臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第3558號原 告 國立臺灣藝術大學法定代理人 陳志誠訴訟代理人 劉師婷律師複 代理人 吳書緯律師被 告 黎慧君
黎昌寰林伯華鄭筱卿廖美香廖生雄鄭應凱曾陳素珠曾憲生共 同訴訟代理人 李平義律師複 代理人 李琳華律師被 告 廖生欽上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國110 年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黎慧君、黎昌寰應自附表一編號1 所示房屋遷出並騰空返還予原告，且應自民國109 年12月25日起至返還該房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3859元。
二、被告林伯華應自附表一編號2 所示房屋遷出並騰空返還予原告，且應自109 年12月25日起至返還該房屋之日止，按月給付原告3859元。
三、被告鄭筱卿應自附表一編號3 所示房屋遷出並騰空返還予原告，且應自109 年12月25日起至返還該房屋之日止，按月給付原告3859元。
四、被告廖美香、廖生雄應自附表一編號4 所示房屋遷出並騰空返還予原告，且應自110 年1 月8 日起至返還該房屋之日止，按月給付原告3859元。
五、被告鄭應凱應自附表一編號5 所示房屋遷出並騰空返還予原告，且應自109 年12月30日起至返還該房屋之日止，按月給付原告3859元。
六、被告曾陳素珠、曾憲生應自附表一編號6 所示房屋遷出並騰空返還予原告，且應自110 年1 月26日起至返還該房屋之日止，按月給付原告3859元。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告黎慧君、黎昌寰負擔百分之13，被告林伯華負擔百分之13，被告鄭筱卿負擔百分之13，被告廖美香、廖生雄負擔百分之11，被告鄭應凱負擔百分之15，被告曾陳素珠、曾憲生負擔百分之16，餘由原告負擔。
九、本判決第一項於原告以20萬元為被告黎慧君、黎昌寰供擔保後，得假執行；如被告黎慧君、黎昌寰以60萬元為原告供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項於原告以20萬元為被告林伯華供擔保後，得假執行；如被告林伯華以60萬元為原告供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第三項於原告以20萬元為被告鄭筱卿供擔保後，得假執行；如被告鄭筱卿以60萬元為原告供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第四項於原告以24萬元為被告廖美香、廖生雄供擔保後，得假執行；如被告廖美香、廖生雄以72萬元為原告供擔保，得免為假執行。
十三、本判決第五項於原告以22萬元為被告鄭應凱供擔保後，得假執行；如被告鄭應凱以66萬元為原告供擔保，得免為假執行。
十四、本判決第六項於原告以24萬元為被告曾陳素珠、曾憲生供擔保後，得假執行；如被告曾陳素珠、曾憲生以72萬元為原告供擔保，得免為假執行。
十五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、程序事項
（一）原告國立臺灣藝術大學（以下逕稱原告）起訴時未特定全部被告姓名，嗣於民國109 年12月18日補正被告完整姓名，復於110 年10月29日具狀撤回被告蘇林秀真、林麗真、林明珠、林克峰、林筱芙、林侑德、廖生祥、廖美霞、鄭文得、曾琦芮、曾莉婷部分，並於110 年11月15日對應變更其聲明如後述，復於110 年12月8 日具狀撤回被告湯春英。核原告所為姓名補正，為更正其事實上陳述，與民事訴訟法第256 條之規定相符；110 年10月29日撤回部分，因該等被告未曾為本案之言詞辯論，毋庸得其等同意，已生撤回效力；110 年12月8 日撤回部分，則經被告湯春英於110 年12月10日具狀同意，亦生撤回效力；變更聲明部分，因被告黎慧君、黎昌寰、林伯華、鄭筱卿、廖美香、廖生欽、廖生雄、鄭應凱、曾陳素珠、曾憲生（以下合稱被告，分則逕以姓名稱之）未為異議，依民事訴訟法第25
5 條第2 項之規定，視為被告同意，合於同條第1 項第1款之規定，應予准許。
（二）廖生欽經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告的主張
（一）新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）及附表一所示房屋為中華民國所有。因原告校地狹小，已不敷學生使用，故向教育部申請校園鄰近之房地管理使用，並於10
3 年間經教育部核可無償撥用系爭房屋及土地予原告，故原告現為系爭土地及系爭房屋之管理人。
（二）附表一所示房屋原本都是訴外人國立華僑實驗高級中學（下稱華僑中學）的教職員宿舍，沿革如下：華僑中學於44年間安排教職員住進由教育部興建、由華僑中學管理之宿舍，嗣宿舍配住人於63年間要求擴建，惟華僑中學僅取得修繕經費，且無擴建宿舍義務，遂由華僑中學校長授權總務主任與配住人達成協議，由華僑中學與配住人合建，校方負擔14坪部分之費用，超出14坪之費用則由配住戶自行負擔，並約定「若將來學校要收回改建時，住戶即應配合搬遷」、「若住到宿舍由政府整批改建（宿舍）時，現住戶可以優先分配宿舍」，附表一所示房屋即為當時華僑中學與配住人合建之宿舍。是依華僑中學與配住戶之約定，配住人僅得續住至改建時止。
（三）原告依照「108 學年度近中長程校務發展計畫書」、「藝術聚落中長程計畫提案」，須將系爭房屋拆除、改建藝術創意聚落，符合民法第472 條第1 款之規定，且合於前述華僑中學與配住人間收回改建之約定，原告並以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止使用借貸契約之意思表示。原告終止契約後，得依民法第767 條第1 項、第470 條第1項規定請求被告返還附表一所示房屋，並請求被告按月給付附表一所示不當得利（計算方式：土地面積×系爭土地1
09 年申報地價×百分之7 ÷12個月）。
（四）聲明：
1.黎慧君、黎昌寰應自坐落系爭土地上附表一編號1 所示房屋及空地遷出並騰空返還予原告。
2.林伯華應自坐落系爭土地上附表一編號2 所示房屋及空地遷出並騰空返還予原告。
3.鄭筱卿應自坐落系爭土地上附表一編號3 所示房屋及空地遷出並騰空返還予原告。
4.廖美香、廖生雄、廖生欽應自坐落系爭土地上附表一編號
4 房屋及空地遷出並騰空返還予原告。
5.鄭應凱應自坐落系爭土地上附表一編號5 房屋及空地遷出並騰空返還予原告。
6.曾陳素珠、曾憲生應自坐落系爭土地上附表一編號6 房屋及空地遷出並騰空返還予原告。
7.黎慧君、黎昌寰應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還附表一編號1 所示房屋及空地之日止，按月給付原告如附表一編號1 「每月不當得利金額」欄所示金額。
8.林伯華應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還附表一編號2所示房屋及空地之日止，按月給付原告如附表一編號2 「每月不當得利金額」欄所示金額。
9.鄭筱卿應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還附表一編號3所示房屋及空地之日止，按月給付原告如附表一編號3 「每月不當得利金額」欄所示金額。
10.廖美香、廖生雄、廖生欽應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還附表一編號4 所示房屋及空地之日止，按月給付原告如附表一編號4 「每月不當得利金額」欄所示金額。
11.鄭應凱應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還附表一編號5所示房屋及空地之日止，按月給付原告如附表一編號5 「每月不當得利金額」所示金額。
12.曾陳素珠、曾憲生應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還附表一編號6 所示房屋及空地之日止，按月給付原告如附表一編號6 「每月不當得利金額」欄所示金額。
13.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告的答辯
（一）黎慧君、黎昌寰、林伯華、鄭筱卿、廖美香、廖生雄、鄭應凱、曾陳素珠、曾憲生是附表一編號1 至6 所示房屋配住人之配偶及子女，廖生欽未占用附表一編號4 房屋。附表一所示房屋是華僑中學與配住人合資共建，雙方本於當時法令，約定配住人及其眷屬得續住至房屋改建並優先受配1 戶為止，附表一所示占用人自有續住之權利。附表一房屋嗣雖改由原告管理，原告仍應受華僑中學與配住人間之約定所拘束，不得請求被告返還。又當時約定之改建，係指配住人或其配偶、子女均得參加改建住宅之分配而言，並非指管理人因其他用途之改建即得收回系爭房屋。
（二）附表一所示配住人有共同出資改建，應係有償，而非無償之使用借貸，顯與民法第472 條第1 款規定無涉，原告依民法第472 條第1 款規定終止使用借貸關係，應非有據。
（三）聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院的判斷
（一）附表一所示房屋是華僑中學與配住人於63年間共同出資合建之宿舍，現由附表一所示占用人使用，且附表一所示房屋及系爭土地均為中華民國所有，原管理人為華僑中學，現已變更為原告等情，為兩造所不爭，首堪認定。又廖生欽主張其未居住使用附表一編號4 所示房屋等語（本院卷二第311 頁），自應由原告就占有事實負舉證之責。而戶籍登記與占有事實，並無必然關聯；是原告單憑廖生欽之戶籍設在附表一編號4 所示房屋，逕謂其亦占用附表一編號4 所示房屋云者，難認有據。
（二）華僑中學前曾先後訴請鄭筱卿及其他宿舍住戶返還宿舍，就共同出資合建之房屋部分，均經法院判決駁回華僑中學之訴確定等情，有臺灣高等法院86年度上更㈢字第122 號判決書（下稱甲案件）、97年度上字第360 號判決書（下稱乙案件）可參（本院卷一第217 至225 、489 至501 頁，相關判決理由詳附表二）。兩造均援引甲、乙案件最後事實審所認定之合建宿舍約定內容，各為有利於己之主張，且不爭執甲、乙案件就約定內容所為法律上解釋於本案有所適用（本院卷二第424 頁）。故本案之主要爭點，即為合建宿舍約定於本案情形應為如何之解釋與適用。
（三）甲、乙案件均認定配住人使用合建宿舍，法律性質為延續合建前之宿舍借用關係，屬使用借貸，不因配住人亦有出資而受影響。蓋配住人改建前原本就已經獲借同一位置之宿舍，僅因華僑中學無經費獨力改建，始協議由配住人共同出資。是配住人之出資，性質上應屬就借用物支出之有益費用，不是使用宿舍之對價。故被告執配住人共同出資改建事實主張配住人及其配偶、子女非無償使用云者，難認有據。
（四）國有財產之管理機關本於管理權，將其管有之財產借與他人使用，嗣後該財產之管理機關雖經變更，但其權利之主體並未改變，變更後之管理機關自仍應受原使用借貸契約之拘束（最高法院102 年度台上字第2505號民事判決意旨參照）。附表一所示房屋於華僑中學擔任管理人期間與配住人成立使用借貸契約，嗣雖改由原告擔任管理人，依照前述說明，原告仍應受該使用借貸契約拘束。原告主張其非使用借貸契約當事人而不受原約定內容拘束云者，顯不可採。
（五）關於被告得使用附表一所示房屋之期間，甲、乙案件均認定至「改建時」止。原告主張其已有具體改建計畫，但不是改建為新宿舍乙節，業據提出原告之105 學年度近中長程發展計畫書、106 學年度第1 次校園整體規劃委員會暨
107 年度第4 次校園景觀規劃小組會議記錄、雙年展優化工程校園北側校舍整修工程結算書圖、雙年展優化工程九單藝術實踐空間整修工程、107 學年度第1 次研究發展委員會議紀錄、藝文創意大樓新建工程興建計畫構想書、藝術聚落中長程計畫提案、2019藝術聚落整修工程採購契約書副本、108 學年度近中長程校務發展計畫書等件為憑（本院卷一第57至68、99至212 頁）。被告則主張華僑中學當初與配住人間所約定之「改建」，係指改建成眷舍且讓配住人及其配偶、子女參加分配，至於改建為其他用途，則非當時約定內容。而甲、乙事件均僅認定配住人及其配偶、子女得繼續使用至改建時止，未限於「改建為宿舍」；且甲事件認定宿舍嗣再改建時，配住人或其配偶、子女得否優先分配房屋，不是華僑中學執掌，華僑中學無從預先允諾。況華僑中學當時固為附表一所示房屋之管理人，然其管理權未必永久不變，且客觀上無從預見日後能否由其改建新宿舍。故華僑中學與配住人間之使用借貸契約，應著重於附表一所示房屋「如仍由華僑中學管理，政府未著手拆除改建前，配住人或其配偶、子女得繼續使用」，此與附表一所示房屋能否由華僑中學改建並分配予配住人或其配偶、子女，既屬二事，自難單憑被告主張之分配權利，推認改建僅限於「改建為宿舍」。今附表一所示房屋之管理人已非華僑中學，且原告確有具體改建計畫，自應該當華僑中學與配住人間約定之使用借貸契約終止事由。是原告以起訴狀繕本之送達終止附表一所示房屋之使用借貸契約，應生終止效力，則原告依民法第767 條第1 項前段、第470 條第1 項前段規定請求附表一所示占有人各自返還附表一所示房屋，應屬有據。再者，觀諸原告提出之附表一所示房屋照片（本院卷一第25至31頁），除建物本體尚有以圍牆圍繞之庭院空地，此庭院空地核屬各該門牌號碼房屋之一部分，原告以門牌號碼特定返還之房屋，自已包含各該庭院空地，無再贅諭知返還空地之必要，附此敘明。
（六）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而城市地方房屋之租金，以不超過土地「及」其建築物申報「總」價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。
原告主張之占用面積各如附表一所示，未逾各該占用人主張之房屋面積（本院卷二第131 頁），是原告主張以此占用面積計算不當得利數額，應屬可採。又附表一所示房屋未辦理保存登記，且兩造就各層樓面積之主張差異過大，致新北市政府地政局無法估定房屋價額乙情，有該局110年5 月14日新北地價字第1100911055號函可證（本院卷二第143 頁），且原告僅主張以土地價額計算不當得利，自無再併計房屋估定價額之必要。系爭土地為國有地，依平均地權條例施行細則第21條規定，應以土地之公告地價為申報地價；系爭土地於109 年1 月之公告地價為每平方公尺1 萬7300元（本院卷一第33頁），其申報地價自亦相同。本院審酌附表一所示房屋位置緊鄰原告校地，有多線公車經過，且距南雅夜市不遠，周邊不動產型態多為公寓等情（本院卷一第23、213 至216 頁，卷二第109 頁），認原告主張以年息百分之7 計算，尚屬適當。是原告依前述說明，算出如附表一所載每月不當得利金額3859元（計算式：1 萬7300×38.24 ×0.07÷12≒3859，小數點以下四捨五入），並請求各該占用人自起訴狀繕本送達翌日即黎慧君、黎昌寰、林伯華、鄭筱卿自109 年12月25日起、廖美香、廖生雄自110 年1 月8 日起、鄭應凱自109 年12月30日起、曾陳素珠、曾憲生自110 年1 月26日（首次提出民事答辯狀之日）起按月給付不當得利，應屬有據。
五、結論
（一）原告依附表一所示內容，請求各該占用人返還房屋及按月給付不當得利，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
（二）關於原告勝訴部分，依聲請分別酌定相當擔保金額宣告准為或免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回。
（三）本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，無庸逐一論駁。
（四）訴訟費用負擔之依據為民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 13 日
民事第四庭 法 官 林琮欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 13 日
書記官 李淑卿附表一編號 房屋門牌號碼（均坐落在新北市○○區○○段000 地號土地上） 占用人 占用面積 配住人 每月不當得利金額 1 新北市○○區○○路0段00巷0 弄0 號 黎慧君、黎昌寰 38.24 平方公尺 黎開轅 新臺幣3859元 2 新北市○○區○○路0段00巷0 弄0 號 林伯華 38.24 平方公尺 林啟源 新臺幣3859元 3 新北市○○區○○路0段00巷0 弄0 號 鄭筱卿 38.24 平方公尺 鄭寶山 新臺幣3859元 4 新北市○○區○○路0段00巷0 號 廖美香、廖生雄 38.24 平方公尺 廖正興 新臺幣3859元 5 新北市○○區○○路0段00巷0 弄0 號 鄭應凱 38.24 平方公尺 鄭君之 新臺幣3859元 6 新北市○○區○○路0段00巷0 弄0 號 曾陳素珠、曾憲生 38.24 平方公尺 曾型 新臺幣3859元附表二甲案件 雙方之意思仍任該興建完成之房屋為華僑中學所有，性質上亦屬供其職員使用之宿舍，由原配住人續本於使用借貸之關係占用，僅就該項法律關係，附以「續住至宿舍改建時」之約款。 雙方係本於當時法令，認系爭宿舍將來如就地改建時，該配住人或其配偶、子女均得參加改建住宅之分配，則華僑中學當時校長劉安愚授權當時總務主任張一民為改建宿舍乙事，與配住人達成「由配住人共同出資改建，惟住至宿舍改建時，配住人應配合搬遷」之協議，顯未違當時法令之規定。 系爭房屋改建時，配住人或其配偶、子女得否優先分配房屋，固應由權責機關統籌，非屬華僑中學執掌，華僑中學無從予以允諾，惟就華僑中學所有、管理之宿舍，華僑中學代表人允許配住人續住至宿舍改建時止，既不違背當時法令，自有拘束華僑中學之效力。 配住人使用房屋至改建時止之協議，係著重於該宿舍如仍由華僑中學管理，政府未著手拆除改建前，配住人或其眷屬得繼續使用，如有拆除必要，配住人或其眷屬即應配合辦理，與該宿舍能否由華僑中學改建並分配房屋予配住人或其眷屬，核屬二事。 乙案件 華僑中學與住戶合資改建宿舍，原配住人續本於使用借貸之關係使用，並約明得續住至宿舍改建時為止。 雙方係本於當時法令，認系爭宿舍將來如就地改建時，該配住人或其配偶、子女均得參加改建住宅之分配，則劉安愚授權張一民為改建宿舍乙事，與配住人達成「由配住人共同出資改建，惟住至宿舍改建時，配住人應配合搬遷」之協議，顯未違當時法令之規定。 華僑中學既已允諾配住人、眷屬續住至宿舍改建時止，即應受該約款之拘束，不得以原配住人退休為由，謂借貸關係消滅。而依原配住人、眷屬出資改建時之法定，彼等與華僑中學雙方咸認配住人或其配偶或子女均有權於宿舍改建時分配房屋，可見雙方約定續住至改建時，係包含配住人之配偶、子女在內，華僑中學事後亦不得徒以配住人死亡為由，主張終止契約。