臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第2334號原 告 余振弘訴訟代理人 吳恆輝律師複 代 理人 吳政緯律師被 告 黃雅玲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○道0 段000 號7 樓建物遷讓返還予原告。
二、被告應自民國109 年7 月16日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1 萬5,000 元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第1 項於原告以新臺幣88萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣264 萬2,267 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第2 項於原告以新臺幣11萬5,000 元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣34萬5,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告民國於108 年5 月時經由他人介紹得知新北市○○區○○○道0 段000 號7 樓（下稱系爭房屋）連同所坐落土地（下合稱系爭房地）欲出售，系爭房地原為被告所有，於108 年5 月20日信託登記予訴外人葉心堯（下稱葉心堯），信託契約內容記載信託目的為管理處分信託土地及建物所有權、信託期間自108 年5 月20日起至118 年5 月19日止計10年、信託目的完成信託關係消滅。原告經確認系爭房地之所有權人登記確為被告，乃相信葉心堯具有合法處分系爭房地之權限，故與系爭房地出賣人即葉心堯洽談買賣細節，而於109 年5 月26日與葉心堯簽訂買賣契約，並於109 年6 月10日完成所有權移轉登記，故原告現為系爭房屋之合法所有權人。兩造間未有租賃或使用借貸關係，被告居住於系爭房屋內，為無權占有，爰依民法第767 條第1 項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1 萬5,000 元等語。聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：㈠被告因有資金需求，而於108 年1 月間委託訴外人周啟鴻（
下稱周啟鴻）就被告所有系爭房地代向金融機構申辦貸款，周啟鴻先向被告佯稱因被告信用狀況不佳，需改善信用狀況方能向銀行增貸，遂要求被告交付系爭房地權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證影本以便日後辦理增貸，又因被告需錢孔急，周啟鴻表示可先借予被告32萬元，並要求被告將系爭房地設定抵押權，雙方立有還款協議書及保管物品契約。豈料周啟鴻取得被告交付之權狀等上開證件後，旋以被告名義向訴外人吳梅（下稱吳梅）借款32萬元，並擅將系爭房地設定抵押權予吳梅（下稱吳梅之抵押權），竟將借得款項侵占入己，現已逃匿無蹤，經被告提出刑事告訴後，經台灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官提起公訴後，現正通緝中。其後，葉心堯於108 年5 月間突然出面向被告表示，周啟鴻持被告上開交付保管之證件，以被告名義向其借款50萬元，並將系爭房地信託登記予伊作為擔保，伊可代為處理吳梅之抵押權塗銷事宜等語，被告迫於所有證件均在被告他人手中，僅能無奈接受，而與葉心堯於108 年5 月11日訂立書面協議（下稱系爭書面協議），並將系爭房地信託登記予葉心堯（下稱系爭信託登記）。其後，葉心堯於109 年2 月間與吳梅達成協議以清償36萬元做為塗銷吳梅抵押權之條件，並代被告向訴外人黃鈺婷（下稱黃鈺婷）借款36萬元於109年2 月26日匯款36萬元予吳梅，並塗銷吳梅之抵押權。不料，被告事後查閱相關謄本後，竟發現葉心堯在未經被告同意下，於109 年3 月18日就系爭房地設定最高限額100 萬元抵押權並附加流抵約定。此舉顯不合理且超出被告授權預期範圍，被告乃於109 年5 月28日委請律師發函告知黃鈺婷、葉心堯，並終止與葉心堯間之信託關係。不料，葉心堯旋即於
109 年5 月10日將系爭房地出售予原告。㈡被告將系爭房地信託登記予葉心堯乃是委請葉心堯代為處理
吳梅36萬元借款及塗銷抵押權事宜，詎葉心堯代被告向黃鈺婷借款36萬元用於清償吳梅之借款時，卻未經被告同意而於系爭房地設定高達100 萬元之最高限額抵押權，且事後更將系爭房地出售，價金亦未交付被告，葉心堯顯已違背信託義務及濫用事務處分權限，造成被告所有系爭房地遭設定最高限額100 萬元抵押權，事後更喪失系爭房地所有權，致受有損失，葉心堯將系爭房地所有權移轉登記予原告之行為，顯然有害被告權利，且為葉心堯所明知。又系爭房地其上有信託登記、抵押權、現有人居住，應屬難以出售之物件，然葉心堯於108 年5 月22日辦理系爭房地信託登記後，於109 年
3 月間設定最高限額抵押權，短短3 個月就於同年6 月間將系爭房地出售予原告，且被告仍居住於系爭房屋中，其間亦無人至系爭房地看屋，原告竟於未看屋情形下逕為買受，，原告與葉心堯間就系爭房地之買賣契約顯為通謀虛偽意思表示而無效；又原告明知葉心堯損害被告權益之情形下仍買受系爭房地，被告得依民法第244 條第2 項規定訴請撤銷原告與葉心堯間之系爭房地買賣契約及移轉之物權行為，被告已向鈞院提起另案109 年度訴字第2962號請求所有權移轉登記等事件（下稱另案訴訟），原告與葉心堯間前開行為倘經另案認定為無效或經撤銷後，原告即非所有權人，被告亦非無權占有等語。答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第469頁）：㈠原證1至原證8、原證10形式為真正。
㈡黃雅玲與葉心堯於108 年5 月11日簽立系爭還款協議書，並有系爭還款協議書可證（見本院卷㈠第333頁）。
㈢周啟鴻所涉刑事詐欺罪嫌，經新北地檢署以109 年偵緝字第1
7、18號提起公訴，原由本院刑事庭109 年度審易字第1984號刑事案件，因周啟鴻未到案，已對周啟鴻通緝。並有上開偵查、刑事案件影印卷宗可稽。
四、原告主張其為系爭房地所有權人，業據提出系爭房地之建物及土地第一類謄本為證（見本院卷㈠第107-113 頁），自堪信為真正。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。被告雖以上開情詞抗辯。然查：
㈠被告黃雅玲（下稱黃雅玲）以原告余振弘（下稱余振弘）、葉心堯為被告所提起之另案訴訟：
⒈黃雅玲於該案先位主張：余振弘與葉心堯間系爭房地之買
賣契約及移轉登記均為渠等通謀虛偽意思表示，故買賣契約及辦理移轉登記而無效，且葉心堯為規避黃雅玲拒絕配合買賣而於109 年6 月8 日另行與余振弘簽訂第二份買賣契約並終止109 年5 月26日買賣契約之履約保證，則余振弘與葉心堯已合意解除109 年5 月26日買賣契約，該日之買賣債權行為已不存在，故請求確認余振弘與葉心堯間就系爭房地於109 年6 月8 日所為買賣之債權行為及同年6月10日以買賣為原因所為之所有權移轉登記之物權行為均不存在。又葉心堯應依民法第767 條第1 項前段規定請求余振弘返還系爭房地，且依信託法第63條規定，黃雅玲以律師函終止與葉心堯間之信託契約（下稱系爭信託），葉心堯依上開規定及信託約定，負有將信託財產返還原告之義務，故黃雅玲依民法第242 條規定代位行使民法第767條第1 項所有物返還請求權，請求余振弘應將系爭房地前開所有權移轉登記予以塗銷，及葉心堯應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
⒉黃雅玲於該案備位㈠主張：系爭房地信託登記予葉心堯，係
委請葉心堯代為處理吳梅36萬元借款及吳梅抵押權登記塗銷，詎葉心堯代黃雅玲向黃鈺婷借款36萬元以清償吳梅36萬元借款時，未經黃雅玲同意而就系爭房地為黃鈺婷抵押權登記，且將系爭房地出售余振弘，相關價金亦未交付原告，葉心堯違背信託義務及濫用事務處分權限，造成黃雅玲之系爭房地遭設定黃鈺婷抵押權登記、喪失所有權而受有損失，葉心堯前開買賣及所有權移轉登記之行為，顯然有害於黃雅玲之權利且為葉心堯所明知，嗣黃雅玲終止系爭信託，葉心堯應將系爭房地返還黃雅玲。黃雅玲依民法第244條第2項規定，訴請撤銷余振弘與葉心堯就系爭房地所為前開買賣及所有權移轉之法律行為，並依信託法第63條第1項、民法第767條第1項中段規定，請求葉心堯將系爭房地所有權移轉登記為黃雅玲所有。
⒊黃雅玲於該案備位㈡主張：縱令余振弘與葉心堯間就系爭房
地於109 年5 月26日所成立之買賣契約為真，余振弘仍有交付價金之義務，黃雅玲於110 年3 月5 日依法催告，余振弘已取得系爭房地之所有權仍拒不給付，黃雅玲以該案民事準備㈤狀通知余振弘，代位行使買賣契約第9 條第1項約定，解除第二份109 年6 月8 日之買賣契約並沒收已收受之價款，依民法第179 條、第259 條第1 項第1款規定，余振弘應將系爭房地所有權移轉登記予葉心堯。又葉心堯顯有違背信託義務及濫用事務處分權限，且黃雅玲已終止系爭信託，且依系爭信託約定，黃雅玲為受益人、信託關係消滅後信託財產歸屬黃雅玲，故葉心堯依系爭信託約定應將系爭房地之所有權移轉登記予黃雅玲。
㈡經該另案（109 年度訴字第2962號）判決認定：
⒈關於黃雅玲先位之訴部分，⑴余振弘、葉心堯先於109 年5
月26日至證人駱韻茹代書事務所辦理系爭房地所簽立不動產買賣契約書（下稱第一份買賣契約），雙方約定價金47
0 萬元且約定109 年7 月31日為點交日，余振弘依約交付第一期簽約款10萬元、第二期備證用印款34萬元（同年月27日）且存入雙方所約定之受託信託財產專戶（即履約保證帳戶，下稱履保帳戶），至於第三期款（完稅款）50萬元、第四期款（尾款）376 萬元則以向金融機構辦理貸款支付，而於同年5 月27日自履保帳戶匯款387,933元予黃鈺婷，嗣因銀行無法至系爭房地現場察看而無法辦理銀行貸款，遂於同年6 月5 日余振弘、葉心堯簽立終止履約保證協議書即終止履約保證契約，且將履約保證帳戶內之餘款於同年6月9 日自履保帳戶匯款51,467元予葉心堯，而余振弘、葉心堯於同年6月5 日簽立不動產買賣契約書（簽約日期仍記載109 年5 月26日，下稱第二份買賣契約），並以上開買賣為所有權移轉登記予余振弘等事實，業據證人即代書駱韻茹於該案到庭之證述，並有余振弘與葉心堯間系爭房地之第二份買賣契約、第一份買賣契約書、付款通知書（付款明細）、109 年6 月8 日瑞莊登字第210號土地登記申請書暨所附資料、109 年6 月5 日終止履約保證協議書等可證，及兩造於該案均不爭執黃雅玲與黃鈺婷間借款36萬元已經清償完畢，且係委由葉心堯處理，以余振弘所支付之買賣價金中部分支付，迄今黃鈺婷未向原告催討債務（見該案卷㈠第325 頁），而黃鈺婷抵押權登記業於同年6 月11日以業於同年月9 日清償完畢為由而塗銷登記在案，此有土地登記申請書暨所附資料（見該案限閱卷）可證，益徵系爭買賣之價金部分業已清償黃雅玲積欠黃鈺婷上開38萬元借款債務，況余振弘簽發同年5 月26日、面額426 萬元本票1 紙（下稱426 萬元本票）交葉心堯收執，此有426 萬元本票（見該案卷㈡第65頁）足證。
故余振弘與葉心堯間就系爭房地之所有權移轉及買賣價金意思表示一致，並非出於通謀虛偽。⑵又黃雅玲向吳梅借款32萬元並以系爭房地設定64萬元抵押權登記，於108 年
7 月30日清償期屆至而無法清償，黃雅玲遂於108 年5 月11日與葉心堯簽立108 年5月11日還款協議書並約定：「葉心堯與黃雅玲約定因黃雅玲向葉心堯借貸30萬元黃雅玲提供326 號7 樓建物暨土地（即系爭房地）供擔保並信託於葉心堯，黃雅玲委託葉心堯處理二胎設定塗銷（樹莊登字第1330號，即吳梅抵押權登記）」等字樣，並委由代書吳鴻隆辦理系爭信託登記，即「信託目的：管理處分（出售）信託土地及建物所有權，信託期間自108 年5 月20日起至118 年5 月19日」，嗣因黃雅玲無力償還吳梅借款，經黃雅玲與葉心堯、黃鈺婷於109 年2 月25日協議「黃雅玲需塗銷326 號7 樓抵押設定而向黃鈺婷借款38萬元，黃雅玲如在借款期間每月利息無法支付達2次，黃鈺婷得主張處分上述不動產且葉心堯須無條件配合」，並由黃鈺婷於109 年2 月26日匯款36萬元至吳梅銀行帳戶，且於同年
3 月16日由代書駱韻茹辦理系爭信託變更登記即原信託目的為「管理處分（出售）信託土地及建物所有權」變更後為：「管理處分信託土地及建物所有權」並同時為黃鈺婷抵押權登記，其間葉心堯聯繫黃雅玲按期清償黃鈺婷借款，黃雅玲僅於同年3 月31日、同年4 月7 日匯款6,500 元、15,000元清償黃鈺婷借款，且於同年5 月5 日黃雅玲向葉心堯提及要討論賣房子解決款項事宜等情，業據證人即代書吳鴻隆、證人即代書駱韻茹到庭具結證述至明（見該案卷㈠第348-351 頁、第352-355頁），並有上開土地登記申請書暨所附資料、108 年5 月11日還款協議書、109 年
2 月25日協議書、109 年2 月24日印鑑證明、黃鈺婷109年2 月26日匯款申請書及兩造LINE對話紀錄（見該另案卷㈠第45、175 至179 、211 至219 、237 至239 、267 、2
71 頁）可稽，足認黃雅玲確實明確知悉葉心堯委由代書即證人吳鴻隆、駱韻茹辦理系爭信託登記及變更信託內容、黃鈺婷抵押權登記之事項，且109 年2 月25日協議書已約定如黃雅玲未按期支付黃鈺婷利息達2 次，黃鈺婷得主張處分系爭房地，並經黃雅玲簽章，益徵黃雅玲於交付證件資料予駱韻茹代書時已知悉要辦理黃鈺婷抵押權登記且所約定之內容，則黃雅玲主張伊事先不知要辦理信託內容變更、黃鈺婷抵押權設定云云，顯屬無據。且黃雅玲與葉心堯間系爭信託關係因信託目的已完成而消滅，自無從終止業已消滅之信託關係，故黃雅玲先位之訴依民法第242條、第767 條第1 項及信託法規定，請求余振弘應將系爭房地所有權前開移轉登記塗銷，及請求葉心堯應將系爭房地所有權移轉登記予黃雅玲，均無理由。
⒉另黃雅玲備位㈠主張依民法民法第244 條第2 項規定，請求
撤銷余振弘、葉心堯就系爭房地所為買賣及所有權移轉之法律行為，並依信託法第63條第1 項及民法第767 條第1項中段規定，請求葉心堯應將系爭房地所有權移轉登記予黃雅玲部分，認定葉心堯基於系爭信託關係而將系爭房地以470 萬元出售予余振弘，且余振弘所支付之價金中業已清償黃鈺婷借款，且系爭買賣約定價金之尾款用以清償系爭房地第一順位抵押權即新光銀行最高限額抵押權480 萬元之貸款，故葉心堯出售系爭房地並辦畢所有權移轉登記，雖使黃雅玲減少系爭房地之積極財產，但同時減少債務之消極財產數額，於黃雅玲之資力實無影響，而難謂為詐害行為，是以，黃雅玲備位㈠主張，亦無理由。
⒊黃雅玲備位㈡主張其業已定期催告余振弘給付價金而逾期未
履行，依民法第179 條、第259 條第1 項第1 款及信託法第63條規定，請求余振弘應將系爭房地所有權移轉登記予葉心堯，及請求葉心堯將系爭房地所有權移轉登記予黃雅玲部分，認定余振弘依系爭買賣契約雙方另有特別約定事項，即買賣價金之尾款尚待黃雅玲確認新光銀行債務後，余振弘經通知後給付餘款，並簽發額426 萬元本票為擔保，足認余振弘給付價金尾款之義務，需待黃雅玲確認新光銀行貸款債務餘額，由余振弘代為清償，惟黃雅玲迄今並未將新光銀行貸款債務餘額通知余振弘，余振弘無從代為清償以支付價金尾款，況黃雅玲終止系爭信託，於法無據，則黃雅玲備位㈡部分主張，亦無理由。
以上有本院109 年度訴字第2962號判決（見本院卷㈡第57-76頁）及該案全部影印卷宗（另置本院卷外）可稽。
㈢基上，另案判決已認定黃雅玲之前開主張均無理由，而判決
黃雅玲敗訴，業如前述。從而，被告黃雅玲本件之前開抗辯，俱無可採。從而，原告余振弘為系爭房地所有權人，被告黃雅玲無權占有系爭房屋，原告余振弘依民法第767 條第1項前段規定，請求被告黃雅玲應將系爭房屋遷讓返還原告余振弘，為有理由，應予准許。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。且無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）；又租金之數額，應斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。被告黃雅玲未舉證證明其有合法占有使用系爭房屋之正當權源，則原告余振弘主張被告黃雅玲無權占有，並因此受有不能使用收益而未獲得相當於租金利益之損害等語，核屬可採，自得依不當得利法律關係，請求被告返還自109 年6 月15日存證信函催告7 日屆滿後之109 年7月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止之期間，無權占有系爭房地所獲得相當於租金之利益。又系爭房地位在新北市新莊區新北大道7 段，斟酌系爭房地之位置距離捷運丹鳳站約1公里（步行約13分），生活交通機能尚稱便利，有本院依職權查詢Google地圖、街景照片在卷可稽（見本院卷㈡第81-89 頁），附近17坪、2 房2 廳1 衛格局公寓房屋之租金行情為每月17,000元等情，亦有原告提出租屋網頁資料為憑（見本院卷㈠第45頁），再酌以本院調取內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料，屋齡9 年、15層住宅大樓之第10層房屋租金行情為每月24,000元（2 房2 廳、22.5
6 坪）（見本院卷㈡第93頁），而系爭房屋之屋齡為12年，樓層為7 樓，面積為11.31 坪（計算式：37.39 ㎡×0.3025＝3
6.33 ，四捨五入至小數點第2 位），被告並以之作為居住使用等情，足認原告主張系爭房屋每月租金15,000元，尚屬合理。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告自109 年
7 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，亦應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○○道0 段000 號7 樓建物遷讓返還予原告，並依同法第179 條規定，請求被告自109 年7 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，均為有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 21 日
民事第八庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 21 日
書記官 曾怡婷