臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第3443號原 告 陳素秋訴訟代理人 陳世偉律師被 告 林進發
張益榮林美芬共 同訴訟代理人 黃永琛律師複代理人 郭旆慈律師
劉桂君律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國111年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為訴外人暐得機電有限公司(下稱暐得公司)之負責人，因暐得公司經營各種工程機械之出租，需一定面積土地存放機械，原告即於民國103年3月1日向被告林進發、張益榮、林美芬(下合稱被告)承租新北市○○區○○○段○000○0○000○0地號5筆土地(下合稱系爭土地)供暐得公司營業使用，約定每月租金為新臺幣(下同)10萬元，原告另應交付租賃保證金為20萬元予被告，兩造並簽立土地租賃契約書(下稱系爭租賃契約書)，而原告亦確實在系爭土地上興建廠房供存放機械使用。惟108年新北市政府公告實施「擴大五股都市計畫案發布前試辦計畫」(下稱系爭試辦計畫)，於109年6月19日及同年7月1日來函要求兩造應將系爭土地恢復合法使用，並通知原告應於109年7月31日前完成搬遷、地上物拆除、恢復原土地合法使用，否則將按次處罰、停供水電並可能強制拆除，原告接獲上開來函後，與被告聯繫後僅得配合新北市政府來函辦理，並於109年7月31日終止系爭租賃契約，返還系爭土地及廠房予被告。而兩造間之系爭租賃契約既已終止，依系爭租賃契約書第5條約定被告即應返還原告租賃保證金20萬元；另系爭租賃契約第13條第7項亦約定：「甲方（按即被告)於租期屆滿或不再續租時，應無條件補償先期乙方(按即原告）、出租人買賣土地斡旋金100萬元於承租人搬遷費」，被告自應依約給付此100萬元之搬遷費；又系爭契約第15條第6項約定：「租期中，乙方（按即原告)搬離依未到期年份，補償乙方廠房比例，分擔補償乙方，廠房土地歸地主所有」，而系爭租賃契約終止時，尚有20個月未到期，以每月2萬元計算，被告亦應依約給付40萬元之廠房補償金予原告；再者，被告於109年7月31日系爭租賃契約終止後猶將作為給付109年8月份租金之支票兌現，屬無法律上原因而受有利益，自應返還10萬元之不當得利，以上被告計應給付原告170萬元。為此，爰系爭租賃契約第5條、第13條第7項、第15條第6項等約定及民法第179條之規定提起本訴。
並聲明：㈠被告應連帶給付原告170萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地為坐落在「擴大五股（部分更寮及水碓地區）都市計畫案」範圍内之土地，新北市政府於108年間發佈系爭試辦計畫輔導當地產業合法使用，被告原有意將系爭面積共1,954平方公尺之土地依系爭試辦計畫最易申請之項目申請設立停車場繼續供原告使用，倘停車場項目無法續供原告使用，兩造則合意終止租約，惟原告向被告表示有意再續租10年，且其已請教專業人士，系爭土地得申請變更編地為交通用地（重型機具停放場所），並一再保證絕無問題，被告因信任原告而依原告之請求出具申請之必要文件予原告，原告並於109年6月11日向新北市政府提出申請，詎新北市政府工務局以原告申請作為重型機具停放場所不符規定為由於109年6月19日駁回原告之申請，並命在109年7月31日前完成搬遷、地上物拆除、恢復原土地合法使用（拆除建物、清除廢棄物、栽種植被），倘屆期未移除將依法拆除，即依區域計畫法等規定進行裁處。被告得知後甚為訝異，然系爭試辦計畫申請已於109年6月15日截止，被告已無法另行提出申請變更為一般停車場使用，自可歸責於原告。原告固依系爭租賃契約第13條第7項及第15條第6項約定請求補償搬遷費100萬元及廠房補償金40萬元，惟系爭租賃契約第13條第3項業約定「租賃期間内，本租賃標的物如因政府規劃開發（土地重劃〈含公辦、私辦〉、一般徵收、區段徵收）執行時，乙方（按即原告）應無條件立即配合政府規定拆除建築物搬遷，不得向甲方（即被告）請求任何費用」，本件既係新北市政府推行系爭試辦計畫，且申請不合法亦屬可歸責於原告，況該第13條第7項已為新增第15條取代而失其存在性，又第15條第6項需被告於租期中出賣土地方有適用，是原告自不得向被告請求上開費用。另系爭租賃契約第13條第3項約定原告應無條件拆除建物搬遷，惟原告未依約履行拆除義務，致被告迫不得以依新北市政府執行命令於109年10月底代原告拆除，應認系爭租賃契約係於109年10月31日始為終止，被告自不得請求返還8月份租金，另保證金20萬元部分，亦應扣除：①原告依系爭契約第13條第1項應負擔之電費1萬9,437元；②原告應付109年9月份、10月份2個月之租金20萬元等費用，方有權請求返還。末倘認原告上開主張有理由，亦以上開①、②原告應負擔之費用，及本件因可歸責於原告之事由，致被告不能申請系爭土地作停車場使用，自109年11月1日起至新北市政府土地徵收日止每月所失利益10萬元，及所支出植生綠化費用20萬4,00元等對於原告之損害賠償請求權互為抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第414頁）㈠原告為暐得公司之負責人，原告前向系爭土地之原地主莊時
承租系爭土地興建廠房，被告張益榮、林美芬及林王美淑買受系爭土地後，原告續向被告張益榮、林美芬、林進發（即地主林王美淑部份）承租系爭土地，並於101年2月29日簽立土地租賃契約書，約定租期自101年3月1日至103年2月28日，租金每月10萬元，逐年一次開立12張支票交由被告，於每月1日以前兌現，並交付租賃保證金20萬元予被告。
㈡嗣原告於103年3月1日再與被告簽立租賃契約書，承租系爭土
地，約定租期自101年3月1日至111年3月1日，租金每月10萬元，逐年一次開立12張支票交由被告，於每月1日以前兌現，並交付租賃保證金20萬元予被告（已於101年3月1日交付）。
四、至原告主張被告應依系爭租賃契約給付其搬遷費、廠房補償費及返還109年8月份之租金、租賃保證金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告依系爭租賃契約第13條第7項約定，請求被告給付搬遷費100萬元，有無理由？㈡原告依系爭租賃契約第15條第6項約定，請求被告給付廠房補償費40萬元，有無理由？㈢原告依不當得利之法律關係及系爭租賃契約第5條請求被告返還109年8月份之租金10萬元及保證金20萬元，有無理由？茲析述如下：
㈠原告依系爭租賃契約第13條第7項約定，請求被告給付搬遷費
100萬元，有無理由？
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。參以系爭租賃契約第13條第7項約定：「甲方（按即被告）於租期屆滿或不再續租時，應另無條件補償先期乙方（按即原告）、甲方買賣土地斡旋金壹佰萬元於乙方之搬遷費」（見本院卷第19頁），是該條項約定原告於「租期屆滿」或「不再續租」之情況方得請求被告補償搬遷費；又系爭租賃契約另約定：第9條「租賃終止或期滿時，乙方應即拆除地面增設之一切設施」、第10條「乙方於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按地租壹倍計算之懲罰性違約金」、第13條第6項「租期屆滿前乙方如需續租時，應另於租期屆滿前三個月以書面通知甲方」，而系爭租賃契約係原告所提出，為原告所自承在卷（見本院卷第292頁），足見原告擬定系爭租賃契約時業已分列「租期屆滿」、「終止契約」之情形，且「租期屆滿」及「終止契約」之法律效果亦不盡相同，另自第13條第6項之約定可知「續租」係指租期屆滿續為承租之意；再者，系爭租賃契約第13條第3項亦約定「租賃期間內，本租賃標的物如因政府規劃開發（土地重劃（含公辦、私辦）、一般徵收、區段徵收）執行時，乙方應無條件立即配合政府規定拆除建築物搬遷，不得向甲方（即被告）請求任何費用...」，亦見兩造已預見系爭土地可能因政府開發徵收行為而有屆期前終止之情事，此時原告即不得向被告請求任何費用。故系爭租賃契約第13條第7項所約定之「租期屆滿」或「不再續租」於文義及依系爭租賃契約之體系解釋，均難謂包括「終止契約」之情形。
2.經查，新北市政府工務局於109年6月19日予王成維建築師事務所、暐得公司之函文記載：「有關陳素秋(暐得機電有限公司)委託貴事務所於五股區水碓段水碓小段113-1地號等5筆土地申請擴大五股都市計畫發布前試辦計畫重型機具停放場所，經核不符規定，本局不予受理...本案惠請於109年7月31日前完成搬遷、地上物拆除、恢復原土地合法使用（拆除建物、清除廢棄物、栽種植被），倘屆期未移除將提報至本府公共安全聯合稽查小組依法拆除，並依區域計畫法相關規定進行裁處」等語，另新北市政府於109年7月1日予暐得公司(正本)、系爭土地所有權人(副本)之函文亦記載「查貴事業未依限於l09年6月15日前提出土地合法使用申請或申請資料不完備，惠請於109年7月31日前完成搬遷、地上物拆除、恢復原土地合法使用（拆除建物、清除廢棄物、栽種植被），倘屆期未移除將提報至本府公共安全聯合稽查小組依法拆除，並依區域計畫法及都市計畫法相關規定進行裁處」、「副本抄送土地所有權人，臺端負有應善盡維護管理其土地合法使用之法律義務(狀態責任)，如有被違規使用之情事，參酌最高行政法院95年1月份庭長法官聯席會議之決議，行政罰雖係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外，惟在具備充份、合理及適當之理由下，仍得因土地所有權人未善盡維護管理義務，而依規定對土地所有權人查處」，此有新北市政府工務局109年6月19日新北工建字第1091106895號函、新北市政府109年7月1日新北府經商字第1091199740號函可稽（見本院卷第29至33頁）；而系爭土地為一般農業區之農牧用地，亦有「新北市○○區○○段○○○段00000000000000000000000000000地號等五筆非都市土地申請變更編定為交通用地(重型機具停放場所)興辦事業計畫」可稽（見本院卷第140頁），足見系爭土地因屬農業用地而未依法為農業使用，復未經新北市政府依系爭試辦計畫核准變更為交通用地使用，故新北市政府命原告拆除其於系爭土地上興建之地上物。
3.再參以原告與被告林進發所經營保順資產公司員工王文錦間之LINE對話紀錄，見王文錦於109年7月18日向原告稱：「地主說鐵皮屋要先拆除」、「月底前要拆除完成~因為市府會來看現場~啊不然會開罰單」、「農地農用了」、「老闆娘歹勢~地主們說約禮拜一再見面談」，原告覆以「好的」，王文錦於同年月30日另詢問原告「老闆娘請問妳、妳公司天車拆好了嗎」，原告則回覆「已經拆好了」等語（見本院卷第278頁），足見兩造均知悉上情，而於109年7月間洽談拆除系爭土地之地上物之事。原告固主張其與被告係於109年7月31日即合意終止系爭租賃契約，惟王文錦於本院言詞辯論程序證稱：被告就系爭土地租賃事宜委由我處理，109年7月18日我向原告解釋鐵皮屋沒有拆除沒辦法做農地農用，原告跟我說費用太高沒有辦法處理，我請原告先把天車、要用的東西搬走，原告只跟我說預計7月底搬，但因還沒找到廠房，有可能延後，我即請原告趕快找到廠房搬遷，我才能處理農地農用，否則市政府會開罰，後來我與原告是在同年10月底交接的，因為之前閣樓還有原告的一些私人物品還沒搬完等語（見本院卷第407至413頁），即否認兩造於109年7月31日已合意終止系爭租賃契約，復觀以系爭租賃契約第9條約定：「租賃終止或期滿時，乙方(按即被告)應即拆除地面增設之一切設施，返還土地予甲方(按即原告)...」（見本院卷第19頁），又新北市政府上開函文係命被告拆除廠房，已如前述，而原告自承109年7月31日並未拆除廠房，廠房係被告拆除（見本院卷第197頁），則原告於109年7月31日前僅拆除天車之設備，其所興建之廠房猶占有系爭土地，自難謂原告已返還系爭土地，另被告係於109年10月31日拆除建物，並於109年11月委託廠商為植生綠化之作業，據其提出收據2紙為證（見本院卷第195頁、第220至222頁），則被告於109年10月31日拆除廠房後，原告方無法使用系爭土地放置重型機械，租賃契約目的無法達成，被告始取回原告占有之系爭土地，應認自斯時起方發生原告所主張合意終止系爭租賃契約之效力。而系爭租賃契約既係於111年3月1日租期屆滿前即經兩造合意終止，自非屬系爭租賃契約第13條第7項所約定「租期屆滿」或「不再續租」之情形，原告主張其得依系爭租賃契約第13條第7項之約定請求被告給付100萬元之搬遷費，自非有據，不應准許。
㈡原告依系爭租賃契約第15條第6項約定，請求被告給付廠房補
償金40萬元，有無理由？原告另主張系爭租賃契約終止時，尚有20個月未到期，被告依系爭租賃契約第15條第6項給付廠房補償金予原告，以每月以2萬元計算，被告計應給付補償金40萬元予原告乙節，而系爭租賃契約第15條第6項固約定：「租期中，乙方搬離依未到期年份，補償乙方廠房比例，分攤補償乙方，廠方主體歸地主所有」，惟同契約第9條亦約定「租賃終止或期滿時，乙方應即拆除地面增設之一切設施，返還土地予甲方...」、第9條之1約定：「如乙方在本約租賃之土地設地上物或任何設施，其所有權皆歸屬甲方，視為連同土地一併出租予乙方而不另收租金。本約租期屆滿時，應一併返還予甲方。但乙方依本約第9條之約定拆除地上設施後返還土地亦可」、第15條第3項：「租滿十年廠房主體(不含設備天俥及夾層板樓)，以外圍廠房歸地主所有」（見本院卷第18頁），是依系爭租賃契約之體系解釋，原告於系爭土地所設之廠房主體於10年租期屆滿時即歸被告所有，惟原告亦得自行拆除之，然在原告租期未屆滿前搬離(即終止租約)之情形，被告則得以補償廠房比例之方式，取得廠房主體之所有權，否則廠房主體仍應屬原告所有。本件雖屬期前終止租約之情形，惟新北市政府業命原告拆除系爭土地之地上物，否則將課予行政罰，自難謂被告有欲取得廠房主體所有權之意，是原告自仍為廠房主體之所有權人，原告依系爭租賃契約第15條第6項約定，請求被告給付廠房補償金，即屬無據。
㈢原告依不當得利之法律關係及系爭租賃契約第5條請求被告返
還109年8月份之租金10萬元及保證金20萬元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號判決意旨參照）。又系爭租賃契約第5條約定：「本約土地租賃保證金新台幣貳拾萬元正，於訂約時，交付予甲方，甲方應於結束租賃關係時，無息返還」，是該租賃保證金核屬押租金之性質，先予敘明。
2.經查，兩造間之系爭租賃契約係109年10月31日方為終止，業如前述，原告自有依約給付109年8月份至10月份租金之義務，則被告提示兌現用以支付109年8月份租金之票面金額10萬元支票，難謂為無法律上之原因，又被告並未提示原告交付用以支付109年9月份、10月份租金之支票，其票據請求權應已罹於時效，是原告自仍積欠被告109年9月份、10月份之租金20萬元，被告即得以租賃保證金20萬元予以抵充，抵充後已無餘額，故原告依系爭租賃契約第5條及不當得利之法律關係請求被告返還109年8月租金10萬元及保證金20萬元，自均屬無據，不應准許。
五、綜上，原告依系爭租賃契約第5條、第13條第17項、第15條第6項等約定，及民法第179條之規定請求被告連帶給付170萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 27 日
民事第一庭 法 官 洪任遠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
書記官 黃翊芳