臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第341號原 告 高令儀訴訟代理人 李德正律師
廖乃慶律師被 告 李春蘭訴訟代理人 賈自功
涂文勳律師上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國109 年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國108 年4 月13日簽立不動產買賣訂金收據（下稱系爭訂金收據），約定原告以新臺幣（下同）1,750 萬元，購買被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋），及其坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地（下合稱系爭房地），並應交付訂金350 萬元，同時因原告有預先裝潢之需求，故同日再簽訂借屋裝修協議書，約明在買賣尾款未付清前，原告得搬遷入內居住，被告應於108 年7 月1 日將系爭房地前點交與原告。嗣原告依約於
108 年4 月16日將訂金350 萬元（下稱系爭定金）匯入被告指定之銀行帳戶，被告嗣亦於108 年7 月1 日將系爭房地交付原告，並由原告簽立切結書為據，惟原告自始未遷入使用系爭房屋，且因原告母親堅持不願搬遷，兩造遂合意解除買賣契約，並於108 年10月25日簽訂解除買賣契約協議書（下稱系爭協議書）。因兩造於系爭訂金收據中對於買賣標的、價金已達成意思表示合致，故系爭訂金收據應屬買賣契約，則系爭定金之性質應為證約定金，即屬先付買賣價金之一部，而系爭協議書第4 條約定，買賣契約既已解除，任一方不得依買賣契約書對他方主張任何權利，且依證人即地政士林孟毅之證述可知，簽立系爭協議書時，被告並未表示要沒收系爭定金，而系爭協議書第6 條所載之違約金非借屋裝潢之損害賠償，亦非指系爭定金，況原告就買賣契約並無任何債務不履行之情事，則系爭訂金收據契約既經兩造合意解除，依民法第259 條第2 款、第179 條規定，被告自應將系爭定金如數返還原告。惟經原告屢次催討仍未獲置理，為此，提起本件訴訟，並請求擇一有利為判決等語，並聲明：㈠被告應給付350 萬元，及自108 年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽立之系爭訂金收據應屬買賣契約，且依系爭訂金收據第5 條第2 項約定，買方如因故不履行契約時，雙方得解除契約，解約時賣方得將已收受之訂金沒收，故系爭定金之性質應係解約定金，亦即以定金作為解除契約之代價，自不因事後契約解除而影響被告保有系爭定金之權利。而兩造當初以買賣價金1/5 為訂金係因簽立系爭訂金收據至約定簽訂履保買賣契約書相隔9 個月之久，且依約被告需於108 年7 月
1 日先行將系爭房屋交付原告使用，並因原告裝潢需求，需先丟棄原有家具、拆除電燈、窗簾，以清空系爭房屋，甚至另行在外租屋居住，同時負擔高額房貸，亦為避免被告一屋二賣，使原告之裝潢費用徒費，故為保障買賣雙方，兩造均同意以350 萬元為訂金，且由證人林孟毅之證述可知，原告明知不履約時，被告得沒收系爭定金。詎原告於108 年10月突以電話告知，因母親堅持不願意搬遷，故反悔不買系爭房地，並透過林孟毅轉傳一封信函說明毀約原因，因原告堅持解除買賣契約，且系爭訂金收據第5 條第2 項已約明因原告不履行契約而解除契約時，被告得沒收系爭定金，故被告始同意簽訂系爭協議書，則本件買賣契約既係可歸責原告而不能履行，不論依系爭訂金收據第5 條第2 項或民法第249 條第2 款規定，縱經解除契約，被告仍得沒收定金，則被告受有系爭定金自屬有法律上原因，原告不得請求返還之。至系爭協議書上違約金之金額處留白並加註雙方再議，係因原告希望被告酌減定金金額，然被告並未同意，且其性質既非違約金，原告亦不得請求酌減等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於108 年4 月13日簽訂系爭訂金收據，約定原告以1,75
0 萬元向被告購買系爭房地，訂金為350 萬元，同日再簽訂借屋裝修協議書，約明在買賣尾款未付清前，原告得搬遷入內居住，被告應於108 年7 月1 日將系爭房地前點交與原告。
㈡原告於108 年4 月16日將系爭定金匯入被告指定之銀行帳戶
，被告亦於108 年7 月1 日將系爭房屋交付原告，並由原告簽立切結書。
㈢因原告母親不願意搬遷至系爭房屋，兩造遂於108 年10月25
日簽訂系爭協議書，約定解除契約等事實，有系爭訂金收據、匯款憑證、借屋裝修協議書、切結書、系爭協議書在卷可稽（見本院卷17頁至第23頁、第29頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷原告主張兩造已合意解除買賣契約，請求被告返還系爭定金等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭訂金收據之性質為何？㈡系爭定金之性質為何？㈢原告請求返還系爭定金，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭訂金收據之性質為何？⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約
定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院106 年度台上字第480 號判決意旨參照）。而買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。惟按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先予擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院79年度台上字第1357號判決、80年度台上字第1883號判決、85年度台上字第2396號判決要旨參照）。又關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍。法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院99年度台上字第1422號裁判意旨參照）。⒉原告主張兩造於系爭訂金協議就買賣標的物、買賣價金等必
要之點均達成意思表示合致，故系爭訂金協議應為買賣契約等語。查，系爭訂金收據第1 、2 條分別約定：「一、不動產買賣標的：土地坐落新北市○○區○○段○○段00地號、建物門牌：新北市○○區○○路○○○ 號4 樓（建號：2189）。二、買賣總價款：新台幣壹仟柒佰伍拾萬元整。付款方式如下：訂金：新台幣參佰伍拾萬元整。簽約款：新台幣參佰伍拾萬元整。完稅款：×。尾款（貸款）：新台幣壹仟肆佰萬元整。」，有系爭訂金協議在卷可憑（見本院卷第17頁），固堪認兩造對於買賣標的物及價金已有約定，然就其他履約事宜，諸如付款方式、付款期限、辦理移轉登記期限等，均付之闕如，雙方尚不能據以履行。再系爭訂金協議第3 條亦明定：「買、賣雙方預定於民國109 年元月20日前完成簽定不動產履保買賣契約書。」，且證人即地政士林孟毅亦到庭證稱：被告曾委託我處理售屋登記事項，系爭訂金收據的空白範本是我提供的，兩造簽訂系爭訂金收據時我也在場，當時因為被告在加拿大，所以她希望從加拿大回來再簽署正式買賣契約，因為買賣雙方對買賣價金已經合意，所以先付訂金，賣方不能一屋二賣，系爭訂金收據第3 條約定109 年
1 月20日簽訂履保契約就是被告預計在108 年12月底回台，
109 年1 月要簽正式履保契約，兩造認為這樣比較有保障等語（見本院卷第141 頁、第145 頁），足認兩造雖就買賣標的物及價金均達成合致，然就其餘有關價金付款方法、付款期限、辦理移轉登記期限及違約等重要事項均未約定，且為避免被告一屋二賣，故系爭訂金收據第3 條方約定將來再行簽訂採取履約保證方式之正式買賣契約，是系爭訂金收據自應屬買賣預約之性質，而非買賣本約，應堪認定，則原告主張系爭訂金收據之性質為買賣契約云云，尚難憑採。
⒊又被告抗辯因被告已收受系爭定金，依民法第248 條規定，
兩造間就系爭房地之買賣契約即推定成立云云，惟民法第24
8 條已於88年4 月21日修正為收受定金，僅「推定」契約成立，並非「視為」契約成立，故非謂有收受定金即可一概視為已成立「本約」，仍應視契約為預約或本約性質定之，故民法第248 條規定於「立約定金」即無適用餘地（最高法院90年度台上字第1405號判決參照）。而系爭訂金協議應屬兩造就系爭房地買賣所成立之預約，業如前述，且原告交付系爭定金，應屬用以確保預約之履行即本約之訂立為其目的（詳下述），自不因被告收受系爭定金，即可推認兩造就系爭房地已成立買賣本約，是被告上開抗辯，應無可採。
㈡系爭定金之性質為何？⒈按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：⒈證約定金
，即為證明契約之成立所交付之定金；⒉成約定金，即以交付定金為契約成立之要件；⒊違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保；⒋解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價；⒌立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第
635 號判決可資參照）。準此，立約定金係在契約成立以前所支付之定金，用以擔保主契約或本約之成立。此與成約定金、證約定金、違約定金、解約定金，均係為確保契約之履行為目的，以主契約或本約之存在為前提之定金，尚屬有間。
⒉原告主張系爭定金之性質為證約定金等語，被告則抗辯為解
約定金云云。查，系爭訂金收據應屬買賣預約，業經認定如前，且由證人林孟毅上開證述可知，系爭定金之用意在避免賣方一屋二賣，自有擔保、敦促賣方簽訂買賣契約之目的，且系爭訂金收據第5 條亦約定：「㈠賣方如因故導致不履行契約時，買賣雙方得解除本契約，解約時賣方除應將已收款全數退回買方外，並應賠償所付價款同額之損害金予買方。㈡買方如因故導致不履行契約時，甲乙雙方得解除本契約，解約時賣方得將已收受之訂金沒收。」，而根據系爭訂金收據之約定除交付系爭定金、借屋裝修及簽訂買賣本約外，並無其他應履行之事項，足認系爭定金係擔保買賣本約成立所交付之定金，揆諸前揭說明，系爭定金既於買賣本約成立前所交付，用以擔保買賣本約之成立，應屬立約定金。是系爭定金僅在擔保雙方日後訂立買賣本約之用，非為強制契約之履行，用作契約不履行損害賠償之擔保，自非屬違約定金，更非係為確保契約之履行為目的，以買賣本約存在為前提之證約定金、成約定金或解約定金甚明。
㈢原告請求返還系爭定金有無理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259 條定有明文。是契約解除時，如契約另有訂定者，自得本於其契約之訂定而為請求，此觀民法第259 條本文之除外規定甚明（最高法院87年台上字第781 號判決參照）。
⒉原告主張其就系爭訂金收據並無任何債務不履行之情事，且
兩造已合意解除系爭訂金收據，依系爭協議書第4 條約定，被告不再得依系爭訂金收據第5 條第2 項沒收系爭定金，依民法第259 條第2 款、第179 條規定，被告應返還系爭定金等語。查系爭訂金收據之性質為預約，業經認定如前，依約兩造應負有訂立本約之義務，然兩造之所以未依約簽訂買賣契約，係因原告母親不願意搬遷至系爭房屋一節，為兩造所不爭執，是兩造間未簽訂買賣契約顯係可歸責於原告所致。再證人林孟毅到庭證稱：系爭訂金收據第5 條第2 項的約定就是可以解約及沒收訂金，簽訂系爭訂金收據時，我也有告知雙方，如果將來不履約會有沒收系爭定金的問題，所以原告知道如果不買系爭房地，被告可以依系爭訂金收據沒收系爭定金；後來兩造沒有簽立正式買賣契約，原告有打電話給我說她媽媽不喜歡系爭房屋，她也有打電話給被告配偶，說要解除系爭訂金收據的契約，後來兩造就簽訂系爭協議書解約，系爭協議書的空白範本也是我提供的，手寫部分也是我寫的，簽訂系爭協議書時，兩造並沒有討論到第4 條所謂不能主張權利的意思，只有約好兩造不再簽立正式買賣契約，因為原告就是表示不買了；系爭協議書沒有提到系爭定金的事是因為我告知原告可能要依系爭訂金收據賠償系爭定金給被告，原告無法接受，表示不符合比例原則，當下被告沒有在場，是她配偶代理，但她配偶無法決定，要問過被告才能決定，所以才在違約金該處留白，並加註再行議定，該處所稱違約金就是指系爭定金的意思，後來因為違約金留白的事情，原告透過我轉達一封信，我轉達後被告也只是說有收到，她了解，沒有其他正式回覆等語（見本院卷第142 頁至第
144 頁、第146 頁至第147 頁），可見兩造於系爭訂金收據第5 條已約明買賣任何一方違約時，雙方均得解除契約，僅係有賣方應加倍給付定金，或賣方得沒收定金之違約處罰。至系爭協議書第4 條所定「不動產買賣契約既已解除，爾後任一方不得依不動產買賣契約書、履約保證申請書或履約保證證書對他方主張任何權利」，主要僅在確認兩造同意不再依系爭訂金收據繼續履行，亦即任一方均不得再要求訂定買賣契約，並未排除系爭訂金收據第5 條之約定，否則倘任一方依上開約定解除預約後，即喪失請求給付定金或得沒收定金之權利，將使上開約定形同具文，喪失拘束買賣雙方嚴守契約之效力，此外，系爭協議書並未就兩造解除契約後之效果另有約定，準此，兩造既已於系爭訂金收據第5 條特別約定，買賣任何一方違約時，雙方均得解除契約，僅需加倍給付定金或遭沒收定金之違約處罰，依民法第259 條本文規定，自應依兩造上開約定為之，是被告依系爭訂金收據第5 條自得沒收系爭定金，則原告主張兩造已合意解除系爭訂金收據，且依系爭協議書第4 條約定，被告不得依系爭訂金收據第5 條第2 項約定，沒收系爭定金云云，尚無可採。
⒊再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。是主張不當得利之人，須以其受有損害，而對方無法律上之原因受有利益，且其所受損害與對方所受利益間具有因果關係，始能成立（最高法院89年度台上字第288 號、95年度台上字第1722號判決意旨參照）。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的。本件原告主張系爭訂金收據業經兩造合意解除，被告已無受領系爭定金之法律上原因，致原告受有損害，自應返還不當得利等語，依前揭說明，自應由原告就被告無法律上原因而受利益，及其受有損害與被告受有利益間有因果關係等不當得利要件負舉證責任。惟查，兩造於系爭訂金收據第5 條第2 項約定，原告因故不履行契約時，雙方均得解除契約，且被告得依上開約定沒收系爭定金一節，如前所述，是被告受領系爭定金自屬有法律上原因，原告主張被告受有系爭定金應屬不當得利，洵無可採，則原告依民法第179 條規定，請求被告返還系爭定金，亦屬無據。
五、綜上所述，系爭訂金收據第5 條第2 項業已約定因可歸責於原告而解除契約時，被告得沒收系爭定金，從而，原告依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被告返還系爭定金，及自108 年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
民事第六庭 法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
書記官 廖俐婷