臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2307號原 告 葉地訴訟代理人 周佳弘律師被 告 劉建宏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年4 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號二樓之房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣拾萬伍仟元，及自民國一Ｏ九年五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一Ｏ九年十二月一日起至騰空返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條著有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○ 號2 樓（前為新北市○○區○○路○○○ 號2樓）之房屋（下稱系爭房屋），騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）56,000元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自民國108 年4 月起至返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告7,000 元。㈣請依法宣告假執行（見本院109 年度重簡字第978 號卷第13頁【下稱重簡卷】）；嗣於110 年1月14日本院行言詞辯論程序時，經原告以言詞更正前開訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告105,000 元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自109 年12月起至返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告7,000 元。
㈣請依法宣告假執行（見本院卷二第55頁），茲核原告上開訴之聲明之變更均為更正應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告自96年9 月1 日起向原告承租系爭房屋，雙方約定租金每月7,000 元，應於每月1 日前給付每月租金，此有雙方於96年9 月1 日及97年9 月1 日所定租賃契約可稽，雙方上開租賃契約於98年8 月31日到期後，雖未再書面簽訂租賃契約，惟雙方仍繼續租賃關係，成為不定期租賃。詎被告自108年7 月起開始未給付租金予原告，迄至本件起訴之日止，業已積欠8 個月租金總計56,000元未繳。原告就此一再向被告催繳，被告均置之不理，嗣竟避不見面，原告迫於無奈，以三重正義郵局存證號碼000231號函定期催告被告繳納租金，否則將終止租約，亦遭被告拒收，茲以本起訴狀之送達代原告對被告催告給付租金及終止租約之意思表示送達，並請求被告遷讓返還系爭房屋，給付所欠租金及返還終止租約後無權占有系爭房屋所得相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告105,
000 元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自109 年12月起至返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告7,000 元。㈣請依法宣告假執行
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張前開事實，業據其提出系爭房屋之96年9 月1 日起至97年8 月31日及97年9 月1 日起至98年8 月31日之兩份房屋租賃契約書、三重正義郵局存證號碼000231號信函、系爭房屋108 年房屋稅繳款書等件為證（見重簡卷第21至39、41、45頁），而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，視同其已自認原告主張之事實，故堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。
四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？若可，得請求數額為何？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。
⒉經查，本件原告主張前揭事實，業據本院認定如前，堪信為
真實。是以兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係，且被告於
108 年7 月迄今已積欠17個月租金，共計119,000 元租金未給付，扣除押租金後已逾2 個月以上未繳，經原告當庭催告被告應於庭後5 日內給付積欠租金予原告，詎被告仍未於原告所催告之5 天期限內履行其給付租金之義務，甚而迄今仍均未給付其所積欠之系爭房屋租金，揆諸前揭法條意旨，原告自得於催告給付期限屆至後，依法終止與被告間之系爭租賃契約法律關係，是原告既已合法終止租賃契約，該租賃契約關係於109 年12月5 日即生終止效力（見本院卷二第35頁，言詞辯論筆錄於109 年11月19日寄存送達，於同月29日發生送達效力，原告於上開筆錄催告5 日內未給付積欠租金即終止租賃契約，則系爭房屋之租賃契約於109 年12月5 日起即生終止效力），則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以原告依照民法第
767 條第1 項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。
㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？
若可，得請求數額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。
⒉經查，兩造自96年9 月1 日起就系爭房屋確有締結租賃契約
，自98年8 月31日後轉為不定期租賃契約，租金均為每月7,
000 元，因被告積欠多期租金未給付，經原告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於109 年12月5 日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，原告得就租賃契約終止前即被告自
108 年7 月起即未給付租金予原告，迄至109 年11月31日止共計17個月之租金未給付，扣除2 個月的押租金，尚餘15個月租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之15個月租金共計105,000 元（計算式：7,000 元×15個月＝105,000 元）。
⒊又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於109 年12月5 日
起終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月7,000 元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月7,000 元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金7,000 元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則原告自得依照民法第179 條規定請求被告給付自租賃契約終止後，即自109 年12月1 日起至返還遷讓系爭房屋之日止，每月以7,000 元計算之相當租金之不當得利。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租賃契約關係及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，及應給付105,000 元及起訴狀繕本送達翌日起（即109 年5 月25日，見重簡卷第55頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自109 年12月1 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元，為有理由，應予准許。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 林沂㐵