定性違約金兩種。當事人所約定之違約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人除違約金外並得請求遲延利息或因遲延所生之損害，如為後者則否（最高法院68年度臺上字第3055號民事判決意旨參照）。故當事人間約定因債務人違約應支付之違約金，係相當於為賠償因違約而生之損害所支付之金額。債權人本此請求給付違約金者，縱受有其他損害，亦不得再請求賠償。以此推之，亦不得同時請求給付法定遲延利息（最高法院82年度臺上字第710 號判決意旨參照）。本件違約金既屬損害賠償約定性質，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年臺上字第1394號判例要旨參照）。查本件原告請求之違約金性質為損害賠償總額預定性之違約金，依上開說明不得請求遲延利息賠償損害。是以，原告就此請求加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息云云，於法不合，應予駁回。
四、從而，原告依兩造間之系爭契約及民法債務不履行之規定，請求被告給付20萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件判決主文第一項原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。並依職權酌定相當之擔保，宣告被告得預供擔保免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
書記官 劉德玉