臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3549號原 告 宋美玲被 告 吳宗德訴訟代理人 黃達元律師上列當事人間請求交付車位事件，本院於民國110 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國107 年7 月17日透過永慶房屋仲介，以總價新臺幣（下同）1,950 萬元，向被告購買永平家園坐落於新北市○○區○○路○○○ 巷○○號8 樓房屋，連同地下一樓編號18停車位（下稱系爭車位），共計約51.18 坪；關於系爭車位部分，仲介及被告均強調有合法權狀，擁有持分1/77，只是沒有分管協議等語；惟經109 年5 月20日工務局來函表示，系爭車位乃未經核准擅自變更之增設停車位，依法應恢復原狀或補辦完成變更使用執照，原告始知96年間管委會即已公告與竣工圖不符之增設車位事宜，並公告名冊，包含被告所賣之系爭停車位。是以，於本件買賣中被告並未告知買賣標的有此重大瑕疵，爰依不完全給付、物之瑕疵擔保規定，請求交付無瑕疵之車位，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應交付原告同社區地下一樓無瑕疵之車位。㈡願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告答辯則以：㈠系爭車位具有約定專用性質：
⒈按系爭社區於建商銷售時提供之廣告內容，B1層即存在編號
18號車位；其次，由建商與第一手買方的買賣契約第17條第㈡項約定：「本契約之一切規定，對於甲乙雙方權利義務之受讓人及繼承人具有同等約束力。」，所附車位平面圖，地下二層的車位分配位置，亦與廣告內容相符；依第19條約定，附件視為合約一部分，與合約效力相同。因此，系爭車位之位置分配，已發生約定專用效力。
⒉再就「車位專用人」之登記面積情形，「永平段2661建號」
雖為管理員室，主建物面積僅有6.25平方公尺，但主建物包含之公設（含地下一、二層）「永平段2700建號」共用部分，高達86% （86240/100000），換算面積為3,182 平方公尺（963 坪），77個停車位專用權人，係按車位數共同持有「2661建號主建物及2700建號共用部分」，每個車位各為1/77（換算每個車位達12.53 坪），故就登記面積而言，77個車位專用權人亦有產權，且20多年來車位專用權人，亦均另行繳納車位管理費每個月180 元。
⒊是以，不論是建商銷售前的廣告文案、買賣契約、銷售後的
停車位產權登記、停車位管理費繳納情形，在在顯示系爭停車位具有分管約定性質，原告單憑「與竣工圖不符」為由，不足否定約定專用存在。
㈡92年建築法修正前，起造人自行「增設車位」銷售，當時法
令並未禁止，亦為當時十分普遍之現象。因此，即使是增設車位的購買者，亦能取得大於無車位者的建物共用部分之持分比例。此外，依內政部98年6 月23日內授營建管字第0980100952號函、88年10月18日台88內營字第8809121 號函及86年7 月31日台（86）內營字第8673356 號函均表示：92年6月5 日本法（第73條規定）修正前建築物「……在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用間之變更，應無須辦理變更使用。」，因此，即使停車位之分布情形與竣工圖不完全相同，亦不能因此否定增設車位之專用權利。
㈢被告出售之系爭車位，並無瑕疵存在：依永慶房屋仲介所做
之「不動產說明書」第三段「重要注意事項」記載：「本案有停車位，買方已知悉停車位使用之權利義務，並依管理委員會規定或住戶約定使用」、「停車位所在位置、編號、數量常因住戶間之約定或管委會規定而變更使用或增加數量，買方願依現況的車位位置、編號承受。」、「本社區現況車位經重新劃定，車位數目、位置與建物測量成果圖登載不同，日後有經檢舉或主管機關稽查遭罰緩及要求強制拆除回復原狀之虞，且不保證未來無第三人或其他住戶主張不能使用車位之情形，買方確已知悉並同意依現況承受」，足見本件交易當時，關於停車位之情形，永慶房屋之仲介已經說明，原告也已知悉，今再以有「瑕疵」為由主張權利，被告自不需負擔瑕疵擔保之責任。
㈣新北市政府工務局之認定如何，均與私權無關：
停車位約定專用性質，係屬私權性質，姑且不論新北市政府工務局之認定是否適法？均無從作為否決「約定專用」之依據。被告就停車位之部分，除約定專用外，確實移轉12.5坪之車位持分權利，並無瑕疵存在，且本社區於興建完成當時，國內地政登記業務尚無如今日之「車位編號」制度，故社區內，不論是否屬於「增設車位」，擁有車位者，均係以「取得12.5坪公設持分」之方式作為區隔。
㈤綜上，原告請求被告另交付同社區地下一樓之車位，顯屬無
據，應予駁回。聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，被告願供擔保，請准免予假執行等語。
三、本院得心證之理由：㈠查兩造於107 年7 月17日簽訂系爭買賣契約，由原告以買賣
價金1,950 萬元向被告購買系爭房地，為兩造所不爭執，並有系爭契約、不動產說明書在卷可查（見本院卷第123 頁至第151 頁），應堪予認定。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373 條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，此亦為民法第355 條、第356 條所明定。
㈢本件原告主張被告締約時故意不告知系爭車位為未經核准擅
自變更增設停車位，且系爭車位經新北市政府工務局要求停止違規行為等語。查新北市政府工務局於109 年5 月8 日派員勘查後，因系爭社區之停車位涉及未經核准擅自變更停車位，故於109 年5 月20日函請系爭社區委員會及停車位使用人停止違規行為，且原告將系爭車位原停車線部分塗黑，新北市政府工務局目前已未將系爭車位列為未改善之狀況，此有系爭車位現況照片、新北市政府工務局109 年5 月20日新北工使字第1090915555號函、110 年3 月15日新北工使字第
11 00482339 號函在卷可查（見臺灣臺北地方法院109 年度訴字第7060號卷第97頁至第101 頁、本院卷第215 頁至第21
7 頁）。又依系爭社區管理委員會96年10月2 日之函文（見臺灣臺北地方法院109 年度訴字第7060號卷第103 頁至第
105 頁）內容可知當時系爭社區管理委員會已告知系爭車位係屬與使照圖不同之增設情況，足認被告與原告簽立買賣契約時已知系爭車位為未經核准擅自變更增設。然觀諸系爭不動產說明書中重要注意事項記載：「本社區現況車位經重新劃定，車位數目、位置與建物測量成果圖登載不同，日後有經檢舉或主管機關稽查遭罰緩及要求強制拆除回復原狀之虞」、「買方確已知悉並同意依現況承受」（見本院卷第103頁），既已清楚載明系爭社區之車位有因重新劃定而導致數量、位置不同，日後亦有可能遭主管機關稽查罰鍰並要求回復原狀，雖原告主張並未看過不動產說明書之內容（見本院卷第113 頁），然該不動產說明書有原告及被告之簽名（見本院卷第100 頁），且於簽名欄位上有「買賣雙方皆經解說並已詳閱不動產說明書內容及附件資料」，是原告於簽立不動產說明書前自應閱讀不動產說明書內容，自應已知悉系爭車位若遭主管機關稽查有可能遭罰鍰或要求回復原狀，是原告主張其簽立系爭買賣契約時不知系爭車位可能遭主管機關罰鍰或要求回復原狀等情，並無足採，故原告主張被告就系爭車位應負瑕疵擔保之責，亦無所據。又原告既於簽約時已知悉系爭社區之車位重新劃定而導致系爭車位可能遭主管機關罰鍰或要求回復原狀等情，則其於簽訂系爭買賣契約前衡情應已了解未來可能依法拆除違建及可能面臨投資報酬率下降之風險，仍與被告就系爭房地含系爭車位價金互為同意而約定買賣價金，且被告並已移轉系爭房地、系爭車位所有權而履行完畢，難認本件有何給付不完全之情形。
㈣又按給付之標的物如有瑕疵，買受人得依民法第364 條第1
項規定即時請求出賣人另行交付無瑕疵之物，以買賣之物，僅指定種類者為限。查本件原告聲明為請求被告交付同社區地下一樓之車位，然系爭買賣契約中車位標示部分已清楚記載為有建物產權持份、地下第1 層編號18號，固定位置使用之車位，是足見兩造已明白約定被告所買受者，乃係系爭房地所有權全部，及一個固定停車位之專用權，則依其性質應屬於特定之債，並非種類之債。故退萬步言，縱認被告就系爭車位應負擔負瑕疵擔保責任，原告亦無從請求出賣人即被告另行交付無瑕疵之物，故原告之聲明要屬於法有違而不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第364 條第1 項請求被告另行交付車位，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 15 日
民事第六庭 法 官 宋家瑋以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
書記官 洪愷翎